LMNP démarches par étapes besoin d'aide

[Doriss]

Bonjour,

Anciennement en location nue en micro foncier, je souhaite passer en LMNP. Voici mes questions

1- Si j'ai bien compris, l'idéal est d'enregistrer son activité de LMNP en réel simplifié BIC afin de pouvoir amortir le bien ?
Si c'est bien le cas, ce tuto youtube est-il correct : Tuto réel LMNP [lien réservé abonné] ?

Dois-je mettre la date de sortie de mon locataire pour le début d'activité ou une date antérieure ?
Étant en préalablement en micro foncier en début d'année 2024. Devrais-je alors remplir ma déclaration d'impôts 2025 sous deux régimes : le micro foncier pour le début de l'année et le réel simplifié pour le reste ?

2- pour l'ameublement de l'appartement, puis-je le faire dès que de l'INPI valide mon dossier ou dois-je attendre mon Siret ?

3- Pour l'estimation de l'actif, quel est l'idéal agent immo, site internet, autre ?
Mon bien est un studio de 19m² avec 26m² de terrasse très bien situé dans PARIS
J'ai fait une simulation sur meilleursagents, qui me donne une valeur de 250.000 € cela vous semble raisonnable ?

4- Pour la comptabilité, je pense le faire via un service comptable sur internet. JD2M ou Qlower qu'en pensez-vous ?

Merci de votre aide

 

[moietmoi]

Si c'est bien le cas, ce tuto youtube est-il correct : Tuto réel LMNP [lien réservé abonné] ?

Je ne le connaissais pas, mais il me semble tout à fait utilisable.

Devrais-je alors remplir ma déclaration d'impôts 2025 sous deux régimes : le micro foncier pour le début de l'année et le réel simplifié pour le reste ?

Tout à fait et pour la deuxième partie c'est au Bic réel et pas du foncier.

2- pour l'ameublement de l'appartement, puis-je le faire dès que de l'INPI valide mon dossier ou dois-je attendre mon Siret ?

Justement, la date d'ameublement ou quelques jours avant à la commande des meubles serait une bonne date pour le début d'activité, pourvu que la location nue soit terminée.

Pour l'estimation de l'actif, quel est l'idéal agent immo, site internet, autre ?

Une ou deux agences ,ce serait le mieux en complément de une ou deux estimations sur les sites en ligne.

Mon bien est un studio de 19m² avec 26m² de terrasse très bien situé dans PARIS

As-tu pensé à vérifier le loyer maximum applicable, vu qu'à Paris les loyers sont encadrés. Tu bénéfices d'une terrasse, il faudra dans le bail si tu es au-dessus du loyer maximum autorisé, spécifier le complément de loyer pour la terrasse, si vraiment celle-ci est une terrasse et pas un simple balcon qui n'autorise pas les compléments de loyer.

J'ai fait une simulation sur meilleursagents, qui me donne une valeur de 250.000 € cela vous semble raisonnable ?

Pourquoi pas ? Si la terrasse donne vu tour Eiffel ,sans problème. Si la terrasse c'est 5 mètres carrés donnant sur un mur c'est sans doute beaucoup trop cher.
N'oublie pas que pour les amortissements il faut retirer la valeur du "foncier".
Si tu es face tour Eiffel, le foncier sera de l'ordre de 50/60 %, dans des endroits moins caractéristiques à Paris on peut monter à mon avis jusqu'à 65/70%.
Un comptable t'aidera à cela.

 

[Doriss]

Merci pour la réponse @moietmoi

avant tout, je souhaiterais savoir si dans mon cas, le réel simplifié est-il la meilleure option ?

As-tu pensé à vérifier le loyer maximum applicable, vu qu'à Paris les loyers sont encadrés. Tu bénéfices d'une terrasse, il faudra dans le bail si tu es au-dessus du loyer maximum autorisé, spécifier le complément de loyer pour la terrasse, si vraiment celle-ci est une terrasse et pas un simple balcon qui n'autorise pas les compléments de loyer.

Mon appartement est au niveau dans le 17ème, il s'agit d'une terrasse avec jardin donnant sur une cour d'immeuble.

Si tu es face tour Eiffel, le foncier sera de l'ordre de 50/60 %, dans des endroits moins caractéristiques à Paris on peut monter à mon avis jusqu'à 65/70%.

Concernant le foncier, on parle là de la valeur terrain non amortissable ?
Ok pour l'exemple de la tour Eiffel à 50/60 %, mais dans une autre quartier cela ne serait pas l'inverse 35/40 % au lieu de 65/70 % ?

Un comptable t'aidera à cela.

Puis-je faire une simulation comptable gratuite ? Elles sont payantes sur la plupart des plateformes en ligne.

Est-il pertinent de faire une simulation payante alors même que je n'ai pas encore plusieurs estimations de mon bien ?

 

[Rewolution]

Hello,
Oui, tu as tout bon. Tu peux faire une estimation immédiate ici :
[lien réservé abonné]

Pour la date d'achat, il y a de la souplesse côté compta, car ils savent bien que tu vas acheter des meubles pour l'activité meublée. Idem si tu achètes un ordinateur avant de monter ta boite... pour monter ta boite.

La quote-part terrain, c'est au comptable de la fixer, mais j'ai jamais vu des quote part terrain à 70%. Economiquement, c'est pas faux, mais je crois qu'ils sont maximum à 40 ou 45% ..

 

[Doriss]

Il y a un intérêt à souscrire à un OGA si on passe par un comptable en ligne pas chère genre Qlower ?

Hello,
Oui, tu as tout bon.

Pour l'immatriculation, je pense le faire seul. Comme sur le tuto dans mon post initial, qu'en pensez-vous ?

Les deux points sur lesquels je ne sais pas ce que cela implique son :

• le choix du régime entre

Réel simplifié BIC ou Réel normal BIC.
Le choix de l'un ou l'autre aura il un impact sachant que je vais faire de la location meublé classique normale (bail d'un an) et en aucun cas du saisonnier.

• la date de début d'activité.

Date de sortie de mon locataire il y a 3 semaines pour être tranquille pour meubler l'appartement dès la semaine prochaine.

 

[Rewolution]

Avec l'OGA, à la fin, tu gagnes quelques dizaines d'Euro, c'est pas foufou.

l'immat, tu peux le faire seul. La date de début d'activité est la date d'achat, ou la date de sortie du locataire en nu. Le plus tôt possible sans y habiter en fait.

le régime fiscal est le BIC Réel simplifié.

 

[Doriss]

Avec l'OGA, à la fin, tu gagnes quelques dizaines d'Euro, c'est pas foufou.

l'immat, tu peux le faire seul. La date de début d'activité est la date d'achat, ou la date de sortie du locataire en nu. Le plus tôt possible sans y habiter en fait.

le régime fiscal est le BIC Réel simplifié

Merci @Rewolution, c'est exactement la réponse que j'attendais !

 

[Doriss]

Hello, suite à des travaux, je n'ai toujours pas loué mon appartement qui doit maintenant être meublé.

As-tu pensé à vérifier le loyer maximum applicable, vu qu'à Paris les loyers sont encadrés. Tu bénéfices d'une terrasse, il faudra dans le bail si tu es au-dessus du loyer maximum autorisé, spécifier le complément de loyer pour la terrasse, si vraiment celle-ci est une terrasse et pas un simple balcon qui n'autorise pas les compléments de loyer.

J'ai fait faire 4 estimations par agence, elles m'ont toutes donnée un loyer CC de 1100€ compte tenu de la terrasse.

Petite question en location nue, j'étais à 886€ CC sans cave.
Dans le cadre de la location meublé, l'appart sera loué avec la cave.
Dois-je obligatoirement mentionner l'ancien loyer dans le nouveau bail ?

Où puis-je trouver un modèle de bail fiable afin de passer hors agence ?
Dossierfacile est viable pour trouver de bons locataires ?

 

[Rewolution]

Bonjour,
C'est conforme à ce qu'on observe. un meublé se loue environ 15% plus cher qu'un nu. Et vu la tension locative du moment, ça ser louera rapidement.
Attention au plafonnement des loyers, il faut le respecter absolument, quitte à ajouter un complément de loyer au bail.

les modèles de baux sont dispo un peu partout, peu de risque de se tromper tant qu'il n'a pas 10 ans...

quant à dossierfacile, c'est bien, sécurisé et gratuit, mais peu de locataires se donnent le mal de remplir les formulaires. Tant pis pour eux.
Leboncoin a aussi un service de vérification des locataires je crois

 

[moietmoi]

Petite question en location nue, j'étais à 886€ CC

Normalement tu n'as pas le droit de louer plus cher.
La loi ne prévoit pas ce passage nu, meublé et spécifie juste que le loyer doit être le même en relocation, hors l'augmentation annuelle classique. Tu es donc bloqué au loyer hors charges d'avant.
Le futur bail doit comprendre le nom de l'ancien locataire et le montant du loyer qu'il payait.

Hello, suite à des travaux

Travaux lourds ? Changement de DPE?

J'ai fait faire 4 estimations par agence, elles m'ont toutes donnée un loyer CC de 1100€ compte tenu de la terrasse.

Les agences ne sont pas au dessus des lois.
Les loyers sont encadrés .( Si tu es à Paris)
Une terrasse peut de défendre pour un complément de loyer.. mais pas un balcon...
Allez faire la différence...

 

[lebadeil]

Normalement tu n'as pas le droit de louer plus cher.
La loi ne prévoit pas ce passage nu, meublé et spécifie juste que le loyer doit être le même en relocation, hors l'augmentation annuelle classique.

Hello @moietmoi
J'ai pourtant l'impression qu'on ne peut pas comparer une loc nue et loc meublée, donc on peut augmenter le loyer lors du passage en meublé. Si tu as un texte infirmant cette possibilité, peux tu le partager stp ?

Le futur bail doit comprendre le nom de l'ancien locataire et le montant du loyer qu'il payait.

Je connaissais la règle de bail consistant à indiquer le dernier montant du loyer, mais pas le nom du locataire precedent. Tu es sur ?

A@

 

[Doriss]

Hello @moietmoi
J'ai pourtant l'impression qu'on ne peut pas comparer une loc nue et loc meublée, donc on peut augmenter le loyer lors du passage en meublé. Si tu as un texte infirmant cette possibilité, peux tu le partager stp ?

Bonjour,

Merci pour les réponses, néanmoins comme l'évoque @lebadeil aurais-tu un texte pour infirmant cette possibilité d'augmenter le loyer ?
Si c'est le cas, je pensais augmenter la part de complément de loyer relative à la terrasse qui en est bien une.
Mon précédent bail l'indiquait (Terrasse privative aménagée de 26 m²).

 

[Doriss]

Mon précédent bail l'indiquait (Terrasse privative aménagée de 26 m²).

Erreur de ma part. Il s'agit du bail de mon voisin qui a le même appartement que le mien.
Mon ancien bail ne mentionnait justement pas de complément de loyer pour la terrasse.

 

[moietmoi]

J'ai pourtant l'impression qu'on ne peut pas comparer une loc nue et loc meublée, donc on peut augmenter le loyer lors du passage en meublé. Si tu as un texte infirmant cette possibilité, peux tu le partager stp ?

Justement , j'ai écrit que la loi ne prévoit pas le passage nu vers meublée, mais spécifie les critères à la relocation.
Un avocat défendra que 20% serait conforme à la différence de loyer nu/meublée dans les décrets d'encadrement des loyers.
Mais dans la loi, la différence nu meublé n'est pas spécifié.

connaissais la règle de bail consistant à indiquer le dernier montant du loyer, mais pas le nom du locataire precedent. Tu es sur ?

Merci de cette lecture. J'ai bien l'impression que tu as raison.