Programme neuf en nue-propriété

[arrobas23]

Bonjour,

Nous sommes un couple de 45 ans avec un TMI de 30%, propriétaires de notre RP (reste 6 années de crédit).
Je suis tenté par un programme neuf en nue-propriété (entre autres) pour constituer un patrimoine (je commence juste a regarder).
Je ne vois pas beaucoup de retour d'expérience sur ce genre d'investissement.
Autant les avantages sont l'absence de gestion pendant 15/20 ans, un prix d'achat réduit.
Mais quels sont les risques/inconvénients majeurs ? Quel risque de retrouver l'appartement dégradé à la fin ? Ou même à la fin de l'opération, j'imagine qu'un paquet d'investisseurs veulent vendre leurs appartements en même temps, faisant baisser les prix si on décide de revendre ?
Merci pour vos retours éventuels.

 

[moietmoi]

Bonjour,
Le premier risque est la valeur du bien.
Dans 15 ans sa valeur sera en concurrence avec les biens de 30/50 ans avec mise a niveau .
De l'immobilier neuf présente des avantages concernant les charges, les normes, pour l'habitat ou la location.
Mais pour la non jouissance, l'intérêt est limité.
Le deuxième risque peut être contractuellement garanti: la remise en état du bien après 15/20 ans de location.
Si la remise à l'état quasi neuf est indiqué dans le contrat,c'est un bon point.

Mais il faut que cela corresponde à tes objectifs :
Aucun loyer pendant 15 ans /20 ans et un crédit plein pot à payer.
Si le bien est dans un quartier déjà construit et valorisé, c'est à regarder.
A mon avis dans une ZAC ou autre, cela ne présente pas d'intérêt.

 

[Buffeto]

Bonjour,
Le premier risque est la valeur du bien.

tout à fait . j'ai fait une opération de ce genre il y a une vingtaine d'année et malheureusement la vente a été bien inférieure à ce que j'escomptais .

donc à présent je ne conseillerais pas ce genre d'investissement sauf cas particulier .

 

[arrobas23]

merci pour vos retours @Buffeto et @moietmoi
@Buffeto est-ce indiscret de demander le montant dans ton cas ? inferieur au prix d'achat avec decote ?
Si on prend un exemple simple d'un appartement a 100k. Après decote de 30/40%, il serait achete 70k/60k.
Au bout de 15 ans, il faudrait le vendre 100k a minima pour avoir une rentabilite similaire a un locatif classique ou le raisonnement est trop simpliste ?

 

[Kizzo]

merci pour vos retours @Buffeto et @moietmoi
@Buffeto est-ce indiscret de demander le montant dans ton cas ? inferieur au prix d'achat avec decote ?
Si on prend un exemple simple d'un appartement a 100k. Après decote de 30/40%, il serait achete 70k/60k.
Au bout de 15 ans, il faudrait le vendre 100k a minima pour avoir une rentabilite similaire a un locatif classique ou le raisonnement est trop simpliste ?

Bonsoir,

Trop simpliste. Il faut tenir compte de l'exonération d'impôts liés, exemple l'IFI...

Mais avant tout, avant de se pencher sur les avantages et inconvénients, il me manque le début de l'histoire : quels sont vos objectifs ? Vos souhaits ? Vos contraintes ? Qu'est-ce que vous aimez, Qu'est-ce qui vous attire, qu'est-ce qui vous rebute ? (Vous = vous, votre conjoint, le couple)

Avant de regarder des solutions, il faut se pencher sur l'énoncé du problème

 

[Buffeto]

merci pour vos retours @Buffeto et @moietmoi
@Buffeto est-ce indiscret de demander le montant dans ton cas ? inferieur au prix d'achat avec decote ?

j'avais acheté la NP 153k€ ( frais de notaire inclus ) en 2016 à une personne qui voulait sortir de démembrement sur 15 ans et j'ai vendu en 2014 .....147 k€ .
donc pas une bonne opération
le seul petit avantage est que j'ai payé ce bien à crédit donc progressivement et qu'au moment de la vente j'ai retrouvé une belle somme mais ça ne me console pas .

 

[arrobas23]

@Kizzo
Les objectifs, c'est de constituer un patrimoine immo pour la retraite.
Ce qui est sur c'est qu'on ne se voit pas faire de la gestion locative en direct (trop chronophage/energivore pour nous).
Psychologiquement, on est plus pierre physique que pierre papier, mais bon...
On a 100k d'epargne sur AV, livrets et on a un effort d'epargne de 20k par an.

 

[Kizzo]

@Kizzo
Les objectifs, c'est de constituer un patrimoine immo pour la retraite.
Ce qui est sur c'est qu'on ne se voit pas faire de la gestion locative en direct (trop chronophage/energivore pour nous).
Psychologiquement, on est plus pierre physique que pierre papier, mais bon...
On a 100k d'epargne sur AV, livrets et on a un effort d'epargne de 20k par an.

Le bien envisagé en NP, projet d'y habiter à terme (RP/RS) ?
Le patrimoine immo doit rapporter à terme des revenus. Quels sont les projets de développement urbain dans le secteur ?

 

[dragon-666]

Je m'étais penché sur ce type d'opération à une époque où j'avais des rentrées intéressantes tous les mois (salarie correct) où les taux étaient très bas et où c'aurait été un non sens de m'acheter une RP car déménagement quasi certain quelques années plus tard.

Au final, après analyse de plusieurs opérations, la conclusion que j'en avais tirée, c'est qu'acheter dans le neuf en nue propriété pour un investissement ce n'était pas une bonne opération, les prix de ces opérations étant beaucoup plus élevés que sur de l'ancien à peu près équivalent. Et on ne bénéficie d'aucun des avantages fiscaux d'un achat dans le neuf en pleine propriété).

Du coup j'ai conservé en partie les liquidités que j'avais pour achat de ma RP post déménagement et j'ai investi en partie dans la nue propriété... mais en SCPI (bon avec les baisses des SCPI d'il y a deux-trois ans ce n'était pas forcément un bon choix non plus, mais on verra à la sortie)

 

[moietmoi]

Sur le fond, ce type d'achat permet d'éviter les impôts sur les loyers .
Ceci en considérant qu'en revenu foncier nu , on a sur le revenu foncier net de charges et d'intérêt d'emprunt à tmi+17,2.
A mon sens ce type d'opération est donc regardable à tmi minimum de 30%.
Ou lorsque l'on a déjà des revenus fonciers.

 

[arrobas23]

Le bien envisagé en NP, projet d'y habiter à terme (RP/RS) ?
Le patrimoine immo doit rapporter à terme des revenus. Quels sont les projets de développement urbain dans le secteur ?

@Kizzo, non pas de projet d'y habiter a terme.
Pour l'instant, je ne suis pas arrete sur un bien precis. Je sais qu'il y a des operations de ce genre dans ma ville ou des quartiers sortent de terre.

Au final, après analyse de plusieurs opérations, la conclusion que j'en avais tirée, c'est qu'acheter dans le neuf en nue propriété pour un investissement ce n'était pas une bonne opération, les prix de ces opérations étant beaucoup plus élevés que sur de l'ancien à peu près équivalent.

@dragon-666 oui, je suis d'accord que le neuf est bien plus cher que l'ancien.
Le raisonnement suivant est un peu simpliste mais sachant que je veux pas faire du locatif en direct, je vois 3 pistes :
1) acheter un bien neuf, le faire louer par un tiers pendant 20 ans
2) acheter un bien ancien, le faire louer par un tiers pendant 20 ans
3) acheter un bien neuf en nue propriete pendant 20 ans
La 3) me parait plus sure dans le sens que je ne prends pas le risque des aleas de location (vacances ou autres).
Apres, il y a peut-etre d'autres pistes...

 

[Kizzo]

Envisager la location solidaire, prix de départ pas cher, probablement jamais de vacance locative si intermediation à une association, remise en l'état par l'association à la fin du bail, et avantage fiscal significatif...

 

[dragon-666]

@Kizzo, non pas de projet d'y habiter a terme.
Pour l'instant, je ne suis pas arrete sur un bien precis. Je sais qu'il y a des operations de ce genre dans ma ville ou des quartiers sortent de terre.


@dragon-666 oui, je suis d'accord que le neuf est bien plus cher que l'ancien.
Le raisonnement suivant est un peu simpliste mais sachant que je veux pas faire du locatif en direct, je vois 3 pistes :
1) acheter un bien neuf, le faire louer par un tiers pendant 20 ans
2) acheter un bien ancien, le faire louer par un tiers pendant 20 ans
3) acheter un bien neuf en nue propriete pendant 20 ans
La 3) me parait plus sure dans le sens que je ne prends pas le risque des aleas de location (vacances ou autres).
Apres, il y a peut-etre d'autres pistes...

Oui j'étais en fait plus ou moins dans la même situation, ne souhaitant pas non plus faire du locatif direct. Le 3) simplifie effectivement beaucoup de choses, mais il faut aussi penser que à la fin de la nue-propriété, il faudra le vendre à un moment qui ne sera pas forcément nécessairement le bon pour l'immobilier ou alors se lancer dans le locatif - et là qui sait à quel moment il sera possible de s'en débarrasser et dans état sera le bien après la location... A mon sens la SCPI laisse plus de flexibilité, sans avoir forcément un risque supérieur, au bout du démembrement si c'est le bon moment vous vendez, sinon vous touchez des loyers jusqu'au moment où vous décidez de vendre.

 

[moietmoi]

ou des quartiers sortent de terre

Donc, si tu as lu mon premier post, surtout pas là. Perte assurée sauf exception.
Pour du locatif ou de l'habitat, pourquoi pas. Cela dépend du quartier.Pour de la nue pro.. certainement pas.

 

[arrobas23]

@moietmoi je viens de relire ton premier post édité. Pourquoi tu penses qu'une ZAC ou un quartier qui sort de terre est plus risqué ?