Nouveau credit immo (3 credit en cours - locatif)

[biline7]

Bonjour a tous,

Actuellement j'ai une très bonne oppertunité d'acquerir un appart pour ma résidence principale mais mon dossier est très difficile...
Pouvez vous me dire ce que vous en pensez.

Je gagne 1700 € par mois, j'ai 30 ans.

Je loue deux appartements ave des crédit en cours. J'ai donc en tout deux crédits pour 1200 € et loue ces appartements pour 1500 €.

En faisant mon taux d'endettement je dois deja à 37.5% , alors qu'il me reste 2000 € par mois. (je suis hebergé chez mon ami).


J'ai calculé mon crédit du bien que je veux, il me couterai 560 € par mois.
Que puis je faire ? Pensez vous que cela puisse passer ?

Egalmenent j'ai le droit a un PTZ de 14400 car je n'ai jamais été proprietaire de ma résidence princiapale, c'est excat ?

Avez vous une idée pour mon plan de financement ?

 

[Anonyme]

pour moi perso, ca coince....


il existe 2 méthode de calcul selon les banques :

1° : 80% des loyers + salaire = revenu de l'emprunteur

on rapporte l'ensemble des prêts à ce revenu

dans votre cas on arrive à 60% endettement fictif.

la limite limite est 50% pour gros revenus.


2° : 70% des loyers sont déduits des prêts et le tout est reporté au salaire.

la régle veut que l'on reste en dessous de 35% avec cette méthode.

dans votre cas on est à 40%


bien sur il faut aussi voir sur quelle durée vous avez simulé votre prêt et a quel taux , pour quel montant emprunté.

le deuxième problème est que si un loyer ne rentre pas pendant quelques mois, la banque peut craidre pour votre équilibre budgétaire.


bien cordialement

 

[biline7]

Bonjour effectivement ça fait etre difficile.
Mon bien est de 100 K€ je veux le prendre sur 25 ans. j'ai 14400 de PTZ et 20000 € d'apport (qui payerai notaire + garantie + un petit peu du bien).

A savoir j'un aide assurance gérer par une agence sur un bien, et pour les deux autres ce sont des loca pass.

bon c'est bien les investissements mais je ne sais plus comment devenir proprietaire maintenant.

Concretement pour vous, ça passe pas donc ?

 

[biline7]

Une idée, puis je mettre un de mes apparts en garantie pour que la banque accepte mon dossier ? a avotre avis ? et dans ce cas ça se passe comment ?

 

[biline7]

Personne ne peut m'aider ? je dois donner tres vite réponse au vendeur, et je n'aime pas signer une promesse pour apres annuler, c pas mon genre.

Je dois voir ma banque samedi et j'aimerai avec des "solutions" a leurs proposé car sinon je suis sur qu'il vont me dire non, vu la complexité du dossier.

 

[biline7]

J'ai refait des calculs avec la methode de calculs que ICF62 m'a généreusement communiqué, et ça m'aide, il faut le dire.

donc dans le cas n° 1 = mon endettement sera de 55% donc ça passera pas, et dans le cas n° 2 de 28%.... et donc ça pourrai passer mais c'est fou cette différence entre les banques...

ICF pouvez vous me dire les banques qui font tel ou tel calcul ?
est ce qu'une fillialle de la banque étoilé prend la methode n°2.

 

[Anonyme]

Je Vous Communique Cela Sur Boite Privee.

Bien Cordialement

 

[mathieu68]

Concernant l’approche de calcul n° 1 du taux d’endettement : si la banque n’utilise que cette approche aucun emprunt n’est possible si l’on a déjà de l’investissement immobilier à crédit. Il faut donc chercher ailleurs.
Le calcul du taux d’endettement est un indicateur pour le banquier. S’il est négatif, la plupart donneront un avis négatif, mais pas tous. Toutefois pour allez plus loin , il faut une analyse préalable plus détaillé si l’on veut arriver à convaincre.

Toutefois, avec un regard d’investisseur, je pense que l’opération, avec les éléments que vous donnez, est risquée.

Vous présentez un reste à vivre mensuel après remboursement et avant opération de 2000 euros, mais il faut allez plus loin :*
Quels charges de propriétaires pour le locatif
Quel est l’impôt sur le revenu et csg liées aux revenus actuels avec calcul sur les 4 5 prochaines années.
A quel montant estimez-vous votre reste à vivre « net » aujourd’hui et à horizon de 4 – 5 ans

Si j’ai bien compris, si vous faite l’opération, votre reste à vivre est également amputé du remboursement de 560 euros.
Même question, le reste à vivre « net » vous semble-t-il suffisant ?

En terme de trésorerie et placement avez-vous des réserves. Je ne vous demande pas la réponse, se sont des questions a vous poser. Vous parlez d’apporter 20000 euros dans l’opération, mais il ne faut pas que cela mette votre réserve à zero.
Il faut prévoir de pouvoir assumer des situations délicates dans la gestion locative ( retard de paiement, impayé, travaux, remboursement de caution,…) sans être dépendant de la bonne volonté du banquier.

 

[biline7]

Effectivement vos questions sont cencées. Concernant mon impots, à ce jour, il est faible, je peux bénéficier d'un PTZ de 14 K€ qui sera totalement différé en fin de compte. Donc ma mensualité sera de 450 €.

J'ai un appart totalement payé a ce jour, j'ai un véhicule de fonction.
En terme de tresorerie, il me reste juste une petite assurance Vie, sur laquelle je fais des Versement périodique.

Neanmoins sur l'appartement que je veux acheter, il sera ma résidence princiapale mais je ne sais pas combien de temps, j'ai vais faire une culbute avec des que sa valeur aura pris. ( je l'achete a ce jour 15 K en dessous de sa valeur et je vais faire 15 K de travaux) Un appart a ce jour si il était refait vaudrais environ 35 K€ de plus.

Le restant a vivre me convient largement dans mon cas. je suis sur de mon opération de mon coté mais, j'ai des doutes pour la banque simplement...

merci pour vos remarquyes et commentaire.

 

[mathieu68]

Avec de l’investissement locatif, il faut se méfier de l’imposition si on ne connaît pas. Une vague simulation me donne un impôt sur le revenu + csg de 4 à 5000 euros / an si pas de travaux déduit ou de défiscalisation.

« J'ai un appart totalement payé a ce jour, j'ai un véhicule de fonction. » des points à developper dans votre dossier.

« En terme de tresorerie, il me reste juste une petite assurance Vie » Il faut impérativement conserver une part de trésorerie liquide rapidement.

« Neanmoins sur l'appartement que je veux acheter, il sera ma résidence princiapale mais je ne sais pas combien de temps, j'ai vais faire une culbute avec des que sa valeur aura pris. ( je l'achete a ce jour 15 K en dessous de sa valeur et je vais faire 15 K de travaux) Un appart a ce jour si il était refait vaudrais environ 35 K€ de plus. »
Argument qui peut être intéressant pour vous. ? baisse possible de la valeur sur les année à venir. Parlez des atouts du bien, des améliorations pouvant être réalisées, des coût mais ne parlez surtout pas de plus-value possible à un banquier.

« Le restant a vivre me convient largement dans mon cas. je suis sur de mon opération de mon coté mais, j'ai des doutes pour la banque simplement... » Si vous en êtes sûr, c’est bien, mais pour en convaincre le rare banquier qui va accepté d’étudier plus loin le dossier, il faut tout de suite venir avec un dossier regroupant un maximum d’éléments.
Vous constitué votre dossier, vous relevé toutes les banques de votre secteur, vous allez les voir les une après les autres. Vous complétez et affinez votre dossier en fonction des impressions de chaque discussion.
J’ai souvent remarqué qu’au-delà des refus, il était intéressant
- de retirer les points faibles relevés lors d’un refus pour la présentation suivante
- de vérifier si sa propre conviction est atteinte ou au contraire renforcée.