pas de remboursement intercalaires mais..

[Pyrenees]

Bonsoir,

Nous sommes allés voir une société de courtage.
Quand nous avons abordé le sujet des frais intercalaires liés au appels de fonds, elle nous a dit, que peu de banque ne faisaient pas payé les frais intercalaires.
(car c'est à perte, c'est de l'argent qu'on donne en plus à la banque, ça on l'a compris).
Elle nous a dit, que la banque X, nous ferait payer des interêts sur les fonds, mais qui seront amortis du prêt (ou des interêts je ne sais plus).
Plus précisement, cela va nous faire diminuer quelques mois sur la durée du crédit.(30 ans hélas)

Selon vous, info ou arnaque ? Connaissez-vous cette méthode ?

 

[Gagarine]

Bonjour,

Il est clair que ce que vous payez avant vous ne le payez plus apres ! Donc quand on peut se le permettre, il vaut mieux payer les frais intercalaires qui correspondent aux intérêts sur les fonds débloquer. Ces frais augmentent au fur et à mesure des débloquages.

Cordialement

 

[Pyrenees]

Merci de répondre aussi rapidement !

En effet, ce ne sont pas comme des frais intercalaires.
Des interêts qu'on va payer mais qui seront amortis ! Tout ce que je souhaite c'est de le voir clairement notifié sur le contrat !

 

[myosine]

Bonjour, je ne connais que 3 façon de faire (dans le cadre d'une construction) :

1-Le remboursement immédiat (c'est la meilleur... si, toutefois, vous avez de l'argent placé à un taux moins important que celui du prêt)
Le remboursement du capital emprunté commence dès l'obtention du prêt. Chaque mois, la même somme (fixée lors de la souscription) est prélevée sur le compte de l'emprunteur.
La mensualité comprend une partie du capital emprunté, une partie des intérêts et une fraction de l'assurance invalidité-décès.



2-Le différé partiel (c'est la solution la plus fréquente j'ai l'impression)
Pendant la construction, on paye les intérêts et l'assurance. Puis le capital emprunté à la fin du déblocage ou à partir d'une date fixée lors de la souscription du prêt. C'est pratique parce que les mensualités sont faibles pendant la durée de la construction (ça permet de payer son loyer tranquillement). Mais au total cette solution revient plus cher que le remboursement immédiat.
Et plus la franchise est longue, plus le coût du prêt augmente, puisque la banque calcule les intérêts sur le capital que l'emprunteur lui doit. Dans le cas d'un remboursement immédiat, ce capital commence à diminuer plus tôt que dans le cas du différé partiel.



3-Le différé total (une aberration je trouve !)
Rien à payer pendant la construction, sauf l'assurance. Inconvénients : il faut payer des intérêts sur le capital, mais aussi sur le capital reporté. Exemple pour un emprunt de 10000 : si la première année, il y a 800 d'intérêts ; les intérêts de l'année suivante sont calculés sur un capital total de 10800. Bref, il faut payer des intérêts sur les intérêts reportés... Cette solution est la plus coûteuse

Je ne comprends pas ce que vous a expliquer votre courtier... quand il y a un doute, il n'y a pas de doute, selon moi, il a essayé de vous embobiner dans des explications alambiquées.

Autre chose à savoir : lorsque vous placé de l'argent, les intérêts sont calculés par quinzaine (du 1er au 15 et du 15 au 16). Concernant les intérêts du prêt, paradoxalement, les intérêts sont calculés pour chaque jour... C'est injuste

 

[Pyrenees]

Merci pour cette explication ! Que je relis plusieurs fois....

C'est vrai que les termes expliqué oralement, y'a de quoi se poser des questions.
Car une banque qui ne fait pas payer des frais intercalaires, mais fait commencer à payer les interêts lors de la construction pour ne pas qu'on paye à perte, rien de plus alléchant quand on construit.

Vivement qu'on revoie cette courtière pour se faire expliquer une nouvelle fois!

Tout ce dont je me souviens, c'est qu'on va commencer à amortir lors des appels de fonds (et que la durée du crédit diminuerait de quelques mois).

Il va falloir qu'on soit vigilant....
Je vous tiendrais au courant.

 

[Pyrenees]

Nous venons de déposer le dossier chez la courtière.

Donc, j'ai redemandé les explications sur l'amortissement qu'on va payer durant la construction.
En fait, cela va être l'équivalent des frais intercalaires, quasiment la même somme, mais c'est l'amortissage des interêts.
Cela va nous permettre de gagner quelques mois....
On verra bien !
C'est une option qu'elle va indiqué dans la demande de prêt.

Voilà tout ce que je peux dire.

Nous aurons la réponse d'ici une quinzaine de jours maximum.

 

[Pyrenees]

Bonjour,

J'ai la réponse du Crédit A**ico** : le prêt est accepté.
Nous attendons de recevoir l'offre de prêt.

Nous avons eu la commerciale du promoteur vefa au téléphone. Et bien-sûr, nous lui avons dit que nous aimerions signer le plus tard possible pour la vente, pour payer le plus tard possible les interêtes amortissables.
On souhaite janvier 08 (car clé en main qu'en juin 2009), et elle nous a parlé de septembre 07. On lui a fait comprendre qu'on aimerait vraiment le plus tard possible, cela nous arrangerait carrément ! Elle a dit qu'elle ferait le maximum. On verra bien...

Deux ans, c'est long en vefa je trouve ! C'est sûrement parce qu'il y a je crois bien environ 100 appartements....

Et autre chose que la courtière nous avez dit c'est que l'offre de prêt est valable 3 ou 4 mois, je ne sais plus, on le verra sur le contrat normalement.
Mais surtout ce qui est important, quand on signe tardivement la vente, c'est qu'on peut proroger l'offre de prêt pour une dure de 1 mois 1/2.

Donc, ne pas oublier d'appeler la banque 15 jours avant la fin des 3-4 mois et signaler qu'on souhaite proroger le contrat.
Voilà....

Sinon, j'ai rdv lundi à la banque Pos**le. Voir s'ils ont mieux.
A+
A+

 

[gambetta]

Je pense que ce ne sera pas possible de signer en janvier 2008 comme vous le dites car sur tous les prêts que l'on signe il y a en général une clause de levée du prêt de 3 mois si mes souvenirs sont bons. Donc si vous signez l'offre de prêt, cette offre est valable jusqu'à ce délai indiqué et si vous ne signez pas chez le notaire dans ce délai vous perdez le prêt.
En plus, on donne une date de signature indicative lors de l'ouverture de l'offre de prêt qui n'est pas marquée dans l'offre de prêt et vous risquez de voire votre banquier vous préléver les intérêts intercalaires dès cette date.
Il faut absolument en discuter avec votre banquier.

 

[Pyrenees]

Oui, c'est vrai qu'il faut signer l'acte de ventre au moment de la validité de l'offre.
Donc, je comprends qu'on ne signera pas si loin. Dommage

Donc, à ce jour, nous n'avons rien reçu, mais j'imagine que cela ne saurait tarder. Donc au pire, si on signe à la fin du mois de juin, (aucune idée du temps à recevoir l'offre de prêt) cela serait pour fin octobre si on proroge l'offre.
Mais avant de recevoir l'offre, nous devons rencontrer le banquier avant, non ? Comme c'est lui qui va nous assurer.

J'avoue que c'est flou par rapport au déroulement des étapes.

Ensuite, lorsque tu parles de la date de signature indicative, tu parles de la signature de l'acte de vente ?
La courtière nous disait que c'est dès l'acte de vente, le notaire autorisait le premier appel de fond, et de là paiement des premiers frais le mois suivant.
A suivre....

 

[gambetta]

Non, les frais intercalaires peuvent même commencer avant la signature chez le notaire si elle prend beaucoup de temps. Il faut faire attention et donner la bonne date à votre banquier (surtout ne pas être optimiste) !!!

 

[Banquier]

Bjr,

Impossible d'avoir des frais intercalaires avant la signature chez le notaire, vu que c'est lui qui fait l'appel des fonds. Il est en outre interdit de commencer à prélever la moindre somme d'argent au client si celui ci n'a pas signé l'acte chez le notaire.

Pour les délais vous avez 30 jours maximum pour renvoyer les offres de prêts, et ensuite 4 mois pour débloquer le 1er euro.

Cdt

 

[Pyrenees]

Merci "Banquier" de m'avoir répondu !
C'est bien ce qui me semblait : la courtière nous avait dit la même chose. Les interêts sont prélevés dès le premier appel de fond, qui est effectué par le notaire, dès l'acte de vente signé.

Manquerait plus qu'ils prélèvent les interêts, alors qu'on n'a pas signé l'acte de vente.....

 

[gambetta]

Désolé, vous avez raison, je voulais parler de l'assurance du prêt qui elle peut commencer avant.
Mea culpa.

 

[Pyrenees]

OK, Gambetta ! On va voir avec eux comment ils vont procéder !

Et je viens de recevoir un courrier ce matin : confirmation de l'ouverture d'un compte chez eux, alors que nous n'avons rien signer !!! C'est légal ça ?

Alors que nous avons vu que la courtière, et c'est tout..Cela va très vite tout ça !

 

[gambetta]

Cela arrive ... ils le font pour gagner du temps mais ils vous ferons signer les documents ultérieurement.
Les banques ne veulent plus émettre d'offre de prêt sans que vous ayez un compte chez eux (je parle de l'offre, pas de la simulation).
Cela ne vous engage en rien, il n'y aura pas de frais et vous pourrez clore ce compte si vous ne prenez pas le prêt chez eux.
N'oubliez pas de les solliciter pour cette cloture, histoire qu'elle ne soit pas oubliée.

 

[Pyrenees]

Merci pour l'info !

 

[Pyrenees]

Bonsoir,

Nous venons de voir le banquier.
Il s'attendait à qu'on commence à signer des documents....Mais pas de bol, le taux de l'assurance annoncé par la courtière et chez ce banquier est différent. Superieur chez le banquier, bien évidement.
Et comme la courtière est en vacances, qu'il n'a pas pu régler le problème par téléphone, nous devons le revoir la semaine prochaine.

Ce rendez-vous fut long, mais bon....Faut bien ça.
Et autre chose, il nous a dit qu'il fallait avoir un contrat d'assurance habitation chez eux... Qu'on était obligé...Franchement, ils ne s'embêtent pas. On est bon pour contracter pleins de produits chez eux !
On n'a pas le choix apparement !

 

[gambetta]

On n'est jamais obligé de prendre l'assurance habitation chez le banquier.
Il vous a probablement proposé de vous faire un rabais ailleurs si vous négociez des conditions.
En général les banques proposent cela lorsqu'ils vous font des frais de dossier réduits.
Ce n'est pas bon signe, cela signifie qu'il veut vous faire payer des frais de dossier quand même.
Ne vous laissez pas faire si vous avez le temps, leurs assurances habitation sont plus chère que le marché.

 

[Pyrenees]

Salut Gambetta,

Merci de m'avoir répondu !!!!

Pour cette assurance habitation elle va être d'environ 120 à 150 euros/an.
Evidement, nous n'avons pas pu lire un contrat type pour connaitre les garanties, comme par hasard.
On se souvient avec mon compagnon, que la courtière nous a parlé qu'il fallait effectivement y adhérer, mais qu'on pouvait résilier le contrat au bout d'un an.
Pour lui, on devait arriver devant lui et rien négocier, car pour lui la courtière était censé faire son taf de son côté en nous informant des produits qu'on est censé prendre chez eux.
Il voulait qu'hier, on arrive et signe pour monter l'offre de prêt.
Avec mon compagnon, on s'est dit , que mince, c'est quand même pour 30 ans, on ne va pas dès le premier contact se lancer pour signer.

Et les frais de dossier, il nous a annoncé 450 euros. Ils ne s'embêtent pas, avec tous les produits qu'on prend chez eux !

Et j'ai encore une question concernant l'assurance décès-invalidité : Peut-on changer également d'organisme en cours de prêt ?

Au plaisir de vous lire.

 

[myosine]

ce sera très difficile, comme tu peux l'imaginer, de changer d'assurance habitation en cours de prêt. Si tu y souscris (120-150 euros n'étant pas excessif, voir les conditions) ton conseiller doit faire un effort sur les frais de dossier ou autres choses.