Objectif defiscalisation immobilier

[jimmytheroots]

Bonjour,

tout d'abord, le moderateur peut deplacer mon sujet, je ne sais pas ou le placer.

Déjà, ma situation initiale: j'ai une RP que je vais mettre en vente au 1er janvier 16, car je n'aurai plus d'indemnité de RA (autant attendre 6 mois).

En même temps, je me suis lancé dans une recherche active d'une maison dans un village bord de mer, ou je veux installer ma famille.
Pour l'instant rien de tres excitant.
Je peux, mon banquier me l'a assuré, faire un 3eme prêt pour cette maison, même si je n'ai pas encore vendu de suite ma RP. Un 3eme prêt car j'ai un investissement locatif dans une grande ville (prêt renegocié cette année grace à ce forum, sur 9 ans).

Je paye , enfin mon foyer fiscal, 30K d'impôt.

J 'aimerai savoir si c'est possible, d'acheter la maison future, comme un investissement locatif, pour deduire un maximum?
J'ai bien conscience que ma question est ingenue. Mais en gros, auriez vous des conseils concernant l'achat de ce bien pour optimiser fiscalement. Ddeduire les interet d'emprunts, etc?

Merci bcp pour vos futures conseils avisés!

 

[Buffeto]

si c'est pour l'habiter personnellement , il n'existe aucun dispositif que tu puisses utiliser à ma connaissance .

maintenant si tu veux l'acheter et la louer en attendant d'y habiter ca risque d'etre un peu plus compliqué .

à moins de louer en meublé (où les baux sont plus courts ) mais d'ici à 2016 ca me parait trop court pour te lancer dans du locatif défiscalisant.

 

[jimmytheroots]

maintenant si tu veux l'acheter et la louer en attendant d'y habiter ca risque d'etre un peu plus compliqué .

à moins de louer en meublé (où les baux sont plus courts ) mais d'ici à 2016 ca me parait trop court pour te lancer dans du locatif défiscalisant.

Oui c'etait un peu l'idée.

En gros le top c'est de loué meublé, jusqua finir le pret et boum on emmenage, c ca?

 

[Buffeto]

En gros le top c'est de loué meublé, jusqua finir le pret et boum on emmenage, c ca?

je ne vois que ca

 

[Juloup]

Déjà, au cas où ça s'appliquerait à vous :

Pour les contrats conclus après le 30 juin 1999, aucune indemnité n'est due lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier suite à un changement du lieu d'activité professionnelle, par le décès ou la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint.

Ensuite, l'indemnité est plafonnée à 6 mois d'intérêts. Si vous êtes en fin de prêt, ce montant doit être négligeable.
Et comme le marché est orienté à la baisse, vous risquez de perdre beaucoup plus en attendant 6 mois pour vendre votre bien.

Pour le reste, c'est très simple : tant que vous louez votre bien, peu importe la forme, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt. Dès que vous le laissez vide volontairement (donc hors cas de vacance locative normale), que vous l'occupez vous-même ou que vous le laissez à la disposition d'un tiers sans bail, vous ne pouvez plus les déduire.

Et enfin, à partir du moment où vous louez, en meublé comme en vide, il y a toujours un risque que vous ne puissiez pas récupérer le bien si le locataire fait des difficultés pour partir. Cela peut vous obliger à entamer une longue procédure.

 

[jimmytheroots]

Déjà, au cas où ça s'appliquerait à vous :

Ensuite, l'indemnité est plafonnée à 6 mois d'intérêts. Si vous êtes en fin de prêt, ce montant doit être négligeable.
Et comme le marché est orienté à la baisse, vous risquez de perdre beaucoup plus en attendant 6 mois pour vendre votre bien.

Pour le reste, c'est très simple : tant que vous louez votre bien, peu importe la forme, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt. Dès que vous le laissez vide volontairement (donc hors cas de vacance locative normale), que vous l'occupez vous-même ou que vous le laissez à la disposition d'un tiers sans bail, vous ne pouvez plus les déduire.

Et enfin, à partir du moment où vous louez, en meublé comme en vide, il y a toujours un risque que vous ne puissiez pas récupérer le bien si le locataire fait des difficultés pour partir. Cela peut vous obliger à entamer une longue procédure.

OK merci pour toutes ces infos.
Non les cas particuliers ne s'adressent pas à moi.
Par contre je vais la mettre en vente des maintenant, je verrai bien, car moi aussi je vois le marché baisser sur la longueur...

Par contre, derniere question, dans le cas ( et je pense que c'est ce qui va se passer) j'achete la maison sans vendre la premiere, et je demenage. Est ce que je peux deduire les interet d'emprunts, si je la met à louer et en vente?

merci bon samedi

 

[Juloup]

C'est à dire ? Vous voulez louer le bien et le mettre en vente en même temps ? Ce serait une très mauvaise idée, car un bien occupé se vend beaucoup moins bien qu'un bien libre.

 

[paal]

Bonjour,
Je (enfin mon foyer fiscal) paye, 30K d'impôt

Il y a donc de la marge pour réaliser des revenus fonciers, voire pour réaliser des déficits fonciers (selon des règles spécifiques à respecter …)

J 'aimerai savoir s’il est possible, d'acheter la maison future, comme un investissement locatif, pour déduire un maximum?

Bien entendu que c’est possible, et selon le cas, vous aurez même intérêt à conclure un mandat de gestion locative avec un professionnel, ce qui permettra de prouver, si besoin était, que la destination du bien est bel et bien locative !

J'ai bien conscience que ma question est ingénue. Mais en gros, auriez-vous des conseils concernant l'achat de ce bien pour optimiser fiscalement. Déduire les intérêts d'emprunts, etc?
Merci bcp pour vos futures conseils avisés!

Alors non seulement, vous pourrez déduire les intérêts (attention toutefois, vous aurez un plafond à respecter), mais pourrez aussi déduire l’ensemble de menus travaux d’amélioration ou non, à condition qu’il s’agisse de travaux qui n’entraînent pas une modification de la surface)
En fonction de la différence de localisation de ces biens, vous aurez intérêt
A continuer à occuper votre résidence principale actuelle au maxi de vos possibilités
De louer votre future nouvelle demeure, le temps de déduire le max d’intérêts et de travaux d’amélioration
Lorsque cette nouvelle demeure sera libre d’occupant, de commencer à mettre en vente votre résidence principale actuelle, et de n’envisager un déménagement que lorsqu’un acquéreur sera prêt à passer à l’acte authentique, les travaux d’amélioration et d’adaptation à votre propre utilisation ayant été précédemment réalisés (durant la phase de location)

Si vous deviez déménagement avant d’avoir trouvé l’acquéreur, l’administration vous accorde un délai d’une année pour réaliser la vente ; ne jamais louer durant la période qui suit votre déménagement, il y a va de la remise en cause de l’exonération de votre plus-value de cession
Pour être à peu près complet, et si vous deviez céder un bien locatif, vous auriez intérêt à l’occuper durant 2 ou 3 ans (2 déclaration fiscale à l’adresse de ce bien), afin que vous recouvriez le statut d’une cession d’une résidence principale !

 

[Buffeto]

PAAL tout celà est il bien raisonnable ?

j'ai une RP que je vais mettre en vente au 1er janvier 16,

 

[paal]

PAAL tout celà est il bien raisonnable ?

Je suis reparti de la demande d'origine de Jimmy ...

Alors, certes, on ne peut avoir à la fois un bien libre d'occupation locative au 01/01/2016 (pour l'occuper), et bénéficier d'une défiscalisation sur ce bien déclaré, dans l'intention comme locative ...

Mais il est tout à fait possible d'envisager de vendre son bien actuel d'ici le début de l'année prochaine, puis de louer un bien avant de procéder ensuite à l'occupation du bien qu'il aura acquis quelques temps auparavant ...

Je suis parti du principe qu'il règle 30K d'impôt, et qu'il y avait là quelque chose à faire, même si dans la progression de sa réflexion, nous pouvons noter chez Jimmy certains aspects contradictoires.

Il me semblait que l'utilité des commentaires produits, était de participer à sa réflexion, sur une question qui ne me semble pas encore tranchée ... (il n'a pas encore acheté sa nouvelle demeure, et il n'a pas encore trouvé d'acquéreur de son logement actuel !)

Laissons-le digérer chacune des participations, en faire la synthèse, et nous dire ensuite comment il les reçoit !

 

[Buffeto]

Je suis parti du principe qu'il règle 30K d'impôt, et qu'il y avait là quelque chose à faire,!

il y a sans doute bcp à faire de ce coté là ,mais les infos que jimmy nous livre depuis plusieurs mois sont à la fois trop parcellaires et en meme temps particulièrement confuses quand à la ligne directrice et la stratégie globale adoptée .

 

[paal]

Par contre, dernière question, dans le cas (et je pense que c'est ce qui va se passer) j'achète la maison sans vendre la première, et je déménage. Est ce que je peux déduire les intérêts d'emprunts, si je la mets à louer et en vente ?
Merci bon samedi

Si vous déménagez de la première vers la seconde, la seconde deviendra votre résidence principale, et en tant que telle, vous ne pourrez pas déduire grand chose (ni intérêts de financement, ni travaux d'amélioration ordinaire ...) ; l'objectif de défiscalisation sera donc LOUPÉ ...

Votre première résidence deviendra secondaire, voire bien locatif ; mais dans ce dernier cas, vous devez faire une croix sur l'exonération de votre plus-value ; et SECOND coup de pied dans l'objectif de défiscalisation ...

Si j'ai bien lu votre post d'origine, vous êtes financièrement en mesure d'acheter votre nouveau bien immobilier, sans avoir à procéder à la vente immédiate ou préalable de l'un de vos biens immobiliers ...

Et votre empressement ne semble reposer que sur la dégradation progressive du prix des biens mis en vente à laquelle on assiste....

Mais quel en sera réellement l'impact par rapport à l'incidence des objectifs de défiscalisation ...

 

[g.b]

si c'est pour l'habiter personnellement , il n'existe aucun dispositif que tu puisses utiliser à ma connaissance .

maintenant si tu veux l'acheter et la louer en attendant d'y habiter ca risque d'etre un peu plus compliqué .

à moins de louer en meublé (où les baux sont plus courts ) mais d'ici à 2016 ca me parait trop court pour te lancer dans du locatif défiscalisant.

Un truc qui devait fonctionner à l'époque, je pense, mais qui devait finir par être vu comme de l'abus de droit:
Investir dans une holding SAS animatrice [réduction IR ou ISF], avec SCI fille à l'IR (NP) et SCI fille à l'IS (usufruit). Mais il fallait justifier le but économique de l'opération, voire successoral (réunir le patrimoine immobilier + donation de quelques parts aux enfants), pour pas que le but poursuivi soit uniquement fiscal. Dans ce dernier cas, on est clairement en position d'abus de droit de toutes façons.

 

[paal]

il y a sans doute bcp à faire de ce coté là ,mais les infos que jimmy nous livre depuis plusieurs mois sont à la fois trop parcellaires et en meme temps particulièrement confuses quand à la ligne directrice et la stratégie globale adoptée .

Oh oh !
Cela fait donc PLUSIEURS mois (mais COMBIEN ?) qu'il étudie le sujet, ce qui dénote une indécision certaine ?

Dans ces conditions, aucune raison de considérer qu'il soit réellement vendeur de sa résidence actuelle au 1er janvier prochain !

Raison de plus pour le laisser réagir ....

 

[paal]

Un truc qui devait fonctionner à l'époque, je pense, mais qui devait finir par être vu comme de l'abus de droit:
Investir dans une holding SAS animatrice [réduction IR ou ISF], avec SCI fille à l'IR (NP) et SCI fille à l'IS (usufruit).
...
Dans ce dernier cas, on est clairement en position d'abus de droit de toutes façons.

Certes, mais là, on se trouve très au-delà du degré de réflexion de Jimmy, avec un volet transmissif qui n'est absolument pas abordé !

 

[jimmytheroots]

Bonjour,

deja merci pour vos reponses. comme dit PAAL, c'est vrai qu'elle me permettent deja de digerer des infos et d'essayer de planifier un objectif.

BUFFETOPHILE a par ailleurs bien percé mon probleme: je suis assez perdu parmi toutes les solutions et surtout par rapport à une veritable strategie, et ca commence à me gonfler profondement. J'ai bien conscience que des fois je demande des infos un peu dans tous les sens, que c'est un peu n'importe quoi.

Ma courte histoire, c'est que je veux demenager depuis 3 ans. Avant j'etais bloqué financierement par la non vente.Depuis 1 an, , je sais que je peux acheter ailleurs sans obligatoirement vendre (avant c'etait pas le cas). Donc, je suis a la recherche active d'un bien, et je garde l'autre car c'est proche de mon travail, et que ca m'evite de prendre une location. Bien entendu, si je trouve un acheteur, je fonce, je serai débarasser.

Ensuite, j'ai décidé cette année de réaliser des travaux pour ameliorer (c'etait à faire à moyen terme, chaque nouveau locataire m'en parlais) mon appartement locatif, pour deduire un max mes impots..
ce qui m'enerve, c'est que si je n'avais pas la situation pourri de mes RP, j'aurai deja investi dans 2 appartements en locatif, pour investir et deduire encore plus.
Je ne le fais pas, car je veux garder ma capacité d'epargne pour toujours la future RP!

Vraiment l'impression de perdre du temps!

Car pour finir, je me fixe 10 ans, pour réaliser mon objectif principal: avoir monté un patrimoine qui me permettra de lever tres fortement le pied, meme sans doute de changer d'activité pro. Car celle que je vis actuellement rapporte mais est tres tres sport (santé, sommeil, implication) et je veux pas mourrir jeune avec juste mes actes notariés dans la bouche, je veux aller a fond 10 ans et apres profiter.

C'est pourquoi je me posais la question d'essayer d'optimiser l'achat de la nouvelle RP en essayant de deduire, toujours le probleme de la vente de ma maison actuelle...

Mais avoir des pistes comme dit PAAL c'est toujours bon, ca permet de voir ce qui peut se faire.

En me relisant, je me dit quel bordel (hein buffetophile!).

Du coup, je pense que je vais aller au plus simple, acheter un bien si je trouve car ca aussi c'est pas gagné (plus on vieillit plus ou devient exigeant lol) et/puis vendre.
Et apres j'attaquerai le defisc avec du locatif.

 

[Buffeto]

Du coup, je pense que je vais aller au plus simple,

les solutions les plus simples voire simplistes sont parfois les meilleures...

comme en rugby je dirais que pour 90% de la population il faut s'en tenir aux fondamentaux :
1°) la sécurité professionnelle
2°) la RP
3°) ne jamais etre à découvert
4°) lorsque le 1 , le 2 et le 3 sont en cours d'etre atteint , alors on peut songer à d'autres stratégies...

 

[paal]

Bonjour,
En me relisant, je me dis quel bordel (hein buffetophile!).
Déjà merci pour vos réponses. Comme dit PAAL, c'est vrai qu'elles me permettent déjà de digérer des infos et d'essayer de planifier un objectif.

Justement, je pense que vous devriez profiter de chaque commentaire reçu, de telle sorte que vous en fassiez la liste des possibilités, et que vous établissiez quels en sont les avantages et les inconvénients, et si inconvénient il y a, comment le contourner

BUFFETOPHILE a par ailleurs bien percé mon problème: je suis assez perdu parmi toutes les solutions et surtout par rapport à une véritable stratégie, et ca commence à me gonfler profondément. J'ai bien conscience que des fois je demande des infos un peu dans tous les sens, que c'est un peu n'importe quoi.

Le point saillant que Buffeto aura perçé, c’est que vous avez de fait des objectifs contradictoires, à savoir de vouloir vendre rapidement votre actuelle résidence principale juste après l’achat de la nouvelle, que vous voudriez bien louer pendant une durée qui vous permette de procéder à une optimisation fiscale ; le seul détail qui coince (et fortement), c’est le PLANNING qui n’est pas adéquat pour le réaliser !

Raison pour laquelle je vous suggère de cerner les avantages et inconvénients de chacune des pistes proposées, de les ordonnancer afin d’en dégager une stratégie cohérente, puis enfin, de procéder comme pour un PERT industriel, en attribuant à chaque étape un délai minimal, puis de déterminer quelles seront les étapes qui représentent ce que l’on appelle le chemin critique …

Ma courte histoire, c'est que je veux déménager depuis 3 ans. Avant j'étais bloqué financièrement par là non vente.
Depuis 1 an, je sais que je peux acheter ailleurs sans obligatoirement vendre (avant ce n'était pas le cas). Donc, je suis à la recherche active d'un bien, et je garde l'autre car c'est proche de mon travail, et que ça m'évite de prendre une location.

Si je comprends bien, votre résidence actuelle est adéquate pour votre activité pro, et peut-être aussi que vous n’êtes pas trop fixé sur la localisation de la prochaine ; si vous souhaitez louer ce bien, il va falloir qu’il soit bien situé …

Bien entendu, si je trouve un acheteur, je fonce, je serai débarrassé.

Cette attitude m’apparaît curieuse, car actuellement ce bien semble bien correspondre à vos besoins (proximité activité, taille adaptée à votre foyer ??), et je ne saisis pas bien l’intérêt que vous pourriez avoir à vous en débarrasser alors que ce bien vous abrite …

Ensuite, j'ai décidé cette année de réaliser des travaux pour améliorer (c'était à faire à moyen terme, et chaque nouveau locataire m'en parlait) mon appartement locatif, pour déduire un max de mes impôts..

A force de repousser la réalisation de ces travaux, vous auriez fini par éprouver des difficultés à retrouver un locataire, surtout qu’actuellement, ceux qui sont solvables ont un choix étendu …

Qui plus est, cela présente un intérêt fiscal, qu’il conviendrait de maximaliser …

ce qui m'énerve, c'est que si je n'avais pas la situation pourrie de mes RP, j'aurai déjà investi dans 2 appartements en locatif, pour investir et déduire encore plus.
Je ne le fais pas, car je veux garder ma capacité d'épargne pour toujours la future RP!
Vraiment l'impression de perdre du temps!

Mais en quoi donc la situation de vos résidences principales (il va falloir choisir à un moment …) peut-elle donc se trouver qualifiée de pourrie ? Surtout que vous avez la faculté financière de mener les deux de front, même avec un recours à l’emprunt, et vous avez la capacité d’endettement qui va avec !

Franchement, il existe des situations bien plus critiques que la vôtre !

Car pour finir, je me fixe 10 ans, pour réaliser mon objectif principal : avoir monté un patrimoine qui me permettra de lever très fortement le pied, même sans doute de changer d'activité pro.

Vous souhaitez lever le pied dans 10 ans, mais pourquoi donc attendre, au moins progressivement ?

Vous souhaitez changer d’activité pro, ou bien souhaitez-vous l’exercer dans un cadre différent ?
Quels seraient les impacts de cette évolution, si elle se produisait maintenant ? Est-ce possible ?

Car celle que je vis actuellement rapporte mais est très très sport (santé, sommeil, implication) et je ne veux pas mourir jeune avec juste mes actes notariés dans la bouche, je veux aller à fond 10 ans et après profiter.

Alors souvenez-vous des vœux de fin d’année, et ce que l’on souhaite aux personnes qui nous sont chères …
En premier lieu, la SANTÉ, et lorsque celle-ci va bien, on peut commencer à envisager sereinement toute forme de prospérité …

C'est pourquoi je me posais la question d'essayer d'optimiser l'achat de la nouvelle RP en essayant de déduire, toujours le problème de la vente de ma maison actuelle...

Je crois qu’il va falloir que vous acceptiez que les deux opérations ne sont pas nécessairement liées, et surtout pas dans le temps …

Comme vous ne souhaitez pas avoir recours à la location, cela impose que l’achat de la nouvelle s’opère AVANT la vente de la première ; mais une fois le nouveau bien acheté, vous avez tout votre temps pour vendre votre résidence actuelle, dont l’emplacement est favorable à votre activité actuelle …

Mais avoir des pistes comme dit PAAL c'est toujours bon, ca permet de voir ce qui peut se faire.

Merci de le souligner !

Du coup, je pense que je vais aller au plus simple, acheter un bien si je trouve car ça aussi c'est pas gagné (plus on vieillit plus ou devient exigeant lol) et/puis vendre.

Alors dans l’ordre :
- les travaux dans l’appart locatif, en faisant chuter plus ou moins fortement la fiscalité, mais en diminuant sa trésorerie (faculté de financer les travaux à crédit ?)

- ensuite, l’achat de la nouvelle résidence souhaitée ; impact sur l’activité pro ?
Si pas de déménagement immédiat, faculté de la louer et d’attendre qu’elle redevienne libre avant de déménager …

- enfin, mais cela ne presse pas, trouver un acheteur pour la résidence actuelle …

Et après j'attaquerai le défisc avec du locatif.

Pourquoi donc APRES ?
Car cette défiscalisation, elle sera la conséquence des modalités de votre nouvelle acquisition …

 

[Buffeto]

BUFFETOPHILE a par ailleurs bien percé mon probleme: je suis assez perdu parmi toutes les solutions et surtout par rapport à une veritable strategie, et ca commence à me gonfler profondement. J'ai bien conscience que des fois je demande des infos un peu dans tous les sens, que c'est un peu n'importe quoi.

pourquoi ne pas prendre le temps de faire un véritable bilan patrimonial avec définition d'objectifs prioritaires avec un CGPI ?

 

[paal]

Pourquoi ne pas prendre le temps de faire un véritable bilan patrimonial avec définition d'objectifs prioritaires avec un CGPI ?

Ce serait effectivement un PLUS que de le réaliser avec des données à la fois chiffrées et planifiées et des perspectives d'évolution qui ne sont ici qu'esquissées ...