location-accession

[ludo576]

Bonjour,

J'ai acheté un appartement dans le cadre d'un prêt PASS Foncier, PAS et PTZ en 2009 (livraison en 2011). Ce logement situé à quelques minutes de toutes commodités est malheureusement en l'espace de trois années, le quartier s'est considérablement dégradé.
Installation de 9 familles de rom's dans des logements vétustes à 10 m de mon jardin et présence quotidienne d'une dizaine de cas sociaux au coin de la rue (500 m).
La promesse municipale d'un éco quartier....est pour le moins tenue s'agissant de la mixité sociale dont je me serai bien passée!

J'ai aujourd'hui l'occasion d'acheter un pavillon à 20 km de Lille en location-accession mais le promoteur (une société HLM) me demande de vendre mon appartement avant d'entamer la location ce que je comptais faire.

Or, il me demande de vendre pour début 2016 alors que la location-accession ne débutera qu'en décembre 2017 (fin de construction du pavillon).

Je dois signer mercredi. La clause relative à la vente de mon logement actuel sera prévue au contrat selon ce qu'il m'a dit pour une vente à échéance de début 2016 prorogeable éventuellement mais dans une certaine limite.
Je n'en sais pas plus pour l'instant.

Je n'ai trouvé aucun texte juridique sur ce point. Qu'en pensez-vous?

Il m'impose donc de repartir en location sachant qu'un T2 coute minimum 500€ de loyer mensuel. J'ai quelque peu l'impression de ce fait de perdre 500*24 mois de capital récupérable sur la vente de mon bien actuel.
Dans le même temps, je me dis que ce sera alors l'occasion de levée l'option d'achat dans les meilleurs délais pour éventuellement pouvoir bénéficier d'un PTZ (je n'aurai plus été propriétaire dans les 24 mois précédant).

Je n'ai sur ce point que des doutes pessimistes :
- aucune garantie de le PTZ existera encore en 2018 quand je pourrai lever l'option d'achat,
- aucune garantie qu'il soit encore prévu pour mon type d'achat,
- aucune garantie que mes revenus me rendent éligible au PTZ.

Certains ont-ils ici une connaissance accrue en la matière pour émettre une hypothèse d'existence du PTZ en 2018...?

Par ailleurs, le commercial m'a fait une étude de faisabilité pour un financement sur 25 ans à 3%. Il m'indique de ce fait avoir pris un taux large relatif au prêt compte tenu de l'incertitude sur les taux en 2018.

Il m'a déjà prévenu qu'ils n'opéraient pas de transfert du PLSA qu'ils souscriront en amont.

Je vais donc devoir chercher le financement en 2018...et c'est là que se pose l'essentiel de mon questionnement puisque je ne sais absolument pas qu'elle sera ma situation à ce moment.

Certes je travaille dans un très gros organisme de service public.
Je ne pense pas être au chômage d'ici là.
Mais les coups de la vie sont ce qu'ils sont.

Je n'ai aucune garantie quant aux prêts qui pourront être souscrit en 2018...les taux qui seront appliqués....etc.
Le simple transfert du PLSA m'aurait rassuré puisque les conditions seraient déjà fixées.
Par contre en cette absence, les conditions ne seront fixées qu'en 2018 au risque de me retrouver face à des taux exubérants et une impossibilité totale d'accéder alors à la propriété.
Résultat, je n'aurai plus que la location pour solution ou un achat à moindre montant dans un quartier aussi misérable que l'actuel.

Le commercial me dit qu'il travaille avec un organisme de courtage capable de bloquer les conditions de financement. Pensez-vous que cela soit crédible?...

dans l'attente de vos avis,
Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Je n'ai trouvé aucun texte juridique sur ce point. Qu'en pensez-vous?

C'est une condition suspensive du compromis que les parties fixent d'un commun accord.

Le commercial me dit qu'il travaille avec un organisme de courtage capable de bloquer les conditions de financement. Pensez-vous que cela soit crédible?...

Non.

Demandez lui un engagement écrit.
Il ne vous le fournira pas étant précisé que ce n'est pas le courtier qui fixe les taux mais les banques et aucune ne s'engagera aujourd'hui sur un taux de crédit pour 2018.

Dans les pratiques actuelles les banques limitent déjà leur offres de taux à 15 jours; un mois maiximum.......alors pour 2018...!!!...???

Cdt

 

[ludo576]

Bonjour,

Toujours aussi réactif aristide ;-)

Je me doutais bien de vos réponses.
Je crois que je vais renoncer.
La location accession comporte un risque trop important de ne pas pouvoir obtenir le financement du bien convoité alors qu'on y est déjà.

 

[hargneux]

Oui mais d'un autre coté rien ne vous oblige à acheter le bien et le vendeur à l'obligation de vous trouver un autre logement dans ce cas.
De plus la période de location minimum est de 6 mois si je ne m'abuse pas obligé d'attendre 2 ans qui est le maximum.

Le commercial me dit qu'il travaille avec un organisme de courtage capable de bloquer les conditions de financement. Pensez-vous que cela soit crédible?...

Creusez quand même, il pourrait spéculer et payer la différence de taux le cas échéant.
Si il vous garantit du 3% à l'échéance et que le taux est au dessus il pourrait prendre en charge le différentiel.

 

[ludo576]

Bonjour,

L'obligation de relogement est effectivement prévue mais il n'est contraint qu'à trois propositions et ça ne l'oblige aucunement à vous attribuer un logement dans les beaux quartiers.
Ce promoteur est également bailleur social dans les campagnes profondes.
L'essentiel de ses logements en location est à plus de 40 km de mon lieu de domicile.
Autant dire que la contrainte de relogement sera plus mon problème que le sien.

S'agissant de creuser car il pourrait spéculer : vous m'indiquez qu'il pourrait payer la différence de taux le cas échéant.

Ce point ne sera envisageable qu'au terme d'une procédure judiciaire compte tenu des montants en jeu.

Je suis juriste assez rodé aux procédures contentieuses. De toutes petites affaires à 3000€ mettent plus d'un an à se régler devant les juridictions de premières instances alors que le litige est souvent d'une grande simplicité.
J'ai plus l'habitude des procédures du contentieux de sécurité sociale, du droit administratif ou du droit pénal qu'aux questions du droit bancaire, immobilier ou patrimonial.

Outre des frais d'avocat (il en reste toujours à charge), ça impose un stress de plusieurs années sans aucune garantie de rentrer dans ses frais au final.

Comme disait un grand penseur....mieux vaut un bon compromis qu'un mauvais procès. Croyez-moi, personne ne sort indemne d'un Tribunal.

Je verrai donc bien ce qui me sera proposé et quelle marge de négociation j'ai lors de la signature du compromis de vente si ça porte ce nom.