Où trouver un prêt viager hypothécaire ?

[Yzard]

Bonjour

autres solutions ..
Virage Viager
Vie et Habitat

 

[Friedrich]

Hello,

j'ai beaucoup cherché pour mes parents, c'est mission impossible car seul le Crédit Foncier, qui a fermé ce début d'année, le proposait. Le prêt viager hypothécaire est organisé par une ordonnance de 2006, si je me souviens bien.
Je ne sais quelle banque prendra le relai, c'est assez compliqué à construire, car à cause du plafonnement de la dette à la valeur de la garantie hypothécaire à la date du décès de l'emprunteur, c'est un prêt qui peut induire beaucoup de pertes pour la banque, pour ce qu'on m'en a expliqué.

 

[vivien]

Bonjour,

c'est assez compliqué à construire, car à cause du plafonnement de la dette à la valeur de la garantie hypothécaire à la date du décès de l'emprunteur,

Dans cette phrase il manque le mot "hypothétique" au sujet de la date de décès. C'est pour cette raison que le prêt est plafonné à environ 30 % de la valeur du bien, pour que la banque diminue son risque.
Le bien est expertisé par une société filiale de la banque, sans que le client ne puisse émettre un avis, contrairement à ce qui figure dans les documents.
La minoration de la valeur permet de réduire le montant du prêt. Donc si le bien vient à être revendu, la banque ne prend aucun risque
Vous trouverez ci-dessous un extrait du contrat type

c'est un prêt qui peut induire beaucoup de pertes pour la banque, pour ce qu'on m'en a expliqué.

Les "gros" perdants dans ces dossiers ce sont les héritiers qui n'ont pas toujours les fonds disponibles pour remboursés : le capital + les intérêts capitalisés au de 8.95 %. ***
Ce taux élevé était dû à deux phénomènes :
1- la situation monopolistique de la banque sur ce type de financement
2- la nature de ce crédit. Celui-ci est considéré comme un crédit à la consommation dont le T.A.E.G. est plafonné par les taux de l'usure des crédits de cette nature. Cela n'a rien à voir le taux de l'usure des crédits immobiliers ou des crédits classiques.

Ajoutons que les frais de dossier payables lors du déblocage des fonds étaient de 1 % de la valeur de l'immeuble.
Dans le dossier évoqué ci-dessus la valeur "expertisée" était de 1.150.000,00 Euros la banque a donc perçu 11.500,00 Euros de frais de dossier, lors du versement des fonds. Le bénéficiaire a obtenu 299.000 Euros.
Si le dossier était allé jusqu'à son terme 12 ans et 3 mois, les héritiers auraient dû rembourser


Pour un prêt de 299.000 Euros l'emprunteur aurait payé 558.805.59 Euros d'intérêts.

Je ne pense pas possible de dire que la banque perd de l'argent, d'autant que si le prix de vente est inférieur au montant de la dette, les héritiers ont laissé le bien au profit de la banque à un prix très inférieur à la "valeur" du bien. Ils supportent un manque à gagner.

Dans les dossiers que j'ai connus, les "perdants" étaient systématiquement les héritiers.

Bonne journée

*** il y a deux ou trois ans le taux a été divisé par 2 pour être d'environ 4 %.

 

[Friedrich]

Hello,

pour ce qu'on m'en a dit, les héritiers ne sont pas concernés au sens où on ne leur demande pas leur avis (il faut que les emprunteurs soient juridiquement capables) car il n'y a aucune disposition légale qui exige de demander leur avis. C'est bien ce qui avait plu à mes parents, car ils ne voulaient pas nous solliciter et ils anticipent une succession difficile. J'attends de voir qui va prendre la suite.

En revanche, ce que j'ai compris est que si le prix de vente est en-dessous du montant de la dette, les héritiers n'ont rien à payer, comme prévu. Je me trompe ?

 

[Yzard]

En fait c est une maniére de desheriter ses enfants ou autres .. et de faire un don à une banque ..

Sauf à esperer de faire partie des centenaires .. j ai le soupcon que le viager ..
..valeur du bien sous estimé .. frais important ..
n est une solution que lorsque l on n'a pas d héritier ..

dans l autre sens .. cela doit être une bonne affaire en souscrivant à ces nouveaux placements mutualisées
d achat en viager ..

 

[vivien]

pour ce qu'on m'en a dit, les héritiers ne sont pas concernés au sens où on ne leur demande pas leur avis (il faut que les emprunteurs soient juridiquement capables) car il n'y a aucune disposition légale qui exige de demander leur avis.

Oui c'est tout à fait exact. Les héritiers ne sont concernés qu'après le décès quand il faut rembourser la dette. Dans bon nombre de cas, les héritiers n'auraient pas retenu le crédit viager hypothécaire.

C'est bien ce qui avait plu à mes parents, car ils ne voulaient pas nous solliciter et ils anticipent une succession difficile.

s'ils anticipent un succession difficile, avec ce financement vous "allez être servis" !

Dans le cas décrit ci-dessus il y avait deux héritiers avec des situations financières très différentes. L'un voulait garder le bien exceptionnel (manoir + maison de gardien (7 pièces) + forêt + étangs) à 70 Km de Paris, l'autre voulait vendre car il n'avait pas les moyens de rembourser la banque.

J'attends de voir qui va prendre la suite..

?????

En revanche, ce que j'ai compris est que si le prix de vente est en-dessous du montant de la dette, les héritiers n'ont rien à payer, comme prévu. Je me trompe ?

Ils n'ont rien à payer mais non seulement ils ne gagnent rien mais supportent une perte importante car le bien a été sous-évalué dès le départ.
La perte est égale à : Valeur du Bien à la date du décès (prix de vente sur le marché) - montant de la dette bancaire.
J'ai modifié mon précédent message au sujet de la vente du bien par les héritiers, je ne m'étais pas exprimé clairement.

 

[Friedrich]

Pourquoi le bien aurait été sous évalué au départ et quelle incidence ça peut avoir au décès ? Je ne comprends pas très bien, car on m'a dit que je pouvais choisir moi-même l'expert. Suffisait juste que la banque soit d'accord sur cet expert.
Dans le cas que vous citez, vous parlez d'une durée du prêt de 12 ans et 3 mois. Je pensais qu'il n'y avait pas de durée, puisque nul ne connait la date de son décès. Ils faisaient comment ? ...

PS : oui, j'attends de voir quelle banque va faire ce prêt.

 

[Passager]

Bonjour,
je cherche un établissement qui accepterait de me faire un tel prêt (dûment réglementé et codifié depuis 200x?). Le Crédit Foncier qui était le seul à proposer ce choix a fermé ses portes le 30 mars dernier. Le groupe AxaPartners propose une 'assurance' aux établissements sur ce type d'opération, mais ne travaille pas directement avec les particuliers.
Toute info, suggestion, piste sérieuse... me serait très utile.
Merci d'avance.
Précisions techniques : 70 ans, patrimoine total 600k€, besoin de financement 250k€ (solde autres crédits)
actuellement client au C.A.
La Caisse d'Epargne et la Banque Populaire sont en train d'étudier la possibilité de reprendre cette activité du Crédit Foncier (ex même groupe) mais prendront qqes mois à se décider (sans garantie de réponse positive)

Bonjour,

Votre projet de prêt viager hypothécaire pour 50% de la valeur du bien est entièrement irréaliste. Même s'il s'agit d'un appartement dans un beau quartier parisien, obtenir 25% relève déjà de l'exploit.

 

[Passager]

La Caisse d'Epargne et la Banque Populaire sont en train d'étudier la possibilité de reprendre cette activité du Crédit Foncier (ex même groupe) mais prendront qqes mois à se décider (sans garantie de réponse positive)

Je confirme. Au 12 juin, ni la BP ni la CE n'ont encore repris ce type de financement. Tout porte à croire qu'il a disparu, et c'est vraiment dommage pour les personnes qui comptaient dessus.
A suivre.

 

[Passager]

Passager
Membre
il y a 1 minute [lien réservé abonné]

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Re-bonjour, je souhaite juste apporter une précision. Aucune société mentionnée dans ce forum de discussion ne commercialise de prêt viager hypothécaire, je le répète : aucune. Pas davantage le Crédit Municipal de Toulon que les autres : [lien réservé abonné]
Un intervenant en chat privé semble ignorer la différence entre prêt hypothécaire et prêt viager hypothécaire, ce qui est plus que fréquent, pas de souci. Mais il ne faut pas citer des pistes, on cherche LA réponse, pas des noms de courtiers...

 

[Passager]

Pourquoi le bien aurait été sous évalué au départ et quelle incidence ça peut avoir au décès ? Je ne comprends pas très bien, car on m'a dit que je pouvais choisir moi-même l'expert. Suffisait juste que la banque soit d'accord sur cet expert.
Dans le cas que vous citez, vous parlez d'une durée du prêt de 12 ans et 3 mois. Je pensais qu'il n'y avait pas de durée, puisque nul ne connait la date de son décès. Ils faisaient comment ? ...

PS : oui, j'attends de voir quelle banque va faire ce prêt.

Exact, un prêt viager hypothécaire, par DEFINITION, n'a pas de durée. Cela explique le faible ratio montant de lemprunt/valeur du bien. Le problème est que la plupart des gens ne connaissent pas la différence entre prêt hypothécaire et prêt viager hypothécaire. Soyons tolérants, mais c'est quand même saoulant. Avec mes excuses pour cet accès de mauvaise humeur

 

[vivien]

Bonjour,

Le problème est que la plupart des gens ne connaissent pas la différence entre prêt hypothécaire et prêt viager hypothécaire.

Pour moi le problème est qu'une grande majorité d'intervenants n'a jamais lu un contrat de Prêt Viager Hypothécaire.

Dans ces documents figurent bien des échéances (ce pourquoi j'évoquais 12 ans et 3 mois dans un dossier) qui sont données UNIQUEMENT à titre indicatif non pas pour fixer la durée du crédit, car chacun comprend que pour un crédit viager hypothécaire l'échéance n'est pas connue, mais pour calculer les TEG/TAEG.

Pour mémoire le TAEG/TEG constitue une mention obligatoire quel que soit le fonctionnement du crédit et là ce n'est pas un choix, pour la banque. Et sauf à être plus amplement informé, un calcul de TEG/TAEG nécessite de connaitre une durée.

Dans les contrats du Crédit Foncier il y avait la présentation de 3 hypothèses d'échéance pour lesquelles les TAEG/TEG étaient bien sûr différents. Dans certains dossiers il y avait même des simulations avec une variation de l'évaluation du bien.

Enfin je trouve qu'un forum n'est le lieu pour manifester ses variation d'humeur.

 

[vivien]

bonjour,
Dans mon précédent message il fallait lire
"Enfin je trouve qu'un forum n'est PAS le lieu pour manifester ses variations d'humeur".

 

[Passager]

Bonjour il y a surtout une grande frustration de nous tous, plutôt qu’une saute d’humeur. de la disparition de cette solution unique que représentait le PVH pour certaines personnes.

 

[Friedrich]

Bonjour,

Pour moi le problème est qu'une grande majorité d'intervenants n'a jamais lu un contrat de Prêt Viager Hypothécaire.

Dans ces documents figurent bien des échéances (ce pourquoi j'évoquais 12 ans et 3 mois dans un dossier) qui sont données UNIQUEMENT à titre indicatif non pas pour fixer la durée du crédit, car chacun comprend que pour un crédit viager hypothécaire l'échéance n'est pas connue, mais pour calculer les TEG/TAEG.

Pour mémoire le TAEG/TEG constitue une mention obligatoire quel que soit le fonctionnement du crédit et là ce n'est pas un choix, pour la banque. Et sauf à être plus amplement informé, un calcul de TEG/TAEG nécessite de connaitre une durée.

Dans les contrats du Crédit Foncier il y avait la présentation de 3 hypothèses d'échéance pour lesquelles les TAEG/TEG étaient bien sûr différents. Dans certains dossiers il y avait même des simulations avec une variation de l'évaluation du bien.

Enfin je trouve qu'un forum n'est PAS le lieu pour manifester ses variation d'humeur.

Si j'ai bien compris ce qu'on m'avait expliqué, la durée prise en compte pour le calcul du TEG est l'espérance de vie des emprunteurs, et il regardait le TEG selon que le bien prenait de la valeur (2% par an) ou non (0 %).
Après, je ne sais pas pour les 2 autres hypothèses.

 

[hippoLH]

Bonjour,

Je recherche également une solution pour que ma mère (88 ans) puisse trouver un prêt viager hypothécaire, malgré la fermeture du Crédit Foncier.
Je me suis adressé à plusieurs notaires, qui m'ont confirmé que leur organisation professionnelle ne connaissait pas de solution actuellement et doutait de la reprise du produit au sein de BPCE.
Il semblerait toutefois que certains opérateurs étrangers puissent intervenir (notamment depuis l'Allemagne), ou que des établissements financiers habilités, bien que difficiles à identifier, proposeraient ce produit ?
Je suis preneur de toute suggestion de la part de ce forum pour débloquer sa situation.

Merci

 

[Friedrich]

Hello,

hormis imposer à un établissement de crédit de développer à son tour le PVH, je ne vois pas trop comment faire ... Si j'ai bien compris, avant l'ordonnance de 2006, il n'y avait rien et après, on a "gentiment" demandé au Crédit Foncier de bien vouloir faire, pour montrer un exemple qui n'a pas été suivi. Pour moi, le seul établissement qui pourrait prendre la relève est la CDC, et du coup, j'attends que ...

 

[vivien]

Bonjour,

Je recherche également une solution pour que ma mère (88 ans) puisse trouver un prêt viager hypothécaire, malgré la fermeture du Crédit Foncier.

Le montant d'un crédit viager hypothécaire était le résultat d'une conjugaison entre la valeur du bien + l'âge de l'emprunteur au moment de la signature du contrat.
Je pense que compte tenu de l'âge de votre mère cette solution n'aurait pas été envisageable au Crédit Financier qui me semble-t-il limitait la souscription à 70 ans.

Il semblerait toutefois que certains opérateurs étrangers puissent intervenir (notamment depuis l'Allemagne),

Si l'intervenant/prêteur est en Allemagne cela signifie que le contrat sera en allemand (probable) et que s'appliquera le droit allemand. Sauf à lire et à écrire l'allemand parfaitement, la lecture du contrat nécessitera l'intervention d'un interprète qui maîtrise le droit bancaire et les calculs financiers. Il est possible d'en trouver un, mais cela à un coût.

En cas de problème dans le déroulement il faudra avoir un avocat allemand + un avocat français + une interprète judiciaire ! Les couts seraient alors importants.

Comme évoqué dans mes précédents messages j'ai connu dans le détail plusieurs financements et aucun des emprunteurs n'est satisfait de ce type de financement. Tous les héritiers pour chacun des dossiers ont été obligés de vendre le bien immobilier. Ils était dans l'incapacité de rembourser (rapidement) le montant du capital prêté et les inférêts à l'époque à 8.95 % capitalisés annuellement sur une durée supérieure à 8 ans, pour les cas que j'ai connus.

Je me pose une question pourquoi ne pas envisager pour votre mère, une vente en viager avec paiement d'un bouquet et le versement d'une rente mensuelle ?

 

[hargneux]

Hello,

Pour moi, le seul établissement qui pourrait prendre la relève est la CDC, et du coup, j'attends que ...

Statutairement la CDC n'a pas le droit d'avoir de comptes pour les particuliers et les professionnels, du coup l'attente risque d'être longue.

 

[vivien]

Bonjour,

Pour moi, le seul établissement qui pourrait prendre la relève est la CDC, et du coup, j'attends que ...

Mais actuellement la caisse des dépots ne fait pas de crédit aux particuliers. Voir ICI [lien réservé abonné] les domaines d'intervention