PB EMPRUNT MAISON- compromis signé

[ClauHak]

Bonjour,
Nous avons besoin de conseil car le temps presse.
Nous avons trouvé la maison de nos reves et avons fait par précaution le tour de qq banques pour tater le terrain du financement.
Cout acquisition 150 000€ + 40 000€ travaux
Nous souhaitons financer ce bien à 110%
Nous sommes déja propriétaires et souhaitons laisser notre appartement en location (pret sur ce premier bien autofinancé par la location)
Notre banque : "pas de pb avec vos revenus + votre appartement en location aucun pb pour l'accord de pret ... on peut même pousser à 200 000€)
De ce fait nous signons le compromis de vente.
Nous déposons ensuite notre dossier chez un coutier pour accèder à une meilleure négociation des conditions. Même discours du courtier :"pas de pb, en plus Mme est assimilée fonctionnaire, faites moi confiance"
Sauf que 15jours tard, notre dossier est déja refusé 2 fois.
"finalement votre endettement dépasse les 33% il faut réduire le montant des travaux"
Sauf que si nous ne faisons pas les travaux à ce montant (minimum chiffré), notre projet tombe carrément à l'eau.

Notre grosse crainte : on nous fait une offre de prêt à pile le montant de l'acquisition (qui passe largement en banque) et la vente ne peut être cassée nous sommes obligés d'acquérir le bien sans pouvoir faire aucun travaux. (double remboursement un appartement qui n'est pas loué et une maison dans laquelle on ne peut habiter)

Quelle banque accepte des dossiers à 38% d'endettement pour que notre dossier passe ?
Somme nous obligés d'accepter une offre de prêt avec un montant qui ne nous convient pas mais qui couvre la vente?

merci à tous pour vos réponses

 

[stunt38]

Bonjour et bienvenue,

a combien se monte le total de vos revenus (avec loyers) et vos charges (crédits en cours) ?

 

[ClauHak]

Merci pour la rapidité :

revenus nets : 3550 €
revenus locatifs : 650 € CC (estimation agence immo + test de mise en location par annonce)

Charge 1er emprunt immo : 503€ (jsq'en 2025)

 

[kenko82]

difficile de depasser les 33% a moins d'etre prof et a la CASDEN

 

[ClauHak]

Merci mais justement je suis assimilée fonctionnaire et j'ai accès à la CASDEN (mon premier refus vient justement de la banque pop)

 

[kenko82]

si votre dossier ne passe pas avec les criteres de reste a vivre de la casden ou on peut monter à un endettement de 39% selon ses revenus et le reste a vivre par tete (le dossier passe alors en comission a marne la vallée)

Si ca ca ne passe pas, il ne vous reste plus que le credit foncier

 

[ClauHak]

C'est bien pour cela qu'avec un endettement à 36% (reste à vivre de 2300€ !!) on ne comprend pas vraiment les refus.
Mis a part le fait que les banques veulent du CASH.... !!!!! et comme nous n'avons pas d'apport (acompte mis au sequestre chez le notaire et montant déduit du montant necessaire aux travaux)!!!!!!!!

 

[ClauHak]

Erreur de ma part, je pensais avoir accès à la CASDEN mais NON malgré mon statut d'assimilé seuls les profs et chercheurs y ont droit. MEA CULPA

Mais ma crainte c'est surtout est ce que la vente est obligatoire étant donné qu'on a les capacités à rembourser un pret couvrant l'achat mais pas les travaux?

Peut-on m' obliger à signer cet achat si ma capacité de remboursement me permet d'acheter le bien?

 

[kenko82]

Le reste a vivre est a nuancer, d'une part je parlais de reste a vivre par personne au foyer. Donc si vous avez des enfants ca change la donne.

Ensuite, le reste a vivre est a mettre en relation avec votre niveau de vie et vos dépenses courantes pour apprécier l'effort financier mensuel a faire pour honorer l'écéance de pret.

SI aujourd'hui il n'y a ni epargne mensuelle et pas de solde moyen crediteur, ce qui sous entendrait que vous depensez tout ce que vous gagner. Il est compréhensible de refuser une telle demande de crédit.

Et si en plus vous avez sur votre compte des avis de prélèvements d'organisme de crédits divers et variés (genre revolving and Co, Cofidis, Sofinco, carte pass, cofinoga, Facet....), ca donne encore un mauvais point a votre dossier.

 

[ClauHak]

Oui je défends votre point de vue, mais nous sommes un couple sans enfants avec des dépenses courantes et une capacité d'épargne variant de 500 à 900€ par mois (épargne qui nous a servi à changer de voiture donc pas de crédit conso en cours.)

 

[stunt38]

en fait si on fait le calcul de vos charges sur les revenus ça donne un endettement actuel de 12% en partant du principe que le loyer est comptabilisé à 100% (en général c'est plutôt 70-80%).

il vous reste 21% d'endettement possible ce qui donne une mensualité de 880 €.

hors pour emprunter 190 000 € sur 30 ans avec 880 € de mensualité il faudrait trouver un TEG de 3,75% max, chose impossible.

pour rendre l'opération possible il faudrait augmenter l'endettement de 5% à 38% au total, ce qui ferait des mensualités de 1090 € pour un taux de 5,60%.

ça peut être jouable mais il va falloir argumenter, le fait d'avoir une capacité d'épargne dans la moyenne (environ 15% de vos revenus) et pas de troisième bouche à nourrir est un point positif.

néanmoins comme le disais kenko, la banque doit tenir compte du fait que vous aurez certainement des enfants et qu'il faudra donc débourser pour les assumer...
de plus il n'y a pas d'apport perso, ajoutez à cela un climat de frilosité sur les prêts immo et ce n'est pas gagner d'avance !

enfin reflechissez tout de même bien au projet, car avec cet exemple on tourne autour de 1600 € de mensualité qu'il faudrat payer tout les mois pendant 30 ans, ce n'est pas rien.

bref si vous avez des talents de négociateur c'est maintenant ou jamais

 

[kenko82]

Apres il est possible que l'eventuelle baisse de l'immobilier pese sur la decision, la garantie de la banque ne suffirait alors plus a rembourser le pret en cas de soucis financier de l'emprunteur.

Et en tout etat de cause vous ne pourrez forcer la banque a vous suivre avec un endettement de ce genre.

Rapprochez vous de Hargneux membre de ce forum et qui prenait ce genre de décision lorsqu'il bossait aux engagements.

Sachez aussi que ce style de decision ne depend pas de votre conseiller ou de votre DA mais d'un service appelée la Direction Des Engagements ou DDE dans le jargon (je vous rassure il n'ont pas de gilets orange fluo).

Peut être qu'un de vos interlocuteurs directs avait envie de vous suivre mais qu'il n'a pas pu faire valider le dossier par la DDE et dans ce cas le dossier est refusé.

C'est dur de juger votre cas via ce forum sans vous connaitre en vrai. C'est là la limite de ce genre d'échange via les forums. Ca ne remplacerais jamais un veritable entretien, et un réelle connaissance de votre situation personnelle et de votre "profil client". Quantité de paramètres sont à prendre en compte pour prendre un avis sur une demande de financement.

Et le virtuel ne les remplacera jamais.

 

[kenko82]

De plus vous nous dites avoir une capacité d'épargne et pour autant vous ne faites aucun apport personnel. J'ai du mal à comprendre.

J'ai le sentiment que vous avez un certain niveau de vie, que vous aurez peut être du mal à diminuer pour assumer une charge de pret plus importante.


Et concernant les revenus locatifs, il est certains qu'ils seront pondérés et ne seront pas pris à 100% dans vos revenus mensuels.

 

[cacouline]

Sans doute un raisonnement simpliste, mais... pourquoi ne vendez-vous pas votre appartement ? Non seulement ça vous fera un apport substantiel (en fonction du montant de l'emprunt restant à rembourser, bien sûr), mais aussi cela vous dégagera des taxes foncières sur cet appartement, et des charges de co-propriété...

 

[ClauHak]

Bonjour
Merci à tous pour vos commentaires.
Pour expliquer notre capacité d'épargne et le fait d'emprunter sans apport: notre épargne nous évite nos prêts auto. nous changeons de voitures sans emprunter, et notre seule charge est l'IMMO.

Concernant la vente de notre appartement la seule garantie de VENTE de l'appartement en lui même pour la banque est le prêt RELAIS qui, vu la conjoncture, nous forcera à vendre notre bien au prix le plus bas du marché (car nous serons presses par le temps pour vendre).

Même en négociant la vente à moyen terme de l'appartement en bien loué, au prix que nous voulons tirer de ce bien, la banque ne prend pas en compte cette considération.

Voila pourquoi nous n'avons pas d'apport.

 

[hargneux]

En principe, les travaux ne sont pas inclus dans la promesse de vente. Dès lors que vous avez les possibilités d'emprunter sur la seule valeur du bien, vous n'obtiendrez pas de lettre de refus de prêt pour l'acquisition.
Par contre, il est toujours possible de négocier votre retrait avec le vendeur. En effet, pour vous contraindre à acheter il lui faudra vous assigner et pendant que le juge décide il ne peut pas vendre le bien a une autre personne.
Et si il est pressé, il a tout intérêt à la jouer "amiable".

En ce qui concerne, le taux d'endettement, 33 % est un taux d'ebdettement de "raisonnabilité", il n'y a pas de lois qui définissent le taux maximum d'endettement.
Les arguments pour un refus de prêt : c'est le financement à 110 % , problème de garanties dans un marché baissier sur une longue durée, avec un faible amortssiement dans les premières années.

Il vous faut insister sur les points positifs :
Déjà un bien remboursé sans incident de paiement
Capacité d'épargne pas mauvaise
Stabilité de l'emploi
Reste a vivre convenable

Sachant que le bien locatif pourrait être cedé en cas de grossses difficultés.

Par contre, en "tapant" un peu dans les économies pour assurer les frais de notaire, quitte à garder une voiture un peu plus que prévu, et en souscrivant une assurance "garantie de loyer" ce serait un gros plus.
Personnellement, sur un tel dossier à 37/38 j'aurais donner un avis favorable si vous arrivez à financer les frais de notaire.

 

[ClauHak]

merci pour cette intervention
nous allons sans doute débloquer notre épargne disponible à l'heure actuelle mais qui ne couvrira pas la globalité des frais de notaire
(pour le reste...
En tout cas encore merci pour ces éclaircissements, c'est dommage que tous les conseillers que j'ai rencontré n'ai pas cette même analyse (points forts/points faibles)

 

[ClauHak]

Bonne nouvelle, je viens d'avoir un accord de principe par téléphone (montant qu'on voulait donc à 38% d'endettement avec caution) .

Dois-je en demander une confirmation écrite avant l'émission de l'offre de prêt ?( parce qu'il manque encore quelques justificatifs " papier" à rajouter au dossier et je ne les transmettrais que dans quelques jours)

 

[stunt38]

seule l'offre sera défénitive, vous aurez beau faire tout les papiers avant reception de cette dernière ça ne vaudrat rien.

l'accord de principe c'est justement en attente de validation définitive par le back office