Prêt PAS et frais de notaire

[ipidibulle]

Bonjour,

Oui, il y a un débat la dessus du fait que le second alinéa de l'articleL311-1 du code de la consommation dit :
"Toutefois, pour l'application des articles L312-4 à 312-8 (concernent publicité et offre de prêt), les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat...."

C'est donc sur cette notion subjective de "ne peut être indiqué avec précision" que se basent les banques qui pratiqent ainsi.

Il semble cependant que, compte tenu des moyens techniques actuels dont elles disposent, les banques peuvent approcher de façon suffisament précise le coût de ces garanties et qu'en général, elles indiquent bien cette estimation dans leurs offres et l'intègre aussi dans le calcul du TEG.

Comme disent les juristes, il semble que la doctrine et la pratique aille aussi dans ce sens; la justice également.

Cordialement,

La banque a estimé cette somme a 1236€ dans l'"estimation des frais de constitution des sûretés réelles"
Pour la partie "timbre de dimension et enregistrement le cas échéant , signification du gage et des frais divers de garantie" : 0€
Le contrat a été établi avec le compromis de vente qui mentionnait 3000€ de provision sur frais relatifs au prêt envisagé pour mémoire.

 

[pollux1963]

Il semble cependant que, compte tenu des moyens techniques actuels dont elles disposent, les banques peuvent approcher de façon suffisament précise le coût de ces garanties et qu'en général, elles indiquent bien cette estimation dans leurs offres et l'intègre aussi dans le calcul du TEG.

Comme disent les juristes, il semble que la doctrine et la pratique aille aussi dans ce sens; la justice également.

C'est vrai que le téléphone existe et l'outils informatique aussi, je pense donc que c'est pour parraitre plus compétitives qu'elles omettent d'intégrer ce coût. Je qualifie cela d'une pratique visant à éviter la concurence.

Bien cordialement

 

[ipidibulle]

Non, 45.000€ est une somme qui justifie une garantie réelle surtout si la durée est longue


L'état des lieux n'est pas imposé par la banque; il est imposé par la règlementation sur les prêts à taux zéro et est finançable au même titre que les travaux.

il n'a donc pas à être inclu dans la coût du crédit ni dans le calcul du taux effectife global.

La durée du remboursement du prêt est de 15 ans et les frais de l'état des lieux n'ont pas été financés par le prêt.

 

[ipidibulle]

C'est vrai que le téléphone existe et l'outils informatique aussi, je pense donc que c'est pour parraitre plus compétitives qu'elles omettent d'intégrer ce coût. Je qualifie cela d'une pratique visant à éviter la concurence.

Bien cordialement

Bonne question effectivement , l'hypothèque garantie la somme de 15 000 € dans mon acte.

 

[pollux1963]

Non, 45.000€ est une somme qui justifie une garantie réelle surtout si la durée est longue
.

Cela dépend aussi de la situation financiére de l'emprunteur.

Bien cordialement

 

[ipidibulle]

Je me permets de vous ennuyer encore un peu , mais j'ai une autre question qui me taraude : ma banque cotise à la société de gestion du FGAS , ce qui est dans le garanties de l'acte.
J'ai cru comprendre que cela ouvrait droit aux APL , mais j'ai lu quelques textes qui parlaient de couvrir certaines défaillances d'emprunteurs sans que cela ne soit très clair non plus.
Est-ce que la banque doit faire une demande auprès du FGAS en cas de défaillance ?

 

[Aristide]

Envoyé par ipidibulle
Quelqu'un peut-il confirmer le taux de publicité foncière à 3,60% pour 2005 ? celui appliqué étant de 4.89% en ce qui me concerne...

Il ne faut pas confondre "Publicité Foncière" et "Taxe de Publicité Foncière"

La publicité foncière consiste en la publication de cession de propriété à la conservation des hypothèques (fichier immobilier) et l'acquéreur paie des droits d'enregistrement
Le coût varie par département et s'y ajouent divers autres frais.

La taxe de publicité foncière est comme son nom l'indique une taxe qui es actuellement fixée à 0,715%.

Le calcul de l'ensemble de ces frais est complexe de telle sorte que dans les études il y a un spécialiste appelé "taxateur" qui est chargé de les calculer.

Pour avoir len détail de vos 4,89%, un fois de plus, je vous suggère de consulter votre notaire

 

[pollux1963]

Est-ce que la banque doit faire une demande auprès du FGAS en cas de défaillance ?

Le mieux, c'est de leur poser la question.

Bien cordialement

 

[Aristide]

Cela dépend aussi de la situation financiére de l'emprunteur.

Bien cordialement

Non, car une bonne situation au jour de la demande ne présume pas de ce qu'elle pourra être dans 15 ans

 

[pollux1963]

La banque a estimé cette somme a 1236€ dans l'"estimation des frais de constitution des sûretés réelles"

L'estimation de la banque doit être proche de la réalite à 100 euros près.

Aristide a raison, vous allez voir votre notaire avec sa facture d'honoraires et demandez lui le détail.

Bien cordialement

 

[Aristide]

Je me permets de vous ennuyer encore un peu , mais j'ai une autre question qui me taraude : ma banque cotise à la société de gestion du FGAS , ce qui est dans le garanties de l'acte.
J'ai cru comprendre que cela ouvrait droit aux APL ,

Rien à voir avec l'APL sauf que pour obtenir une APL il faut impérativement qu'il s'agisse d"un Prêt Accession Sociale (PAS) ou Prêt Conventionné (PC)

mais j'ai lu quelques textes qui parlaient de couvrir certaines défaillances d'emprunteurs sans que cela ne soit très clair non plus.
Est-ce que la banque doit faire une demande auprès du FGAS en cas de défaillance ?[/

Bien entendu puisque le PAS est garanti par le FGAS (fond de garantie à l'accession sociale)

 

[ipidibulle]

Rien à voir avec l'APL sauf que pour obtenir une APL il faut impérativement qu'il s'agisse d"un Prêt Accession Sociale (PAS) ou Prêt Conventionné (PC)


Bien entendu puisque le PAS est garanti par le FGAS (fond de garantie à l'accession sociale)

Oui je sais , mais les textes ne précisent pas la procédure à suivre dans le cas d'une défaillance ( nombre d'échéances , échéance totale ou partie imputant l'emprunteur etc...), et surtout , qui doit faire la démarche.

 

[ipidibulle]

Ce taux de 4,89% de publicité foncière me pose vraiment problème.
D'une part parce que je trouve un taux différent pour l'acte signé en 2005 et d'autre part parce que je tombe sur des sites qui disent que le prêt PAS dispense de cette taxe...
Un vrai casse-tête.

 

[ipidibulle]

Ah ok , depuis 2007 , la taxe n'est plus exonérée pour le PAS , mais ça n'explique pas le taux pratiqué.

 

[ipidibulle]

Ce taux de 4,89% de publicité foncière me pose vraiment problème.
D'une part parce que je trouve un taux différent pour l'acte signé en 2005 et d'autre part parce que je tombe sur des sites qui disent que le prêt PAS dispense de cette taxe...
Un vrai casse-tête.

J'ai éclairci le mystère :

3,60% de publicité foncière + 1,20% au profit de la commune + les frais d'assiette 2,50% de la taxe + taxe d'état de 0,20%.

Je n'ai pas payé la taxe d'état.

 

[ipidibulle]

Bonjour,

Oui, il y a un débat la dessus du fait que le second alinéa de l'articleL311-1 du code de la consommation dit :
"Toutefois, pour l'application des articles L312-4 à 312-8 (concernent publicité et offre de prêt), les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat...."

C'est donc sur cette notion subjective de "ne peut être indiqué avec précision" que se basent les banques qui pratiqent ainsi.

Il semble cependant que, compte tenu des moyens techniques actuels dont elles disposent, les banques peuvent approcher de façon suffisament précise le coût de ces garanties et qu'en général, elles indiquent bien cette estimation dans leurs offres et l'intègre aussi dans le calcul du TEG.

Comme disent les juristes, il semble que la doctrine et la pratique aille aussi dans ce sens; la justice également.

Cordialement,

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