Pret Principal sur 14 ans et ptz 25 ans?

[s_radhouan]

Bonjour,
je commence par vous remercier pour les informations que j'ai pu l'avoir grâce à vos sujets.
je ne connais pas trop en lissage et en général les prêts.
je voudrais savoir si je peux emprunter un prêt principal sur 14 ans et le ptz sur 25 ans (14 ans avec mensualité 0 puis 11 ans avec mensualité complète), c'est pour ne pas dépasser l'endettement de 33% à la dernière année en cas d'un prêt principal sur 15 ans.
Ou le ptz doit commencer avant la fin du prêt principal?
Merci d'avance.

 

[Aristide]

Bonjour,

Ce que vous souhaitez n'est pas impossible mais tout dépend de votre situation au regard de la réglementation PTZ car son profil d'amortissement ne se choisit pas; il est déterminé en fonction de divers paramètres.

Le profil d'amortissement PTZ que vous évoquez est le N°1 c'est à dire le plus favorable réservé aux emprunteurs les plus modestes.

Dan ce profil ce qui ne serait pas possible, par contre, ce serait un prêt principal de moins de 14 ans. Dans cette hypothèse la durée de la première période différée du PTZ serait alors réduite à la durée du complémentaire choisie et donc également sa durée totale à due concurrence.

Cdt

 

[s_radhouan]

Bonjour,

Ce que vous souhaitez n'est pas impossible mais tout dépend de votre situation au regard de la réglementation PTZ car son profil d'amortissement ne se choisit pas; il est déterminé en fonction de divers paramètres.

Le profil d'amortissement PTZ que vous évoquez est le N°1 c'est à dire le plus favorable réservé aux emprunteurs les plus modestes.

Dan ce profil ce qui ne serait pas possible, par contre, ce serait un prêt principal de moins de 14 ans. Dans cette hypothèse la durée de la première période différée du PTZ serait alors réduite à la durée du complémentaire choisie et donc également sa durée totale à due concurrence.

Cdt

je vous remercie pour votre réponse,
Si je ne me trompe pas mon profil c'est le N°1 revenu de ref 21 000 et le nombre des personnes = 3
actuellement mon revenu est de 2500 net, le montant de l’acquisition dans le neuf est de 207 000 euro,
7000 euro d'apport, frais de notaire offert
ptz 68 310 euro
si j'arrive à avoir un pret 1% pour 20 000 euro ( ça peut aller jusqu'à 35000 avec la majoration jeune - 30 ans) sur 20 ans ( taux 1.25 et assurance 0.12% si les informations que j'ai ne sont pas erroné ) = 96,23 euro / mois
Il me reste le prêt principale 111 690 euro, selon une simulation sur un site de courtage avec un taux 2.95% sur 14 ans 818 euro (assurance incluse)
ça ferai un total 818+97= 915 euro/ mois = 37% d'endettement ( je pense que ça peut être acceptable par les banques non?)
j'essaye de prendre un prêt sur 14 ans pour éviter que j'aurai un refus pour le prêt 1% pour un endettement la dernière année du prêt principal ( 775+ 97+515= 1387 euro/ mois) pendant 1 an

 

[Wolverine]

Le soit disant taux d'endettement de 33% à ne pas dépasser n'est pas gravé dans le marbre et de plus ce n'est pas une loi immuable.

Moi aussi j'achète en VEFA cette année, je me renseigne aussi avant, d'après ce que j'en ai lu, les banques "respectent" cette règle mais elles peuvent aussi laisser dépasser ou demander un taux endettement de 30% comme 37%, cela dépend vraiment du profil de l'emprunteur.

Revenu : 2500 euro net /mois
Prix de l'appartement : 207 000 euro
Frais de Notaire : 0 euro
apport Perso : 7 000 euro
PTZ : 68 310 euro
1% logement : 15 000 euro ( je pense c'est ce que minimum tu peux t'attendre)

Tu souhaites acheter dans quel coin, car tu peux aussi avoir des prêts à 0% en plus du PTZ de la part des départements dans certains coins.
Appartement de combien de mètre carré ?
Quel étage ?

Une chose que j'ai apprise en cherchant pour mon futur achat, ça ne sert à rien de mettre 68 310 euro tu peux mettre 67 500 euro, cela dans le but de t'éviter de trop viser au plus juste car il y aura des choses que tu n'auras pas prévu et il vaut mieux avoir prévu une marge plutôt que de se retrouver à sec pour rembourser son emprunt !

Apport Perso + PTZ + 1% Logement = 90 000 euro (encore la fourchette basse pour pas avoir de surprise)
Reste donc 117 000 euro à emprunter à la banque.

Tu as pensé dans ta capacité de remboursement que tu devras payer :
- Les charges de copropriété (dépendant du nombre de m² de ton appart,de l'étage ou tu vie si il y a un ascenseur,....)
- La taxe d'habitation
- La taxe Foncière (variable suivant les communes) Normalement tu es exonéré pendant 2 ans.

Tu as aussi pensé aux Intérêts intercalaires qui seront à payer durant la construction ?
[lien réservé abonné]

 

[Aristide]

Bonjour,

Si je ne me trompe pas mon profil c'est le N°1 revenu de ref 21 000 et le nombre des personnes = 3
actuellement mon revenu est de 2500 net, le montant de l’acquisition dans le neuf est de 207 000 euro,
7000 euro d'apport, frais de notaire offert
ptz 68 310 euro
si j'arrive à avoir un pret 1% pour 20 000 euro ( ça peut aller jusqu'à 35000 avec la majoration jeune - 30 ans) sur 20 ans ( taux 1.25 et assurance 0.12% si les informations que j'ai ne sont pas erroné ) = 96,23 euro / mois
Il me reste le prêt principale 111 690 euro, selon une simulation sur un site de courtage avec un taux 2.95% sur 14 ans 818 euro (assurance incluse)

Il est sans doute possible d'optimiser votre plan de financement tout en réduisant votre mensualité globale.

Je vous suggère de vous intéresser au montage gigogne à échéances lissées optimisé à partir d'une échéance cible que vous prédéterminez en fonction de votre capacité de remboursement et en accord avec votre banque.

A toutes fins utiles voir :

Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées ?
[lien réservé abonné]

ça ferai un total 818+97= 915 euro/ mois = 37% d'endettement ( je pense que ça peut être acceptable par les banques non?)

Ce taux d'endettement me semble trop élevé.
A ce niveau non seulement vous dépassez largement les usages bancaires mais il ne vous reste aucune marge de sécurité si un besoin non prévu survenait (ex panne voiture ou autre "pépin" de ce genre).

Cependant sur le taux d'endettement voir :

Différents taux d’endettement
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[s_radhouan]

Le soit disant taux d'endettement de 33% à ne pas dépasser n'est pas gravé dans le marbre et de plus ce n'est pas une loi immuable.

Moi aussi j'achète en VEFA cette année, je me renseigne aussi avant, d'après ce que j'en ai lu, les banques "respectent" cette règle mais elles peuvent aussi laisser dépasser ou demander un taux endettement de 30% comme 37%, cela dépend vraiment du profil de l'emprunteur.

Revenu : 2500 euro net /mois
Prix de l'appartement : 207 000 euro
Frais de Notaire : 0 euro
apport Perso : 7 000 euro
PTZ : 68 310 euro
1% logement : 15 000 euro ( je pense c'est ce que minimum tu peux t'attendre)

Tu souhaites acheter dans quel coin, car tu peux aussi avoir des prêts à 0% en plus du PTZ de la part des départements dans certains coins.
Aulnay sous Bois, je pense que c'est le 92 qui offre le prêt 0 %
Appartement de combien de mètre carré ?
71 m²
Quel étage ?
4éme

Une chose que j'ai apprise en cherchant pour mon futur achat, ça ne sert à rien de mettre 68 310 euro tu peux mettre 67 500 euro, cela dans le but de t'éviter de trop viser au plus juste car il y aura des choses que tu n'auras pas prévu et il vaut mieux avoir prévu une marge plutôt que de se retrouver à sec pour rembourser son emprunt !

Apport Perso + PTZ + 1% Logement = 90 000 euro (encore la fourchette basse pour pas avoir de surprise)
Reste donc 117 000 euro à emprunter à la banque.

Tu as pensé dans ta capacité de remboursement que tu devras payer :
- Les charges de copropriété (dépendant du nombre de m² de ton appart,de l'étage ou tu vie si il y a un ascenseur,....)
ils m'ont dit que les charges à peu prés dans le neuf c'est 2 euro, j'ai prévu 150 euro voire 200 euro
- La taxe d'habitation
je la paye en tant que locataire aussi
- La taxe Foncière (variable suivant les communes) Normalement tu es exonéré pendant 2 ans.
oui ça sera je pense vers les 700 euro par an?

Tu as aussi pensé aux Intérêts intercalaires qui seront à payer durant la construction ?
la livraison ça sera au plus tard fin septembre 2014
[lien réservé abonné]

Merci pour vos réponses

Aujourd’hui je paye 715 euro pour un F2 de 30 m²
la simulation que j'ai faite : 915 euro / mois pendant 14 ans et puis 610 euro,
donc avec 200 euro de plus pour avoir un F4 c'est faisable je pense.
En plus je suis en début de ma carrières donc forcément dans 3 ans j'aurai récupéré les 200 euro, sans oublier pour ces 3 ans là j'ai en plus l'allocation de Paje que j'avais pas avant 180 euro
y a t'il quelques choses que je n'ai pas prévu?

 

[s_radhouan]

Bonjour,

Il est sans doute possible d'optimiser votre plan de financement tout en réduisant votre mensualité globale.

Je vous suggère de vous intéresser au montage gigogne à échéances lissées optimisé à partir d'une échéance cible que vous prédéterminez en fonction de votre capacité de remboursement et en accord avec votre banque.

A toutes fins utiles voir :




Ce taux d'endettement me semble trop élevé.
A ce niveau non seulement vous dépassez largement les usages bancaires mais il ne vous reste aucune marge de sécurité si un besoin non prévu survenait (ex panne voiture ou autre "pépin" de ce genre).

Cependant sur le taux d'endettement voir :



Cdt

Merci Aristide,
je vais voir ces liens

 

[s_radhouan]

Une autre question qui me vient à l'esprit.
la date de livraison est prévu au max fin septembre 2014, je commencerai à payer les mensualités après la signature de l'acte de vente? ou il y a un délais 1 mois?
Merci d'avance

 

[Aristide]

y a t'il quelques choses que je n'ai pas prévu?

C'est possible ?

Voir :

D'abord il faut être bien conscient qu'en passant du statut de locataire à celui de propriétaire suivant :

+ La zone (urbaine ou rurale)
+ Le secteur (diffus = pavillon ou groupé = appartement)
+ La nature du bien (neuf ou ancien)

=> Les charges mensuelles globales peuvent se trouver majorées de 10% à 20% du fait

+ Impôts fonciers
+ Assurance multi risques habitation
+ Travaux entretiens/réparation
+ Charges copropriété
+ Éventuellement frais de transport supplémentaires (par exemple habitat en zone rurale éloignée des écoles, commerces...etc.)

[lien réservé abonné]

Egalement à toutes fins utiles :

Résidence principale : Opter pour le statut de propriétaire ou bien pour celui de locataire ?
[lien réservé abonné]

Une autre question qui me vient à l'esprit.
la date de livraison est prévu au max fin septembre 2014, je commencerai à payer les mensualités après la signature de l'acte de vente? ou il y a un délais 1 mois?

J'ai cru comprendre que vous faites une acquisition en VEFA ?

Si c'est bien ainsi vous aurez un calendrier d'appels de fonds et devrez décider quelles ressources vous utilisez en premier.

Votre intérêt serait de débloquer d'abord les ressources qui vous coûtent le moins cher soit :

1) - PTZ
2) - Prêt patronal
3) - Apport personnel (si taux rémunération épargne supérieur taux prêt patronal)
4) - Prêt complémentaire

Sur le PTZ vous dites que avez un différé donc vous n'auriez que les primes d'assurances à payer.

Par contre sur le prêt patronal il est probable que vous aurez une mensualité complète (intérêts + Amortissement capital + assurances) à payer dès le mois qui suivra la mise à disposition des fonds.

Pour le complémentaire il est probable que votre banque vous proposera in "différé externe" encore appelé "anticipation" ou "préfinancement".

Dans cette pratique il y deux techniques :

+ Le différé partiel (= de capital) où vous payez les intérêts sur les fonds mis à disposition plus les primes d'assurances sur le total du crédit (donc même sur fonds non débloqués).

+ Le différé total (= franchise) où vous ne payez que les assurances mais les intérêts dus et non payés viennet s'ajouter au capital et vous payez alors des intérêts sur les intérêts.

Voir lien joint page 4 par Wolverine

Quand les fonds du complémentaire sont mis à disposition en totalité et que vous avez fourni la déclaration d'achèvement des travaux, à la date fixée pour le prélèvement des échéances qui suit, la première échéance globale en intérêts + capital + assurances est alors prélevée.

cdt

 

[s_radhouan]

C'est possible ?

Voir :


Egalement à toutes fins utiles :




J'ai cru comprendre que vous faites une acquisition en VEFA ?

Si c'est bien ainsi vous aurez un calendrier d'appels de fonds et devrez décider quelles ressources vous utilisez en premier.

Votre intérêt serait de débloquer d'abord les ressources qui vous coûtent le moins cher soit :

1) - PTZ
2) - Prêt patronal
3) - Apport personnel (si taux rémunération épargne supérieur taux prêt patronal)
4) - Prêt complémentaire

Sur le PTZ vous dites que avez un différé donc vous n'auriez que les primes d'assurances à payer.

Par contre sur le prêt patronal il est probable que vous aurez une mensualité complète (intérêts + Amortissement capital + assurances) à payer dès le mois qui suivra la mise à disposition des fonds.

Pour le complémentaire il est probable que votre banque vous proposera in "différé externe" encore appelé "anticipation" ou "préfinancement".

Dans cette pratique il y deux techniques :

+ Le différé partiel (= de capital) où vous payez les intérêts sur les fonds mis à disposition plus les primes d'assurances sur le total du crédit (donc même sur fonds non débloqués).

+ Le différé total (= franchise) où vous ne payez que les assurances mais les intérêts dus et non payés viennet s'ajouter au capital et vous payez alors des intérêts sur les intérêts.

Voir lien joint page 4 par Wolverine

Quand les fonds du complémentaire sont mis à disposition en totalité et que vous avez fourni la déclaration d'achèvement des travaux, à la date fixée pour le prélèvement des échéances qui suit, la première échéance globale en intérêts + capital + assurances est alors prélevée.

cdt

Merci beaucoup Aristide

 

[s_radhouan]

Bonjour,
le ptz 2014 pour la bbc effinergie est 38 % ou 33%?
Le prometteur me dit que c'est 38% et la banque me dit que c'est 33%.
Merci pour vos réponses

 

[Anonyme]

bonsoir,

a vérifier également les critères d'octroi du 1% patronal.....

souvent c'est maxi 33 % voire 30 % d'endettement et selon l'organisme collecteur un apport de 5 à 10 % du projet est exigé.

n'avez vous pas pensé à faire un prêt sur 20 ans ???

certes le taux sera plutôt vers 3.10 % mais les banques pratiquent un lissage pour éviter de superposer les mensualités à la fin du différé du PTZ.

bien cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Je pense que ICF62 n'a pas bien compris la question ?

Il ne s'agit pas du taux d'endettement mais du taux de "subvention" apporté dans le calcul du PTZ.

A ma connaissance, en zone A c'est 33% (moins dans les autres zones).

Mais, sauf erreur, "bbc effinergie" suppose que le permis de construire ait été déposé avant le premier janvier 2013 ?

Cdt

 

[s_radhouan]

Bonjour,

Je pense que ICF62 n'a pas bien compris la question ?

Il ne s'agit pas du taux d'endettement mais du taux de "subvention" apporté dans le calcul du PTZ.

A ma connaissance, en zone A c'est 33% (moins dans les autres zones).

Mais, sauf erreur, "bbc effinergie" suppose que le permis de construire ait été déposé avant le premier janvier 2013 ?

Cdt

Bonsoir,
Oui tout à fait le permis de construire depuis 2012, mais la livraison en 2014, mais je pense que le ptz est lié à l'achat pas le permis de construire non?
Merci encore

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui mais "bbc effinergie" s'applique si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, à partir du 01/01/2013 c'est une autre norme :

RT 2012 ou THPE pour les plus performants (pour les permis de construire déposés après le 1er janvier 2013)

[lien réservé abonné]

Cdt