Optimisation du lissage: Prêt principal + PTZ + Prêt employeur

[titou02880]

Bonjour à tous,

Nous sommes sur un projet de construction de résidence principale (primo accédant).

Projet:
-Coût du projet: 270 000€
-Terrain: 70 000€ financé par apport personnel

Pour financer le reste, il y a deux situations possibles:

1)
-PTZ: 56 000€
-Prêt employeur 1%: 40 000€
-Prêt principal: 104 000€
-Assurance DO: 5 000€

2)
-PTZ: 56 000€
-Prêt principal: 144 000€
-(la DO n'est pour l'instant pas demandée, on verra lors de l'offre de prêt d'ici quelques jours)

Sachant que la situation numéro 2 est possible, un dossier est en cours chez un courtier avec un taux à 1.65% (d'ailleurs, est-ce réaliste au vue des baromètres actuels ?) pour à peu près 1 000€ en mensualité sur 20 ans.

Ce que nous souhaitons:
-1 000€ maximum en mensualité (on reste dans le taux d'endettement légal)
-20 ans maximum
-200 000€ de financement pour la construction (montant du devis)

La DO sera souscrite seulement si la banque la demande, et dans ce cas, la question ne se pose pas, la première situation est la plus avantageuse, sinon, vient le sujet de mon message:

Quelle situation, selon vous, serez la plus avantageuse économiquement ? Par quels moyens ?

J'ai discuté de ce sujet avec ma conseillère (courtier), qui m'a indiqué que l'on attendra l'offre de la banque sur la situation n°2 pour ajuster si besoin. Nous ne l'avions pas fait avant puisque nous ne savions pas que nous pouvions bénéficier du prêt employeur, et le temps joue contre nous concernant le PTZ. Donc il faut faire vite.

Par exemple, avec la situation n°2, il est peut être possible de passer le prêt principal de 104 000€ sur 15 ans au lieu de 20 et dans ce cas, réduire le coût d'emprunt. Dans l'autre sens, si je veux bénéficier du prêt employeur, il me faut un DO qui coûte un bras, donc pas forcément avantageux au vue des taux de crédit qui sont bas.

Je ne sais pas, je ne connais pas les possibilités.

Quels sont vos avis sur ces deux situations, et selon vous, laquelle est la plus avantageuse ?


Merci !

 

[Anonyme]

Bonjour,

la garantie dommage ouvrage est rendue obligatoire par la loi pour toute construction.

si vous ne l'avez pas dans votre contrat de construction c'est que vous ne passez pas par un constructeur de maison individuelle mais par des artisans ou une entreprise générale de bâtiment.

la D.O et la garantie décennale ne reviennent pas au même; pour faire jouer la garantie décennale c'est a vous de prouver la faute de l'entrepreneur alors que la D.O prend en charge le sinistre en direct et se retourne ensuite vers les entreprises.

j'ai vu un dossier de recours en décennale durer 5 ans pour être gagné en première instance mais avec l'appel de l'assureur décennale le litige à pris 8 ans pour être gagné. et je ne vous parle pas du coût des expertises et frais de justice.........

concernant le PTZ, il faut que votre dossier soit complet avant la mi novembre pour pouvoir sortir dans les temps vos offres de prêt sur 2017, sinon après il faut actualiser et si vous êtes en zone B2 ou C le PTZ sera réduit de moitié l'an prochain.

bien cordialement

 

[titou02880]

Merci pour toutes ces informations.
En effet, je passe non pas par un pavillonneur mais pas une entreprise générale.

Concernant le prêt, le courtier a toutes les informations nécessaires, j'attends son appel d'ici une quinzaine de jours.
Normalement, il va revenir vers moi avec une offre de prêt non ?

Que faut-il d'autre(s) pour éviter de passer à côté du PTZ ?

Est-ce que le permis de construire peut avoir un impact sur l'obtention du PTZ ? Sachant que la demande n'a toujours pas été faite...

Merci!

 

[Anonyme]

bonjour,

pour le montage du dossier le permis de construire n'est pas obligatoire, la banque demande souvent le récepissé de dépôt, par contre pour commencer à débloquer les fonds il faudra le permis de construire accordé.
comme je l'ai dis plus avant, la D.O est la clé pour les dossiers de prêt.
seule exception ou les banques acceptent de travailler sans D.O c'est le marché de travaux avec plusieurs intervenants différents pour les différents corps de métier. (ce qui entre nous est surprenant car le risque est le même en absence de D.O)
autre question: qui a fait les plans de la maison ? sont ils identifiés par un cachet ou une référence d'architecte ?

autre question: votre courtier ne vous a pas soulevé toutes ces questions ? ne vous a t il pas mis en garde sur l'absence de D.O ?

bien cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

la garantie dommage ouvrage est rendue obligatoire par la loi pour toute construction.

La DO est "réputée obligatoire" mais la loi ne prévoit pas de sanction formelle pour le maître d'ouvrage qui construit son logement ou celui de sa famille (obligatoire si logement locatif).
La sanction est "de fait" quand tous les problèmes et ennuis arrivent ensuite où ledit maître d'ouvrage doit assumer tout tout seul.

si vous ne l'avez pas dans votre contrat de construction c'est que vous ne passez pas par un constructeur de maison individuelle mais par des artisans ou une entreprise générale de bâtiment.

Il serait effectivement utile de savoir exactement quel contrat a été signé?
Fonction dudit contrats d'autres garanties générant un coût significatif peuvent être imposées.

la D.O et la garantie décennale ne reviennent pas au même; pour faire jouer la garantie décennale c'est a vous de prouver la faute de l'entrepreneur alors que la D.O prend en charge le sinistre en direct et se retourne ensuite vers les entreprises.

Absolument; et la remise en état des vices de construction est immédiate sans avoir à trouver d'abord quel artisan/entreprise en est l'auteur.

La DO est à recommander avec force !!!

j'ai vu un dossier de recours en décennale durer 5 ans pour être gagné en première instance mais avec l'appel de l'assureur décennale le litige à pris 8 ans pour être gagné. et je ne vous parle pas du coût des expertises et frais de justice.....

J'ai vu un cas où la procédure a duré 15 ans et ou l'eau est tombée dans la maison........pendant 15 ans + durée des travux de remise en état.

J'ai vu au autre dossier où - habitée depuis un an - la maison s'est enfoncée de plus d'un mètre sur une façade et qui a dû être rasée et reconstruite.

.....entre autres.........

Cdt

 

[titou02880]

Pour le moment, je n'ai signé aucun contrat.

Mais il s'agit d'une entreprise générale (artisan), qui possède tous les corps de métier, mais qui n'est pas pavillonneur. Il s'agit d'une petite entreprise locale. J'ai souhaité passer par cet artisan pour la qualité de son travail, des proches ayant déjà eu à faire à cette entreprise, j'ai pu constater la réalisation des travaux. Mais je comprends aussi le risque, et donc je comprends qu'une DO peut être utile.

Il possède une décennale que j'ai fourni au courtier ainsi que le devis complet détaillé. Certains postes comme la pose des menuiseries ne seront pas réalisés par l'entreprise.

A la base, je ne voulais pas prendre de DO pour son coût élevé, maintenant, s'il est très important d'en avoir une et si la banque m'y oblige, alors je vais souscrire une DO et dans ce cas, je profiterai du prêt 1% employeur.

Pour résumer la situation, j'ai récupéré le devis définitif et l'assurance décennale par l'entreprise générale puis j'ai signé un mandat de recherche chez mon courtier il y a quelques jours. J'ai fourni les documents au courtier et celui-ci doit me recontacter d'ici une quinzaine de jours pour me proposer une offre. Ensuite, on devra ajuster le montage du financement en fonction de la DO et du prêt 1% employeur. Je dois rappeler lundi l'entreprise afin de savoir ce qu'il en est pour le permis de construire et ce que l'on doit faire.

Voici à ce jour la situation.
En espérant que tout cela se goupille pour le mieux, entre le PTZ, le délai du compromis de vente du terrain.... Je n'aime pas faire vite pour ce genre de chose.

Merci pour vos conseils.

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour le moment, je n'ai signé aucun contrat.

Mais il s'agit d'une entreprise générale (artisan), qui possède tous les corps de métier, mais qui n'est pas pavillonneur. Il s'agit d'une petite entreprise locale.

L'appellation n'a aucune importance.

Qu'il s'agisse d'un artisan ou d'une entreprise, depuis la loi N° 90-1129 du 19 décembre 1990 sur la Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) à partir du moment où :

+ Le maître d'ouvrage (= vous même) est propriétaire du terrain ou l'achète lui-même = ce n'est pas le constructeur qui le fournit ni directement ni indirectement,

+ L'artisan/entreprise réalise "Le gros oeuvre + la mise hors d'eau + la mise hors d'air" il est obligatoire de passer par le CCMI.

Il existe deux types de CCMI; l'un sans fourniture de plans par le constructeur, l'autre avec fourniture de plans (directe ou indirecte).

C'est ce dernier qui est le plus protecteur avec trois garantie obligatoires:

+ Garantie de remboursement
+ Assurance dommage-ouvrage (ADO)
+ Garantie de livraison à prix et délais convenus.

De ce fait le coût est aussi plus élevé.

Ce contrat engage aussi la banque qui a l'obligation de procéder à des contrôles préalables et interdiction de mettre des fonds à disposition tant que l'attestation de garantie de livraison à prix et délais convenus (= nominative et pour le chantier précisément désigné) n'est pas fournie.

Cdt

 

[titou02880]

Bonjour, l'artisan ne réalise pas la pose des menuiseries. Ce qui veut dire qu'il ne réalise par entièrement le hors d'eau hors d'air. La différence est peut être lá ?

 

[Aristide]

Le "hors d'eau" c'est la toiture; le "hors d'air" c'est toutes les portes et fenêtres qui donnent sur l'extérieur.

Notez que le CCMI est imposé que l'intervention soit directe ou indirecte.

Cdt

 

[titou02880]

Je ne comprends plus alors.

Mon courtier ne m'a pas parlé de tout ça. Elle a bien compris que ce n'était pas un pavillonneur et m'a jamais parlé de CCMI. Elle m'a juste demandé de bien spécifier dans le devis les postes qui ne sont pas réalisés par l'artisan.

De plus, ma collège, qui est passé par le même couriter et le même artisan, n'a jamais eu besoin de DO ni de CCMI. C'était en 2012, il y a peut-être eu des changements depuis dans la réglementation ?

Je commence à être un peu perdu dans tout ça. D'un côté on me dit que ce n'est pas nécessaire et de l'autre le contraire.

 

[Anonyme]

Aristide à raison,

et le plus important est de savoir qui a fait les plans de la maison ?

 

[Aristide]

En l'état des informations fournies je ne peux vous en dire plus.

Vous pouvez solliciter l'ADIL de votre département s'il en existe une; à défaut ANIL Paris.

Renseignez vous aussi sur le contrat exact que l'on va vous demander de signer.

Cdt

 

[titou02880]

Bonjour,

Je reviens vers vous pour vous donner quelques news et aussi vous poser une dernière question.

Nous avons finalement réussi à trouver quelque chose qui nous convient. Nous avons signé avec LBP (ma banque) qui paradoxalement m'a proposé bien mieux que le courtier. Finalement, j'ai annulé au dernier moment le dossier du courtier. La différence sur le coût du crédit (frais, garanties, assurance, intérêts…) était énorme (environ 25 000€).

L'offre signée avec LBP en Décembre 2017:
- 70 000 en apport pour le terrain
- 56 000 PTZ pour la construction
- 140 000 PAS 1.30% pour la construction
- 0€ frais de dossier
- 0€ frais divers
- pas de DO obligatoire

Enfin bref, rien de compliqué finalement ! Je suis donc content de rester à ma banque.

Le prêt 1% employeur sera utilisé plus tard pour les travaux. Il sera plus avantageux de l'utiliser lorsque les taux vont remonter que de l'utiliser maintenant.

J'en viens à ma dernière question:

Depuis la signature de l'offre, nous payons chaque mois l'assurance sans pour autant que les prêts ne soient débloqués (ce qui est normal jusque là). Nous prévoyons de débloquer les prêts en fin de cette année.

Ma question: Ce que nous payons en assurance depuis la signature est un PLUS ("perdu") ou ce sera DEDUIT des dernières mensualités ?

Nous prévoyons aussi de renégocier l'assurance d'ici quelques mois.


Merci à vous pour les infos !

 

[Anonyme]

Bonsoir,
en fait vous payez des assurances depuis l'édition de l'offre de prêt
pourquoi ?
pour vous permettre en cas de pépin sérieux de pouvoir continuer la construction de votre maison et d'avoir une prise en charge des mensualités
donc c'est normal et le coût n'est pas récupérable, c'est une assurance

par contre au niveau de la dommage ouvrage ...........vous ne l'avez pas souscrite ?

si la réponse est non, et bien vous avez peut être commis la plus grosse conn........... de votre vie
10 ans à croiser les doigts pour qu'il n'y ait pas de problème sur la structure de votre maison.
parce que dans le cas contraire vous n'aurez pas de garantie efficace (et surtout pas la décennale de l'entreprise) et vous pouvez tout perdre (en tant qu'ancien assureur spécialisé dans le bâtiment j'ai des dizaines d'exemples)
malheureusement c'est trop tard pour en souscrire une puisque le chantier à commencé
bien cordialement

 

[titou02880]

Donc comme les intérêts intercalaires, c'est du "plus". Je le vois de cette manière puisque c'est en plus de l'enveloppe "coût de crédit" initiale. J'ai bien compris le principe et l'intérêt de l'assurance que je ne remets pas en cause.

Pour la DO, je fais confiance à l'expérience. Vous me direz que ce n'est pas suffisant pour ce genre de projet. Alors tant pis, je prends le risque…

Même si "on sait jamais" le risque est assez réduit. Je ne suis pas passé par un pavillonneur. Il s'agit d'un artisan avec 15 salariés, ils travaillent ensemble et proprement. Pas de sous-traitance, pas de "ce n'est pas de ma faute". Ils sont joignables à tout moment. Le chantier est surveillé par le patron directement. Ma collègue a fait construire dans la même rue par cet artisan. Aucun problème depuis leur emménagement en 2012 et que des retours positifs dans la région.

Bien sur, un problème peut toujours arriver, mais la qualité et l'expérience n'y est jamais pour rien non plus.

Pas de CCMI non plus.

La décennale couvre au cas où.
La DO ne couvre pas plus que la décennale. Elle permet seulement d'accélérer les démarches lorsqu'il y a plusieurs entreprises qui interviennent… ce qui n'est pas mon cas.

 

[Anonyme]

La décennale couvre au cas où.
La DO ne couvre pas plus que la décennale. Elle permet seulement d'accélérer les démarches lorsqu'il y a plusieurs entreprises qui interviennent… ce qui n'est pas mon cas.

là vous dites une énorme bêtise , pour être poli
celà a été mon métier pendant 10 ans (agent général spécialisé dans les entreprises du batiment et travaux publics)
la DO prend en charge les réparations et se retourne ensuite contre les assurances décennales
dans votre cas ce sera à vous de prouver la faute de l'artisan et là vous serez face aux avocats de l'assureur RC Pro
un seul exemple, véridique bien sur:
construction par entreprise ayant construit plus de 1000 maisons et du haut de gamme
cinq ans après des sources apparaissent sous la maison
bref elle fout le camp et devient inhabitable
l'assurance décennale est mise en cause
or c'est une assurance responsabilité civile ou la faute de l'entreprise doit être prouvée par la victime
donc procédure judiciaire et expertises à ses frais
équivalent des frais d'expertise et procédure (puisque c'était en francs à l'époque 20.000 € juste pour le jugement en première instance.
au bout de 5 ans le constructeur et reconnu responsable suite à défaut d'implantation.
condamnation à payer une indemnité supérieure au prix de la construction + terrain vu les dégats
bien sur le lendemain son assureur fait appel
et hop reparti pour 5 ans en appel où au final les clients ont gagné mais en ayant perdu 10 ans et en ayant du louer un autre bien + encore 10.000 € de frais de procédure et nouvelles expertises
vu la publicité sur le bien, difficile de le revendre ensuite à un bon prix

maintenant de toute façon, c'est fait , vous avez économisé quelques milliers d'euros d'assurance DO, vous êtes sur d'être à l'abri de tout problème, c'est bien et c'est tant mieux

PS: dans le sinistre ci dessus il y avait en plus un petit souci dans la densité de béton ayant servi pour la fabrication des parpaings utilisés par le constructeur et là en RC c'est joyeux mais surtout coûteux

mais les joints était tip-top et les parpaings bien alignés , c'est déjà ça

discussion close pour moi

bien cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Je confirme tout à fait ce qui est expliqué par ICF62.

J'ai également connu plusieurs cas très sérieux de maîtres d'ouvrage qui n'avaient pas cru bon de souscrire une assurance dommage ouvrage.

Deux exemples significatifs:

+ Maître d'ouvrage qui construit un pavillon via contrat d'entreprises (= divers artisans)
Très vite fuite par le toit et dégradations internes tapisseries, cloisons, moquettes.... etc.
Pas de reconnaissance de responsabilité des artisans d'où procès à répétition.
Ce n'est qu'après 15 ans de procédures que la responsabilité d'un des artisans a été reconnue et que ledit maître d'ouvrage a pu être indemnié et procéder à de vraies réparations.

+ Maitre d'ouvrage qui construit dans le cadre d'un contrat de maîtrise d'oeuvre.
Un an après occupation du pavillon celui-ci commence à pencher sur une face et, de semaines en semaines, la construction continue de s'enfoncer dans le sol.

Les experises ont montré que l'étude du sol avait été mal faite et que les fondations n'y étaient pas édaptées.

La seule solution possible a été de raser la maison et de la reconstruire en totalité.

Dans la malchance, chance cependant...............le maître d’œuvre a reconnu sa responsabilité si bien que son assurance a pris en charge le relogement de la famille pendant les nouveaux travaux et, bien entendu, le coût de la novelle construction.

Mais quid si le maître d'oeuvre n'avait pas voulu reconnaître d'emblée sa responsabilité ?

Cdt

 

[hargneux]

J'ajoute que si vous voulez vendre dans les 10 ans, elle vous sera demandée. Donc pas de vente possible du bien