LMNP: etudiant ou affaire

[REGLISSE38]

Je souhaite investir en LMNP dans la région rhones alpes (Grenoble ou lyon).
Après étude d'une proposition d'un LMNP EHPAD qui après grande réflexion ne m'a pas rassurée à long terme, je m'oriente plutôt vers des produits de résidences étudiante ou affaire. Quelqu'un a-til déjà investi dans de tels produits. étudiant ? affaire? . Que choisir ? Les + les - de ces 2 types de LMNP?

 

[christianR]

Dans les 2 cas, les points les plus important à vérifier sont l'emplacement, le contenu du bail et la qualité du gestionnaire. Ces résidences sont de plus en plus souvent pensées pour ratisser large et attirer plusieurs types de clientèle. Dans les grandes villes, la cible principale est tourisme d'affaire+Etudiants et de plus en plus Tourisme d'affaire + tourisme dans les régions touristiques.

 

[REGLISSE38]

XXXX me propose une résidence étudiante (univers campus) à lyon 7. T1 18m² en R+4 (79651€HT loyer 3614€HT). On me propose également un garage en option (4772€HT loyer 220€HT)
Au delà des critères incontournables (emplacement, rendement, GESTIONNAIRE=LAMY, PROMOTEUR=BOUYGUES), l'orientation de l'appartement (orientation nord moins cher orientation ouest) ainsi que le garage sont-ils des critères pertinents ou plus à prendre en compte dans le choix de l'investissement.
Sinon globalement quels sont vos avis sur ce produit ?

 

[christianR]

Pour info
Les voies de chemin de fer sont à proximité immédiate de la résidence...
Pour info le loyer que vous annoncez est TTC il est de 3 425 HT (tva 5.50%) de même que le loyer du garage (TVA 19.60%) donc 185 HT
Cordialement
Christian

 

[babas]

Bonsoir,
travaillant dans la défisc (je précise que je ne recherche pas par mon intervention à dénigrer mes colégues/concurrents,ni à "récupérer" des'éventuels clients), je trouve que ce programme est cher, et la renta pas top. Est-ce que le prix comprend le mobilier, les frais de notaire ou frais de banque ? si non, il faudra les rajouter et cela va augmenter le cout de l'acquisition et gréver la renta...
maintenant lyon est ville excellente et étudiante, donc pas de probléme je pense en cas de revente.
bonne soirée

 

[REGLISSE38]

Non, les frais de notaire ou frais de banque ne sont pas inclus dans le prix, en revanche le prix comprend le mobilier.
La renta est de 4,4% (loyer ht=3425 prix ht=77840,91) un bail de 9 ans avec lamy et une revalorisation des loyers de 0.85%xIRL (cela me parait peu ?)
Effectivement nombre de frais annexes viennent se grêver à l'opération comme dans toute opération LMNP il me semble. J'ai identifié les frais suivants:
intérêt intercalaire=1800€
Garantie de prêt=500€
Frais dossier banque=1800€
Frais de bail=pris en charge par le preneur
Honoraires conseils compta. la 1ère année=180€
assurance de l'appart = ??
Provision pour renouvellement mobilier tous les 9 ans (fin bail) = ?
Provision pour rénovation logement+locaux communs+ravalement façade =?
Est ce que cela vous parait correct?
Le bien parait bien situé dans lyon 7. Proche des facs, 400m du métro Macé, et de la future gare Macé. l'appart est exposé ouest donc pas côté voie férrée qui me semble n'est pas très passante (étant sur Grenoble, il faut que j'aille voir à lyon)

 

[babas]

j'ai regardé les plans de cette résidence, ca me parait plutot pas mal

 

[zido]

Bonjour,

A titre de comparaison (même si ça ne veut pas dire grand chose), j'ai acheté il y a un peu plus d'un an et demi un LMNP à Grenoble (Résidence Etudiante Louis Weil) (25m², 5° étage, quartier Europole) :

- prix HT (bien+meubles) : 65500 euros
- TVA : 12800 euros (TVA payée par moi-même par crédit relais et remboursée qq mois plus tard)
- Notaire+hypothèque : 4000 euros (environ: trop cher à mon goût)
- Bail : 0 euro
- Entrée dans syndic : 150 euros (trop cher aussi)
- Frais de dossier banque : 100 euros (ça aussi, c'est cher)
- Gestionnaire : Lamy
- Interêts intercalaires : sur 12 mois (oui, construction rapide !) : environ 1100 euros (crédit de 68000 euros à 3.6% sur 25 ans) (c'est peu comme interets, mais il est vrai que lorsque je le pouvais, j'avancais mes fonds personnels afin de ne pas débloquer le crédit ).

- Loyer 1° année : 3288 euros
- Rendement sur prix HT: 3288/65500=5%

Cdt, Zido

 

[REGLISSE38]

Bonjour zido

sur quelle base est revalorisé votre loyer?
pour ma part 0,85 IRL ça me parait peu !!!

quelqu'un a une idée sur les frais de remplacement du mobilier et d'entretien des parties commune (peinture intérieure, ravalement façade, toiture en terrasse) Je pense que ces frais sont à prendre en compte sur la durée de l'investissement (pour éventuellement comparer avec un placement en assurance vie) ??

 

[zido]

sur quelle base est revalorisé votre loyer?
pour ma part 0,85 IRL ça me parait peu !!!

Désolé pour le retard de ma réponse. J'ai relu mon contrat de bail avec mon gestionnaire et le loyer est revalorisé à 88% de l'indice.

Pour le coût des ravalement et autres : pas d'idée, cela dépend de l'état, des travaux effectués, de l'entreprise choisie, ... C'est généralement cher, mais pour une petite surface, cela reste supportable.

Ordre d'idée pour un appartement dont mes parents sont propriétaires : studio de 27m² en plein centre de Lyon, dans un immeuble de 3 étages avec 11 appartements (allant du studio au T3), cout du ravalement, environ 2100 euros pour mes parents, payés sur 3 ans dans les charges de co-propriétés.

Cdt, Zido

 

[Babar]

Vous vous cassez vraiment la tête alors qu’il existe des baux, conclus avec de bonnes signatures, qui incluent à charge du preneur gros et petits travaux et mises aux normes. Il suffit de choisir le bon gestionnaire.

Babar

 

[REGLISSE38]

Oui mais de tels baux, en faveur du bailleur, sont plutôt fait sur des résidences type EHPAD . Sur des résidences affaire ou étudiant je n'ai pas l'impression que cela existe.

 

[Babar]

Vous avez raison, mais demandez-vous pourquoi certains gestionnaires d’EHPAD peuvent se permettre de concéder des conditions nettement plus favorables au bailleur que les gestionnaires de résidences étudiantes ou affaires.
La réponse est que le marché des EHPAD est beaucoup plus visible à long terme que les marchés étudiants ou affaires et qu’il est indépendant des fluctuations économiques et d’éventuelles « délocalisations » de facultés ou d’écoles ou de zones d’influence économiques.
En un mot le marché des EHPAD est extrêmement stable, ce qui permet aux gestionnaires d’octroyer sans crainte ces « largesses ».

 

[babas]

bonjour,

attention aux ephads, qui pour moi est le meilleur secteur dans le lmnp,mais ou beaucoup de gestionnaire ne prennent pas en charge les éventuels changements de loi...je m'explique par un exemple : dans un 1 an l'état décide une nouvelle norme pour les établissements d personnes agées, une nouvelle réglementation en matière de transports dans les ascenceurs par exemple. Qui prend en charge les travaux éventuels d'aménagement ?
attention à bien lire le bail sur cette partie...

 

[Babar]

Tout à fait d'accord, et c'est bien pour cela que j'ai écrit que certains gestionnaires d'EHPAD prennent à charge travaux de toute nature et mises aux normes, mais je n'ai pas écrit tous les gestionnaires d'EHPAD...

 

[christianR]

Certains gestionnaires prennent même en charge la taxe foncière...

 

[babas]

apparement orpea est un excellent gestionnaire d'epad