NPTZ de 2007: obligation de rembourser?

[Angelik]

Bonjour,

J'ai acquis ma résidence principale fin 2007, financée par un prêt bancaire classique et le nouveau prêt à taux zéro (8250€ que je commencerai à rembourser fin 2025).

Cependant, je vais prochainement avoir un nouveau travail à 300km de chez moi. Je ne pourrai donc plus occuper personnellement mon logement en tant que résidence principale.
- Suis-je obligée de rembourser le NPTZ si je ne souhaite pas mettre en location nue à titre d'habitation principale dans les conditions strictes de l'art. R 318-7 CCH?
- Des travaux sont nécessaires pour améliorer le logement afin de le louer dans les conditions citées ci-dessus. Que devient le NPTZ? Puis-je le conserver? Pourrai-je me mettre au réel foncier pour déduire les frais?
- En cas de PACS ou mariage et donc de déménagement dans la région du conjoint (>300km) dois-je rembourser le NPTZ?
- Je compte vider la maison et faire une attestation par la mairie (logement vacant) afin de ne pas avoir à payer la taxe d'habitation. La banque peut-elle me réclament quelque chose? Je ne veux pas qu'on me la qualifie de résidence secondaire!
- Et si je la mettais tout simplement en vente? Pas terrible vu la conjoncture actuelle...

Excusez mes questions un peu confuses mais j'ai paniqué quand ma banque m'a dit qu'il faudrait que je rembourse le NPTZ étant donné que ce ne sera plus ma résidence principale....

Merci pour vos réponses!

 

[Aristide]

Bonjour,

Voir article L.31-10-6 du code de la construction et de l'habitation (CCH):
"Tant que le prêt n'est pas intégralement remboursé, le logement doit demeurer la résidence principale de l'emprunteur et ne peut être proposé à la location, sauf exceptions définies par décret."

Voir décret N° 2010-1704 du 30 décembre 2010
L'article R.31-10-6 du CCH précise les conditions et contraintes d'une éventuelle location.
Il semble que vous pouriez louer pendant 6 ans maximum si toutes les autres conditions et contraintes sont rsspectées

En cas de vente le remboursement doit être fait au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation (6° de l'article ci-dessus)

Cordialement,

 

[Angelik]

Le décret serait donc rétroactif?

 

[Aristide]

Non; excusez moi. Je n'ai pas fais attention à la date; ce que je vous indique concerne le PTZ + à pratir 2011.

Mais si les conditions ont été modifiées dans le détail, les principes fondamentaux qui existaient en 2007 ont été maintenus.

=> Obligation d'utiliser le logement à titre principal (> 8 mois/an) tant que le PTZ n'est pas remboursé.

=> Location possible si :
+ Accession dans les 6 ans précédant la retraite
+ Mobilité pour raison professionnelle à plus de 70 kilomètres
+ Mobilité pour raison familiale (décès membre ménage, divorce, rupture PACS, graves problèmes de santé, chômage supérieur à un an)

=> Si la possibilité de location est admise
+ Le locataire doit être une personne physique
+ Ses revenus doivent remplir les conditions d'accessibilité au PTZ
+ La durée de loction ne peut dépasser 6 ans
+ Le loyer annuel ne peut excéder 5% du montant de l'opération (montant limité au plafond réglementaire retenu pour le calcul du PTZ)
+ La location doit être déclarée à la Direction Départementale de l'Equipement

=> En cas de mutation, le PTZ doit être remboursé.

Cdt

 

[Angelik]

"+ Mobilité pour raison professionnelle à plus de 70 kilomètres" et "mutation", ce n'est pas la même chose pour justifier que le logement ne peut plus être la résidence principale?

Je ne comprends rien à "+ Le loyer annuel ne peut excéder 5% du montant de l'opération (montant limité au plafond réglementaire retenu pour le calcul du PTZ)"
Pourriez-vous me faire un exemple chiffré plus parlant s'il vous plaît?
Merci,

 

[hargneux]

Si vous avez achetez votre bien 100 000 le loyer annuel ne peut pas dépasser 5% de 100 000 soit 5 000 soit mensuellement 416,66.
En général le calcul de ce tarif aboutit à un loyer en dessous du marché.

 

[Angelik]

Merci hargneux.
Cependant en quoi intervient le plafond du Ptz dans ce calcul?

 

[Aristide]

Bonjour,

"+ Mobilité pour raison professionnelle à plus de 70 kilomètres" et "mutation", ce n'est pas la même chose pour justifier que le logement ne peut plus être la résidence principale?

Vous mélangez deux notions.

La mobilité professionnelle, dans les conditions et contraintes précisées, permet une éventuelle location.
La mutation (vente) oblige au remboursement anticipé (sauf éventuel transfert pour l'acquisition d'une nouvelle résidence principale)

Je ne comprends rien à "+ Le loyer annuel ne peut excéder 5% du montant de l'opération (montant limité au plafond réglementaire retenu pour le calcul du PTZ)"
Pourriez-vous me faire un exemple chiffré plus parlant s'il vous plaît?

Je complète l'exemple d'hargneux.

Supposons que vous ayez acquis un logement Ancien en zone B et que quatre personnes occupent le logement

Supposons aussi que le coût réel de votre opération se décompose comme suit :
+ Acquisition : 88.000€
+ Frais négociation (agence immobilière) : 4.000€
+ Frais acté notarié : 6.000
+ Frais de dossier : 1.000€
+ Frais de garanntie : 1.000€
=> Coût réel de l'opération = 100.000€

Mais pour la réglementation PTZ seul le prix d'acqusition et les frais de négociation peuvent être retenus.
Ainsi le coût de l'opération au sens PTZ ne sera que de 88.000€ + 4.000€ 92.000€

De plus ce coût de l'opération est plafonné en fonction de :
(pour 2007)
+ La zone géographique
+ La qualité Neuf/Ancien du logement
+ Le nombre de personnes occupantes

Dans l'exemple pris, en 2007, le plafond était de 86.000€

Donc le loyer annuel maximum possible serait de 86.000€ x 5 % = 4.300€.

Cdt

 

[Angelik]

Merci beaucoup Aristide. Tout est clair maintenant.
Cependant j'ai une autre question: si je mets en location le logement, pourrai-je déduire de mes revenus fonciers (si j'opte pour le réel foncier) les intérêts d'emprunt de mon prêt bancaire principal, et autres charges ?

 

[Aristide]

A ma connaissance oui.

Cdt

 

[Angelik]

Lorsque je vais annoncer à ma banque que j'ai déménagé pour raisons professionnelles à plus de 70 km de mon domicile et que ce ne sera plus ma résidence principale, que peut-elle me réclamer ?
Si je lui dis que je mets mon logement en location, peut-elle quand même me réclamer de rembourser le NPTZ?

 

[Aristide]

Lorsque je vais annoncer à ma banque que j'ai déménagé pour raisons professionnelles à plus de 70 km de mon domicile et que ce ne sera plus ma résidence principale, que peut-elle me réclamer ?

La justification de la nécessité de votre déménagement, de votre nouveau domicile et de la distance qui le séapre de votre ancien.

Si je lui dis que je mets mon logement en location, peut-elle quand même me réclamer de rembourser le NPTZ?

Non si cette location intervient dans les conditions et contraintes prévues par la réglementation PTZ

Dans le cas contraire, non seulement elle peut mais elle doit le faire.

De toutes façons, s'il n'en était pas ainsi, c'est l'administration (Fisc/SFGAS) qui par recoupement des fichiers (IRPP/taxes foncières/taxes habitation et autres) risque non seulement de vous imposer le remboursement mais avec, en plus, des amendes.

Cdt

 

[Angelik]

Merci beaucoup Aristide pour toutes vos précisions et le temps que vous accordez à ce sujet.
Donc, si je loue le logement dans les conditions légales, je bénéficie pendant maximum 6 ans d'une suspension du remboursement du NPTZ. Par contre, si je déménage pour des raisons professionnelles et vide entièrement le logement, je dois rembourser de suite le NPTZ, que je vende la maison ou la garde.

 

[Aristide]

Bonjour,

Donc, si je loue le logement dans les conditions légales, je bénéficie pendant maximum 6 ans d'une suspension du remboursement du NPTZ

Je n'ai jamaiss dit cela.
Le PTZ reste dans son état actuel et vous continuez à payer les échéances qui sont prévues au contrat.

Dans 6 ans maximum, soit vous reprenez ce logement à titre principal; soit vous remboursez le solde dû à ce moment.

Par contre, si je déménage pour des raisons professionnelles et vide entièrement le logement, je dois rembourser de suite le NPTZ, que je vende la maison ou la garde.

OUi; le logement doit être mis en location dans les conditions et contraintes réglementaires dans les 6 mois.

Cdt

 

[Angelik]

Merci pour tout Aristide. Vous êtes un pro!

 

[marin32]

+1 Angelik : Aristide est clair dans ses réponses, ça aide !
Ce n'est pas facile de bien comprendre les clauses spécifiques au PTZ etc, surtout que lorsque vous contracter ces prêts, on ne vous en explique pas les conditions dans le détail....

Nous devrons aussi quitter notre appartement pour cause de mutation professionnelle et nous nous posons toutes ces questions....
Nous nous demandons dans quelles conditions nous devrons louer notre bien et surtout à quel montant....

Angelik, pourrez vous nous donner des nouvelles prochainement concernant votre cas ? Merci

Merci Aristide

 

[Angelik]

Marin32, j'ai lu également votre question posée sur le forum. Heureusement que nous pouvons trouver les réponses grâce à des personnes sincères qui donnent de leur temps pour!

C'est vrai que toutes ces offres de prêts sont alléchantes quand on en a besoin, après il y a toujours un "mais"...et pris dans le feu de l'action, nous ne prenons jamais véritablement le temps de lire à tête reposée tous les articles du contrat.

Pour la suite, il faut bien réfléchir:
- Soit vendre le bien dans un délai d'un an, résidence principale = pas de plus value, et rembourser en priorité tous les prêts qui ont servi au financement de ce bien;
- soit mettre en location d'après le barème du PTZ, pour une durée maxi de 6 ans, pour un loyer inférieur au remboursement mensuel de l'emprunt mais qui permettrait quand même par exemple de mettre ces revenus de côté pour rembourser le PTZ au terme des 6 ans. A moins ensuite d'y revenir habiter en tant que résidence principale, le bien bascule en résidence secondaire et les conséquences en cas de vente sur la plus-value. Dans ce cas, le revendre au prix d'acquisition....
Le tout aussi est de trouver un locataire, durant toute cette période de 6 ans, qui a le profil!

Vendre ou louer, il faut se donner un certain temps et calculer. Les deux en même temps, c'est de la perte.

 

[marin32]

Merci d'avoir répondu aussi

Oui, nous sommes en pleine réflexion parce que si nous vendons, ça doit être rapidement bouclé...la mutation aura lieu à l'été....
J'ai essayé d'avoir des infos sur le rachat de crédit....on va bien voir ce que ça donne.

Bonne chance à vous !

 

[Angelik]

Aristide, j'ai encore une question s'il vous plaît.
En cas de mise en location du bien, quels sont les documents que je suis en droit de réclamer au futur locataire pour savoir s'il est éligible au PTZ et s'il pourra ou non louer mon bien?
Pourrai-je louer à un couple aussi?
Merci pour votre aide.

 

[Aristide]

En cas de mise en location du bien, quels sont les documents que je suis en droit de réclamer au futur locataire pour savoir s'il est éligible au PTZ et s'il pourra ou non louer mon bien?

En 2007, pour justifier l'accès au PTZ vous avez dû fournir votre avertissement fiscal 2005 (si offre avant 31 mai) ou 2006 (si offre à partir 1er juin)

La réglementation de l'époque précisait que le locataire éventuel devait, lui même, avoir des ressources qui lui auraient permis l'accès à ce PTZ.

On pourrait donc penser que le locataire devra produire l'avertissement fiscal de la même année que celui que vous avez dû fournir.

Mais la réglementation du nouveau PTZ dit que les ressources du locataire appréciées à la date de signature du contrat de location ne doivent pas dépasser les plafonds applicables pour la location d'un logement locatif social (Plafond Prêt Locatif Social "PLS"). Les loyer plafonds sont aussi ceux du PLS désormais.

Je pense que c'est la réglementation de 2007 qui s'applique mais je n'en ai pas la certitude.

Je vous suggère de contacter l'ADIL de votre département ou, à défaut, l'ANIL.
La réponse nous intéressera.

Pourrai-je louer à un couple aussi?

Oui

Cdt