préparer rdv à la banque

[poporom]

Bonsoir,
je reviens d'un RDV avec notre banque principale ...

J'aimerai vos retours et suggestions sur l'offre qui nous a été formulée.
Alors :

Total du projet : 210 000€
proposition d'un prêt sur 30 ans .
Je rappelle qu'aujourd'hui, j'ai un salaire de 1550€ et ma femme de 1000€ (sera infirmiere en juillet 2012) puis 1500€ mini
des salaires conventionnés qui augmentent de maniere réguliere.

Apport perso : 25 000€
PTZ + : 27 750€ sur 144 mois TEG 0.75% cout total du crédit : 1 100€ mensualité 207€
Prêt patronal : 7 000€ à 1.75% sur 180 mois (mensualité hors assu 44.25)
Prêt fixe lissé : 139 902€ à 4.29% sur 360 mois donc mensualités 646.97€ TEG de 4.76%
Prêt fixe offre commerciale : 10 000€ à 1.81% TEG, soit mensualités de 65€

Donc TOTAL des prêts de la banque : 177 652€ pour un cout total du financement de 158 733€ (avec assu obligatoires et facultatives)

Pour la garantie : cout total estimé à 1 112€
100% sur chaque tête (est ce vraiment utile ?) soit des mensualités de 48.85€ x 2

j'ai oublié de préciser, il nous a parlé de frais intercalaires pendant la construction faisant passer le prêt à 5.09% (négociable ?)
on a peut etre la chance d'avoir un constructeur en ossature bois et les tps de construction sont bien moins importants !

Qu'en pensez vous ?
taux fixe sans assu à 4.29% sachant que normalement j'ai réussi à négocier à meme 4.19% en partant (mais je n'ai pas la feuille ... c'était en fin d'entrevu ...)
l'assurance me parait un poile chere .. non ?
De meme, il n'a pas réussi encore à prendre en compte mon PEL meme si les droits à prêts ne sont pas forcément énormes je pense, il m'envoie une nouvelle simu demain.

Avant d'aller voir d'autres banques j'aimerai vos retours sur cette offre, commentaires et conseils sivouplé !
Il y a surement encore des choses à revoir j'imagine ....
bonne nuit !

 

[Aristide]

Bonjour,

Il manque des informations

proposition d'un prêt sur 30 ans .

Dans un prêt à échéances lissées optimisé, la durée n'est pas un paramètre choisi/imposé; c'est une donnée calculée.

Le résultat dépend - entre autres - de votre échéance cible assurances comprises et de la hiérarchie des taux susceptibles de vous êtes proposés par votre banque.

Ces notions ont déjà été expliquées à de très nombreuses reprises notamment dans les pages et exemples traités dans ce post :

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »[lien réservé abonné]
[lien réservé abonné]

Or vous ne fournissez ni l'une ni l'autre de ces données

Prêt patronal : 7 000€ à 1.75% sur 180 mois (mensualité hors assu 44.25)

Quelle prime d'assurance

Prêt fixe lissé : 139 902€ à 4.29% sur 360 mois donc mensualités 646.97€ TEG de 4.76%

S'il s'agit d'un prêt à échéances lissées, c'est donc un prêt à paliers
=> Durée et montant de chaque paliers (hors assurance et avec assurance)

Prêt fixe offre commerciale : 10 000€ à 1.81% TEG, soit mensualités de 65€

Quel taux nominal ?
Quelle durée ?

100% sur chaque tête (est ce vraiment utile ?)

Conseillé

soit des mensualités de 48.85€ x 2

Correspond à une prime au taux de 0,33%

j'ai oublié de préciser, il nous a parlé de frais intercalaires pendant la construction faisant passer le prêt à 5.09% (négociable ?)

Il y a des techniques qui peuvent permettre de les éviter si vos capacités de remboursement le permettent.

Voir :
« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
[lien réservé abonné]

De meme, il n'a pas réussi encore à prendre en compte mon PEL meme si les droits à prêts ne sont pas forcément énormes je pense, il m'envoie une nouvelle simu demain.

Quelle est la date d'ouverture de votre PEL ?
Son taux est-il intéressant par rapport aux taux de marché ?
Etes vous obligé d'utiliser une partie des droits acquis pour percevoir la prime d'Etat ?

Par ailleurs, hormis le prêt spécifique de 10.000€, votre banque n'a pas optimisé le plan de financement en proposant un montage à échéances lissées avec prêts gigognes = prêt court (Taux moins élevé + moins primes assurances) "emboîté" dans un prêt lisseur plus long (Taux plus élevé + plus de primes d'assurances) = Voir exmples traités dans 1er lien ci-dessus.

Cordialement,

 

[poporom]

ouch ... ça fait bcp de question

je vais essayer d'y répondre avec mes moyens mais je ne promets rien. En ce qui concerne les prêts gigognes, je l'ai mentionné mais la banque en question ne les fait pas m'a t'on répondu ...

Envoyé par poporom
proposition d'un prêt sur 30 ans .
Dans un prêt à échéances lissées optimisé, la durée n'est pas un paramètre choisi/imposé; c'est une donnée calculée.

Le résultat dépend - entre autres - de votre échéance cible assurances comprises et de la hiérarchie des taux susceptibles de vous êtes proposés par votre banque.

Ces notions ont déjà été expliquées à de très nombreuses reprises notamment dans les pages et exemples traités dans ce post :

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

Or vous ne fournissez ni l'une ni l'autre de ces données

Pour le moment, 1er RDV, nous n'avons pas été dans le détail même si l'offre d'ici a abouti au bout de 2h de rdv. Maintenant, effectivement nous n'avons pas parlé d'échéance cible. Le fait est que jusqu'en Juillet prochain nous avons une situation particulière (non diplomée, salaire de 1000€ alors que dans 1 an, salaire de 1500€).
Pour la hiérarchie des taux, j'en ai fais la demande mais ai essuyé un refus ....

Prêt patronal : 7 000€ à 1.75% sur 180 mois (mensualité hors assu 44.25)
Quelle prime d'assurance

Je pense que la prime d'assurance sera la meme que pour le prêt banque ... A vrai dire, je ne me suis pas posé la question

Prêt fixe lissé : 139 902€ à 4.29% sur 360 mois donc mensualités 646.97€ TEG de 4.76%
S'il s'agit d'un prêt à échéances lissées, c'est donc un prêt à paliers
=> Durée et montant de chaque paliers (hors assurance et avec assurance)

Alors vu les données que j'ai :
1ere a 12eme année : 965.50E - 13eme à 15 eme année : 949.24€ - 16eme à 30eme année : 943.74€

Prêt fixe offre commerciale : 10 000€ à 1.81% TEG, soit mensualités de 65€
Quel taux nominal ?
Quelle durée ?

Donc c'est une offre de 10000€ à 1% sur 180 mois TEG de 1.81% (mensu de 65.37€ avec assu)

soit des mensualités de 48.85€ x 2
Correspond à une prime au taux de 0,33%

comment le calculez vous ? car quand je regarde : prêt à 4.29% et TEG a 4.76% ?

Quelle est la date d'ouverture de votre PEL ?
Son taux est-il intéressant par rapport aux taux de marché ?
Etes vous obligé d'utiliser une partie des droits acquis pour percevoir la prime d'Etat ?

PEL ouvert en oct 2007 avec un taux de 4.20% il y a 10280€ dessus, si mes calculs sont bons, j'ai 243€ de droit à prêt acquis (?)
Sachez qu'au mois de Septembre, ma femme pourra utiliser son PEL également qui prendra 3 ans (ouverture septembre 2008) avec 6745E dessus (faut il mieux attendre et en profiter ?)

En tout cas Aristide merci bcp de votre précieuse aide !

 

[ZRR_pigeon]

taux fixe sans assu à 4.29% sachant que normalement j'ai réussi à négocier à meme 4.19% en partant (mais je n'ai pas la feuille ... c'était en fin d'entrevu ...)

vous avez fait pile ce qu'il ne faut pas faire :
- vous ne savez toujours pas quelle est la mensualité maximale que votre banquier vous accordera au vu de vos ressources (c'est le point capital, c'est le seul que vous ne pouvez pas calculer vous meme)
- vous ne savez pas, pour cette echeance cible en question, le montant maximal que vous pouvez emprunter grace aux differents prets aidés, en fonction de la durée. (et en fonction du timing du projet, vu que le salaire de votre compagne va evoluer). a etudier si une echeance cible faible temporaire et une plus forte pour apres est possible, ou si la banque ne fait pas confiance au changement de salaire en juiller prochain
- vous avez commencé a negocier le taux, alors que c'est inutile voire contreproductif a ce stade.

ce qu'il vous faut en plus, c'est pour chaque pret, le taux de primes pour chaque assurance de chaque pret, un par un.

cote interets intercalaires, vous n'en aurez pas puisque vous pouvez etre logé pendant la contruction. soit il ne vous a pas écouté, soit il a préféré vous faire payer des interets qui n'ont pas lieu d'etre. il suffit de demarrer l'amortissement des le premier debloquage de fonds. Si votre banque le fait pas, d'autres le feront, ce point la, peut devenir crucial dans la comparaison, il convient de l'aborder des le premier rendez vous.

donc premier coup pour rien. c'est pas grave c'est de l'entrainement. Faites une autre banque, et ce coup-ci c'est a vous de mener les debats, c'est vous qui posez les questions, une fois les reponses obtenues vous lui dites "merci monsieur, on vous tient au courant, bonne journée".

 

[poporom]

Aie ... ça calme !
effectivement nous sommes complètement novice d'où notre présence ici !
Pour la négociation du taux, à vrai dire, c'est surtout le banquier qui d'emblée à fait baisser ... sans qu'on ne lui est demandé quoi que ce soit !
Il me remail dans la journée avec une simu avec le PEL, je crois que je vais me payer le culot de lui répondre en lui soumettant vos questionnement on verra bien !

 

[ZRR_pigeon]

Aie ... ça calme !
effectivement nous sommes complètement novice d'où notre présence ici !

meuh non, c'est normal on en est tous passé par la. Mais ce ne serait pas vous rendre service que de vous dire "super rendez vous !".

Relisez a tete reposée cette discussion depuis le premier message, et impregnez vous des infos dont vous avez besoin. vous allez voir que certains parametres sont de votre controle (ils sont techniques, objectifs), et d'autres sont du controle du banquier (analyse de risques, subjectif).

Il est important d'avoir un avis sur ces derniers, donc essentiellement 1) la mensualité que votre banquier vous accorderait (tous confondus), 2) la capacité de la banque a amortir immediatement les debloquages successifs afin de ne payer aucun interets intercalaires et 3) sa vision du changement de salaire de votre compagne (confiance ou non?, deux echeances cible ? ou achat recommandé apres le changement de salaire ?)

Pour ce dernier point, bien faire attention que deux echeances cibles distinctes sont mieux pour vous vous qu'une echeance basse avec modulation a la hausse.

 

[Aristide]

En ce qui concerne les prêts gigognes, je l'ai mentionné mais la banque en question ne les fait pas m'a t'on répondu ...

Hum...!!!...???
Ne peut pas (ne dispose pas des outils) ou ne veut pas (ne maîtrise pas) ???

Pour le moment, 1er RDV, nous n'avons pas été dans le détail même si l'offre d'ici a abouti au bout de 2h de rdv. Maintenant, effectivement nous n'avons pas parlé d'échéance cible. Le fait est que jusqu'en Juillet prochain nous avons une situation particulière (non diplomée, salaire de 1000€ alors que dans 1 an, salaire de 1500€).

Quoi qu'il en soit il vous faut bien une échéance cible soit proposée par vous (et acceptable par votre banque) soit directement imposée comme échéance maximale par votre banque.

Pour la hiérarchie des taux, j'en ai fais la demande mais ai essuyé un refus ....

Ce n'est pas la grille standard qui sert de base à votre banque qu'il faut; celle-ci, effectivement, aucune banque ne la communique.

Ce sont les taux - par paliers de durées - que votre banque vous ferait à vous pour votre dossier.

Je pense que la prime d'assurance sera la meme que pour le prêt banque ... A vrai dire, je ne me suis pas posé la question

Possible....mais ce serait un hasard car, généralement, les collecteurs du 1% patronal ont leur propre assurance ?

Alors vu les données que j'ai :
1ere a 12eme année : 965.50E - 13eme à 15 eme année : 949.24€ - 16eme à 30eme année : 943.74€

Avec assurances ?
Sans Assurance ?

comment le calculez vous ? car quand je regarde : prêt à 4.29% et TEG a 4.76% ?

=> (48,85€ x 12)/177 652€ x 100 = 0,33%

PEL ouvert en oct 2007 avec un taux de 4.20% il y a 10280€ dessus, si mes calculs sont bons, j'ai 243€ de droit à prêt acquis (?)

=> 4,20% actuariel soit 4,1213% proportionnel à comparer avec les taux de marché sur15 ans maximum - vous semble intéressant car votre prêt est à 4,29%/4,19%.

En fait c'est inexact car vous pourriez très probablement avoir un montage gigogne avec un prêt emboîté court à beaucoup moin cher.

Par contre il vous faudra cependant utiliser une partie des droits pour pouvoir prétendre à la prime d'Etat.
Danc ce cas il faudrait solliciter le prêt PEL minimum possible = 150€ de l'avis quasi général (Un avis discordant sans founiture du texte officiel pourtant promis = faire recherche pour plus détails)

Sachez qu'au mois de Septembre, ma femme pourra utiliser son PEL également qui prendra 3 ans (ouverture septembre 2008) avec 6745E dessus (faut il mieux attendre et en profiter ?)

Même remarque que ci-dessus

Si l'ensemble de votre dossier définitif est instruit en septembre, pas de problème pour - éventuellement - intégrer ces deux prêts PEL.

Si votre dossier est instruit avant l'échéance de ce second PEL, un dossier complémentaire devra donc être instruit en septembre.

La validité des droits PEL est de un an après sa fermeture et les factures apportées en justificatifs doivent dater d'au maximum 6 mois.

Par contre, ce PEL ayant moin de 3 ans, il pourrait être transformé en Compte Êpargne-Logement (CEL); les intérêts perçus seraient réduits car recalculés au taux actuel du CEL mais le taux du prêt possible serait intéressant et il y aurait aussi une prime d'Etat.

Cdt

 

[catherinec]

Bonjour,
Je ne suis pas une pro des prêts gigognes, lissés ... je ne vais donc pas aborder ce sujet.

Par contre (mon point de vue) vous partez sur un crédit de 30 ans, ce qui est énorme. Vous allez presque payer autant d’intérêt que de prêt.

Je me trompe peut être mais le seul moyen de limiter la casse sur une période aussi longue est de diminuer au maximum la durée du crédit.

Du coup, la meilleur offre ne serait elle pas celle qui vous permettrez d'effectuer des remboursements anticipé partiel sans pénalité, sans durée minimum, avec réduction de la durée du crédit (et non pas des mensualités) et surtout sur le prêt principal (pas le ptz+ ou autre).
Surtout que vos salaires vont évoluer rapidement à la hausse si j'ai bien compris.

Vous en pensez quoi les autres?

 

[Aristide]

Bonjour,

Je ne suis pas une pro des prêts gigognes, lissés ... je ne vais donc pas aborder ce sujet.

Du coup, la meilleur offre ne serait elle pas celle qui vous permettrez d'effectuer des remboursements anticipé partiel sans pénalité, sans durée minimum et avec réduction de la durée du crédit (et non pas des mensualités).

Vous en pensez quoi les autres?

L'un n'empêche pas l'autre.

Mais s'il est toujours utile de tenter de négocier ces demandes, il ne faut pas trop rêver non plus.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Vous en pensez quoi les autres?

justement c'est la determination par le banquier de l'echeance cible acceptée par le banquier qui aboutira au calcul de la durée. et la, suivant que le resultat est 20 ans, 25 ans ou 30 ans, cela demandera a bien se poser la question si acheter dans ces conditions est une bonne idée. Apres, si la reponse est 30 ans, soit on agit par dogme ("l'immo ca craint rien, le meilleur placement qui soit"), soit on agit de facon realiste ("proprietaire oui mais pas a n'importe quel prix").

les RA partiels sans IRA c'est bien, mais encore faut-il accumuler de la tresorerie en parallele pour les faire...c'est d'autant plus efficace que la capacité d'epargne est forte.

car il faut prendre en compte le caractere précarisant de l'accession a la propriété. tout le monde se focalise sur l'aspect déprécarisant, qui lui n'intervient qu'a la fin du pret, mais il faut bien avoir en tete l'aspect précarisant temporaire (30 ans c'est du temporaire...plutot long!) d'un pret.

Et sortir de l'eternel debat "proprietaire tout de suite" / "proprietaire jamais".

 

[solma]

J'ai fini ma tournée des banques (8 grandes banques), ma banque étant la banque postale.

C'est hyper intéressant comme démarche

Sur 20 ans, et dans les mêmes conditions ... Le Crédit Mutuel (3.95 % sur 20 ans, assurance à 12,53 /mois) a fait mieux que ma banque postale (4.10 % , assurance à 18,05 Eur / mois) . L'employée du crédit mutuel a été super pro, elle a pris son temps pour bien monter le projet ..., elle maitrise tout contrairement à certaines banques qui ne savent pas monter un CEL à partir des droits acquis ...

et l'offre la plus fantaisiste et la plus onéreuse étant celle de la banque LCL ( taux sur 20 ans : 4.65 % , assurance ???, ça durée 5 minutes l'entretien, inutile de perdre son temps, à fuire ).

Je vais devoir encore retourner à la BP pour leur demander de faire des efforts sur l'assurance (taux 0.25 %), sinon bye bye la banque postale.

 

[Rio Conseils]

Concernant l'assurance tu peut faire une délégation d'assurance elles sont souvent beaucoup moins chère que les assurances groupe

 

[poporom]

bonsoir à tous,
après plusieurs RDV auprès de diverses banques (CA, CE, CM et SG). Je vais rencontrer la BP lundi.
je reviens vers vous pour vous présenter pour avis celle qui me semble être la meilleure proposition.

Alors, pour rappel :
projet 210 000€
total frais de garantie : 2074.31E
total frais de dossier : 300€

Apport : 25000€
pret patronnal : 7000€ sur 15 ans à 1.75%
total demande financement banque : 180374.31E

Details de la proposition bancaire :

ptz + : 16650€ sur 144 mois soit échéance hors assu 115.63€
pret 1 : 52624,31E sur 180 mois à 3.96% soit hors assu 388.20E
pret 2 : 111 100 sur 300 mois à 4.23% soit 434.25E hors assu
pret pat : 7000E sur 180 mois à 1.75%

taux moyen hors assu : 3.69%

échéance hors assu 982.32E

comme vous le remarquez j'ai tout mis sans assu car :
echeance assu : 82.96€ ! soit échéance avec assu 1065.28€ !

Cout total serait de 101 363, ...€ a priori (sans assu)

pour l'assu j'ai déjà parlé de délégation (devis Apris à 35€ et des poussières pour 2 à 100%)

En partant la conseillère nous a parlé d'une baisse de 0.10 sur les taux d'intérêt au 1er aout .... ahah

QU'EN PENSEZ VOUS ????
merci !

 

[ZRR_pigeon]

ben disons que vous avez deja selectionné pour nous la meilleure proposition, en utilisant vos criteres (quelqu'ils soient). donc on ne peut pas dire grand chose vu que si ca se trouve, notre choix aurait ete une autre.

Mais deja :
Est-ce lissé ? si non, quels sont les paliers ?
quelle est votre echeance cible ? ou plutot quelle echeance maximale convient a votre banquier au vu de vos revenus ?

 

[poporom]

ben disons que vous avez deja selectionné pour nous la meilleure proposition, en utilisant vos criteres (quelqu'ils soient). donc on ne peut pas dire grand chose vu que si ca se trouve, notre choix aurait ete une autre.

Mais deja :
Est-ce lissé ? si non, quels sont les paliers ?
quelle est votre echeance cible ? ou plutot quelle echeance maximale convient a votre banquier au vu de vos revenus ?

Merci pigeon pour cette réponse rapide !
alors pr répondre, oui c'est une proposition lissée mais :
les 144 premiers mois : 1065.28
puis pdt 36 mois 1057.62€
et enfin les 120 derniers mois; 1033.39E
biensur ce sont avec l'assu comprise de la banque vraiment pas flatteuse ...

notre échéance cible était autour de 1000€
ayant 3000 E de revenus mensuels cela nous semble être un bon compromis pour le reste à vivre. De plus, nos salaires augmenteront avec le tps étant conventionnés.

Pas d'échéance max convenu par le banquier par contre ....

avez vous besoin d'autres infos pour analyser ?
merci !!!!

 

[ZRR_pigeon]

ah oui un lissage a la polonaise....ou pour reprendre les mots d'aristide: une optimisation piffometrique.

si vous obtenez une echeance max de votre banquier, ca debloque tout le probleme, et y'a moyen de vous faire un vrai plan de financement et sur moins de 30 ans (ce qui est ENORME).

 

[poporom]

ah oui un lissage a la polonaise....ou pour reprendre les mots d'aristide: une optimisation piffometrique.

si vous obtenez une echeance max de votre banquier, ca debloque tout le probleme, et y'a moyen de vous faire un vrai plan de financement et sur moins de 30 ans (ce qui est ENORME).

AH ????
bon je ne comprends pas tout ... qu'est ce qui change si c'est le banquier qui fixe l'échéance max sachant que nous ne voulons pas dépasser 1000€ assu compris (ou approchant)
par contre, pourquoi parlez vous de 30 ans .... ??? 300 mois = 25 ans
merciiii de reflechir pour moi

 

[ZRR_pigeon]

parce que le but est de vous fabrquer un montage optimisé et lissé avec une echeance X. si vous presentez cela au banquier, il risque de vous dire "non, echeance trop haute", alors qu'en fait ce qu'il pense c'est "non je veux pas de leur montage optimisé, je prefere les entuber avec mon plan de financement a moi qui rapporte +".

au moins s'il s'engage sur un montant, il aurait l'air fin ensuite...

de plus parmi les dossiers qui plafonneraient a 1000 euros d'echeance max, certains gagnent 3000 d'autre 4500, ca depend du profil.
on ne peut juste se baser sur les 33%, dont la regle de calcul varie enormement suivant a qui on demande.

pour les 30 ans, desole je me suis levé tot...25 ans en effet, mais si vous pouvez faire 24 ou 23 avec la meme echeance cible, c'est tout benef.

 

[poporom]

effectivement !
mais comment baisser d'une ou deux années ?
l'échéance cible de 1000€ nous l'avons choisi mais de tte manière nous n'aurions pas accepté une échéance supérieure même si elle était acceptée par la banque.

 

[ZRR_pigeon]

ok parfait, 1000 vous va, et votre banquier vosu a proposé 1050 donc 100 lui va aussi. apres pour rogner sur la durée, il y a plein de parametres : l'assurance, les pret gigognes, la possibilité de moduler, les RA partiels sans frais, etc... tout un arsenal a votre disposition !