Maison principale et investissement locatif

[Aristide]

Bonjour,

Je suis désolé, mais si je consulte la documentation administrative, qui constitue la doctrine fiscale, je ne trouve pas ce type de restriction.
Je ne m'avance que sur des documents ou des liens, le mien est ici [lien réservé abonné]
Ou est le votre?

Le bofip ne traite pas spécifiquement le cas évoqué.

Ci-joint avis d'un professionnel:

Résidence principale qui devient louée : peut-on déduire les intérêts du prêt alors que l’ordre n’est pas bon?
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Par ailleurs il est erroné de parler de changement de destination en passant de résidence principale a résidence locative, la destination urbanistique reste logement d'habitation.
Elle le reste encore en cas de location en meublée au titre de résidence principale ou secondaire,

Je maintiens que dans une offre/contrat de prêt, même si au regard du code de la consommation et de la construction/habitation, le bien reste "logement d'habitation", la désignation d'un logement financé se fait sur deux critères:

1) - Objet du prêt
+ Construction
+ Achat
+ Travaux

2) - Destination du logement
+ Résidence principale propriétaire
+ Résidence secondaire
+ Résidence locative

Et cette distinction est d'autant plus nécessaire que certains crédits dits "réglementés" ne peuvent être consentis que :
+ Pour la destination "Résidence principale propriétaire" (PTZ - PAS ....)
+ Ou la destination "Résidence principale propriétaire et/ou résidence locative" (Prêt conventionné "PC" - Épargne Logement "EL").

Cdt

 

[Anonyme]

Désolé, mais récuser l'absence de telle indication dans le bofip au profit d'un site inconnu,unique (j'ai fait une recherche après la réponse d'hier,il n'y en n'a pas d'autre facilement trouvable) dont la personne se présente comme avocat mais ne fait référence a aucune jurisprudence, même de seconde qualité, ca n’est pas donner une information.
Par ailleurs son argumentation selon moi ne tient pas, car assimiler le fait que l'emprunt soit bien relatif au bien (ce qu'énonce le bofip) au fait qu'il ne faut pas qu'il soit la résidence principale du bailleur au moment de la signature du contrat (ce qu'interprète le monsieur), c’est un pas très osé qui nécessite a minimum une validation par au moins un juge pour pouvoir prétendre en faire une interprétation de la loipar le fisc (je rappelle que les bofip donnent la doctrine, et ici on parle bien de doctrine)

Par ailleurs enfin, pour un avocat ne pas citer la loi mais se contenter du bofip, c'est ne pas faire son boulot; J'ai bien compris que ce monsieur a un livre à vendre.

Pour le second point, je maintiens que fiscalement parlant tout comme urbanistiquement parlant il y a zéro changement donc la destination n'est pas un point d'intérêt.
Que contractuellement cela en soit un majeur entre le prêteur et le débiteur,je n'en disconvient pas.
Un contrat est un contrat, il fait loi entre les parties, mais pas vis a vis du fisc ni d'un tiers au contrat.

Quant aux crédits réglementés, je pense que ce n'est pas le sujet.

 

[Anonyme]

J'ajoute un point, le mot destination a une signification précise, la destination en urbanisme;

Il existe un certain nombre de destination, commerce, parking, logement , résidence, avec pour certaines des sous-destinations, donc attention à ne pas l'employer à tout propos, ce qui crée des confusions.

QUand un propriétaire met en location sa résidence principale, la destination ne change pas;
Quand un propriétaire bailleur veut mettre en location meublée de courte durée le logement qu'il loue deja en location meublée à l'année, la destination change;

Le changement de destination s'obtient par le dépôt d'un permis de construire.

Le grenier ou le garage d'une maison en résidence principale sont des lieux a destination de logement. Leur usage est certes de grenier ou de parking. Das un réglement de copropriété on définit l'usage des différents locaux.
Dans le cas dont on parle ce n'ets pas de la destination ni de l'usage, mais de l'utilisation

 

[Aristide]

Désolé, mais récuser l'absence de telle indication dans le bofip au profit d'un site inconnu,unique (j'ai fait une recherche après la réponse d'hier,il n'y en n'a pas d'autre facilement trouvable) dont la personne se présente comme avocat mais ne fait référence a aucune jurisprudence, même de seconde qualité, ca n’est pas donner une information.
Par ailleurs son argumentation selon moi ne tient pas, car assimiler le fait que l'emprunt soit bien relatif au bien (ce qu'énonce le bofip) au fait qu'il ne faut pas qu'il soit la résidence principale du bailleur au moment de la signature du contrat (ce qu'interprète le monsieur), c’est un pas très osé qui nécessite a minimum une validation par au moins un juge pour pouvoir prétendre en faire une interprétation de la loipar le fisc (je rappelle que les bofip donnent la doctrine, et ici on parle bien de doctrine)

Par ailleurs enfin, pour un avocat ne pas citer la loi mais se contenter du bofip, c'est ne pas faire son boulot; J'ai bien compris que ce monsieur a un livre à vendre.

C'est votre avis......mais ce professionnel a le sien qui me semble autant mériter une attention..

Pour le second point, je maintiens que fiscalement parlant tout comme urbanistiquement parlant il y a zéro changement donc la destination n'est pas un point d'intérêt.

Si; au plan fiscal le changement de destination peut avoir des répercussions.

Ainsi si un accédant, emprunteur au titre d'une "résidence principale propriétaire" décide de ne plus l'habiter (au minimum 8 mois par an) pour la mettre en location la destination devient bien "Résidence locative".

Indépendamment des aspects contractuels bancaires, dans ce cas de figure, sur contrôle de l'administration fiscale une preuve de ce changement de destination pourra être fournie par la production d'un bail par exemple et il n'y aura pas de problème.

Mais si l'on prend l'exemple inverse d'un financement pour une "Résidence locative" et que, ultérieurement, le propriétaire la reprenne pour la transformer en "Résidence principale propriétaire" m'est avis que, le cas échéant, l'administration fiscale regardera de très près les déductions d'intérêts opérées sur les revenus fonciers.

Quant aux crédits réglementés, je pense que ce n'est pas le sujet.

Hum !!!
Pour les PTZ ce n'est pas le fisc qui, sous forme de crédit d'impôt, paie les intérêts aux banques ?
Et les primes d’État pour les prêts PEL/CEL ?

Cdt

Edit:
Je viens de voir votre ajout.
Cela ne me dérange pas que vous nommiez "Usage" ce que tous appelons "Destination"; sur le fond cela ne change rien.

 

[Anonyme]

Ainsi si un accédant, emprunteur au titre d'une "résidence principale propriétaire" décide de ne plus l'habiter (au minimum 8 mois par an) pour la mettre en location la destination devient bien "Résidence locative".

Ca n'existe pas;

Merci de donner un lien officiel définissant la destination de résidence locative.
Il faut arrêter d'inventer.

 

[Anonyme]

Pour les PTZ ce n'est pas le fisc qui, sous forme de crédit d'impôt, paie les intérêts aux banques ?

Je ne vois pas comment le fisc intervient au niveau d'une déclaration de revenu et du calcul de l'impot sur le revenu du particulier pour gérer ou controler le PTZ, mais c’est peut-etre possible, merci de donner un lien.

 

[Anonyme]

Indépendamment des aspects contractuels bancaires, dans ce cas de figure, sur contrôle de l'administration fiscale une preuve de ce changement de destination pourra être fournie par la production d'un bail par exemple

Franchement.... Vous avez quelque chose de tangible autre que votre propre déclaration?
On peut affirmer tout ce qu'on veut sur internet, et c’est bien le problème.

QUand au fait de produire un contrat de bail pour prouver un changement de destination, franchement, ça ne vaut rien. UN changement de destination, c'tes l'obtention d'un permis de construire.
Au niveau déclaration de revenu, je ne connais pas de cas ou le contrôleur demande de justifier la destination. Le role du percepteur c'ets de percevoir les impots calculés sur les revenus, pas de vérifer la conformité de la destination. Quand il y a des problèems de meublés de courte durée dans les grandes villes, ce n'ets jamis le fisc qui ets en remière ligne, toujours la mairie, par exemple.

Mais pareil,si vous avez une jurisprudence pour attester de votre affimation (le fisc demande un contrat de bail pour justifier d'un changement de destination !!!!), je suis pret à changer d'avis.

 

[Anonyme]

si l'on prend l'exemple inverse d'un financement pour une "Résidence locative" et que, ultérieurement, le propriétaire la reprenne pour la transformer en "Résidence principale propriétaire" m'est avis que, le cas échéant, l'administration fiscale regardera de très près les déductions d'intérêts opérées sur les revenus fonciers.

Pouvez-vous développer?
En particulier sur quel fondement, quel texte de loi basez vous cette interdiction?
Je pense que vous vous fourvoyez, en particulier je ne vois pas en quoi une déduction des revenus fonciers ou BIC effectués en 2020 au titre des intérets d'emprunt (tout à fait conforme au CGI) pourrait être reprise en 2022 au fondement... d'une situation nouvelle crée en 2022, ce serait déjà assez fort de café....

La seule limitation que je connaisse est une reprise possibel de la déduction sur vos autres revenus du déficit en foncier nu au cas dunon maintient de la location trois ans après la déduction.

 

[g.b]

Aristide n'a pas parlé de reprise par le fisc. Il a juste dit que le fisc regardera de près lesdites déductions s'il y a lieu, pour détecter une éventuelle fraude ou phobie administrative. Je pense que vous jouez sur les mots en cherchant diverses interprétations de ses propos, qui me semblent clairs pourtant

 

[Aristide]

De par les textes concernés, le cas évoqué ne répond ni à la notion de "Destination" (qui ne traite que des constructions) ni "d'usage".

II. Le changement de destination
L’article R.151-27 du Code de l’urbanisme fixe cinq destinations de construction :
- exploitation agricole et forestière,
- habitation,
- commerce et activités de service,
- équipement d’intérêt collectif et services publics,
- autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Article 2 [lien réservé abonné] Arrêté du 10 novembre 2016​

La destination de construction « habitation » prévue au 2° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme [lien réservé abonné] comprend les deux sous-destinations suivantes : logement, hébergement.

La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ».

La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.

La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.

[lien réservé abonné]

Il est souvent malaisé de distinguer les notions de destination et d’usage.

La notion de destination d’un immeuble renvoie à la raison pour laquelle il a été construit, là où l’usage renvoie à son utilisation effective.

L’usage est plus simple que la destination (divisée en cinq catégories puis en sous-destinations)

. Il n’en est que de deux types pour l'usage: habitation et autres qu’habitation.

Ainsi, l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation pose deux types d’ensembles de locaux : Habitation et autres qu’habitation.

Le passage du premier au second nécessite une autorisation qui peut être conditionnée à la réalisation d’une compensation, c’est-à-dire la transformation en locaux à usage d’habitation, des locaux affectés à un usage autre qu’habitation (cela s’observe dans la commune de Paris).
L’usage s’apprécie local par local et non sur l’ensemble du bâtiment.

[lien réservé abonné].

Maintenant, pour le cas évoqué, que le terme employé soit
+ Destination
+ Usage
+ Utilisation
+...... ???
=> Indépendamment des aspects contractuels bancaires, sur le plan fiscal, un propriétaire qui n'habite plus son logement à titre de résidence principale pour le mettre en location devra bien, sur demande du fisc, justifier la réalité cette location s'il veut déduire les intérêts payés de ses revenus fonciers sans risquer un redressement.

Cdt

 

[g.b]

Exemple de cas plausible que le fisc cherchera à faire jour: passage d'une résidence locative à résidence principale puis vente pour éviter la PVI. Il me semble normal que le fisc regarde jusqu'à quand il y a eu déduction d'intérêts et depuis quand la RP a réellement commencé.

 

[Anonyme]

Je pose quatre questions.

Je donne des liens. Si on veut des liens concernant les destinations, je peux aussi les donner;

Arisitide joue sur les mots, ou du moins emploie les mots de SON métier en les généralisant.

Je répète que l'avis unique d'une personne d'un site inconnu sur le net qui se dit avocat et ne présente ni texte légal ni jurisprudence n'est pas fiable.

Merci de ne pas porter de jugement sur un point unique d'une de mes réponses

Merci puisque vous plussoyez Arisitide de nous indiquer comment une déduction tout a fait légale faite en 2020 (Arisitide n'en conteste pas la légalité) peut être remise en cause en 2022 au motif que quelques années pares le propriétaire utilise son logement locatif comme résidence principale;
Ca n'est juste pas possible.

 

[Anonyme]

Indépendamment des aspects contractuels bancaires, sur le plan fiscal, un propriétaire qui n'habite plus son logement à titre de résidence principale pour le mettre en location devra bien, sur demande du fisc, justifier la réalité cette location s'il veut déduire les intérêts payés de ses revenus fonciers sans risquer un redressement.

Donc la on quitte l'aspect bancaire.
Ok.

Vous parliez de l'inverse, d'une résidence locative devenant résidence principale.
On a donc changé?

Sinon, TOUT contribuable en cas d'examen de sa déclaration DOIT justifier. Rien de spécial.
Sur ce point on est d'accord.
Sauf que ce n'était pas le sujet puisque vous avez inversé votre exemple de LOCATIF devient PRINCIPAL à PRINCIPAL devient LOCATIF

 

[Aristide]

Remettons les choses dans l'ordre.

Le bailleur déduit de ses loyers ses charges, incluant les intérets bancaires et assurances du pret, à lui de s'arranger avec la banque, le fisc n'en n'a que faire.

Je confirme, ainsi qu'expliqué ci-dessus, que le fisc peut tout à fait s'y intéresser.

Vous parliez de l'inverse, d'une résidence locative devenant résidence principale.
On a donc changé?

Ben..........oui; c'est une évidence.

Si l'investisseur/emprunteur/contribuable qui, alors que le logement concerné était réellement loué, d'une manière tout à fait normale/légale déduisait les intérêts payés de ses revenus fonciers le reprend à titre de résidence principale propriétaire et, subrepticement, continue de déduire les intérêts de ses autres revenus fonciers m'est avis, ainsi que déjà dit, que sur contrôle de l'administration fiscale il aura quelques soucis.

Sauf que ce n'était pas le sujet puisque vous avez inversé votre exemple de LOCATIF devient PRINCIPAL à PRINCIPAL devient LOCATIF

C'est le contre exemple destiné à conforter l'exemple.

Mais l'on ne va peut-être pas passer le reste de ce triste été à tergiverser sur le sujet.

Donc pour conclure:
Pour une résidence principale propriétaire qui devient résidence locative (moyennant formalités bancaires) le propriétaire bailleur peut déduire les intérêts d'emprunts de ses revenus fonciers mais, sur demande du fisc qui peut très bien s'y intéresser, doit pouvoir prouver la réalité de cette location.

Dès lors, pour ce qui me concerne, fin d'échange sur le sujet.

Cdt

 

[Anonyme]

Donc pour conclure:
Pour une résidence principale propriétaire qui devient résidence locative (moyennant formalités bancaires) le propriétaire bailleur peut déduire les intérêts d'emprunts de ses revenus fonciers mais, sur demande du fisc qui peut très bien s'y intéresser, doit pouvoir prouver la réalité de cette location.

On est tout à fait d'accord.
C'est aussi ma conclusion. Content qu'on termine sur une note d'accord.