Préparation d'un projet de construction : quelle stratégie adopter ?

[xaramelaz]

Bonjour

Je viens demander vos conseils concernant le financement de la construction d'une résidence principale en 2014. C'est encore un peu loin mais, avec mon concubin, nous avons choisi de ne pas faire construire avant de se retrouver à 0 niveau endettement.

Nos situations :
* moi : fonctionnaire cadre A (32 ans)
revenu actuel 2700€ net/ mois - 3100 €/net en 2014
appartement loué 500€/mois + 50€ de charges

Prêt immobilier à taux fixe 4.15% (21€ d'assurance/mois) sur 15 ans et échéances modulables chaque année.
- capital emprunté : 90.000€
- début d'amortissement : janvier 2006
- échéance minimale : 693€/mois
- échéance en 2009 : 800€/mois (693 en 2006, 770 en 2007, 1000 en 2008)
- fin au plus tard du prêt (si retour à la mensualité minimale) : octobre 2019

- capital restant dû au 01/06/2009 : 68761,26
- échéance prévue à partir de janvier 2010 : 1400€/mois
- fin prévisible du prêt : avril 2014

Rembourser autant par mois (plus de 33% des revenus) ne me fait pas peur, je mets actuellement de côté la différence entre la mensualité actuelle et celle prévue (depuis janvier 2009). De plus, je ne m'engage à verser cette somme-là que sur un an : il est possible de rediminuer par la suite.

Epargne de précaution :
* 2500€ sur un LDD
* 7000€ sur une assurance vie support euro - Axa Océan - datant de mars 2003 (versement de 90€/mois)
* 1000€ sur une assurance vie 50% UC - Axa Euractiel - datant de avril 2008 (versement de 90€/mois)
* 2300€ sur un livret ING (versement du loyer de 550€/mois)

Fin 2009, si je ne fais rien, le livret ING sera à environ 7000€ mais ne grossirait pas aussi vite à partir de janvier 2010 à cause de l'augmentation de la mensualité du crédit immobilier.

* mon compagnon : agriculteur (37 ans)
Une grosse partie de ses terres déjà entièrement payées
Un emprunt professionnel (terres) s'éteignant en 2013
Un emprunt personnel (voiture) s'éteignant en 2013

Revenu : environ 6000€/an
Epargne de précaution : environ 1500€ sur un livret A

* notre logement actuel : une maison de village dont le loyer est de 450€ + 30€ de charges


Notre projet :
Faire construire notre résidence principale sur un de ses terrains (pas d'achat du terrain).
Coût estimé de la construction de la maison : 120.000€

Peu d'apport financier mais pas d'endettement => Emprunt obligatoire.
Garanties : ses terres (60 hectares environ) + mon appartement entièrement payés.

Nous avons choisi de garder mon appartement car il est bien situé dans la région toulousaine et pourrait servir à nos neveux et nièces ou futurs enfants étudiants.

Mes questions :
Est-ce intéressant d'ouvrir un Compte Epargne Logement dans notre cas ?

Je pensais y verser à l'ouverture le contenu du livret ING et les chèques de versement du loyer de mon appart.
D'ici 2014, les intérêts générés seraient suffisants pour obtenir un prêt CEL (dont je ne sais pas calculer les caractéristiques).

Si non, quelle stratégie me conseilleriez-vous ?

Marie-Laure

 

[stunt38]

Bonjour,

ça c'est de la présentation

ta 1er réflexion est bonne, à savoir solder tout vos emprunts avant d'en faire un autre.

bonne initiative également que de prévoir votre projet en avance, de cette façon vous pourrez le réaliser dans de bonnes conditions.

l'endettement du couple sera donc théoriquement vierge car tout les prêts auront été remboursé, ce qui vous permettra d'emprunter sur une petite période et même garder une marge d'endettement pour d'autres achats ou projets (pro. ou perso)

vu que tu comptes financer la majeure partie de ce projet en emprunt l'épargne logement est tout indiqué.
profitez du temps que vous vous donner pour gonfler ces comptes afin de capitaliser le maximum de droits à prêts.
il serait d'ailleurs judicieux que chacun ait sa propre épargne logement (CEL+PEL).

les avantages à en avoir plusieurs :

- en cas de séparation chacun peut espérer réaliser son projet immo de son coté, tout ne tombe pas à l'eau
- en cas de décès le conjoint survivant peut récupérer le PEL du défunt en plus du sien et toujours utiliser les différents droits à prêts pour ses projets immos.
- les droits à prêts se cumulent entre tout ces comptes avec un max de 92 000 € par projet
- si vous n'utilisez pas tout vous aurez encore de l'épargne logement pour d'autres projets immos (acquisition, travaux, cession de droits, etc...)

vos autres comptes :

- conservez LDD et livret A comme épargne de précaution et maintenez cette épargne un niveau suffisant de sorte à ne pas avoir à amputer l'épargne logement ou assurance vie en cas de besoin.
- faites comme bon vous semble avec ING mais le fait de s'en servir comme compte courant pour l'encaissement des loyers n'est peut être pas très judicieux...
- conservez les assurance vie en l'état et réorientez tant que possible les 2 versements de 90€ vers l'épargne logement pour préparer votre projet.


enfin j'ai bien compris que vous souhaitez tout emprunter pour votre projet mais les conditions d'emprunt seront meilleures si vous amener un apport dans l'opération.
dans votre cas je pense que les frais de notaire + un petit supplément pour un total de 10-15k€ ne seraient pas du luxe et rendrait votre dossier quasi parfait aux yeux de vos interlocuteurs.

Cdt

 

[Vanille95]

@Stunt38
Je crois que xaramelaz et son conjoint ne sont pas mariés (pacsés ?).
Il faut peut-être affiner cette partie de ton explication...

il serait d'ailleurs judicieux que chacun ait sa propre épargne logement (CEL+PEL).
les avantages à en avoir plusieurs :

- en cas de décès le conjoint survivant peut récupérer le PEL du défunt en plus du sien et toujours utiliser les différents droits à prêts pour ses projets immos.
- les droits à prêts se cumulent entre tout ces comptes avec un max de 92 000 € par projet

 

[xaramelaz]

Effectivement, pour le moment, nous ne sommes ni mariés ni pacsés.

Cela viendra certainement très vite et permettra d'économiser environ 1500-2000€ d'impôts par an (simulation par rapport aux revenus 2008). De quoi augmenter un peu plus notre apport !

Concernant les montants versés sur les contrats d'assurance vie, je ne pense pas pouvoir les diminuer et ne pas avoir d'intérêts à le faire :
* j'ai déjà payé les frais sur ces sommes (frais précomptés la 1ère année du contrat)
* pour le contrat Axa Océan, cela me fait perdre la prime de fidélité versée au cours de la 8ème année (équivalent d'une année de versement).

Pour le moment, je vois ces placements comme mon épargne retraite et veux au maximum éviter d'y toucher (même si ce ne sont pas les plus rémunérateurs de leur catégorie).

Un apport de 10000€ au moment de la concrétisation du projet ne semble pas irréalisable et j'avais à peu près cet objectif (emprunter uniquement pour la construction et non pour l'ensemble des frais annexes) : il sera en partie financé par l'augmentation progressive de mes revenus d'ici 2014. Je pensais mettre de côté ces augmentations de revenus sur les livrets CEL, A et LDD.

Cela serait toutefois plus difficile s'il me faut changer de voiture avant : pour le moment, elle n'a pas encore 3 ans et devrait bien tenir quelques temps.

Je me sers du livret ING un peu comme d'un compte courant pour le versement des loyers car :
- l'argent reste disponible
- avec les différentes offres promotionnelles sur les nouveaux versements, il est mieux rémunéré que le LDD ou le livret A
- je ne vois pas le solde augmenter à partir de l'interface classique du site web de ma banque (Caisse d'épargne) et ne suis donc pas tentée par des dépenses futiles.

Concernant l'épargne logement, je ne vois pas l'intérêt d'ouvrir un PEL vu que :
- cet argent n'est pas disponible
- à partir de janvier 2010, je ne pourrais pas faire de versements réguliers importants (vu l'augmentation de la mensualité prévue sur mon crédit immobilier)

A vous de m'éclairer sur ce sujet.

Pour Pierre (mon concubin), il lui est difficile pour le moment d'épargner. Ses revenus vont toutefois augmenter vers 2013 car sa mère, qui est en GAEC avec lui, prendra sa retraite.

 

[xaramelaz]

Une autre remarque : les prêts épargne logement peuvent-ils être souples dans leur conditions de remboursement ?
Je sais qu'ils induisent souvent un lissage avec les prêts traditionnels.

Entre ce qui a été décidé au moment du montage de mon prêt pour l'appartement et le remboursement de celui-ci, il y aura eu beaucoup d'écart :
- durée initiale prévue : 15 ans / durée espérée aujourd'hui : 8 ans et 4 mois
- mensualité initiale : 693€ / mensualité finale espérée : 1400€

 

[Aristide]

Une autre remarque : les prêts épargne logement peuvent-ils être souples dans leur conditions de remboursement ?
Je sais qu'ils induisent souvent un lissage avec les prêts traditionnels.

Entre ce qui a été décidé au moment du montage de mon prêt pour l'appartement et le remboursement de celui-ci, il y aura eu beaucoup d'écart :
- durée initiale prévue : 15 ans / durée espérée aujourd'hui : 8 ans et 4 mois
- mensualité initiale : 693€ / mensualité finale espérée : 1400€

Pour le prêts épargne-logement il n'y a pas de modulation des échéances.
Vous pouvez par contre faire des remborsements anticipés (avec indemnité de remboursement anticipé si prévues au contrat)

 

[stunt38]

Effectivement, pour le moment, nous ne sommes ni mariés ni pacsés.

autant pour moi !
mais le conseil reste valable lorsque vous franchirez le pas.

Concernant les montants versés sur les contrats d'assurance vie, je ne pense pas pouvoir les diminuer et ne pas avoir d'intérêts à le faire :
* j'ai déjà payé les frais sur ces sommes (frais précomptés la 1ère année du contrat)
* pour le contrat Axa Océan, cela me fait perdre la prime de fidélité versée au cours de la 8ème année (équivalent d'une année de versement)

ok pour les contrats.
avec ces précisions il est évident que dans l'immédiat tu as plus intérêt à continuer les versements.
une belle m**** ces frais précomptés, ceci dit en passant...

Je pensais mettre de côté ces augmentations de revenus sur les livrets CEL, A et LDD.

ok avec ce raisonnement mais privilégies l'épargne logement.

Cela serait toutefois plus difficile s'il me faut changer de voiture avant : pour le moment, elle n'a pas encore 3 ans et devrait bien tenir quelques temps.

perso la mienne a 16 ans et se porte très bien (entretien régulier), tu as de la marge !

Concernant l'épargne logement, je ne vois pas l'intérêt d'ouvrir un PEL vu que :
- cet argent n'est pas disponible

fausse idée reçue.
le PEL reste toujours dispo, mais il faut le cloturer pour pouvoir retirer les fonds en cas de besoin.
Et de toute manière l'objectif est de préparer le projet, pas d'utiliser cet argent pour des dépenses futiles (dixit)
d'un autre coté tu es moins tenté de dépenser.

- à partir de janvier 2010, je ne pourrais pas faire de versements réguliers importants (vu l'augmentation de la mensualité prévue sur mon crédit immobilier)

j'ai cru comprendre que ton crédit était modulable.
n'y a-t-il pas possibilité de maintenir une mensualité constante jusqu'en 2014 pour pouvoir le solder à ce moment là ?
de cette façon tes prévisions budgétaires seront plus régulières.

A vous de m'éclairer sur ce sujet.

Tu n'as pas besoin de verser beaucoup sur le PEL pour le maintenir actif (540€/mois) mais bien entendu on a rien sans rien, si tu veux obtenir un prêt complémentaire significatif il faudra verser plus que le minimum...

en fait il serait bon que tu établisses ton budget et que tu saches combien tu peux mettre de coté tout les mois (assurance vie incluses)
ça permettrait de voir si vaut le coup d'avoir des PEL en plus.



pour les prêts EL je préfère laisser à d'autres le soin de répondre car ce n'est pas ma spécialité.

en attendant tu peux consulter la page des crédits où les prêts CEL et PEL sont détaillés ainsi que les lissages de prêts.

il y a aussi un post intéressant sur l'optimisation des lissages de crédits

Bonne lecture !

Cdt

 

[Vanille95]

J'ajoute une petite précision sur l'épargne logement dans les couples non mariés (pacés ou en union libre).

Source : [lien réservé abonné]
PEL / CEL / Droits à prêts / Concubins
Rép. Min. JO AN : 7.2.00
--------------------------------------------------------------------------------
Le titulaire d'un compte ou d'un plan d'épargne logement ne peut céder ses droits à prêts à son concubin.
Les couples non mariés peuvent obtenir deux prêts, dès lors qu'ils possèdent chacun un compte ou un plan d'épargne logement et qu'ils réalisent deux investissements immobiliers différents.
Lorsqu'ils envisagent de procéder à la réalisation d'un même investissement immobilier, l'opération est réalisée dans le cadre d'une indivision et ils ne peuvent utiliser les droits à prêts issus de leurs plans ou comptes qu'au prorata de leur part respective dans l'indivision.

 

[xaramelaz]

Si je comprends bien, vous me conseilleriez de ne pas augmenter la mensualité actuelle de mon prêt (800€/mois) à 1400€ en janvier 2010 et de placer par contre ces 600€ d'écart sur un PEL.

En avril 2014 (fin de mon prêt si j'augmente les mensualités à 1400€) :
- je solde le capital restant dû de mon prêt de l'appart (34068€ + IRA) avec les capitaux du PEL - ils ne seront toutefois pas suffisants vu que le taux du prêt est supérieur à celui du PEL
- j'ai obtenu beaucoup plus de droits à prêts épargne logement pour la construction de notre future maison.

Je n'avais pas pensé et étudié cette solution qui me semble pouvoir être intéressante.

Aujourd'hui, j'épargne tous les mois :
- le montant du loyer versé par ma locataire (550€)
- les primes versées sur les contrats Axa (180€)

Je peux épargner 200 ou 300€ supplémentaires par mois en moyenne sur l'année.

Jusqu'à maintenant, j'avais toujours privilégié l'augmentation de la mensualité de remboursement de l'emprunt de mon appart (qui était ma résidence principale de janvier 2006 à décembre 2008).

Le montant minimum de versement sur un PEL est de 540€/an. Il est cependant possible de verser beaucoup plus. Ces versements supplémentaires doivent-ils forcément être réguliers ?

 

[xaramelaz]

En pensant à cette nouvelle solution, je pense à autre chose en liaison avec mon ancien post :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/mise-en-location-dun-appartement.6966/

J'avais prévu augmenter ma mensualité d'emprunt en janvier 2010 et, du coup, ne pas utiliser le régime de frais réels pour la déclaration des revenus fonciers (sur les 3 ans, le montant des intérêts diminuaient beaucoup et cela n'était plus rentable).

Si je laisse la mensualité actuelle (800€) ou revient à la mensualité d'origine (693€) :
- je diminue les revenus fonciers en déclarant en frais réels et non en micro-foncier
- j'optimise l'épargne logement
sans toucher à la date espérée pour le début du projet (remboursement du capital restant dû).

 

[stunt38]

@vanille : merci pour la précision sur l'EL

Si je comprends bien, vous me conseilleriez de ne pas augmenter la mensualité actuelle de mon prêt (800€/mois) à 1400€ en janvier 2010 et de placer par contre ces 600€ d'écart sur un PEL.

En avril 2014 (fin de mon prêt si j'augmente les mensualités à 1400€) :
- je solde le capital restant dû de mon prêt de l'appart (34068€ + IRA) avec les capitaux du PEL - ils ne seront toutefois pas suffisants vu que le taux du prêt est supérieur à celui du PEL
- j'ai obtenu beaucoup plus de droits à prêts épargne logement pour la construction de notre future maison.

En fait il y aurait 2 solutions :

- laisser le 1er prêt en l'état avec des remboursements plus importants dans quelques années et mettre à profit cette courte durée pour épargne au max et ainsi acquérir plus de droits à prêts.

ou

- faire en sorte d'avoir une échéance de prêt constante jusqu'en 2014 pour avoir de toute manière au final le même capital restant dû à rembourser et ainsi lisser ton épargne mensuelle, et de ce fait on budget.

en fait il faudrait faire différentes simulations avec les simulateurs du site.
pour le PEL pas de problème vu que le taux est connu à l'avance : https://www.moneyvox.fr/placement/simupel.php
par contre pour le CEL ce ne sera qu'une approximation car les taux peuvent variés en 5 ans, affectant donc le calcul des droits : https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/droit-pret-cel.php

ces simulations permettront de déterminer 2 choses :

- le montant du capital acquis dans 5 ans
- le montant des droits à prêts et le prêt qui en découle

en fonction des 2 choix cités ci-dessus tu devrais pouvoir arriver à te décider sur la stratégie à adopter pour ton prêt actuel.

Aujourd'hui, j'épargne tous les mois :
- le montant du loyer versé par ma locataire (550€)
- les primes versées sur les contrats Axa (180€)

Je peux épargner 200 ou 300€ supplémentaires par mois en moyenne sur l'année.

Jusqu'à maintenant, j'avais toujours privilégié l'augmentation de la mensualité de remboursement de l'emprunt de mon appart (qui était ma résidence principale de janvier 2006 à décembre 2008).

ok pour l'épargne.
penses à faire plusieurs simulations avec les liens que je t'ai laissé ci-dessus mais ne perd jamais de vu qu'il faut conserver une marge pour l'épargne de précaution et donc tout les imprévus.

Le montant minimum de versement sur un PEL est de 540€/an. Il est cependant possible de verser beaucoup plus. Ces versements supplémentaires doivent-ils forcément être réguliers ?

non, il faut juste un minimum de 540€ dans l'année à verser en une ou plusieurs fois.
au dela c'est toi qui choisit la fréquence.

Cdt

 

[xaramelaz]

- faire en sorte d'avoir une échéance de prêt constante jusqu'en 2014 pour avoir de toute manière au final le même capital restant dû à rembourser et ainsi lisser ton épargne mensuelle, et de ce fait on budget.

Je ne comprends pas bien ce que tu veux dire avec cette phrase ...

non, il faut juste un minimum de 540€ dans l'année à verser en une ou plusieurs fois.
au dela c'est toi qui choisit la fréquence.

Il est donc possible de planifier des versements mensuels de 45€ (atteindre le minimum) et ensuite, selon les mois, de verser des sommes différentes.

penses à faire plusieurs simulations avec les liens que je t'ai laissé ci-dessus mais ne perd jamais de vu qu'il faut conserver une marge pour l'épargne de précaution et donc tout les imprévus.

Ca, je ne le perds pas de vue ! A part la voiture, je ne vois pas quels imprévus il pourrait y avoir à court terme. Le LDD est à son niveau minimum pour le moment.
Il faut dire que cette épargne de précaution aurait pu grossir de 5000€ environ depuis fin 2008 (gestion d'un déménagement, achat d'électroménager de bonne qualité, vacances 2009, renouvellement de mon saxophone ...).
Nous nous sommes fait plaisir mais nous redevenons sages !

 

[xaramelaz]

Bonjour

Après discussion avec Pierre, nous pensons nous orienter vers cette solution :

• ne pas rembourser plus vite mon emprunt sur l'appartement
• ouvrir un CEL et un PEL
• épargner un maximum pendant 4 ans sur le PEL de façon à solder l'emprunt sur l'appart en 2014 et obtenir des droits à prêt.
  - le minimum en versements réguliers et programmés
  - le maximum en versements occasionnels (qui j'espère seront réguliers)
• utilisant le CEL comme une épargne de précaution donnant quelques droits à prêts.

Je n'avais pas envisagé cette hypothèse mais elle semble très bonne.

Les hypothèses que nous avions étudier étaient :
- vendre l'appartement => VITE REJETE
- rembourser au plus vite nos prêts et retarder d'autant notre projet (avril 2014) => ADOPTE
- étudier la possibilité de réemprunter dès aujourd'hui pour la construction => VITE REJETE

Merci de vos conseils.