Pret immobilier... espoir ou pas ?

[fox362]

Bonjour a tous

je vous explique ma situation,

madame et moi, somme locataire, d'un appartement, situé, dans un bâtiment, qui est composé de 4 studios , et 2 appartements, nous n'avions pas prévu d'acheter pour le moment, mais notre propriétaire, nous a annoncés, qu'il vendait le bâtiment, pour 180.000€ , et nous a demandé si nous serions intéressés...
bien entendu, nous sommes intéressés, mais, on se demande, si la banque le sera aussi, vu notre situation.

Madame, 29 ans, en cdd a mi-temps(depuis un peu plus d un an) 700€ par mois
Moi, 31 ans, cdi depuis 10 ans, 1500€ et 400€ de prêt

on a +/- 3000€ de coté, avec ca, je pourrai rembourser une partie de mes prêt, pour qu il m en reste que 200€ a payer par mois

niveau revenu locatif, sans compter notre appartement, il y a 1650€ chaque mois

et pour le prêt, on devraient rembourser +/- 1100€

ce qui nous fait: 3850€ de rentrée et 1500€ d'emprunt , soit un taux d'endettement de +/- 39% et un reste a vivre de 2350€ (nous sommes deux sans enfants) et bien entendu, nous continuerions a habiter notre appartement...


D’après vous, est ce que ça vaut la peine de démarcher des banques, ou bien notre cas est perdu d'avance?


Merci

 

[moietmoi]

Bonjour, si vous faites le tour du forum vous verrez que le taux d'endettement est plus élevé que cela( comptezseulement 80% du loyer)
vous avez 2 solutions: la première , celle ou vous présentez avec un projet d achat immobilier.... peu de chances

MAIS, ce projet ne doit pas être regardé comme un projet personnel, mais professionnel; sur un bon projet les banques peuvent prêter , mais il ne faut pas chercher un prêt immobilier pour les particuliers;

en premier il faut le prix de vente 180 000 euros ok; ensuite il faut le revenu attendu: 1650+votre loyer; (en net)voir la rentabilité,
Puis il faut demander au propriétaire de vous confier les copies des baux, voir de sa comptabilité foncière, et cela commence a constituer un dossier pour un conseiller PROFESSIONNEL de la banque; pas le conseiller habituel; bien sûr prenez garde à ne pas le vexer; expliquer lui et demandez lui qui s'occupe des projets professionnels entreprise; Par ailleurs il faut vérifier et avoir des documents prouvant que le prix demandé est le "bon" prix pour le quartier

Sur des projets d'investissement locatif d'immeuble déjà loué , si les baux sont anciens et régulièrement reconduit, sans impayés et procédures, avec plusieurs types d 'appartements, répartissant le risque d'impayés et de changement de locataires, les banques étudient les dossiers, indépendamment de la situation financière de l'acheteur;

 

[fox362]

Merci beaucoup, je vais en parler avec le propriétaire, voir si il peux me fournir les documents nécessaires

 

[pruls]

Ce sujet m’intéresse, j'espère que vous pourrez faire quelques retours d'expériences!

 

[fox362]

nous avons rendez vous , demain, avec un conseiller financier... on croise les doigts...

 

[Aristide]

Bonjour,

Je ne voudrais pas vous décourager mais compte tenu de votre situation personnelle ci-dessus exposée, et dans la conjoncture présente, je crains que vous ne trouviez pas beaucoup d'emballement auprès des banques que vous consulterez.

Cdt

 

[moietmoi]

en complément chercher " immeuble de rapport " "crédit" sur votre moteur de recherche favori et vous trouverez peut etre des solutions; Si il y a la bonne rentabilité du bien et qu il est situé a un endroit ou la banque "y croit" ; mais les banques habituelles sont mal placées , à part les "conseillers entreprises" les conseiller classique vous evinceront;

Si demain vous voulez créer une entreprise de fabrication de boites aluminium avec un emprunt on vous demandera votre business plan, votre savoir faire, la rentabilté, le marché..mais aucun banquier n'ira vous demandez combien vous gagnez en ce moment, ni si votre femme travaille.... c 'est pareil pour votre affaire; une bonne connaissance à moi au chomage, locataire , a emprunter 285 000 euros à montpellier (en 2006 certes)pour un immeuble de rapport ( apport des frais notaire et de garanties) pour 6 baux (2 commerciaux et 4 appartements studios)

ce n est pas gagné pour vous , je le reconnais, mais peut être en tentant comme cela...

 

[hargneux]

Je ne vois franchement pas ce que vient faire un conseiller entreprise la dedans. Les critères, chez moi, c'est 10 salariés et/ou 1,5 M€ pour entrer dans le marché des entreprises, on n'en est pas encore là.
C'est un particulier qui achète un bien pour louer, c'est dans la marché des particuliers; Il voudrait revendre on pourrait envisager le marché PRO en tant que marchand de bien !
On achète sa RP + 6 locatifs, sans le moindre apport; les 3 ke ne couvrent pas les frais.
Je suis très surpris du prix d'achat de 180 ke, c'est dans quel état ?
De plus, les loyers qui couvrent l'intégralité du prêt et qui dégage du cash en empruntant 110 %, c'est du (très) rare

Je regarde le dossier mais ca va être difficile (je cherche le loup !)

 

[moietmoi]

conseiller entreprise, ou conseiller patrimoniaux... bref pas le conseiller habituel, à Paris en général dans les banques classique , il y a un conseiller qui porte ce titre pour 7 à 10 agences; en région 1 pour toute la région; a la SG il est accessible sur demande ou si vous avez la carte Haute fidélité; il s'appelle "conseiller en patrimoine groupe" pour la ville ou la région, au LCL , il se déplace chez vous après avoir défendu le dossier devant une commission régionale "investissement privé" ce qui est jugé c'est la rentabilité interne du projet et votre aptitude à le mener a bien;

une discussion similaire a déja eu lieu ici:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/avis-concernant-lachat-dun-immeuble-de-rapport.13309/

par ailleurs si vous cherchez des immeubles de rapports par exemple a gueugnon, ou proche de chalon sur saone, les sites d annonces regorgent de bien entre 150 et 200 000 avec 3 4 ou 5 appartement avec un rendement de 7 a 15%...

 

[fox362]

bonsoir a tous, alors, pour l etat du bien, il est au norme (controlé fin 2012) et aucun gros travaux a prevoir , il se situe dans le 59, pres de valenciennes

nous venons de rentrer du courtier, qui lui, dans ses calculs, tiens compte que de 750€ sur les 1650€ de loyer... soit +/- 45% .... pq? je n'en sais rien du tout... du coup, le taux d'endettement explose, + de 40%.... maintenant, j ai possibilité d'apurer le prêt voiture, ce qui fait que je n'aurais aucun autre prêt.. ce qui pour lui, est plus jouable... vu que le taux retombe a 33.9%

pour le cdd de madame, vu qu'elle a plus d'un an, et que c'est dans l' enseignement national, il en tiens compte

donc, on ne perd pas espoir, et on continue nos recherches

 

[moietmoi]

bonsoir, merci de votre retour d'information, souvent c'est ce qui manque dans les forums... on prend part aux projets par dialogue interposé et plus de nouvelles!! merci je vous souhaite de reussir

 

[fox362]

voici les dernières nouvelles,
hier soir, rendez vous avec un autre courtier..., qui lui, prend la chose autrement, au lieu de me proposer un crédit hypothécaire classique en 25ans, celui ci, part plus sur l’investissement locatif en 20 ans max , par contre, celui ci ne tiens pas compte du salaire de madame, qui est en cdd depuis plus d'un an... mais, contrairement au premier, il prend 70% du revenu locatif en compte, et pas 45%
d’après lui, c'est jouable, vu que le revenu locatif de 70% est quasi identique au montant du prêt en 20ans.. je dois avoir des nouvelles dans la journée... je vous tiens au courant

 

[pruls]

Bonjour,

au delà de l'aspect financier, avez vous étudié l'aspect technique et "social" de l'immeuble?

technique:
toiture, état des autres logements, façade, monument historique...

Social:
connaissez vous vos voisins et leur capacité financière à payer le loyer?

Comment avez vous évolué vers l'idée d'acheter l'ensemble? Comment se fait il que le propriétaire vende à une telle rentabilité?

Cordialement.

 

[fox362]

Bonjour,

au delà de l'aspect financier, avez vous étudié l'aspect technique et "social" de l'immeuble?

technique:
toiture, état des autres logements, façade, monument historique...

Social:
connaissez vous vos voisins et leur capacité financière à payer le loyer?

Comment avez vous évolué vers l'idée d'acheter l'ensemble? Comment se fait il que le propriétaire vende à une telle rentabilité?

Cordialement.

bonjour, vu que nous habitons la, nous connaissons le bâtiment, il est en tres bon etat, il y aura besoin d'un rafraichissement , niveau peinture, le reste est en bon état pour le moment, pour nos voisins, je sais, qu'ils travaillent tous, les loyers sont automatiquement prélevé chaque mois, les baux sont d'un an, renouvelable...aucun souci de voisinage... l'idée d'acheter ensemble a toujours été la, mais , on pensaient plutôt faire un achat "classique", une maison, avec le jardin,le garage, le chien ect ect.... ici, pour nous, c 'est une opportunité d'avenir, une chance de mieux vivre, et d'investir dans du concret

maintenant, nous ne sommes que dans la première étape de nos démarches.. trouver une banque qui nous suis... ensuite, on ira se renseigner a la mairie, voir si il n'y a pas de projet prévu a l'emplacement du bâtiment, on demandera une copie des baux au propriétaire ect..

il faut aussi savoir, que le bâtiment est une ancienne maison de retraite , du coup, tout a été aménager, pour faire des appartements...

pour le prix, le bâtiment, en tant que plusieurs appartement, a été évalué a ce prix la, tandis qu en tant qu'habitation unique, il est évalué a 235.000€...

voila voila

 

[fox362]

alors comme promis, je vous tiens au courant !
nous avons eu la chance de rencontrer un courtier vraiment doué, qui a passé 2h avec nous, a faire plusieurs simulations, ect ect ils nous a dit clairement dit, que pour lui, 2 banques pouvaient nous suivre, mais que pour une, après opération, nous devions encore disposer de 8000 a 10.000€ d’épargne, chose que nous n'avons pas... donc il me reste 1 chance... la dernière banque, ne demande pas d’épargne après opération.. mais un prêt variable, en 20ans a +/- 1%, nous devrions avoir la réponse demain... je suis assez impatient

 

[pruls]

Bonjour,

peut être pourriez vous demander à votre entourage de vous accompagner dans le projet en vous donnant les 10k qui vous manquerait?

Quite à les rembourser plus tard?

Je ne sais pas comment la banque apprécierait une reconnaissance de dette.

 

[moietmoi]

bonjour, tout d abord je vous souhaite de réussir dans ce projet qui vous tiens a coeur;

j'ai peut être l air d'insister, mais par exemple dans l intervalle de temps entre votre premier message et aujourd'hui, un particulier que j ai rencontré lors d'une vente aux enchères, (il n y a pas de délai de reflexion, ni de conditions suspensive de crédit, donc on a interêt a être sûr de la banque et du plan de financement) a acheté un immeuble de rapport montant achat 160 000 euros loyer 6% avec 2 baux commerciaux et 3 baux locatifs classique; accord de 2 banques en voyant le conseiller patrimonial ou entreprise sur la base de la rentabilité et perenité de l'opération; concernant ces capacités individuelles, il a juste indiqué q' il est ouvrier electricien;aucune demande ne lui a été faite sur ses revenus;

 

[fox362]

on y a pensé... a ce que quelqu un nous prêtes 10k, de les laisser sur un compte épargne, 2-3 mois, et de lui rendre, après signature.. mais, c'est pas tres reglo... et puis, il faut encore trouver une personne, qui nous prêtes, cette sommes... mais que pour quelques mois... de toute façon, ici, c'est trop tard, nous n'aurons plus le temps, le proprio attend notre réponse pour cette semaine, car il a déjà d'autre acheteur sur le coup... cette fois, c'est vraiment notre dernière chance de changer de vie !

 

[pruls]

Je ne pensais pas berner la banque, mais bien à un coup de pouce.

Il s'agirait soit d'un don, soit d'une reconnaissance de dette avec des conditions de remboursement favorables. Genre différé gratuit de 10ans.

Ça aurait permis de sortir de la zone tendue sans trésorerie.

Gardez la tête froide, votre vie n'est pas liée à ce projet. Même si il n’aboutit pas, vous avez entrevu de nouvelles possibilités, et vous connaitrez mieux vos limites.

Qu'est ce qui vous empêcherait de tenter à nouveau votre chance sur un autre immeuble?

Et puis faut attendre la réponse de la banque. Reprenez un thé glacé

 

[fox362]

disons qu'ici, vu la situation de madame, cdd a mi-temps, nous n’étions pas du tout dans l'idée d'acheter , car pour nous c’était impossible, mais quand notre propriétaire, nous a annoncés qu'il vendait, et que le courtier, nous a dit que nous avions une chance, vu que l'immeuble a un bon rendement , (1170 de prêt immobilier a payer, pour 2030€ de loyer reçu, en comptant, que nous continuons a habiter sur place), ca nous fait rêver, possibilité d'avancer dans la vie, de fonder une famille, se marier ect ect.. bref, que du bonheur ! en sachant tres bien, qu’être propriétaire bailleur, n'est pas tous les jours faciles, mais je me sens pret a me lancer dans l'aventure, si la banque nous suit... bref, nous verrons demain