Ordre utilisation des fonds

[rayms91]

Bonjour,

J'achète un appartement en VEFA à 135000€, livraison 12/2009

L'objectif est de payer le moins possible d'intérêt intercalaire. et donc d'amortir au plus vite.

Financement idéal ??? :
0 - réservation apport 6000€
1 - pret banque 5,25% (60000€)
2 - prêt PEL 4,97% (40000€)
3 - Apport 29000€

Appel N° 1 = signature = 94500€
Appel N° 2 = 13500€
Appel N°3 = 13500€
Appel N°4 = 6750€
Livraison = 6750€

Je sais qu'il est très difficile d'obtenir l'utilisation de l'apport en fin de financement mais c'est possible.

Est-ce l'ordre idéal d'utilisation des fonds ?
Merci de me donner votre avis et vos raisons

 

[Pierrealb]

Bonsoir

L'ordre est en principe le plus favorable pour le client donc du moins haut au plus haut en terme de taux.
Donc pour vous les deux apports, le PEL puis le PP.
Vu que vous payez des intérêts intercalaires sur ce qui est débloqué c'est bien mieu ainsi.

L'amortissement de toute façon n'arrivera qu'à la remise des cléfs (ou droit de propriété effectif).

 

[rayms91]

Bonjour,

On paye des intérêts intercalaires que sur les prêts partiellements débloqués.

Dans le cas que je cite le prêt banque est débloqué dans sa totalité (60 000€) lors du premier appel de fonds, donc on ne paye pas d'intérêt intercalaire dessus mais on amorti immédiatement.

Le prêt PEL sera utilisé partiellement lors du premier appel puis à chaque appel suivant, les intérêts intercalaires seront donc calculés au taux de 4,97 ce qui est un avantage pour le client.

Mon raisonnement est-il faux ?

 

[stunt38]

vous payez des intérêts intercalaires sur les fonds débloqués certes mais jusqu'à l'achèvement des travaux, peu importe si les différents prêts sont déja débloqués en totalité.

lors du dernier appel de fond vous passez en amortissement.

Cdt

 

[yann2]

vous payez des intérêts intercalaires sur les fonds débloqués certes mais jusqu'à l'achèvement des travaux, peu importe si les différents prêts sont déja débloqués en totalité.

lors du dernier appel de fond vous passez en amortissement.

Cette réponse me surprend : pour une acquisition en VEFA, j'ai moi-même souscrit plusieurs prêts, correspondant chacun à des appels de fonds. Ils sont aujourd'hui débloqués et rentrés en amortissement alors que je n'ai pas encore versé mon apport personnel

 

[rayms91]

"...alors que je n'ai pas encore versé mon apport personnel "
Intéressante votre banque, quel est son nom ?

Et je comfirme que dès qu'un prêt est totalement débloqué vous rentrez en amortissement sauf accord contraire avec votre banquier (demande de différé total d'amortissement jusqu'à la livraison du bien)

 

[hargneux]

Je ne comprend pas bien la logique comptable sur la quelle vous vous basez.
Pour payer le moins d'intérêts intercalaires il me semble qu'il faille utiliser d'abord la totalité de votre apport qui par définition ne vous coûte rien !.
Même si vous deviez le placer chez l'accumulateur de noisettes, le taux du prêt est surement supérieur au taux du livret A.

Ensuite sur du VEFA, il n'est pas forcément interressant d'amortir avant la livraison dans la mesure où en passant rapidement en amortissement vous cumulez charge actuelle (loyer) plus charge de crédit sans pouvoir occuper le bien. D'autant que si votre livraison est prévue pour fin 09, vous aurez de la chnace si ele vous est livrée avril 2010.

 

[rayms91]

Cest vrai qu'il faut préciser l'objectif et les conditions.

On part du principe que les loyers ne sont pas un problème jusqu'à la livraison et que l'objectif est de payer le moins possible d'intérêt intercalaire (poste le plus chère dans les annexes à un prêt) .
(Pour ma part, il s'agit d'un investissement locatif acheté en VEFA avec comme objectif de payer le moins d'intérêts intercalaires.)

Plus on débloque les prêts tôt et qu'on les rembourse vite moins on paye d'intérêt intercalaire. De plus en cas de retard de livraison si vous devez payer les derniers déblocages avec votre apport vous évitez des intérêts intercalaires supplémentaires.

 

[yann2]

Pour payer le moins d'intérêts intercalaires il me semble qu'il faille utiliser d'abord la totalité de votre apport qui par définition ne vous coûte rien !.

Le paiement d'intérêts intercalaires est demandé par la banque jusqu'à ce que le montant débloqué pour les appels de fond couvre le montant du prêt et cela s'applique que le prêt soit débloqué avant l'apport perso ou l'inverse.
S'il n'y a pas de différé d'amortissement total (ie jusqu'à la livraison), faire jouer l'apport perso avant le prêt n'assure donc pas de payer moins d'intérêts intercalaires non ?

Pour ne pas payer d'intérêts intercalaires je dirais qu'il faut :
- soit devoir au promoteur une somme supérieure au montant du prêt (soit parce qu'un appel de fond est supérieur au montant du prêt, soit parce que la signature chez le notaire intervient à un moment tel du projet que la somme due au promoteur est supérieure au montant du prêt)
- soit avoir un prêt par appel de fond (mais il y a dans ce cas un surcoût de garantie dont il faut tenir compte)

Quant aux retards dans le programme, ils peuvent intervenir aussi bien au début qu'à la fin du projet donc verser l'apport perso avant l'utilisation du prêt n'assure pas il me semble de payer moins d'intérêts intercalaires.

 

[aldaron]

Bonjour,

- les retards sont généralement constatés à la fin, rarement au début, dans la mesure où ils peuvent se compenser. D'ailleurs en cas de retard, les pénalités du même nom vous paierons les rideaux (ou la cuisine, c'est selon...)

- Pour minimiser les intérêts intercalaires, il n'y a que deux solutions. Payer sur ses fonds propres (qui ne vous coutent rien, comme l'expliquait Hargneux mais j'ai l'impression qu'il na pas été bien compris....) ou alors trouver un promoteur qui a tellement de travail que sa comptable ne pense à vous demander de payer qu'au moment de la livraison puisqu'à ce moment, vous entrez en amortissement.
Le premier cas est plus fréquent. Pour s'approcher du second, il reste la solution des prêts "séquencés" dont il a été fait état ici récemment. Cinq à six prêts correspondant chacun à un appel de fond et débloqués totalement (donc amortissable) immédiatement. C'est assez complexe comme montage (notamment en raison de la garantie).

 

[rayms91]

Qui dit "intérêts intercalaires" dit "prêt" donc les fonds propres ne rentre pas en ligne de compte dans le raisonnement. Rare sont les gens qui peuvent se permettre d'acheter sans emprunter, je pense que ceux là ne fréquentent pas le forum

Pour résumer les 3 solutions qui existent :
- Soit faire un prêt par appel de fond.
- Soit rentrer en amortissement dès le premier déblocage.
- Soit se faire rembourser les intérêts intercalaires par le promoteur.

 

[stunt38]

Rare sont les gens qui peuvent se permettre d'acheter sans emprunter, je pense que ceux là ne fréquentent pas le forum

si si il y en a plein

le fait d'avoir les capacités de ne pas emprunter ne veut pas non plus forcément dire qu'il faille acheter cash, parfois l'emprunt peut être bien plus avantageux

par contre à moins de bien connaitre le promoteur il n'y a aucunes raisons qu'il te prenne en charge les intérêts intercalaires, surtout en ce moment...

enfin rien ne t'empêche de tenter la négociation.

Cdt