Montage achat immobilier

[Ptitnouveau]

Bonjour,

J'ai besoin de votre avis car je n'arrive pas à savoir si ce montage pour l'achat d'un bien immobilier (dans l'ancien) est réellement faisable

J'ai deux bien immobilier aujourd'hui:

• Un estimé à 600k par des agents immobiliers que j'aimerai bien revendre que si je fais une proposition d'achat
• Un autre où j'ai actuellement un crédit immobilier de 1250€ (hors assurance) dont je ferai louer plus tard (ou pas je ne sais pas encore)

Ma femme a :

• un bien immobilier avec crédit immobilier de 1150€ mais son bien est actuellement en location a 1600€ (charges comprises)

Nous souhaitons acquérir un bien immobilier au alentour de 700 000€ en vendant mon premier bien immobilier estimé a 600k (j'ai pris la fourchette la plus basse) net vendeur. Et nous avons de quoi faire un apport pour couvrir les 100k restant.

Ma question :

1. Savez vous si les ventes - achats sans passer par un crédit relais se fait souvent et est réaliste? Si oui, suffit il de vendre/acheter le même jour chez le notaire comme le sous entend les agents immobiliers (mais après ils me parlent de crédit relais immédiatement..)?
2. Le crédit relais est il réellement adapté à notre situation? Sachant que nous avons deux crédits et des revenus (avant imposition) d'environ 9000 € mensuel à deux.
3. Sinon quel montage me conseillerez vous ?

A chaque fois que je vais voir un agent immo, que je fais estimer mon bien, au début ils me disent tous vente/achat concomitante (ou « vente en cascade ») puis quand une fois l'estimation effectuée, ils me conseillent tous de prendre un crédit relais .. Et je ne sais pas quoi en penser.

Merci à vous

 

[moietmoi]

Bonjour ,
Un crédit relais n'est d'un montant que entre 50 et 80% de la valeur du bien à vendre .
Donc si le bien est estimé à 600ke, il faudrait un apport de l'ordre de 300 ke pour couvrir de 480 à 780ke ( achat 700+ frais)
Ou alors un crédit relais plus apport , plus crédit classique.
Si la mensualité passe..

A chaque fois que je vais voir un agent immo, que je fais estimer mon bien, au début ils me disent tous vente/achat concomitante (ou « vente en cascade ») puis quand une fois l'estimation effectuée, ils me conseillent tous de prendre un crédit relais .. Et je ne sais pas quoi en penser.

Peut être trouvent-ils que le bien sera difficile à vendre en un temps qui coïncide avec le délai que peut attendre le vendeur du bien que tu convoites.
La vente en cascade n'est pas facilité par les taux élevés et le marché peu rapide.

 

[MDacier]

Oui.
Concrètement une estimation a 600 K€ net vendeur n'est qu'indicative ...

Et de nombreux agents immo sont maîtres dans l'art de faire miroiter une somme élevée uniquement pour récupérer un mandat !
Prends l'avis de 2/3 agents, évalue l'état du marché par toi même et garde le chiffre le plus bas.

Par les temps qui courent, un bien a 600 k€ se vendra difficilement a moins être en superbe état avec une offre équivalente faible dans le même secteur.

Par ailleurs, essaie de jauger si tu peux tenter une négo pour le bien affiché a 700 k€

 

[Kizzo]

L'achat-revente c'est très bien et ça fonctionne... quand il n'y a absolument aucun problème. Mais synchroniser les agendas d'1 notaire 1 acheteur 1 vendeur c'est déjà pas simple, ajoutez 1 vendeur en plus et possiblement son notaire et là ça devient très sportif.
Le prêt relais est une sage précaution. Il peut toujours y avoir un souci qui empêcherait la signature (votre acheteur/son notaire est malade le jour de la signature, sa banque decaisse tardivement les fonds...) et votre vendeur pourrait refuser de repousser la signature car lui-même engagé dans un achat-revente avec une signature juste après... c'est du vécu sur le terrain
De mon point de vue ne pas faire de prêt relais c'est presque jouer au casino et nier que dans la vie il y a des aléas

 

[MDacier]

De mon point de vue ne pas faire de prêt relais c'est presque jouer au casino et nier que dans la vie il y a des aléas

On est d'accord.
C'est même suicidaire dans le contexte actuel.
@Ptitnouveau : verifie les ventes recentes dans ton secteur, et voit si elle sont en adéquation avec les prix evoqués par les agents immo. Le marché actuel est difficile pour les ventes, hors petit volume ou bien d'exception; et la situation va s'agraver dans les mois qui viennent.
La seule bonne nouvelle : le bien que tu vise, proposé a 700 K€ actuellement, aura une valeur moindre d'ici quelques mois, sauf s'il trouve preneur rapidement ou si il est sous evalué ...

​

 

[Ptitnouveau]

Bonjour,

Merci pour vos retours.
Oui j'ai indiqué une vente à 600k car les agents immobiliers ont mis 50-70k de plus donc j'ai vraiment pris la somme là plus basse selon mes recherches (historique de vente au alentour)

Le problème du prêt relais et qu'on a déjà, tous les deux, un crédit encours et il ne prend qu'un pourcentage du bien vendu donc je ne sais pas si cela passera..

Pensez vous qu'avec notre situation un prêt relais peut passer ?

Deux crédit immo en cours, une vente d'un bien immo à effectuer et un apport (en plus du bien vendu) pour éviter d'emprunter (sauf prêt relais..)

 

[MDacier]

Pensez vous qu'avec notre situation un prêt relais peut passer ?

Deux crédit immo en cours, une vente d'un bien immo à effectuer et un apport (en plus du bien vendu) pour éviter d'emprunter (sauf prêt relais..)

La question principale : es tu pressé d'acheter une nouvelle residence ? as tu déja trouvé un bien qui te plait ?

Si ce n'est pas encore le cas, je te conseillerais de mettre en vente rapidement (sauf a trouver un acheteur qui finance cash, ça prendra minimum 4 mois jusqu'a la signature de l'acte authentique, plus surement 6 mois ...)
Et une fois la promesse de vente signée, de commencer à partir à la recherche du bien cible.

 

[Kizzo]

Bonjour,

Merci pour vos retours.
Oui j'ai indiqué une vente à 600k car les agents immobiliers ont mis 50-70k de plus donc j'ai vraiment pris la somme là plus basse selon mes recherches (historique de vente au alentour)

Le problème du prêt relais et qu'on a déjà, tous les deux, un crédit encours et il ne prend qu'un pourcentage du bien vendu donc je ne sais pas si cela passera..

Pensez vous qu'avec notre situation un prêt relais peut passer ?

Deux crédit immo en cours, une vente d'un bien immo à effectuer et un apport (en plus du bien vendu) pour éviter d'emprunter (sauf prêt relais..)

Je pense que dans votre situation il faut surtout s'appuyer sur ce que la banque voudra bien faire. Tout se demande, l'obtenir est autre chose. C'est celui qui a le pognon qui docte les règles.
Envisagez le scénario d'un problème de signature du fait de votre acquéreur ou que votre vendeur veuille décaler ou qu'un notaire ait un impondérable... si tout doit se décaler de plusieurs semaines vou mettez votre famille dans quelle situation sans plan B ? Franchement faites en sorte de pouvoir acheter qu'importe les aléas.

 

[MDacier]

J'abonde dans le sens de @Kizzo.
Rapprochez vous de votre conseiller bancaire, c'est lui qui pourra vous dire ce qu'il est envisageable.
Le mieux dans la situation actuelle est de mettre votre bien en vente assez rapidement : dans les mois qui viennent sauf enorme surprise ou acheteur qui a des moyens financiers très importants, l'octroi de crédit va etre de plus en plus compliquée.

 

[Aristide]

Bonjour

Un estimé à 600k par des agents immobiliers que j'aimerai bien revendre que si je fais une proposition d'achat

Pensez vous qu'avec notre situation un prêt relais peut passer ?

Deux crédit immo en cours, une vente d'un bien immo à effectuer et un apport (en plus du bien vendu) pour éviter d'emprunter (sauf prêt relais..)

Dans votre cas peut-être que le montage "Relais achat/revente" qui prévoit la reprise du crédit encours dans le nouveau plan de financement avec possibilité de remboursement anticipé partiel après la vente, serait une solution; à voir avec votre conseiller.

A toutes fins utiles :

Zoom sur les techniques du Crédit Relais
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[moietmoi]

des revenus (avant imposition) d'environ 9000 € mensuel à deux.

Fixe? CDI depuis longtemps ?

Un autre où j'ai actuellement un crédit immobilier de 1250€

[un bien immobilier avec crédit immobilier de 1150€ mais son bien est actuellement en location a 1600€ (charges comprises)
[/LIST]

Donc en revenu 9000 plus 80% de 1600
Soit 10280
Donc une mensualité maximale de 3600 euros
3600-1250-1150= 1200 moins les adi.
Capacité : une mensualité de l'ordre de 1000 euros/ mois.
Si travail CDI, fixe et pas d'autre problème.
Cela fait aux alentours de 160 000 euros empruntables..

 

[Ptitnouveau]

D'accord je vais me renseigner auprès de la banque pour connaitre les montages possibles.

Nous avons vu un bien qui nous intéresse mais comme l'agent immo nous a redirigé vers un prêt relais (après avoir discuter avec les propriétaires) plutot qu'une vente en cascade alors qu'il nous disait que ça se faisait beaucoup ... etc. C'est pour cela que je suis venu ici prendre des avis.

@moietmoi oui fixe (avec qlq primes en plus), et CDI depuis plus de 3 ans tous les deux.

"Cela fait aux alentours de 160 000 euros empruntables.."

Donc cela semble compliquer de faire un prêt relais ...

 

[moietmoi]

Le prêt relais est en général un fine. Donc aucune mensualité.

 

[MDacier]

Nous avons vu un bien qui nous intéresse mais comme l'agent immo nous a redirigé vers un prêt relais (après avoir discuter avec les propriétaires) plutot qu'une vente en cascade alors qu'il nous disait que ça se faisait beaucoup ... etc. C'est pour cela que je suis venu ici prendre des avis.

Ok.

Fort probable que l'agent vous oriente vers un prêt relais pour sécuriser sa vente, son conseil n’est pas tout à fait désintéressé ...
Par ailleurs, je ne saurais trop vous conseiller d'evaluer la possibilité d'une négociation du prix de vente : la période est propice !

 

[Ptitnouveau]

Le prêt relais est en général un fine. Donc aucune mensualité.

Oui mais la mensualité risque de bloquer ? Je ne sais pas si cela bloque a 35% de taux d'endettement comme un prêt classique

 

[Aristide]

Le prêt relais est en général un fine. Donc aucune mensualité.

Possible, mais pas forcément dans les prêts relais "classiques".
En revanche c'est bien le cas dans la technique "Relais achat/revente".

Je ne sais pas si cela bloque a 35% de taux d'endettement comme un prêt classique

Oui; pas de différence.

Cdt

 

[MDacier]

Oui mais la mensualité risque de bloquer ? Je ne sais pas si cela bloque a 35% de taux d'endettement comme un prêt classique

Oui, c'est pareil.
Un rappel : la banque peut parfaitement deroger a la fameuse regle des 35% de taux d'endettement, elle a la possibilité de s'en affranchir pour maximum 20% des prets accordés.
Dans les faits elle est rarement a plus de 15% des prets accordés dans ce cas !

 

[Aristide]

Un rappel : la banque peut parfaitement deroger a la fameuse regle des 35% de taux d'endettement, elle a la possibilité de s'en affranchir pour maximum 20% des prets accordés.

Oui mais dans ces 20% :
+ 70% doivent être réservés aux résidences principales soit 14%
+ 30% doivent être réservés aux résidences principales par des primo accédants oit 6%