Pret immo lissé sur 25ans

[Unscope]

Bonsoir,
Que pensez-vous de cette proposition sur 2 lignes ? Et n'est-il pas préférable d'avoir qu'une seule ligne sachant que nous ne souhaitons pas conserver ce bien plus de 10ans ? (Nous cherchons un financement sur 25ans pour diminuer les mensualités)

CA
Montant du prêt 302300€ (acquisition + frais de notaire + frais d'agent immo)
Une ligne de 172400€ sur 180 mois à 0.70%
Une ligne à 129900€ (lissée) sur 300 mois à 1.21%
Mensualité : 1243.71€ les 180 premiers mois puis 1186.69€ ensuite
Taux moyen 1.03 % sur 300 mois hors assurance.
Frais de dossier 600€
Garantie CAMCA 3023€
Assurance : 100€/mois (100%+100%)

Merci par avance pour vos réponses !

 

[AB93]

Bonsoir,

Si vous arrivez à obtenir 1,03% de taux sur le montant global du prêt vous arrivez a la mensualité de 1243/mois sur toute la durée du prêt. (il faut aussi réussir à les obtenir ces 1,03%)


Avec le montage qui vous à été propose après 15 ans la mensualité baisse. Si vous comptez vendre avant 15 ans ça revient a la meme chose..

Après au cas où vous ne vendez pas, l'offre actuel devient plus intéressante avec la baisse de mensualité.

Il faut aussi voir les IRA

 

[Aristide]

Bonjour,

Bonsoir,
Que pensez-vous de cette proposition sur 2 lignes ? Et n'est-il pas préférable d'avoir qu'une seule ligne sachant que nous ne souhaitons pas conserver ce bien plus de 10ans ? (Nous cherchons un financement sur 25ans pour diminuer les mensualités)

CA
Montant du prêt 302300€ (acquisition + frais de notaire + frais d'agent immo)
Une ligne de 172400€ sur 180 mois à 0.70%
Une ligne à 129900€ (lissée) sur 300 mois à 1.21%
Mensualité : 1243.71€ les 180 premiers mois puis 1186.69€ ensuite
Taux moyen 1.03 % sur 300 mois hors assurance.
Frais de dossier 600€
Garantie CAMCA 3023€
Assurance : 100€/mois (100%+100%)

Merci par avance pour vos réponses !

Le plus souvent, qu'il y ait remboursement anticipé ou non, un montage à échéances lissées sur au moins lignes est plus intéressant car, reposant sur un prêt court ( = taux faible) emboîté dans un prêt plus long (= taux plus élevé) lisseur, le "taux d'ensemble" (un taux moyen n'a pas de sens; de plus il existe plusieurs façon de le calculer) s'en trouve réduit.

Dès lors les amortissements sont plus rapides et le capital restant dû diminue plus vite ce qui réduit le volume des intérêts à payer.

Par ailleurs sur le prêt court il y a moins de primes d'assurances à payer.

Nous avons donc une réduction du coût total du crédit du fait:

=> Moins d'intérêts = effet taux d'ensemble plus faible + amortissement plus rapide

NB) - Dans les montages optimisés il y a aussi un effet "réduction durée du prêt lisseur" mais, avec des durées "rondes" comme les vôtres ce n'est pas le cas.

A toutes fins utiles:

Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[lien réservé abonné]

=> Moins de primes d'assurances à payer du fait du prêt court emboîté = effet durée réduite

Mais pour pouvoir comparer il faut connaître les conditions du montage en plusieurs lignes et celles du prêt unique ce que vous ne précisez pas ci-dessus.

Par ailleurs les mensualités que vous indiquez semblent inclure les primes d'assurances car le calcul du taux d'ensemble qui en ressort s'élève à 1,6023% et non pas 1,03%.

Pour plus d'investigations il faudrait les détails des primes d'assurances sur chacun des prêts.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Avec les seules informations fournies j'ai dû procéder par artifices de calculs et approximations pour reconstituer vos tableaux d'amortissements.

Ce faisant j'obtenais une seconde période de1.186,66€ sur la prêt long lisseur au lieu de 1.186,69€; j'ai donc "arrangé" ladite seconde période pour retomber sur vos indications.

Il en résulte que - sur la base de ces données - le "Taux d'ensemble" de ce montage s'établit à 1,0324% (Bandeau vert fichier Excel joint).

Dans une comparaison avec un prêt unique de 302.300€ sur une période de 300 mois, il faudrait donc que ce dernier ait un taux débiteur (hors assurance) inférieur à 1,0324% pour être financièrement plus intéressant que ce montage à échéances (presque) lissées (Bandeau vert fichier Excel joint).

Maintenant si procédez à un remboursement anticipé après paiement de la 120 ème échéance ( = 189.930,41€) le taux débiteur réel qui en résulterait serait de 1,0089% (Bandeau gris fichier Excel joint).

Avec un prêt unique de 300 mois au taux de 1,21% un remboursement anticipé après paiement de la 120 ème échéance ( = 193.380,94€) le taux débiteur réel qui en résulterait serait de 1,2537% (Bandeau violet fichier Excel joint).

Le raisonnement a été fait hors assurance; en supposant ces assurances obligatoires un raisonnement sur le TAEG les prenant en compte aurait orienté vers la même conclusion.

Pour que ce prêt unique de 302.300€ sur 300 mois à l'origine mais remboursé par anticipation après paiement de la 120 ème échéance soit financièrement plus intéressant que le montage en deux lignes à échéances lissées il faudrait que son taux débiteur soit au plus de 0,8235% (Bandeau rose saumon fichier Excel joint).

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Unscope]

Bonsoir, merci pour vos réponses !

Je viens d'avoir 2 nouvelles propositions, ci-dessous les données sans assurance

1) Une ligne
302300€ sur 300 mois avec un taux à 1.15% hors assurance
mensualité de 1159.93€
Apres 5 ans de remboursement nous aurons remboursé :
53719€ de capital
15876€ d'intérêt


2) Deux lignes
172400€ sur 180 mois avec un taux à 0.7% hors assurance
mensualité de 1009.22€
129900€ sur 300 mois avec un taux à 1.21% hors assurance
mensualité de 134.5€ sur les 15 première année puis 1186.69€ les 10 dernières années
Apres 5 ans de remboursement nous aurons remboursé :
55687€ de capital
12937€ d'intérêt

La seconde solution semble à première vue plus intéressante.

La banque est ok pour une délégation d'assurance et caution crédit logement

Est-ce que la seconde solution serait toujours plus intéressante vu que nous pension vendre cet achat au plus tard 10 ans après ?
Sur une ligne la caution couterais après restitution 1650€
Sur deux ligne la caution couterais après restitution 2433€

Pour le moment, je ne sais pas comment serait calculé les assurances sur deux tête à 100%
D'après vous, est-ce que le cout serait identique sur une ligne et sur 2 lignes ?

 

[Aristide]

Bonsoir,

J'actualiserai le fichier Excel de comparaisons mais le taux de votre ligne unique étant passé de 1,21% à seulement 1,15% cependant que les conditions du plan de financement en deux lignes sont inchangées, la conclusion ci-dessus reste pleinement valable pour un remboursement au bout de 10 ans.

Bonjour,

Pour que ce prêt unique de 302.300€ sur 300 mois à l'origine mais remboursé par anticipation après paiement de la 120 ème échéance soit financièrement plus intéressant que le montage en deux lignes à échéances lissées il faudrait que son taux débiteur soit au plus de 0,8235% (Bandeau rose saumon fichier Excel joint).

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

2) Deux lignes

129900€ sur 300 mois avec un taux à 1.21% hors assurance
mensualité de 134.5€ sur les 15 première année puis 1186.69€ les 10 dernières années

Contrairement aux 134,50€ qui représentent une échéance hors assurance, l'échéance de 1.186,69€ que vous indiquez pour les 10 dernières années me semble être une échéance assurances comprises ???

Quid ?

Cdt

 

[Aristide]

J'actualiserai le fichier Excel de comparaisons mais le taux de votre ligne unique étant passé de 1,21% à seulement 1,15% cependant que les conditions du plan de financement en deux lignes sont inchangées, la conclusion ci-dessus reste pleinement valable pour un remboursement au bout de 10 ans.

Ci-joint fichier actualisé.

Bonjour,Contrairement aux 134,50€ qui représentent une échéance hors assurance, l'échéance de 1.186,69€ que vous indiquez pour les 10 dernières années me semble être une échéance assurances comprises ???

Quid ?

L'échéance de ce second palier est bien de 1.186,69€ assurances comprises ce qui correspond à une mensualité hors assurance de 1.143,73€

Après actualisation les résultats deviennent:

Le "Taux d'ensemble" de ce montage en deux lignes s'établit à 1,0324% = inchangé - Bandeau vert fichier Excel joint).

Dans une comparaison avec un prêt unique de 302.300€ sur une période de 300 mois, il faudrait donc que ce dernier ait un taux débiteur (hors assurance) inférieur à 1,0324% pour être financièrement plus intéressant que ce montage à échéances (presque) lissées (Bandeau vert fichier Excel joint).

Maintenant si vous procédez à un remboursement anticipé après paiement de la 120 ème échéance ( = 189.930,41€) le taux débiteur réel qui en résulterait serait de 1,0089% (= inchangé - Bandeau gris fichier Excel joint).

Avec un prêt unique de 300 mois au taux de 1,15% (à la place de 1,21%) un remboursement anticipé après paiement de la 120 ème échéance ( = 192.789,68€) le taux débiteur réel qui en résulterait serait de 1,1916% au lieu de 1,2537% (Bandeau violet fichier Excel joint).

Pour que ce prêt unique de 302.300€ sur 300 mois à l'origine mais remboursé par anticipation après paiement de la 120 ème échéance soit financièrement plus intéressant que le montage en deux lignes à échéances lissées il faudrait que son taux débiteur soit au plus de 0,8298% au lieu de 0,8235% (Bandeau rose saumon fichier Excel joint).

=> Le montage en deux lignes reste donc toujours largement favorable.

Cdt

 

[Unscope]

Bonjour,

Contrairement aux 134,50€ qui représentent une échéance hors assurance, l'échéance de 1.186,69€ que vous indiquez pour les 10 dernières années me semble être une échéance assurances comprises ???

Quid ?

Cdt

Oui, au temps pour moi ! sans assurance, il s'agit d'une mensualité de 1143.72€

 

[Unscope]

Ci-joint fichier actualisé.

L'échéance de ce second palier est bien de 1.186,69€ assurances comprises ce qui correspond à une mensualité hors assurance de 1.143,73€

Après actualisation les résultats deviennent:

Le "Taux d'ensemble" de ce montage en deux lignes s'établit à 1,0324% = inchangé - Bandeau vert fichier Excel joint).

Dans une comparaison avec un prêt unique de 302.300€ sur une période de 300 mois, il faudrait donc que ce dernier ait un taux débiteur (hors assurance) inférieur à 1,0324% pour être financièrement plus intéressant que ce montage à échéances (presque) lissées (Bandeau vert fichier Excel joint).

Maintenant si vous procédez à un remboursement anticipé après paiement de la 120 ème échéance ( = 189.930,41€) le taux débiteur réel qui en résulterait serait de 1,0089% (= inchangé - Bandeau gris fichier Excel joint).

Avec un prêt unique de 300 mois au taux de 1,15% (à la place de 1,21%) un remboursement anticipé après paiement de la 120 ème échéance ( = 192.789,68€) le taux débiteur réel qui en résulterait serait de 1,1916% au lieu de 1,2537% (Bandeau violet fichier Excel joint).

Pour que ce prêt unique de 302.300€ sur 300 mois à l'origine mais remboursé par anticipation après paiement de la 120 ème échéance soit financièrement plus intéressant que le montage en deux lignes à échéances lissées il faudrait que son taux débiteur soit au plus de 0,8298% au lieu de 0,8235% (Bandeau rose saumon fichier Excel joint).

=> Le montage en deux lignes reste donc toujours largement favorable.

Cdt

Ok merci bcp pour vos explications !
Reste plus qu'a trouver une bonne assurance