Plus value d'une maison héritée de mon frère, frais de succession ajoutables à la valeur vénale

[passagere]

Bonjour,

Mon frère est décédé il y a presque 2 ans et j'ai hérité de sa maison et de l'argent restant sur ses comptes.
La succession est réglée depuis mars 2025.
La maison de mon frère est devenue pour l'instant ma résidence secondaire et je vais la mettre en vente.

Mon objectif est de pouvoir évaluer la plus value qui s'appliquera selon le prix de vente.

Et ma question est : comment évaluer la part des frais de succession (réglés bien sur) qui s'ajoutera à la valeur vénale de la maison.

Montant total de la succession : argent + montant estimé de la maison. Sur ce montant global, le notaire déduit un abattement.
La maison représente 61 % de ce total après abattement.
Le notaire calcule le total des frais de succession (une partie au taux de 35 % et une partie à 45 %) sur le global après abattement.

Pour connaitre le prix de revient de la maison, en schématisant, je dois additionner sa valeur vénale, les frais de succession et les travaux.
Comme la maison représente 61 % de l'héritage, j'ai pensé que je pouvais ajouter 61 % de ces frais de succession.

Mais peut être que la façon légale de calculer cette part des frais de succession est différente.
Est ce qu'une personne de ce forum connaissant ce mode de calcul légal pourrait me renseigner ?

Merci d'avance

 

[Maurice63]

Une estimation par un agent immobilier est normalement acceptable

 

[Kizzo]

Bonjour,
Votre méthode de calcul semble bonne.
Attention toutefois à garder une cohérence entre le prix déclaré à la succession et le prix de vente, dans un délai si court il faut pouvoir justifier d'une éventuelle différence significative. si le prix a été délibérément minoré dans la déclaration de succession la porte est grande ouverte pour une proposition de rectification par l'administration (terme employé pour parler de redressement)

 

[passagere]

Merci de votre réponse
Je n'ai pas du être claire, désolée.

La succession est reglée et je ne cherche pas à faire évaluer la maison : sa valeur vénale a été évaluée et je ssuis à peut près claire sur le prix de vente.
La plus value sera la différence entre : la valeur vénale + frais + travaux, et le prix de vente. Pour savoir quelle sera la plus value, j'ai besoin de savoir quelle part des frais de succession sera prise en compte

 

[Kizzo]

Merci de votre réponse
Je n'ai pas du être claire, désolée.

La succession est reglée et je ne cherche pas à faire évaluer la maison : sa valeur vénale a été évaluée et je ssuis à peut près claire sur le prix de vente.
La plus value sera la différence entre : la valeur vénale + frais + travaux, et le prix de vente. Pour savoir quelle sera la plus value, j'ai besoin de savoir quelle part des frais de succession sera prise en compte

Vous avez été claire mais n'avez pas compris ma réponse
Pour le calcul de la plus-value vous avez la bonne méthode
Je vous alerte simplement sur le risque de constater un écart entre le prix de vente et le prix déclaré à la succession

 

[passagere]

Merci kizzo.
J'ai fait évaluer la maison par une experte auprès du tribunal judiciaire, il y avait un problème de vrillettes dans une cave, la maison est ancienne et il y reste des travaux intérieurs à faire, elle a étudié les prix des ventes alentour et elle a fait une estimation très basse. Je ne connais pas la région, j'étais en plein deuil et le prix de la maison n'était pas ma préoccupation principale, et j'ai accepté sans penser aux conséquences.
La, je suis sur un prix de vente raisonnable, mais effectivement supérieur à l'estimation que je trouve sous évaluée. Je sais que si la vente se fait à ce prix ou même un peu moins, il y aura peut être une enquete du fisc.
Mais j'ai fait appel à une experte patentée, j'espère que la maison pourrait trouver un acquéreur en 2027 et j'ai été honnete. Alors s'il doit y avoir une enquete, elle aura lieu et je pense que ça ira.
Et j'ai fait faire les travaux nécessaires dans la cave.

 

[passagere]

Les messages se sont entrecroisés, je répondais à Maurice63

 

[moietmoi]

Bonjour
Le calcul me semble correcte au pro rata des frais .
Mais dans le délai de 2 ans , il est sans doute recommandé de faire une déclaration rectificative de succession.
L'année 3 ,après la déposition de déclaration de la succession peut être problématique, le fisc pouvant rectifier de lui même en comptant des intérêts de retard.( Pas d'amende si bonne foi)
Après le délai de rectification de 3 ans par le fisc, c'est le régime de la plus value qui s'applique, sauf dans certains cas où le délai est de 6 ans.
ici les travaux sur un bien, dégradé prouvent la bonne foi, et comme tu parles de 2027 pour la vente, par rapport à une succession règlée en mars 25, il vaudrait mieux voir ton notaire pour éviter une rectification d'office, suite au paiement de la plus value..