Probleme de financement d'un appartement en Vefa

[Juju92]

Bonjour à tous,

Je suis nouveau et j'ai une question à poser où je n'ai trouvé la réponse nulle part sur internet ni auprès de ma banque.

J'ai récemment effectué une réservation pour l’achat d’un appartement en Vefa qui ne sera malheureusement livrable que dans 36 mois (1 Trimestre 2024), oui c’est très long !

Le prévisionnel des appels de fond :

• A la Signature de l’acte 3T 2021
• Achèvement des fondations 2T 2022
• Plancher bas 3T 2022 etc…..
• Livraison 1T2024

Ma situation : je possède un apport conséquent + un appartement, je vais donc devoir souscrire un crédit relais + prêt immo sur 15 ans.

Ma question est relativement simple : Comment financer ce bien sur une durée d’un peu moins de 3 ans avec un crédit relais qui lui est limité dans la plupart des cas à 24 mois ?

Je n’ai actuellement que 2 choix :

1e Option : payer avec mon apport personnel les premiers appels de fonds (pendant 1ans voir un peu plus) puis ensuite trouver un financement (relais + crédit amortissable) mais on me le déconseille très fortement.

2e Option : passer par le courtier du promoteur qui lui garantit son offre sur les 3ans mais qui n’est pas forcément le plus compétitif.

Quelle autres solutions pourriez-vous me conseiller ?

Merci de votre aide

 

[Triaslau]

Bonjour,
Effectivement le crédit relais ne semble pas adapté je ne comprends pas ce que vous essayez de faire? Le crédit relais implique que vous allez vendre votre appartement mais sans avoir livraison du suivant, vous allez dormir sous un pont?

moi je pense qu’il faut envisager le financement Vefa classique avec une période de différé classique pour ce type de montage, quitte à partir sur 25 ans, aucune raison de se limiter à 15 ans avec les taux actuels. Vous allez dans n’importe quelle banque qui vous plait ca sera toujours mieux que le courtier « conseillé »par le promoteur.

ensuite une fois que vous êtes surs de la livraison, vous mettez en vente votre appartement et avec ces nouvelles sommes soit vous remboursez une grosse partie du crédit soit vous voyez pour d’autres projets.

 

[Juju92]

Merci @Triaslau pour ta réponse

Effectivement je ne vais pas dormir sous les ponts c'est donc pour cela que je souhaiterais que le crédit relais debute le plus tard possible (2T ou 3T 2022) en payant les premiers appels de fonds avec mon apport mais visiblement au niveau de ma banque et du courtier ça bloque.

Si je comprend bien vous me conseillez de passer par un "prêt classique" ce qui serait effectivement ideal mais j'ai de serieux doute à pouvoir emprunter une telle sommes et ce même sur 25ans...

 

[fefe6969]

le crédit relais est la pour vous permettre d'emprunter avant d'avoir vendu votre bien actuel. le crédit relai peut être en différé total et vous ne payerez que l'assurance liée à ce prêt ou en différé partiel et dans ce cas vous payerez également les intérêts du prêt relai en plus de l'assurance.

pour le nouveau crédit pour la vente en Vefa, vous payerez l'assurance dès le départ puis les appels de fonds en fonction de l'avancement des travaux et pour cette partie vous pourrez les payer avec votre apport afin de ne pas payer d'intérêts intercalaires

par contre vous devrez tôt ou tard partir en location car je ne pense pas que vous pourrez payer un relai pendant toute la durée de la construction etc
le relai se solde à la vente de votre appartement actuel mais en attendant en plus du reste vous continue de payer votre crédit si vous en avez encore un

sur le compromis vous devez avoir justifier d'un financement à partir de quelle date?

 

[moietmoi]

Bonjour,
le crédit relais n'est pas rythmé par la livraison de ton nouveau bien;

tu souscris un crédit classique avec 3 ans de différé total
un autre crédit relais de 2 ans ( déjà assez difficile à trouver)
donc tu auras ton apport + les 2 crédits à partir du 3 ème trimestre 2021;
le crédit relais devant être remboursé 3eme trimestre 2023;

début 2023 tu mets ton bien actuel en vente; et dès vendu tu rembourses le crédit relais
et tu passes en location de fin 2023 à la livraison;
cela coutera sans doute moins cher que de mettre en vente maintenant le bien , et passer en location pour 2021/22/23/24;

 

[Juju92]

Merci @fefe6969 & @moietmoi pour votre participation et vos reponses

sur le compromis vous devez avoir justifier d'un financement à partir de quelle date?

Je vais devoir justifier d'un financement d'ici 1mois et demi.

Je voulais vraiment éviter de passer par la case location, double déménagement...

Je vais attendre d'avoir le montage du courtier (promoteur) sur 3ans et la comparer avec l'option location mais je crains que cette dernière soit la plus couteuse...

 

[fefe6969]

ok pour le délai de financement même si 1 mois et 1/2 en cette période Covid c'est un peu court parfois

donc en gros vous allez devoir trouver un financement tout de suite alors que vous vivez dans votre appartement donc passage par un crédit relai obligatoire

au delà des délais peut être possible de 36 mois ça va vous couter cher cette histoire au vu des explications que je vous ai donné précédemment
vous payez encore un crédit sur votre appartement actuel?

et si vous envisagez de rester dans votre appartement jusqu'à la livraison du nouveau bien, vous pensez vous organiser comment niveau délai etc? vous ne maitriserez pas le délai nécessaire pour avoir une offre pour votre appartement et ensuite il y aura le délai de 3-4 mois avant la vente définitive

je comprends que la location provisoire et un double déménagement ne vous donne pas envie mais je vois pas trop comment vous pourriez faire autrement et encore plus compte tenu du délai de 36 mois de la construction

 

[Triaslau]

Moi je ne comprends toujours pas comment vous comptez demander un crédit relais alors que votre logement n’est pas en vente; ce n’est pas comme ça qu’un crédit relai fonctionne et pour moi c’est impossible de dire je prends un crédit relais que ce soit deux ou trois ans et je continue à habiter mon bien.

 

[fefe6969]

oui je suis du même avis que vous, je pense que juju92 n'a pas forcément compris le fonctionnement et le principe du prêt relai

 

[Aristide]

Bonjour,

Je me faisais exactement ma même réflexion que Triaslau.

Aucune banque n'accordera un prêt relais dans ces conditions

Il faudra au moins une estimation de la valeur vénale du bien; certaines banques en demandent d'ailleurs plus et le relais ne sera étudié que sur la base minimaliste.

Par ailleurs - suivant les banques - le pourcentage d'intervention est moins élevé en l'absence d'un compromis de vente signé que dans l'hypothèse inverse.

Cdt

 

[Juju92]

vous payez encore un crédit sur votre appartement actuel?

Il me reste effectivement un crédit sur mon appartement actuel mais que je peux le solder au détriment de mon futur apport....

Pour franc avec vous je ne pensais que cela soit aussi "compliqué", j'imaginais que les banques & courtiers auraient une solution à apporter, surtout que des dizaines de potentiel propriétaires sont concernés...

 

[fefe6969]

le crédit relai est en effet très fréquent mais lors que le nouveau bien est en VEFA le passage par la location ou l'hébergement chez des proches est hélas inévitable
ça pourrait à la rigueur se faire si la livraison intervenait dans les prochains mois mais dans 36 mois c'est impossible à mon avis

 

[Damienn]

Et, même en occultant le coût du crédit relais sur une "longue durée", ne pas se donner les moyens de vendre rapidement et faire trainer, c'est prendre le risque de se manger une grosse baisse du prix de l'immobilier, qui arrivera peut-être, ou pas....non?

 

[Juju92]

Moi je ne comprends toujours pas comment vous comptez demander un crédit relais alors que votre logement n’est pas en vente; ce n’est pas comme ça qu’un crédit relai fonctionne et pour moi c’est impossible de dire je prends un crédit relais que ce soit deux ou trois ans et je continue à habiter mon bien.

Ce n’est pas moi qui demande mais ma banque et le courtier que j’ai contacté qui utilisent le crédit relais dans le montage du credit.

Pour vous comment fonctionne le prêt relais ?

 

[fefe6969]

le courtier ne vous a pas expliqué le fonctionnement du crédit relais?

il faut que vous fassiez estimer votre appartement actuel, souvent 2 estimations par 2 agents immobiliers sont demandées

ensuite la banque va prendre un % de cette estimation (le plus souvent) pour déterminer le montant accordé pour le prêt relais
elle déduit de ce montant le capital restant du de votre crédit actuel et la différence vient en apport du nouveau crédit qui est compléter par un crédit immo classique

le prêt relais doit être assuré et va générer des intérêts par mois
une fois que vous vendez votre appartement vous solder ce prêt relais ainsi que les intérêts (sauf si différé que partiel)

voila en gros le principe

 

[Aristide]

Bonjour,

A toutes fin utiles :

Zoom sur les techniques du Crédit Relais
[lien réservé abonné]

Vu que vous avez un crédit en cours de remboursement, si votre banque la propose, la technique N°3 "Relais achat/revente" qui permet:

+ La reprise immédiate de cet encours dans le nouveau prêt (= suppression des mensualités concernées)
+ Un différé total (= franchise) pendant laquelle vous ne payez que les primes d'assurances.
=> Serait peut-être intéressante à étudier lorsque le bien sera effectivement proposé à la vente.

L'absence d'échéance en "capital + intérêts" soulage la trésorerie ce qui facilite le paiement d'un loyer dans la phase intermédiaire.

Cdt

 

[hargneux]

Il me reste effectivement un crédit sur mon appartement actuel mais que je peux le solder au détriment de mon futur apport....

Perso je retiendrais cette solution, à la vente de cet appartement j'en profiterais pour faire un remboursement anticipé partiel (avec négociation sans frais), de cette façon je retomberais sur mes pieds au moindre coût.

 

[moietmoi]

Il me reste effectivement un crédit sur mon appartement actuel

Bonjour, Comment est garanti ce crédit? hypothèque ou caution? si il n'y a pas d'hypothèque sur ce bien, il pourrait y avoir une solution, proche du crédit relais, qui est le prêt hypothécaire; à vérifier si c'est faisable lorsqu'il y a une garantie type caution;

 

[Aristide]

Désolé mais, je ne vois pas l'intérêt de remplacer un crédit existant (avec les frais qui en résulteraient) par un autre crédit qui, de toutes façons, devra être remboursé au moment de la vente...avec encore des frais???

Dès lors le montage "relais achat/revente" ci-dessus évoqué semblerait bien plus adapté.

NB) - Si caution l'organisme garant n'accepterait pas d'être en second rang.
Mais puisqu'il s'agirait d'un nouveau crédit remplaçant l'ancien, le remboursement anticipé dudit crédit entraînerait novation et donc extinction de la caution.

Cdt

 

[Cthuga]

Bonjour,

Je viens de financer un achat Vefa en ayant un crédit en cours sur ma résidence actuelle.
J'ai un prêt relais sans que mon bien actuel ne soit en vente (j'ai fourni 3 estimations, ils ont retenu la moyenne)

Je n'ai pas tout à fait le même calendrier que vous, mon bien est livrable en T2 2022, j'aurais les 2 prêts sur 12 à 18 mois.
La durée d'un prêt relais standard est de 24 mois, mais les banques peuvent s'adapter à une situation particulière.

J'ai vu 2 établissements, le CA Brie Picardie et le CIC.
Le CA Brie Picardie faisait un relais achat/revente et le CIC un relais standard.

En fonction de votre capital restant dû et du % d'endettement que représente votre prêt actuel, vous pourrez vous orientez sur une solution où une autre.