Mise en location fictive pour eviter pret relais

[mathieu620]

Bonsoir à tous,

Nous venons de signer un compromis de vente pour un changement de RP. Et j'ai peur qu'on soit bloqués avec le prêt relais qui pourrait être refusé.

RP estimé à 190 000 € (x 70% DONC 133 000 €) et capital restant du de 160 000 € soit un delta de 27 000 €

Nous avions 25 000 € d'apport qui partirait là dedans et on devrait tout emprunter pour le nouveau projet (186 000 € au total avec les frais annexes), de plus le taux d'endettement s'envole avec ce montage.


Mon idée : dire que notre RP actuelle sera louée : 700 € (papier d'une agence pour cette valeur) donc 490 € si on prend 70 %

Nous remboursons 670 € / mois - 490 € soit un reste à charge de 180 €


De l'autre côté : prêt de 161 000 € (186 000 - 25000 d'apport) sur 25 ans on est autour de 730 € / mois + 180 € théorique soit 910 €

Nous gagnons 2800 € / mois : 910 / 2800 = 32,5 % d'endettement

Découpage du prêt en 2 prêts : 20 000 € + 141 000 €


En parallèle on met réellement notre RP en vente, et si on prend 180 000 € de vente (fourchette très basse), on récupère 20 000 € pour nous et il nous reste plus qu'à solder le prêt de 20 000 €


Qu'en pensez-vous , est ce que ce montage est réalisable ?

D'avance merci.

Bonne journée !!!

Découpage

 

[kaziklu]

Bonjour,

Je ne suis pas sûr que vous puissiez berner la banque si vous ne mettez pas réellement votre maison en location.
Ensuite ce ne sont pas les conventions de clacul des banques. Un revenu reste un revenu et une charge reste une charge. On ne vient pas annuler des charges avec des revenus.

Je reprend vos revenus:
2800€/mois
Et potentiellement 700€ de loyer si vous mettez en location.
On va imaginez comme vous dites que la banque mette un facteur 0,7 sur le revenu locatif, soit 490€.
Pour la banque votre revenu est donc de 3290€/mois.

Vos charges sont de:
670€ pour la première maison
910€ pour la deuxième.
Soit 1580€

Votre endettement est donc de 1580/3290 = 48%
Votre dossier passerait alors très difficilement sauf élément non porté à notre connaissance.

 

[moietmoi]

Bonjour,

donc 490 € si on prend 70 %

Nous remboursons 670 € / mois - 490 € soit un reste à charge de 180 €

Nous gagnons 2800 €

certaines banques calculeront 2800+490=3290; 33% =1097 euros de mensualité totale possible

 

[hargneux]

C'est un peu de la fraude.
Toutefois, pour que la banque croit il faudra plus qu'une attestation, elle peut (doit) demander un bail voir une preuve de virement du loyer sur votre compte ou preuve du dépôt de garantie.
Enfin, si elle vous prend à faire des faux elle pourrait non

 

[Aristide]

Bojour,

RP estimé à 190 000 € (x 70% DONC 133 000 €) et capital restant du de 160 000 € soit un delta de 27 000 €

Il existe trois techniques de crédits relais, chaque banque ayant ses propres pratiques.

Celle que vous citez n'est - à ma connaissance - utilisée que dans la technique "Crédit achat/revente".

Par ailleurs le pourcentage d'intervention varie aussi suivant les banques et, quelquefois, suivant qu'un compromis de vente soit - ou non - déjà signé.

Sur les bases que vous indiquez, avec les autres techniques votre crédit serait au mieux de 21.000€ au pire nul.

Pour plus de détails :

Zoom sur les techniques du Crédit Relais
[lien réservé abonné]

[lien réservé abonné]

Mon idée : dire que notre RP actuelle sera louée : 700 € (papier d'une agence pour cette valeur) donc 490 € si on prend 70 %

?????
Vous ferez comment quand la banque vous demandera le virement des loyers et/ou le bail ?[/QUOTE]

Ensuite ce ne sont pas les conventions de clacul des banques. Un revenu reste un revenu et une charge reste une charge. On ne vient pas annuler des charges avec des revenus.

Ce n'est pas impossible; dépend des banques:

Blog : « Différents taux d’endettement »
[lien réservé abonné]

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[mathieu620]

Bojour,



Il existe trois techniques de crédits relais, chaque banque ayant ses propres pratiques.

Celle que vous citez n'est - à ma connaissance - utilisée que dans la technique "Crédit achat/revente".

Par ailleurs le pourcentage d'intervention varie aussi suivant les banques et, quelquefois, suivant qu'un compromis de vente soit - ou non - déjà signé.

Sur les bases que vous indiquez, avec les autres techniques votre crédit serait au mieux de 21.000€ au pire nul.

Pour plus de détails :




?????
Vous ferez comment quand la banque vous demandera le virement des loyers et/ou le bail ?

Ce n'est pas impossible; dépend des banques:


Cdt[/QUOTE]


Bonjour merci pour votre retour.

Si la banque me demande un bail signé, je dirai que nous la mettrons en location une fois que nous aurons la nouvelle maison, (our ne pas être à la rue) et au pire je peux toujours trouver une connaissance pour faire un bail, et si nous avons la nouvelle maison cela voudra dire que le prêt a été accordé.

Une fois le prêt accordé et signé, nous dirons que finalement nous préférons vendre le bien plutôt que de le mettre en location. (je suppose que c'est déjà arrivé)

Je ne souhaite pas frauder à proprement parlé, je souhaite juste assurer l'accord de prêt pour le nouveau bien qui nous tient à coeur tout en faisant en sorte que cela nous coûte le moins cher possible.

D'avance merci pour votre aide.

 

[Anonyme]

Bonsoir,
en premier lieu je tiens a dire que je désapprouve totalement ce mode de présentation visant à donner de fausses informations à la banque

ensuite sur un plan purement technique je confirme que ce qui nous a été exposé est tout a fait crédible

la banque ne demandera rien concernant la future location a part une estimation de la valeur locative par une agence
pourquoi ?
et bien tout simplement parce que l'achat de la nouvelle RP n'est pas effectif au moment de la demande de prêt et que la location pourra avoir lieu 2 ou 3 mois après l'achat de la nouvelle RP

concernant le calcul d'endettement la présentation est également exacte
70% du loyer a venir déduit de la charge d'emprunt

maintenant il reste une inconnue: en combien de temps va se vendre la maison de Mathieu620 ?
ce dernier nous dira qu'elle va se vendre rapidement bien sur,
moi je dirai qu'elle se vendra quand elle se vendra et quand les fonds lui seront versés par le notaire

et si cela met 1 an il va falloir assumer les deux prêts sans découvert sur les comptes......

donc en résumé: oui Mathieu620 peut réussir dans son entreprise en mentant à la banque

mais s'il se plante ce ne sera pas la peine de revenir sur le forum ..................

bien cordialement

 

[mathieu620]

Bonsoir,
en premier lieu je tiens a dire que je désapprouve totalement ce mode de présentation visant à donner de fausses informations à la banque

ensuite sur un plan purement technique je confirme que ce qui nous a été exposé est tout a fait crédible

la banque ne demandera rien concernant la future location a part une estimation de la valeur locative par une agence
pourquoi ?
et bien tout simplement parce que l'achat de la nouvelle RP n'est pas effectif au moment de la demande de prêt et que la location pourra avoir lieu 2 ou 3 mois après l'achat de la nouvelle RP

concernant le calcul d'endettement la présentation est également exacte
70% du loyer a venir déduit de la charge d'emprunt

maintenant il reste une inconnue: en combien de temps va se vendre la maison de Mathieu620 ?
ce dernier nous dira qu'elle va se vendre rapidement bien sur,
moi je dirai qu'elle se vendra quand elle se vendra et quand les fonds lui seront versés par le notaire

et si cela met 1 an il va falloir assumer les deux prêts sans découvert sur les comptes......

donc en résumé: oui Mathieu620 peut réussir dans son entreprise en mentant à la banque

mais s'il se plante ce ne sera pas la peine de revenir sur le forum ..................

bien cordialement

Bonjour, oui effectivement le risque principal est sur le fait que la maison ne se vende pas vite.

Il y en a deux identiques (c'est un lotissement) qui se sont vendues en moins d'un mois en début d'année d'où mon optimisme de ce côté là.


Après pour que le prêt relais passe mieux, ne serait-il pas plus judicieux de faire un remboursement anticipé partiel sur mon prêt actuel ? 160 000 en CRD - 25 000 € qui était en apport = 135 000 € qui correspondent presque aux 133 000 € des 70 % de la valeur estimée de mon bien actuel.

Merci.

 

[paal]

Je ne souhaite pas frauder à proprement parler, je souhaite juste assurer l'accord de prêt pour le nouveau bien qui nous tient à coeur tout en faisant en sorte que cela nous coûte le moins cher possible.

D'avance merci pour votre aide.

Hum Hum !!

C'est tout de même en réalisant un faux et en envisageant d'en faire éventuellement usage, dans le cadre d'un acte authentique ....

Et si la banque indique que le prêt se trouve consenti dans le cadre de l'achat d'un bien destiné à la location ??

 

[mathieu620]

Hum Hum !!

C'est tout de même en réalisant un faux et en envisageant d'en faire éventuellement usage, dans le cadre d'un acte authentique ....

Et si la banque indique que le prêt se trouve consenti dans le cadre de l'achat d'un bien destiné à la location ??

?? C'est notre RP actuelle qui serait louée, le bien acheté sera bien notre future RP