LMNP, Robien etc ...que choisir

[soukali]

Bonjour
Je débute des recherches en vu d'investir et je suis tombé sur ce forum qui j'espère répondra objectivement à mes intérrogations.
J'ai pris 3 conseils (ma banque + cabinets), 2 m'ont orienté vers Derobien/Borloo (j'ai eu l'impression qu'ils avaient des appart à caser) et un seul m'a parlé de LMNP. Difficile des trouver des info sur LMNP: quelles différences (de gestion et rentabilité) entre maison médicalisée, étudiant et service ? comment est calculé la rentabilité annoncée ? prix ? bref toutes les questions d'un débutant
Merci de m'apporter vos conseils et expériences

 

[Gagarine]

Bonjour,
Commencons par le commencement: votre profil, vos revenus, nombre de parts, crédit en cours, objectifs...
A+

 

[soukali]

Voici mon profil : 1 credit se terminant dans 1 an, 2.5 parts, tranche 14/19 %
(36000€) Objectif non defini d'ou ma recherche.
Merci

 

[Gagarine]

Bonjour,
Robien et Borloo sont à fuir. Demessine absurde. Il vous reste 2 possibilités: le LMNP et l'ancien.
Le LMNP est vendu "clé en main". Loyers "garantis" par bail commercial donc avec un bon gestionnaire c'est un placement à 5% relativement sure sans se prendre la tête. Compter environ 200e/mois d'effort d'épargne par tranche de 100ke investis.
L'ancien peut vous rapporter bcp plus mais est plus risqué et vous demandera un peu de temps (pour trouver le bien "rare" et ensuite pour le gérer) si vous voulez qu'il vous rapporte. On trouve encore, avec un peu de patience, du 10% !

Cordialement.
A+

 

[Constantine]

J'aimerai que vous m'expliquez pourquoi le Robien / Borloo est a fuir ????
Et dites pas n'importe quoi 10% !!!! Pour ce retrouver avec un Gestionnaire qui se trouve défaillant du fait qu'il avait exposer des loyers trop élevé pour appâter les investisseurs ? Et se retrouver sans loyer.

De plus, suivant son objectif (qui n'a peut être pas pour l'instant), mais il est beaucoup plus facile de revendre un appartement, que de revendre un LMNP.

Un de Robien ou Borloo est pour une personne qui souhaite défiscaliser à moyen terme (dans votre cas 1200€/an), tandis qu'un LMNP sert a se créer des revenus complémentaire (souvent pour sa retraite).

Cordialement
Conseiller en gestion de patrimoine

 

[Gagarine]

Bonjour,
36ke de revenus pour 2,5 parts: il n'y a qu'un vendeur de Robien pour dire que ce placement est adapté à une telle situation !!!
10% ce n'est pas n'importe quoi car on parle d'ancien non meublé et non de LMNP ! Pour ma part j'en ai ( et même du 12% !) mais bien sur cela implique un peu de recherche et de temps pour le gérer (trouver les locataires et collecter les loyers) soi-même.
De plus, on ne se retrouve pas bloqué pendant 9/10 ans puisque en cas de pb on peut revendre (essayer) le bien rapidement ou le garder pour profiter des loyers. Bref c'est bcp plus souple que du Robien.

Cordialement

 

[Constantine]

Autant pour moi, j'avais mal lu (un peu en diagonal),

Pour les 10% j'avais lu que c'était pour un LMNP, et pas de l'ancien.

Merci pour l'insulte, j'adore. Pour vous informer je ne suis pas un vendeur d'immobilier, et sûrement pas un commercial de Robien.

En revenant sur le cas de monsieur,

On peut même dire qu'il peut acheter un appartement qui à moins de 5 ans, pour une renta de 10%, et être classé en neuf, pour faire une loi de Robien. Mais ce sera chercher la perle rare. Moi aussi j'aimerai avoir un placement sécurisé qui me rapporte du 10%, mais peut être pas en passant 2h tout les jours a chercher.

De plus, je ne pense pas que 1000 €/an de récupérer aux impôts soit n'importe quoi.

Cordialement

 

[Gagarine]

Pour ma part je n'aime pas parler en économie d'impôt car c'est un leure ! En effet, la réalité c'est le pouvoir d'achat. En clair, si j'ai le choix entre ne plus payer d'impôt mais faire un effort d'épargne de 1000 euros par mois ou alors payer autant d'impôt mais faire un effort d'épargne de 100 euros par mois (pour un même bien !), je m'excuse mais je choisi la 2ème solution.
Pour prendre un cas plus concret: ok, on peut envisager une opération qui permette de recupérer 1000 euros par an d'impôt. Mais pour se retrouver avec un effort d'épargne de 200 euros par mois sur un bien à 70ke à Rodez inlouable et invendable, très peu pour moi ! Robien est prévu pour des gens se trouvant avec une TMI elevée donc il n'y a pas 36 solutions: si on l'adapte à une "petite" TMI, c'est que l'on modifie soit l'effort d'épargne (pour combler le manque d'économie d'impôt) soit le bien (moins interressant, moins rentable...) donc, je persiste, à fuir !!!
Je prefere viser de l'ancien, même à 8%, qui rapportera net dans le pire des cas autant que le Robien et qui sera bcp plus souple. On parle là d'un couple qui a 36kE de revenus pour 3 personnes donc une relativement faible marge d'erreur. Un Robien inlouable à 700 ou 800 euros de crédit par mois qui va dans le mur et c'est la famille entière qui suit ! Les témoignages ne manquent pas sur ce forum !

Cordialement

 

[Constantine]

Je suis tout à fait d'accord avec vous pour l'achat dans l'ancien avec une renta de 8%, il n'y a pas photo, ce sera dans l'ancien.

Je soulignais simplement que quittes a ne pas avoir le temps de chercher, et à acheter un appartement avec une renta de 3.5% ou 4% en neuf, autant faire marcher la loi.

Mais je pourrais aller plus loin en disant, que plutôt d'acheter un appartement sous une loi de Robien, mieux vaut un bon contrat d'assurance vie sur produit structuré avec garantie de capital (pour les plus frileux), et obtenir du 8% minimum, plutôt qu'un de Robien à 4%.

Cordialement.

 

[soukali]

Vos echanges sont tres interressants mais j'ai du les relire plusieurs fois pour tout comprendre car je ne suis pas de la partie . Une question (peut etre bete ?) qu'entendez vous par rentabilité à 8, 10 % ?
Pour ma part d'après les conseils (non approfondis) que j'ai pris mon impression est que la déduction fiscale est un argument commercial et pas assez adapté à mon cas car pas assez imposé ! Cependant on ne se nourri pas d'une impression mais d'une vrai étude et comparaison.
Dans mon cas (précision j'ai 45 ans)est il souhaitable de préparer une rente ou un capital ? une assurance vie (à laquelle je n'avais pas pensé)
Je ne suis pas fixé sur un produit ni pris par le temps; de plus l'immobilier semble stagner et les prochaines élections modifierons peut etre la donne ?

Merci pour vos analyses et suggétions (sans vous insulter)

 

[Gagarine]

Pas d'inquiétude pour les échanges "animés". Il nous faut juste le temps de comprendre que l'on est d'accord
10% de rentabilité: c'est à dire qu'un bien de 150ke vous rapporte (brut) 15ke par an.
Rente ou capital ? C'est à vous de choisir !
Si vous ne savez pas si vous voulez conserver ou revendre votre bien, l'idéal reste l'investissement dans l'ancien: vous vendez quand vous voulez ou vous gardez aussi longtemps que vous le souhaitez. Vous n'êtes pas contraint de revendre au bout de 9/10 ans comme avec Robien, Demessine, Borloo avec le risque d'un marché immobilier au creu de la vague...
A ne pas négliger non plus: l'ass vie

Cordialement