Mettre sa résidence principale en gestion locative (LMNP) ?

[Petite noisette]

Bonjour,

J'ai acheté mon appartement en mars dernier, et je souhaite le mettre prochainement en gestion locative sous le statut du LMNP, et ce, afin de pouvoir acheter un appartement plus grand qui deviendrait ma nouvelle résidence principale.

Quelles sont les restrictions/les précautions à prendre, sachant que:
- J'ai bénéficié d'un prêt à taux zéro d'un montant de 14 400 euros pour cette acquisition
- Il me semble que le contrat de mon emprunt immobilier spécifie que le logement doit être exclusivement à usage et destination de résidence principale.

Je souhaite conserver ce premier appartement,
et faire en sorte que la banque puisse considérer comme étant disponible la totalité de mon salaire net mensuel dans le calcul de ma capacité d'emprunt; si effectivement les mensualités du premier emprunt immobilier sont entièrement couvertes par les loyers perçus, la banque fermera t-elle les yeux ?

Merci d'avance,

 

[Gregory]

A partir du moment que vous avez un pret a Taux Zero sur votre RP.
Vous ne pouvez le mettre en location.
Car ce pret est EXCLUSIVEMENT reservé a l'achat de votre Residence Principale.
Ou alors, il faut solder ce pret...

Par rapport a votre contrat de pret immo, voyez directement avec votre banque.
Mais je pense que ca va etre difficile pour vous.

 

[Petite noisette]

Et si je décide de convertir le PTZ en emprunt bancaire/immobilier, et de l'intégrer ainsi dans mon emprunt immobilier global?

 

[Gregory]

Voyez avec votre banque.

Mais pourquoi convertir votre RP en Résidence locative.
Avez vous déja fait de la plus value sur l'appartement ?
Si oui, sachez qu'en cas de Résidence locative, vous serez taxé a hauteur de 27% sur la plus value... et éxo a partir de 15 ans seulement.
Sur la RP, Exonération totale de la plus value.

Le loyer prévisionnel de votre RP actuel, va il suffire payé l'emprunt ?
Sachez également que vous payerez de l'impot sur vos loyer.
Soit votre TMI (14, 30 ou 40%) + 11% de CSG RDS.
Soit une grosse somme qui repart a l'état quand meme.
Prenez le en compte, et ne vous dite pas forcément ... "mon loyer couvre le pret" ...

pensez a l'impots ;-)
Ou mettez une Robien a coté.

En tout cas, si votre loyer couvre le pret, votre banquier prend l'intégralité de vos revenus pour votre nouvelle RP.

Grégory

 

[Banquier]

bonjour,

Pas tout à fait d'accord avec Gregory pour la dernière partie concernant l'endettement : en effet le banquier prend en compte lui aussi le risque supplémentaire du locatif, les impôts, assurances etc... il ne prend donc pas 100 % du loyer pour calculer l'endettement, il existe également des normes sur l'encours max de crédit en fonction des revenus de la personne...