prêt immobilier refusé - délégation d'assurance

[bougnat]

Pour la preuve (obtenue de manière tout à fait légale), je préfère ne pas préciser au cas où ils lisent.

c'est dommage, vous ne nous donnez pas tous les éléments pour vous aider.

et il me semble que rien ne permette de vous identifier (ni la banque avec laquelle vous avez échangé, ni des montants de prêt, ni votre identité....) autant dire une client parmi des milliers !

 

[incognito]

c'est dommage, vous ne nous donnez pas tous les éléments pour vous aider.
et il me semble que rien ne permette de vous identifier (ni la banque avec laquelle vous avez échangé, ni des montants de prêt, ni votre identité....) autant dire une client parmi des milliers !

J'ai simplement enregistré la conversation téléphonique en l'ayant prévenue au début.

 

[jeremy_fra]

Bonjour Incognito,

Ma profession n'a aucun lien avec le domaine bancaire. Je suis simple consommateur. Je suis averti des lois et je suis en accord avec les réponses apportées jusqu'à présent. La simulation n'est pas un document contractuel, comme écrit en bas de page.

Je vous apporte mon soutien sur ce sujet. Et, je suis comme vous, énervé par les pratiques trompeuses des banques.

Où en êtes-vous actuellement ?

Bon courage pour votre projet.

 

[incognito]

Bonjour,

Merci de votre message, désolé du retard.
J'ai trouvé au final un prêt qui ne me fait perdre que 2000€ environ.

Même si je comprends ce que me disent les gens sur ce forum, à savoir que si une simulation n'est pas un document officiel, il est néanmoins illégal pour une banque de refuser un prêt pour une délégation extérieur, comme ça m'a été clairement dit.

Si une banque refusait pour racisme, elle serait condamnée car le racisme est illégal.
Donc pourquoi une banque (même si je ne compare bien sûr pas la gravité des 2 cas) ne serait-elle pas condamnée vu qu'elle n'a pas le droit de refuser une délégation d'assurance ?

Merci.

 

[jeremy_fra]

Bonjour,

Merci de votre message, désolé du retard.
J'ai trouvé au final un prêt qui ne me fait perdre que 2000€ environ.

Même si je comprends ce que me disent les gens sur ce forum, à savoir que si une simulation n'est pas un document officiel, il est néanmoins illégal pour une banque de refuser un prêt pour une délégation extérieur, comme ça m'a été clairement dit.

Si une banque refusait pour racisme, elle serait condamnée car le racisme est illégal.
Donc pourquoi une banque (même si je ne compare bien sûr pas la gravité des 2 cas) ne serait-elle pas condamnée vu qu'elle n'a pas le droit de refuser une délégation d'assurance ?

Merci.

Bonjour Incognito,

J'ai eu le même problème que vous, à la différence que j'ai fait ma demande de délégation après avoir reçu l'offre. Mon parcours a été difficile, car le prêteur refusait tout d'abord de répondre à ma demande jusqu'à même refuser le déblocage des fonds demandé par le Notaire le jour de la signature de l'acte de vente. Aujourd'hui, le prêteur se résout à accepter ma délégation d'assurance, mais me porte préjudice en imposant son calendrier, entraînant 2 mois de retard sur la date de signature prévue initialement.

Je suis toujours en conflit avec le prêteur et j'en ai informé la DDPP (Direction Départementale de la Protection des Personnes) dans le but de le sanctionner. Actuellement, je suis en attente de leur réponse.
Dans le même temps, je pense en informer l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) de la Banque de France.

A la différence du racisme (traité par la juridiction pénale), les pratiques commerciales abusives, illicites et agressives sont traitées par la juridiction civile et donc les procédures sont totalement différentes.

Je vous invite à écrire à la DDPP du département du prêteur et à l'ACPR. Même si ces organismes ne vous dédommageront pas, vous aurez peut être enfin un soutien d'une autorité juridique.

Bon courage.

 

[incognito]

Je ne sais pas si j'aurai le courage de prendre du temps pour ça mais merci de votre retour.

 

[kilegentil]

Bonjour,
Dans les étapes du montage de prêt immobilier.

J'ai signé un plan de financement pour la "demande d'emprunt".
La banque s'est précipité pour me faire signer l'adhésion à l'assurance emprunteur avant d'obtenir mon offre de prêt.

La date du démarrage de l'assurance est appliqué dès la semaine prochaine, alors que nous avons tout juste signé la demande d'emprunt et que je recevrai mon offre de prêt uniquement dans 3 semaines.

Que faire si mon offre est refusé ou que je refuse l'offre (pénalité de 10%).
Est ce que mon adhésion assurance se poursuit ?

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Il faut que vous vérifiiez auprès de votre banque quelle est la date de prise d'effet de votre couverture.

Car si cette prise d'effet est fixée à la date de signature du document d'adhésion cela voudrait dire que si les assurés subissaient un sinistre avant la mise à disposition des fonds leurs ayants droit percevraient immédiatement le capital assuré et pourraient donc poursuivre le projet.

C'est le même raisonnement entre l'acceptation de l'offre de prêt et la mise à disposition des fonds.

Que faire si mon offre est refusé ou que je refuse l'offre (pénalité de 10%).

C'est illégal de demander une pénalité/indemnité avant acceptation de l'offre de prêt.

Après acceptation de cette offre, si votre contrat principal (acte d'achat par exemple) n'est pas signé dans les quatre mois de l'offre de prêt - et si ladite offre le prévoit - vous pourriez devoir payer de frais de gestion de 0,75% du montant du crédit avec plafond de 150€.

Mais rien d'autre.

Cdt

 

[kilegentil]

bonjour
je parlais de pénalité car j'ai déposé 3 plan de financements dans 3 banques différentes
dans le but de me donner des chances d'obtention d'une offre de pret.
le souci sera visible le jour j.
imaginons qu'après approbation des offres de pret, qu'une seule banque me plaise.
je devrais donc payer des pénalités aux 2 autres banques ?

idem pour l'assurance habitation imposée par la banque, on ne peut pas la refuser vu qu'elle est obligatoire, si elle n'est pas payé il y a une pénalité...

 

[Aristide]

Bonjour,

je parlais de pénalité car j'ai déposé 3 plan de financements dans 3 banques différentes
dans le but de me donner des chances d'obtention d'une offre de pret.
le souci sera visible le jour j.
imaginons qu'après approbation des offres de pret, qu'une seule banque me plaise.
je devrais donc payer des pénalités aux 2 autres banques ?

Non.

Je vous ai déjà dit ci-dessus que ce serait illégal

Article L312-7 (ancienne codification )

Pour les prêts mentionnés à l'article L. 312-2, le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l'emprunteur éventuel ainsi qu'aux cautions déclarées par l'emprunteur lorsqu'il s'agit de personnes physiques.

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cidTexte=LEGITEXT000006069565Nouvelle codification L.313-24
[lien réservé abonné]

Article L312-11 (ancienne codification)

Jusqu'à l'acceptation de l'offre par l'emprunteur, aucun versement, sous quelque forme que ce soit, ne peut, au titre de l'opération en cause, être fait par le prêteur à l'emprunteur ou pour le compte de celui-ci, ni par l'emprunteur au prêteur. Jusqu'à cette acceptation, l'emprunteur ne peut, au même titre, faire aucun dépôt, souscrire ou avaliser aucun effet de commerce, ni signer aucun chèque. Si une autorisation de prélèvement sur compte bancaire ou postal est signée par l'emprunteur, sa validité et sa prise d'effet sont subordonnées à celle du contrat de crédit.

[lien réservé abonné]

Maintenant si vous tenez à payer une tellle indemnité, payez là, que voulez vous que je vous dise d'autres ?

idem pour l'assurance habitation imposée par la banque, on ne peut pas la refuser vu qu'elle est obligatoire, si elle n'est pas payé il y a une pénalité...

La banque vous l'impose: on dit que "commercialement parlant" elle est rendue obligatoire.

Mais juridiquement parlant elle ne peut vous l'imposer.

Cdt

 

[vivien]

Bonjour,

pour l'assurance habitation imposée par la banque, on ne peut pas la refuser vu qu'elle est obligatoire, si elle n'est pas payé il y a une pénalité...

C'est écrit dans un document que la banque vous a remis, ou s'agit-il d'une indication de l'employé de banque ? Si c'est écrit, pourriez vous recopier la phrase in extenso ? La banque n'aurait-elle pas écrit, l'emprunteur doit assurer le bien....

Aristide

La banque vous l'impose: on dit que "commercialement parlant" elle est rendue obligatoire.

Et dans ce cas tu la trouves "TEG /TAEG parlant" obligatoire ou pas ?

Bonne journée

 

[Aristide]

AristideEt dans ce cas tu la trouves "TEG /TAEG parlant" obligatoire ou pas ?

1) - La banque ne peut obliger un emprunteur à souscrire à l'assurance multi risques habitation qu'elle propose elle même.

C'est là que l'on dit qu'elle la rend "commercialement obligatoire" puisque juridiquement elle ne le peut pas.

Mais ce ne sera pas mentionné dans l'offre = une sorte de chantage : "Vous prenez notre assurance et on vous prête à telles conditions !!!"

2) - La banque peut exiger que le bien qu'elle finance soit assuré.

Elle le prévoit alors dans son offre/contrat et - dans ce cas - bien entendu que les primes sont à inclure dans le calcul du TEG/TAEG.

Cdt

 

[vivien]

Bonjour,

2) - La banque peut exiger que le bien qu'elle finance soit assuré.

Elle le prévoit alors dans son offre/contrat et - dans ce cas - bien entendu que les primes sont à inclure dans le calcul du TEG/TAEG.

Je ne suis pas aussi certain que toi, ce pourquoi j'ai demandé la formulation de la clause écrite.

Il me semble avoir lu un arrêt de la Cour de Cassation qui indiquait que ce n'était pas obligatoirement une condition d'octroi, et qu'en conséquence il n'avait pas lieu d'en tenir compte pour calculer le TEG. Je fais des recherches et donne les références de l'arrêt.

"Jurisprudence", qui a l'amabilité de mettre à disposition ses informations, a peut-être cet arrêt.

Bonne journée

 

[Aristide]

Oui; il peut y avoir des astuces de forme.

A titre d'exemple, j'ai vu un cas récemment où les emprunteurs avaient demandé la Caution de Crédit Logement et pas d'une autre société de caution ni, à fortiori, de garantie réelle immobilière.

Dans son offre la banque a mis "Les emprunteurs proposent la garantie de Crédit Logement..........." et elle n'a pas tenu compte du coût dans le TEG.

Comme pour tous les autres frais il faut que l'objet soit une condition d'octroi du prêt.

Concernant l'assurance incendie j'ai sous les yeux un contrat de prêt contenant une clause d'une bonne vingtaine de lignes dont extraits :

"Les biens donnés en garantie devront jusqu'au remboursement intégral du prêt être assurés.........

L'emprunteur s'oblige à justifier chaque année du paiement des primes...
A défaut le prêteur pourra payer lui même les primes les sommes ainsi avancées étant immédiatement exigibles

En cas de sinistre les indemnités seront versées au prêteur à concurrence de la créance.....

Etc...

Avec une telle clause il est manifeste que l'assurance soit une condition d'octroi du prêt et que les primes sont à inclure dans le TEG/TAEG

Cdt

 

[vivien]

Bonjour,

Oui; il peut y avoir des astuces de forme.

Oui en effet. Un des Arrêts de la Cour de Cassation auxquels je pensais est le N° 15-22774 du 06/04/2016 [lien réservé abonné] dans lequel il est indiqué :
"Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait des dispositions contractuelles que l'absence de souscription par les emprunteurs d'un contrat d'assurance incendie était sanctionnée par la déchéance du terme, la cour d'appel a retenu, hors toute dénaturation, que l'obligation de souscription d'un tel contrat ne constituait pas une condition de l'octroi du prêt et que son coût n'avait pas à être intégré dans le calcul du TEG ; que le grief n'est pas fondé "
La lecture attentive, rigoureuse et précise de l'offre / contrat est indispensable.

Dans son offre la banque a mis "Les emprunteurs proposent la garantie de Crédit Logement..........." et elle n'a pas tenu compte du coût dans le TEG

J'en ai vue une identique, et je trouve qu'intellectuellement une telle expression est malhonnête, comme si le client faisait de telles propositions ! Certains banques mutualistes n'hésitent devant rien !

Cdlt.

PS AJOUT

J'ai retrouvé aussi l'Arrêt 13-1941 du 15/10/2014 [lien réservé abonné] dans lequel la banque produit comme moyen

"ALORS, D'AUTRE PART, QUE seul doit entrer dans le calcul du TEG le coût de la souscription d'une assurance à laquelle le prêteur a subordonné l'octroi du prêt ; que la clause du contrat signé par la SCI Batflo intitulée « assurance de biens » stipule que « le prêt, étant garanti par une sûreté réelle, les biens grevés devront être assurés contre les risques d'incendie, d'explosion ; le propriétaire des biens grevés s'oblige à maintenir et à renouveler au besoin les assurances jusqu'au remboursement intégral des causes des présentes ; qu'à défaut par lui de satisfaire à ces obligations le prêteur aura le doit de contracter lui-même l'assurance, de renouveler tout contrat venu à échéance ou de payer les primes et ce pour le compte et aux frais de l'emprunteur » ; que pour accueillir la demande en annulation de la stipulation d'intérêt conventionnel, l'arrêt se borne, par motifs adoptés, à viser la page de l'acte mentionnant la clause litigieuse pour en déduire péremptoirement qu'il n'est pas contestable que l'assurance-incendie du bien a été imposée par le Crédit Mutuel à la SCI Batflo ; qu'en statuant de la sorte, sans procéder à la moindre analyse de la teneur de la clause, d'où il résultait pourtant clairement que la souscription d'une assurance-incendie n'avait pas conditionné l'octroi du prêt"
La Cour a suivi le raisonnement de la banque !

 

[kilegentil]

Bonjour
En tant que futur propriétaire, vous pensez donc que cela n'est pas légal qu'une banque vous impose une assurance pour assurer votre future habitation principale ?
Sachant qu'elle semble être ferme sur ce point.

De plus, elle exige que des garanties, pour lesquelles vous devez être assuré concerne tout sauf :
IPP - garantie Incapacité Permanente
PE - garantie Perte d'Emploi


Alors comment fait on si on perd son emploi dans le mois qui suit l'achat de son bien ?

Pour finir, je n'ai jamais su pourquoi les taux d'intérêts d'assurance emprunteurs, varié selon certains critères dont l'âge etc..
j'ai cherché ici :
https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/calcul-teg-taea.php


merci

 

[Aristide]

En tant que futur propriétaire, vous pensez donc que cela n'est pas légal qu'une banque vous impose une assurance pour assurer votre future habitation principale ?
Sachant qu'elle semble être ferme sur ce point.

La réglementation est claire; de plus, désormais vous ppourrez changez d'assurance à toutes les dates anniversaires

Alors comment fait on si on perd son emploi dans le mois qui suit l'achat de son bien ?

Ce la ne risque pas d'arriver car - afin d'éviter ce que les assureurs appellent l’anti sélection - toutes les assurances perte d'emploi prévoient un délai de carence minimum (souvent un an) pendant lequel vous payez les primes mais ne serez pas pris en charge si vous perdez votre emploi.

De plus, au delà de ce délai de carence il y a aussi un délai de franchise minimum (souvent trois mois) pendant lequel
vous ne serez pas non plus pris en charge.

En résumé:

+ Vous perdez vore emploi avant le délai de carence; avant un an par exemple, vous ne serez jamais pris en charge.

+ Vous perdez votre emplois passé le délai de carence, disons au bout de deux ans par exemple, pendant le délais de franchise (= trois premiers mois par exemple) vous ne serez pas pris en charge.

A noter par ailleurs que le délai de couverture est aussi limité dans le temps; deux ans consécutifs ou non par exemple.

Pour finir, je n'ai jamais su pourquoi les taux d'intérêts d'assurance emprunteurs, varié selon certains critères dont l'âge etc.

.

Certaines assurances mutualisent les risques et appliquent les même taux à tout le monde.

D'autre non, les primes varient en fonction du risque et l'âge est un facteur aggravant du risque tout comme le fait de fumer.

Cdt

 

[vivien]

Bonjour,

une banque vous impose une assurance pour assurer votre future habitation principale ?
Sachant qu'elle semble être ferme sur ce point.

Votre employé de banque semble particulièrement désagréable et envisage de vous faire payer un maximum en assurances.
Il doit exister d'autres banques et/ou des courtiers qui pourraient vous proposer des conditions plus avantageuses.

En fonction de votre âge les contrats d'assurance personne des banques qui mutualisent les risques, ne sont pas obligatoirement financièrement intéressants. Si vous avez moins de 35 ans, une interrogation du marché peut êtrre profitable.

Aristide a raison sur la possibilité de changer d'assurance. Cela présente à mon sens deux inconvénients :
1- une perte de temps car vous devrez prospecter les assureurs.
2- un risque de ne pas trouver le même contrat que celui proposé par la banque. Il pourrait y avoir un détail que vous ne retrouvez pas ailleurs.

Cdlt

 

[Anonyme]

Bonjour,

concernant les assurances emprunteurs il est désormais très très rare qu'une banque propose un contrat "mutualisé" total

je m'explique: dans le passé, tout comme pour les complémentaires santé proposés par les "mutuelles santé" le principe était que tout le monde payait la même cotisation, de ce fait les jeunes payaient le même prix que leurs ainés et la mutuelle santé pratiquait un taux "moyen".

avec l'arrivée des compagnies d'assurances sur le créneau des complémentaire santé, celles ci ont "ciblé" la clientèle la moins a risque: les jeunes, en proposant des tarifs très bas.
pour les tranches d'âge + élevées, il a été procédé à un saucissonnage par tranche d'âge qui aboutit bien sur qu'une personne de 60 ans payera 4 fois plus cher qu'un jeunes.
logique me direz vous......
sauf qu'a 80 ans la charge de la cotisation devient très lourde....

et le principe qui avait tant réussi aux compagnies d'assurances pour les complémentaires santé a été appliqué aux assurances emprunteurs...
de ce fait on saucissonne par tranche d'âge et en règle générale les compagnies d'assurances ne sont plus compétitives au dessus de 45- 50 ans pour les emprunteurs.
comme le calcul des primes se basent sur les tables de mortalité et diverses tables des risques par profession, maladies, tabac etc... les écarts peuvent se creuser de manière importante.

dernière utilisation de l'assurance emprunteur par les banques: compléter la marge bénéficiaire de la banque sur un prêt immobilier en présentant un taux d'intérêt très bas et en chargeant le poste assurances emprunteur.

pour exemple: prêt de 800.000 € sur 20 ans avec un taux très très bas mais quand j'ai sorti la délégation d'assurance il y avait 40.000 € d'écart avec l'assurance de la banque
et nous n'étions que sur une garantie décès seule sur 1 tête !

bien cordialement

 

[kilegentil]

j'ai récemment demandé à ma banque pourquoi elle faisait du chantage.
Elle m'a dit qu'elle n'était pas au courant de ça.
Alors pourquoi elle prétend revoir le cout de ses frais de dossiers, si jamais je ne prenais pas leur assurance habitation ?
De plus, comme je ne me suis toujours pas décidé à leur donner mon avis sur la question de l'assurance habitation,
ils n'ont toujours pas envoyer mon plan de financement afin qu'il soit traité pour avoir une offre de prêt.

Alors là, une perte de temps juste pour avoir une commission, ça à de quoi inquiéter.