Les SCPI

[Pascal 75]

L'Assemblée Générale annuelle de la SCPI Iroko Zen aura lieu jeudi 16 avril 2026 à 18h.

 

[fr2k6]

Même date mais 17h pour Atlas.

 

[PapaMoney]

Bonjour,
il me semble avoir vu passer une information comme quoi les loyers n'étaient plus nécessairement égaux chaque mois, fonction du rythme des opérations et rentrées financières.

 

[ApprentiEpargnant]

Un sacrée claque ...
Pour mémoire, la Valeur de Réalisation (V Réal) est de 129,10 €

La "règle courante" est que le prix de gré à gré peut être :

V Réal - 10% : 116,19 €

Ceci dans un monde "idéal" où la SCPI est dans une situation normale de marché.

Or, ici, on a

- Illiquidité
- Marché stressé
- SDG décrédibilisée
- SCPI thématique


Rappel :

Afficher la pièce jointe 53058
#P75PRIMOVIE

La valeur de réalisation à prendre en compte c'est 78,45€ à fin décembre 2025.

TOF de 81% avec des actifs vieillissants.
Endettement important 38% (chiffre à vérifier car ancien).
Le management a annoncé un dividende de 4€ qui n'est pas couvert du tout par les loyers et ils vont encore taper massivement dans le report à nouveau. La vraie rentabilité pour l'instant c'est autour de 2.7€ par part.
WALB environ 3 ans, ça veut certainement dire encore des pertes de locataires. Donc baisses des loyers et des frais financiers qui deviennent de plus en plus importants proportionnellement parlant.
L'effet ciseau est terrible.

Le seul point positif dans tout cela c'est que le management ne va plus pouvoir se cacher derrière la décollecte et qu'on va enfin pouvoir ce qu'ils valent vraiment.
"Quand la mer est tranquille, chaque navire a un bon capitaine"

 

[Pascal 75]

La valeur de réalisation à prendre en compte c'est 78,45€ à fin décembre 2025.

TOF de 81% avec des actifs vieillissants.
Endettement important 38% (chiffre à vérifier car ancien).
Le management a annoncé un dividende de 4€ qui n'est pas couvert du tout par les loyers et ils vont encore taper massivement dans le report à nouveau. La vraie rentabilité pour l'instant c'est autour de 2.7€ par part.
WALB environ 3 ans, ça veut certainement dire encore des pertes de locataires. Donc baisses des loyers et des frais financiers qui deviennent de plus en plus importants proportionnellement parlant.
L'effet ciseau est terrible.

Le seul point positif dans tout cela c'est que le management ne va plus pouvoir se cacher derrière la décollecte et qu'on va enfin pouvoir ce qu'ils valent vraiment.
"Quand la mer est tranquille, chaque navire a un bon capitaine"

Selon le BT4 2025 :





Tout à fait en phase avec "
"Quand la mer est tranquille, chaque navire a un bon capitaine"

Praemia a déjà montré son incompétence par le passé.
Que fera la nouvelle équipe ... wait and see

 

[ApprentiEpargnant]

Selon le BT4 2025 :

Afficher la pièce jointe 53123

Afficher la pièce jointe 53124

Tout à fait en phase avec "
"Quand la mer est tranquille, chaque navire a un bon capitaine"

Praemia a déjà montré son incompétence par le passé.
Que fera la nouvelle équipe ... wait and see

Il y a confusion, je parlais de Primopierre dans ma réponse.
Mais tu parlais bien de Primovie dans le post que j'ai relayé.

Mea Culpa

 

[Pascal 75]

---

Bilan prospectif des SCPI au regard de la guerre en Iran

---

1/ Une guerre qui s’enlise​

De semaine en semaine, la situation se dégrade.
Plus la guerre durera, plus la situation économique deviendra difficilement contrôlable.
De plus, le conflit pourrait se poursuivre sous d’autres formes, même en cas de retrait des États-Unis (Trump ayant les yeux rivés sur les marchés).

---

2/ Une inflation qui se profile​

Après une hausse relativement limitée du cours du pétrole, nous pourrions nous diriger vers une inflation durable si les tensions s’aggravent et persistent.

---

3/ Une lutte contre l’inflation via une remontée des taux​

Les banques centrales ont déjà annoncé un « moratoire » sur les baisses de taux initialement prévues avant le 28 février.
Une hausse des taux courts est donc à craindre, dans la continuité de la remontée des taux longs (OAT 10 ans déjà à 3,75% en France).

Une stagflation est à craindre : Inflation ET croissance faible.

---

4/ Conséquences sur l’immobilier et sur nos SCPI​

Bis repetita par rapport à 2021-2022 :
hausse des taux → baisse des valorisations → baisse des valeurs de reconstitution → possible baisse des prix, selon le positionnement des SCPI dans le tunnel réglementaire de ±10 %.

En parallèle, les spreads pourraient se resserrer, ce qui dégraderait la collecte.
Cerise sur le gâteau, les capacités d'emprunt vont souffrir avec la remontée des taux

Conclusion​

Bref, si la situation ne revient pas rapidement à la normale, nos SCPI (en particulier les plus fragiles) risquent de souffrir.

---

Stratégies possibles​

1/ Limiter l’exposition aux SCPI thématiques et privilégier des SCPI bien diversifiées, tant sectoriellement que géographiquement. Regarder attentivement la qualité des locataires. Certaines SCPI privilégient/sélectionnent des locataires issus de grandes entreprises théoriquement moins fragiles

2/ Éviter les SCPI présentant un indicateur de reconstitution-prix (IRP) fragile (proche de -10 %).

Indice de reconstitution-prix (IRP) :
Valeur de reconstitution / Prix de part
→ Prix décoté si > 0 ; surcoté si < 0

3/ Se séparer (si possible ) des SCPI surcotées ou en situation de stress.
Et, comme le dit très justement @flatty35, fuir les scpi trop endettées (souvent à tx variables).

4/ Selon les situations, ne plus attendre pour se séparer, en assurance-vie, des SCPI les plus fragiles.

---

Bon, espérons que la raison l’emporte.

 

[Pascal 75]

Il y a confusion, je parlais de Primopierre dans ma réponse.
Mais tu parlais bien de Primovie dans le post que j'ai relayé.

Mea Culpa

Comme cela nous avons aussi les infos concernant Primopierre grâce à toi
Primopierre et Primovie sont d'ailleurs 2 SCPI qui vont être impactées ++ par la situation

 

[lebadeil]

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Bilan prospectif des SCPI au regard de la guerre en Iran

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1/ Une guerre qui s’enlise​

De semaine en semaine, la situation se dégrade.
Plus la guerre durera, plus la situation économique deviendra difficilement contrôlable.
De plus, le conflit pourrait se poursuivre sous d’autres formes, même en cas de retrait des États-Unis (Trump ayant les yeux rivés sur les marchés).

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2/ Une inflation qui se profile​

Après une hausse relativement limitée du cours du pétrole, nous pourrions nous diriger vers une inflation durable si les tensions s’aggravent et persistent.

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3/ Une lutte contre l’inflation via une remontée des taux​

Les banques centrales ont déjà annoncé un « moratoire » sur les baisses de taux initialement prévues avant le 28 février.
Une hausse des taux courts est donc à craindre, dans la continuité de la remontée des taux longs (OAT 10 ans) déjà en cours.

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4/ Conséquences sur l’immobilier​

Bis repetita par rapport à 2021-2022 :
hausse des taux → baisse des valorisations → baisse des valeurs de reconstitution → possible baisse des prix, selon le positionnement des SCPI dans le tunnel réglementaire de ±10 %.

En parallèle, les spreads pourraient se resserrer, ce qui dégraderait la collecte.

Conclusion​

Bref, si la situation ne revient pas rapidement à la normale, nos SCPI (en particulier les plus fragiles) risquent de souffrir.

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Stratégies possibles​

1/ Limiter l’exposition aux SCPI thématiques et privilégier des SCPI bien diversifiées, tant sectoriellement que géographiquement.

2/ Éviter les SCPI présentant un indicateur de reconstitution-prix (IRP) fragile (proche de -10 %).



3/ Se positionner rapidement (en direct) sur des SCPI surcotées ou en situation de stress.

4/ Selon les situations, ne plus attendre pour se séparer, en assurance-vie, des SCPI les plus fragiles.

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Bon, espérons que la raison l’emporte.

Effectivement, un petit air (pour le moment reduit) de la situation 2022 !
Le risque peut venir de la durée de la guerre, et voir plus dangereux, une aggravation du conflit avec un éventuel blocage en mer rouge, ou destructions énergétiques (ou centres de dessalement) supplémentaires

 

[flatty35]

Je rajouterais en point d'attention : surveiller les SCPI avec fort taux d'endettement (proche du 40% légal max), surtout si le taux est variable, mais même autrement : s'ils doivent faire rouler une dette le cout explose alors que la valo / rendement peut baisser par vacance.

 

[Clinis Wood]

Extract du Investir de ce jour

 

[Clinis Wood]

 

[flatty35]

Afficher la pièce jointe 53133

Ca ressemble plus a une pub déguisée pour les copains, a moins qu'on n'ai qu'une partie de l'info : pour quel type d'investisseur, quelle répartition sectorielle et géographique ? Pas de Kyaneos pierre (seule résidentielle) même dans l'allocation à 13 SCPIs ? etc. Je regardais pour MyShare, a priori seulement accessible via réseau Axa ?

 

[Buffeto]

Ca ressemble plus a une pub déguisée pour les copains

moi je dirais du morcellage pour petits budgets .....mais après on va me traiter d'élitiste

 

[Anzenia]

9 SCPI pour 50 000€ placés, pourquoi pas 30 aussi ? Ils se rendent compte du temps à passer pour déclarer chaque support ça chaque année ? En plus ce sont des revenus à l'étranger avec une déclaration spéciale à effectuer

 

[fr2k6]

9 SCPI pour 50 000€ placés, pourquoi pas 30 aussi ? Ils se rendent compte du temps à passer pour déclarer chaque support ça chaque année ? En plus ce sont des revenus à l'étranger avec une déclaration spéciale à effectuer

Une fois acquis le fait qu'il faut de toute façon remplir une ou deux annexes, je ne vois pas trop en quoi une ou cinq ou neuf fait une différence fondamentale. Vous cliquez sur le bouton "ajouter ligne" et vous rentrez trois chiffres de plus.

 

[Pascal 75]

9 SCPI pour 50 000€ placés, pourquoi pas 30 aussi ? Ils se rendent compte du temps à passer pour déclarer chaque support ça chaque année ? En plus ce sont des revenus à l'étranger avec une déclaration spéciale à effectuer

Je te confirme 10 jours à mi temps chaque année pour la fiscalité 🤣
Mais j'aime la diversification 😉🤣

Au niveau des colonnes fiscales no problem sur le nombre.

C'est pour la 2047 qu'il faut faire des regroupements

 

[plop962]

9 SCPI pour 50 000€ placés, pourquoi pas 30 aussi ?

Je dois être sur a peu près ce ratio. On le.vit très bien je te rassure.

Mais j'aime la diversification 😉🤣

Et puis ça multiplie les probabilités de buffet dont la saison officielle vient d'être lancée par iroko.

 

[Anzenia]

Une fois acquis le fait qu'il faut de toute façon remplir une ou deux annexes, je ne vois pas trop en quoi une ou cinq ou neuf fait une différence fondamentale. Vous cliquez sur le bouton "ajouter ligne" et vous rentrez trois chiffres de plus.

Ce n'est pas ce qu'on m'a raconté, apparemment il y a (avait?) une limite de ligne ajoutables ou pas assez de lignes disponibles

 

[fr2k6]

Vous faites peut-être référence au cadre 6 de la 2047, qui effectivement limitait les pays étrangers (en crédit d'impôt) à 4, en tout cas dans sa dernière version. Ce qui est un ratio que vous pouvez atteindre avec une seule SCPI, par exemple Corum Origin.

Si j'ai bien lu leur documentation et compris leur dernière vidéo tutoriel, Corum préconise, à ce sujet, de tout regrouper sous le libellé du pays majoritaire, en considérant que tant que la nature des revenus est la même (RF), le mécanisme d'élimination de la double imposition est le même (crédit d'impôt égal à l'impôt français) et que de toute façon, les revenus sont détaillés et bien ventilés au cadre 4, l'administration fiscale l'admet.