Louer un appartement ancien

[aden]

Bonjour,

Nous voulions vendre notre appartement (trop petit) pour acheter une autre résidence principale, en VEFA. Nous avons beaucoup de doutes concernant la réalisation du projet (recours contentieux contre le permis de construire), et envisageons de louer un appartement plus grand (pour 600 euros par mois) et de louer notre appartement si le projet ne se réalise pas.

Notre appartement est ancien (construction de 1957), il y a trois pièces (2 chambres).
Il nous reste un PTZ de 184 euros par mois.
Je pense que nous pouvons facilement le louer 1000 euros par mois.
Imposition: nous avons payé pour la première fois des impôts cette année, 396 euros (revenus annuels : 35 000 euros, mariés, deux enfans). Nous aurons à peu près les mêmes revenus l'année prochaine.

J'ai vu qu'il était possible de louer un appartement ancien en LMNP, est-ce que c'est intéressant pour nous (loyer - toutes les charges)?
Il y a deux régimes en LMNP, lequel choisir et pourquoi? Peut-on louer juste pour un an, et renouveler le bail?
Concernant la garantie des loyers, j'ai vu qu'il y avait des gestionnaires de bien qui prennent en charge toutes les démarches concernant la location, et qui garantissent le paiement des loyers. Mais il faut leur payer 15-20% du montant du loyer, du coup, cela reste-t-il rentable?

Merci par avance pour vos réponses.

Cordialement,
Aden

 

[GoodbyLenine]

Pour louer, je crois qu'il il faudra avoir remboursé le PTZ (réservé au cas où vous financez le logement que vous occupez).

Si vous louez meublé (LMNP), vous n'aurez pas le choix, et pourrez uniquement amortir votre bien (vous ne remplissez visiblement pas les conditions du Censi-Bouvard, sauf à faire bcp de travaux, et ça ne serait sans doute pas avantageux) si vous optez pour le régime réel (il vous faudra tenir une comptabilité dans les règles, vous paierez des impôts sur votre bénéfices, c'est à dire vos recettes moins toutes vos charges y compris les amortissements), ou opter pour le mini-BIC (vous pairez des impôts sur 50% de vos recettes, et ne pourrez déduire aucune charge). Attention : pour louer meublé, le locataire doit pouvoir habiter le bien sans devoir apporter aucun meuble (même s'il ne lui est pas interdit d'en amener s'il préfère), donc il faut qu'il y ait les meubles de cuisine, salle de bain, de quoi dormir, table et sièges, et le minimum vital d'électroménager...

Je ne sais pas s'il y a de GRL pour du LMNP...

Une autre option qui s'offre à vous serait de vendre l'ancien appartement, et d'utiliser le cash reçu pour financer une future acquisition (il y aura d'autres projet que votre VEFA qui semble en souffrance), en le plaçant dans l'intervalle sur un support sécurisé, même si ça ne rapporte pas beaucoup.

Comment faites-vous pour louer votre vieux 3 pièces à 1000€/m et occuper un appartement plus grand (et j'imagine plus récent) pour 600€/m seulement ? L'appartement plus grand est-il situé à un tout autre endroit, loin du centre ville par exemple ?

 

[aden]

Bonjour,

Merci pour votre réponse GoodbyLenine.

Si j'ai bien compris ce que vous dites, il y a deux options:

1)

vous pourrez uniquement amortir votre bien si vous optez pour le régime réel (il vous faudra tenir une comptabilité dans les règles, vous paierez des impôts sur votre bénéfices, c'est à dire vos recettes moins toutes vos charges y compris les amortissements)

Qu'est-ce que ça veut dire "amortir son bien"?

2)

ou opter pour le mini-BIC (vous pairez des impôts sur 50% de vos recettes, et ne pourrez déduire aucune charge)

Concernant l'appartement que nous voulons louer, il n'est pas cher, car situé dans un quartier en zone urbaine sensible, où les prix sont nettement moins chers!

Sinon, existe-t-il pour nous une meilleure possibilité que la location en LMNP?

Merci pour vos réponses.

Cordialement,
Aden

 

[Buffeto]

qu'est-ce que ça veut dire "amortir son bien"?

amortir le bien ca veut dire déduire fiscalement chaque année un pourcentage de sa valeur .

imaginons un bien qui vaut 100 K.
si tu l'amortis sur 20 ans ca fait 5% l'an .
chaque année tu vas pouvoir intégrer dans ta comptabilité 5K d'amortissement .cet amortissement vient en déduction des revenus locatifs .

 

[aden]

Bonjour,

Merci pour ta réponse buffetophile.

imaginons un bien qui vaut 100 K.
si tu l'amortis sur 20 ans ca fait 5% l'an .
chaque année tu vas pouvoir intégrer dans ta comptabilité 5K d'amortissement .cet amortissement vient en déduction des revenus locatifs .

Déjà, pour être sûre que j'ai bien compris: on ne peut amortir un bien que si on opte pour le régime réel, c'est cela?

Mais comment décide-t-on si on amortit le bien sur 5, 10, 15, 20 ans?
Notre bien vaut environ 260 000 euros (il vaut = s'il était vendu), mais si les prix baissent, il peut valoir 250 000 ou moins. Comment alors détermine-t-on la valeur d'un bien?
Si cela peut vous être utile: nous avons acheté ce bien en 2008, et il a été construit en 1957.

Et pour la comptabilité, il faut prendre un comptable je suppose?

Merci pour votre retour.

Cordialement,
Aden

 

[ZRR_pigeon]

Et pour la comptabilité, il faut prendre un comptable je suppose?

c'est mieux, surtout au début.
mais revenons a la base : fiscalement louer en LMNP est plsu interessant que louer nu.
mais il faut d'abord savoir si vous voulez louer nu ou meublé, et cela depend du marche local, est ce que els biens meublés sont demandés ou non.

si oui louer meublé sous regime LMNP est interessant. s'il y a encore un pret dessus, probablement au reel et pas en micro BIC mais il faut calculer (estimer) les deux cas et choisir en fonction).

si non, louer nu, et la encore au reel ou en micro-foncier, suivant le resultat des 2 estimations.

 

[Buffeto]

Mais comment décide-t-on si on amortit le bien sur 5, 10, 15, 20 ans?

l'immobilier : entre 20 et 50 ans, soit entre 5% et 2% par an
le mobilier : entre 5 et 10 ans, soit entre 20% et 10% par an.

Notre bien vaut environ 260 000 euros (il vaut = s'il était vendu), mais si les prix baissent, il peut valoir 250 000 ou moins. Comment alors détermine-t-on la valeur d'un bien?

tu amortis sur la valeur d'achat .

Et pour la comptabilité, il faut prendre un comptable je suppose?

comme le disait ZRR c'est préférable , mais les dépense de comptables sont déductibles

 

[gooze]

Bonjour,
Je rebondis sur ce sujet car ZRR_pigeon nous parlait dans un autre post (LMNP ancien : micro-BIC ou bic réel simplifié) d'un fichier excel qu'il mettrait en ligne un de ces 4 pour faire l'étude de la déclaration au réel simplifié.

Dans ce même post, il était précisé que l'immobilier s'amortissait de 50 à 100 ans (et non 20 ans). Quelle est la règle?

De plus y a t'il un pourcentage à appliquer pour connaître la part d'immobilier amortissable par rapport à l'achat du terrain qui n'est pas amortissable si je ne m'abuse?

Je vais devoir faire ma première déclaration cette année après l'achat d'un appart ancien que je loue en meublé en 2011 et je suis également à la recherche d'un expert comptable spécialiste de ce domaine.

Si les grands contributeurs de ce forum, buffetophile, ZRR_pigeon pour ne citer qu'eux, (et que je remercie pour leurs interventions par la même occasion) peuvent donner des conseils.... you will be very welcome!

Merci.

 

[Buffeto]

Dans ce même post, il était précisé que l'immobilier s'amortissait de 50 à 100 ans (et non 20 ans). Quelle est la règle?

la règle est celle citée plus haut : l'immobilier : entre 20 et 50 ans, soit entre 5% et 2% par an.
( je ne vois pas l’intérêt d'amortir sur plus de 50ans à moins d’être sur de finir dodécacentenaire )

Je vais devoir faire ma première déclaration cette année après l'achat d'un appart ancien que je loue en meublé en 2011 et je suis également à la recherche d'un expert comptable spécialiste de ce domaine.
.

pour les experts comptable il suffit de consulter les pages jaunes ou de googleliser

 

[aden]

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

1)

il faut d'abord savoir si vous voulez louer nu ou meublé, et cela dépend du marché local, est-ce que les biens meublés sont demandés ou non.

Nous voulons louer meublé, mais comment savoir s'il y a une demande de biens meublés? En demandant aux agences qui font de la location?
Mais est-ce que quand on passe par une agence pour louer un bien meublé, on loue forcément en LMNP, ou il y a un autre statut ?


2) AMORTISSEMENT

a) Confirmez-vous qu'on ne peut amortir un bien que si on opte pour le régime réel?

b)

l'immobilier : entre 20 et 50 ans, soit entre 5% et 2% par an
le mobilier : entre 5 et 10 ans, soit entre 20% et 10% par an.

Mais on amortit un bien/un meuble en prenant quoi comme date de base: la date d'achat, la date de mise en location?
Et comment on sait si on amortit un bien sur 20, 30 ou 50 ans/un meuble sur 5 ou 10 ans, sur quoi se base-t-on pour savoir combien d'années on prend? Et pour les meubles, il faut les factures?

Merci pour vos retours.

Cordialement,
Aden

 

[Buffeto]

Nous voulons louer meublé, mais comment savoir s'il y a une demande de biens meublés? En demandant aux agences qui font de la location?

ou en regardant les journaux de petites annonces . d'autre part ca dépend de la superficie de l'appart.

par exemple un petit studio meublé se louera facilement dans une ville universitaire

Mais est-ce que quand on passe par une agence pour louer un bien meublé, on loue forcément en LMNP, ou il y a un autre statut ?

l'agence se moque de ton statut , elle son job c'est de louer . point final .

a) Confirmez-vous qu'on ne peut amortir un bien que si on opte pour le régime réel?

oui

Mais on amortit un bien/un meuble en prenant quoi comme base: la date d'achat, la mise en location?
Et comment on sait si on amortit un bien sur 20, 30 ou 50 ans/un meuble sur 5 ou 10 ans, quelle est notre base? Et pour les meubles, il faut les factures?

oui les factures sont nécessaire pour la comptabilité .
d'autre part la durée d'amortissement se prévoit comptablement par rapport aux revenus que tu comptes tirer de cette activité .

pour les meubles suivant la durée dans laquelle tu comptes les renouveler. (par exemple un bureau en kit acheté chez conf....a sera moins solide qu'un bureau en chêne acheté d'occase chez un vieux papy ....).

tu n'es donc pas obligé de mettre des meubles neufs . tu peux acheter d'occase ( il y en a en tres bon état ) mais toujours demander un justificatif au vendeur .

 

[aden]

Bonjour

Merci pour ta réponse buffetophile.

Nous voulons louer meublé, mais comment savoir s'il y a une demande de biens meublés? En demandant aux agences qui font de la location?

ou en regardant les journaux de petites annonces . d'autre part ca dépend de la superficie de l'appart.

par exemple un petit studio meublé se louera facilement dans une ville universitaire

J'ai consulté plusieurs sites d'annonces sur internet, et où j'habite (banlieue parisienne, 15 mn en train de la gare Saint-Lazare), il n'y a pas d'annonce d'appartements meublés. Et ma ville n'est pas une ville universitaire.
Du coup, je ne sais pas s'il ne vaut pas mieux louer un box et mettre tous nos meubles là-bas?

Sinon, je peux aussi demander aux agences s'ils ont des demandes de biens à louer meublés?

Cordialement,
Aden

 

[Buffeto]

Sinon, je peux aussi demander aux agences s'ils ont des demandes de biens à louer meublés?

oui bien sur , c'est leur job

 

[ZRR_pigeon]

J'ai consulté plusieurs sites d'annonces sur internet, et où j'habite (banlieue parisienne, 15 mn en train de la gare Saint-Lazare), il n'y a pas d'annonce d'appartements meublés.

il vaut mieux s'en rendre compte maintenant, si tel est véritablement le cas.

Et ma ville n'est pas une ville universitaire.
Du coup, je ne sais pas s'il ne vaut pas mieux louer un box et mettre tous nos meubles là-bas?

si la conjecture ci dessus est confirmée, cette solution s'imposera oui.

Sinon, je peux aussi demander aux agences s'ils ont des demandes de biens à louer meublés?

ca me semble essentiel, histoire que vous preniez une decision basée sur plusieurs sources, meme si la source "agence" n'est pas completement fiable vu qu'elle aura tendance a vous dire ce que vous voulez entendre pour que vous signiez son mandat. Attention a ne pas biaiser la question

si louer meublé était la panacée, TOUT LE MONDE louerait en meublé, hors ce n'est pas le cas.
Fiscalement c'est la panacée, mais comme écrit souvent sur ce forum, l'aspect fiscal ne doit pas dominer la décision.

 

[Turbo-057]

Beaucoup plus de mobilité et de changement de locataire dans la location meublée et plus de boulot potentiel (renouvellement des meubles, interventions si problème avec l'ameublement en question, baux différents plus "souple pour les 2 partis, plus de difficulté a louer selon le marché si on sort de la partie universitaire)

 

[aden]

Bonjour,

Je me suis renseignée auprès de deux agences sérieuses de ma ville, qui font de la gérance depuis longtemps.

1) Agence 1
Il m'a dit qu'il n'y avait pas de demande pour de la location meublée, donc location nue (bail de trois ans obligatoire).
Loyer: 1000 euros TTC

Frais d'agence à payer: 6% HT (auxquels il faut ajouter 19,6%)
Pas de commission de location, car on avait acheté notre appartement chez eux (m'a fait le topo que j'étais cliente, donc il me fait une fleur...)

Imposition: à déclarer en revenus fonciers: 12 000 (loyers) - 861,12 (charges déductibles) = 11 138,80

Avec cette formule, nos charges s'élèvent à : 861,12 euros par an (pas de travaux à venir).


2) Agence 2
Elle m'a dit pareil concernant la location meublée, mais m'a dit qu'au niveau des impôts il valait mieux louer en meublé (LMNP), et et que, de plus, nous pourrions faire un bail d'un an (notre souhait).
Elle m'a dit qu'on allait faire du "faux meublé" : appartement presque sans meuble, avec un loyer de location non meublée, et expliquer au locataire que le bail était d'une année.

Frais d'agence à payer: 7% TTC
Commission de location: un mois de loyer hors charge, à répartir 50/50 entre le locataire et le propriétaire, donc pour nous, cela fait 450 euros.

Imposition: je crois que c'est sous le régime micro-BIC, à déclarer: 12 000 (loyers) - 3 600 (abattement de 30% des loyers en LMNP) = 8 400

Avec cette formule, nos charges s'élèvent à 70X12 + 450 = 840 + 450 = 1290 euros par an, soit 428,88 euros de plus qu'avec la formule 1.


Est-ce que vous êtes en capacité de me dire ce qui est le plus intéressant pour nous?
Car si pour l'agence 2 nous payons 428,88 euros de plus qu'avec la formule 1, comme nous louerions en LMNP, cela a l'air plus intéressant au niveau des impôts? Si j'ai bien compris, il faut faire le calcul avec les deux formules, pour voir ce qui est au final le plus intéressant?
J'ai essayé de faire des simulations sur le site du gouvernement, mais je ne sais pas quelles cases remplir, notamment pour le statut LMNP?

Merci par avance pour vos remarques.

Cordialement,
Aden

 

[Buffeto]

Elle m'a dit qu'on allait faire du "faux meublé" : appartement presque sans meuble, avec un loyer de location non meublée, et expliquer au locataire que le bail était d'une année.

du " faux meublé " pour finir avec un vrai contrôle fiscal ?

Est-ce que vous êtes en capacité de me dire ce qui est le plus intéressant pour nous?

oui . le plus interessant est de rester dans la légalité

Car si pour l'agence 2 nous payons 428,88 euros de plus qu'avec la formule 1, comme nous louerions en LMNP, cela a l'air plus intéressant au niveau des impôts? Si j'ai bien compris, il faut faire le calcul avec les deux formules, pour voir ce qui est au final le plus intéressant?

bien sur le LMNP est plus intéressant mais à condition d'etre un vrai LMNP

 

[ZRR_pigeon]

2) Agence 2
Elle m'a dit pareil concernant la location meublée, mais m'a dit qu'au niveau des impôts il valait mieux louer en meublé (LMNP), et et que, de plus, nous pourrions faire un bail d'un an (notre souhait).

une bonne championne...

Elle m'a dit qu'on allait faire du "faux meublé" : appartement presque sans meuble, avec un loyer de location non meublée, et expliquer au locataire que le bail était d'une année.

oula une championne du monde. en plus elle est consciente que c'est interdit....

 

[aden]

Bonjour,

Merci pour vos réponses!
La personne de l'agence 2 travaille pourtant dans une agence hyper cotée, dans un quartier chic!!!!

Pour louer en LMNP, faut-il vraiment qu'il y ait TOUS les meubles dans l'appartement? Même une télévision dans le salon, même un bureau dans la chambre, ou seuls un lit et une table de chevet suffisent?

Merci pour votre retour.

Cordialement,
Aden

 

[Buffeto]

La personne de l'agence 2 travaille pourtant dans une agence hyper cotée, dans un quartier chic!!!!

y'a des bons et des moins bons partout

Pour louer en LMNP, faut-il vraiment qu'il y ait TOUS les meubles dans l'appartement? Même une télévision dans le salon, même un bureau dans la chambre, ou seuls un lit et une table de chevet suffisent?

la télé n'est pas un meuble nécessaire mais pour le reste il faut que la vie normale soit possible