LMNP Questions diverses

[ihernand]

Bonjour, tout d'abord merci de m'avoir accepté dans ce forum!

Nous avons investi dans plusieurs appartements dont 3 sont actuellement sous le statut LMNP, statu déclaré au registre du commerce sous mon nom (mme), deux d'entre eux étaient loués avant en appartement vide et ont été basculé en meublé en 2018 le troisième a été acheté en 2019 et loué en meublé directement.

1. Suite aux modifications de déclaration cette année j'ai besoin de quelques renseignements, ma recette actuelle est de 20000 euros et qq, donc en dessous du seuil, je reste donc LMNP pour la déclaration 2020, mais ayant acheté un nouvel appartement cette année que j'aurais souhaité déclarer en meublé aussi..je suis embêtée pour la notion de revenus du foyer. En effet mon époux travaille a l étranger, il déclare ses revenus ( qui sont la plus grande part de nos revenus) en France ( dans la case salaire perçus à l'etranger et imposés sur place) mais ceux ci sont comptés dans le cadre du revenu mondial et notre revenu fiscal de référence les indique donc . Nous sommes fiscalement résidents imposés en france . De mon coté j'ai un revenu en France qui dépasse 23000 euros mais pas beaucoup. Dans les revenus a prendre en compte pour le statut LMNP ou LMP, que dois je prendre en compte? Nous n avons pas autre revenus BIC etc...
2. Pouvez vous m expliquer les taxes liés au statut LMP? Quelle conséquence en cas de vente du bien après 5 ans ( selon le statut?) Le changement de statut en cours de location entraine t il "une remise à zéro" de l'ancienneté pour les plus values?
3. Concernant les frais d'achat (notaire etc) du nouveau bien, ai je intérêt a les déclarer dans le montant d'achat du bien ou plutôt en charges? Lors du dernier achat, j'ai intégré les frais de notaire dans le prix d'achat, dois je faire la même chose? je n'avais pas pris en compte les frais de notaire concernant les premiers biens, car ils avaient été acheté longtemps avant et loués en vide, j'avais donc mis une valeur estimée à la date du changement de statut... Qu'est ce que cela change sur le long terme

Merci par avance pour vos réponses et éclaircissements.

 

[moietmoi]

Bonjour, tout d'abord merci de m'avoir accepté dans ce forum!

Bonjour et bienvenue!!!!!

statut déclaré au registre du commerce sous mon nom (mme)

on peut penser que c'est au greffe du tribunal..et pas au registre du commerce; tu as un numéro siren mais pas un numéro RCS;

Pour résumé ton post: quelles sont toute les subtilités de la législation LMP...... oula!!!

il déclare ses revenus ( qui sont la plus grande part de nos revenus) en France ( dans la case salaire perçus à l'etranger et imposés sur place) mais ceux ci sont comptés dans le cadre du revenu mondial et notre revenu fiscal de référence les indique donc

Que dit le Bofip?:
et ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI [lien réservé abonné],..........
a aucun moment le code des impots ne fait référence au RFR ...
Donc ces revenus ne sont pas comptabilisés pour ce critère de prépondérance.

De mon coté j'ai un revenu en France qui dépasse 23000 euros mais pas beaucoup. Dans les revenus a prendre en compte pour le statut LMNP ou LMP, que dois je prendre en compte? Nous n avons pas autre revenus BIC etc...

tes revenus.......

Pouvez vous m'expliquer les taxes liés au statut LMP?

avant les impots..taxes...
1 l'entreprise n'est pas arrêtée au changement lmnp/lmp
2 la comptabilité est continuée mais avec d'autres règles
3 la fiscalité n'est donc pas exactement la même
4 le traitement social n'est pas le même (PS et sécu)
as tu des amortissements non consommés mi de coté?
avais tu un déficit à reporter?

3 le résultat n'est plus soumis au Prélèvements sociaux de 17,2; mais aux cotisations sociales soit en tant qu'indépendant soit au régime général en fonction de seuil et option; ces cotisations sont déductibles

Quelle conséquence en cas de vente du bien après 5 ans ( selon le statut?) Le changement de statut en cours de location entraine t il "une remise à zéro" de l'ancienneté pour les plus values?

divers posts sur le forum en parlent
au moment de la vente d'un bien, il subit le régime des plus values du statut du moment; donc si tu vends en étant lmp , ce sera le régime de la plus value des professionnels; si tu fais une alternance entre lmnp/lmp, ce qui est tout à fait possible chaque année, il y aura de savants calculs avec les plus values latentes, et concernant ceux qui étaient en nus avant, ou ceux qui reviendrait en nu ou en rp, les impots ont inventé un concept avec un nom spécial: "La Théorie des Biens Migrants".....
Au bout de 5 ans en lmp suivant certaines conditions, la plus value est éxonérée d'impots et une partie de la plus value est soumise aux cotisations sociales ( tous les amortissements passés)

Concernant les frais d'achat (notaire etc) du nouveau bien, ai je intérêt a les déclarer dans le montant d'achat du bien ou plutôt en charges? Lors du dernier achat, j'ai intégré les frais de notaire dans le prix d'achat, dois je faire la même chose?

cette décision ,s'appliquera à vie(de ton entreprise lmp/lmnp) à tous tes achats d'immobilier; tu n'a plus le choix; ton comptable a sans doute été de très mauvais conseil; car en général tu y perds;

e n'avais pas pris en compte les frais de notaire concernant les premiers biens, car ils avaient été acheté longtemps avant et loués en vide, j'avais donc mis une valeur estimée à la date du changement de statut

c'est effectivement ce qu'il faut faire.....

 

[ihernand]

Merci beaucoup pour toutes ces réponses! Le fait que mon mari ait un salaire versé en France mais pas déclaré sur la premiere ligne de la déclaration fait que du coup il ne compte pas dans les salaires ( c'est bien ça?)
J'imagine que vu le nombre de bien et la complexité lié au passage en LMP bientôt ( si je loue le dernier bien) j'ai intérêt a prendre un comptable, pas juste un CGA...

 

[moietmoi]

Le fait que mon mari ait un salaire versé en France mais pas déclaré sur la premiere ligne de la déclaration fait que du coup il ne compte pas dans les salaires ( c'est bien ça?)

le fisc connait des revenus imposés au titre des salaires; donc soit son salaire est imposé en France, soit il ne l'est pas; quelque soit la ligne considérée;

j'ai intérêt a prendre un comptable

si je comprends bien, tu n'avais pas de comptable????
au passage , quel est votre régime de mariage?

 

[ihernand]

as tu des amortissements non consommés mi de coté?
avais tu un déficit à reporter?

le fisc connait des revenus imposés au titre des salaires; donc soit son salaire est imposé en France, soit il ne l'est pas; quelque soit la ligne considérée;


si je comprends bien, tu n'avais pas de comptable????
au passage , quel est votre régime de mariage?

régime classique communauté et non je n'avais pas de comptable, juste un CGA pour la déclaration à partir de ma gestion perso ( site jedeclaremonmeublé.com)...

 

[ihernand]

d ou mon bug pour le bien acquis sans doute, je pensais que ca ne changeait pas grand chose..

as tu des amortissements non consommés mi de coté?

euh..qu veux tu dire par non consommé?.....surement car les premiers biens sont en cours d'amortissement ( murs+ meubles) et que cela ne fait que 3 ans du coup...

avais tu un déficit à reporter?

une petite centaine d'euro se reporte chaque année

 

[titif0u]

régime classique communauté et non je n'avais pas de comptable, juste un CGA pour la déclaration à partir de ma gestion perso ( site jedeclaremonmeublé.com)...

Si je puis donner un conseil, étant donné vos salaires, ton statut avec ton mari (mariés) et le nombre de biens qui commencent à grandir, je te conseille de prendre un comptable qui t'accompagneras dans ta gestion patrimoniales et tes choix fiscaux...

 

[ihernand]

Merci titifOu! Oui je sens que ca va devenir nécessaire...est ce que la gestion en ligne peut convenir ( toujours sur le site que j'utilise...jedéclaremonmeublé ) ou y a til d autres options pour peut etre une optimisation globale... avez vous des tuyaux?

 

[moietmoi]

, juste un CGA pour la déclaration à partir de ma gestion perso ( site jedeclaremonmeublé.com)...

ok, c'est ce qu'on peut appelé un comptable en ligne...
donc si tu avais un déficit, non du aux amortissements, ils sont perdus au moment du passage en lmp, (sauf retour lmnp dans les 10 ans) cependant les amortissements continuent comme avant;
l'avantage que tu as eu, c'est que comme tu as passé tes "frais de notaires" en amortissements, tu ne les perds pas!!!! sans le savoir tu as fais le bon choix!!

 

[ihernand]

ok, c'est ce qu'on peut appelé un comptable en ligne...
donc si tu avais un déficit, non du aux amortissements, ils sont perdus au moment du passage en lmp, (sauf retour lmnp dans les 10 ans) cependant les amortissements continuent comme avant;
l'avantage que tu as eu, c'est que comme tu as passé tes "frais de notaires" en amortissements, tu ne les perds pas!!!! sans le savoir tu as fais le bon choix!!

ouf, merci ... j'ai eu un peu peur d'avoir fait une boulette!

 

[moietmoi]

ouf, merci ... j'ai eu un peu peur d'avoir fait une boulette!

Non, je te détaille la chose, pas forcément dans ton cas:
2019 achat passage des frais de notaire en charges
travaux, mis en location lmnp
résultat de l 'année dues aux charges - 4000 euros fiscal = 0 on garde 4000 a retirer l'année suivante
2020 passage en lmnp toujours
résultat de l'année 3000 on retire les 4000 de l'année passé: donc résultat 0 et on garde 1000 pour l'année suivante;
2021 passage lmp
résultat de l'année 3000 mais on ne retire pas les 1000 qui restait,

alors que si on passe les frais d'acquisition en ajout de la valeur du bien; on continuera les amortissements;

 

[ihernand]

Non, je te détaille la chose, pas forcément dans ton cas:
2019 achat passage des frais de notaire en charges
travaux, mis en location lmnp
résultat de l 'année dues aux charges - 4000 euros fiscal = 0 on garde 4000 a retirer l'année suivante
2020 passage en lmnp toujours
résultat de l'année 3000 on retire les 4000 de l'année passé: donc résultat 0 et on garde 1000 pour l'année suivante;
2021 passage lmp
résultat de l'année 3000 mais on ne retire pas les 1000 qui restait,

alors que si on passe les frais d'acquisition en ajout de la valeur du bien; on continuera les amortissements;

ok merci