Les SCPI

[thor]

 

[thor]

Nota Bene : J'avais commencé mes allocations sur AV en SCPI, mais depuis je suis passé uniquement sur le PER afin d'avoir l'optimisation de la deductibilité des versements et de la defiscalisation (reporté à plus tard à moindre niveau normalement).

 

[lebadeil]

Afficher la pièce jointe 52767

Afficher la pièce jointe 52768

Il y a forcément une fiscalité min. en AV au moment du rachat (prélèvements sociaux si AV> 8 ans et intérêts < plafond)

 

[moietmoi]

Bonjour @moietmoi ,

Faut-il indiquer au gestionnaire de la Scpi..

SCPIMANN a répondu plus rapidement que moi.

Non il n'y a rien à préciser car l'IFU envoyé par lettre société de gestion prévoit les 2 modes de déclarations, c'est si choisissiez ensuite lequel prendre pour faire votre déclaration aux impôts.

 

[moietmoi]

Vous êtes sûr ? La SCPI est supposée être transparente fiscalement donc les recettes devraient être identiques, par contre au réel vous déduisez beaucoup de frais/charges. Je me souviens de plusieurs SDG expliquant pourquoi les recettes à déclarer sont nettement > à ce qui a été perçu.

Suppose une SCPI ayant un taux de distribution annoncé de 5%. ( Hors produit financier et plus value interne)
Si tu avais sorti du porte monnaie 2000 euros sans crédit pour acheter des parts, tu auras un versement de 100 euros de loyer net.

Cette SCPI a des frais de gestion et des frais sur l'immobilier ( taxes foncières,charges..),par exemple, 35%, soit pour le loyer de tes parts 35 euros , et a des emprunts internes qui coûtent des intérêts de 6 euros pour tes parts.
Au micro foncier la SCPI de demandera de déclarer, sur ta feuille d'impôts ,avant les 30%,
100+35 soit 135 euros pour 100 effectivement touchés donc ,avec l'abattement, tu seras imposé sur 94,5 euros
Au réel ,la SCPI te demandera de déclarer 94 euros. (135-35-6=94 ) ,pour 100 euros touchés.
Au réel tu dois ensuite,si tu as acheté à crédit ,retirer tes propres frais de crédit ( intérêt assurance). Pas au micro foncier.

Donc suivant les frais et charges internes de la SCPI( entre 25 et 45%) et les intérêts d'emprunts internes de la SCPI, et si tu as ou non un crédit, le micro foncier est moins ou plus intéressant.
La plupart du temps le micro foncier est moins intéressant.

 

[thor]

-

 

[thor]

Il y a forcément une fiscalité min. en AV au moment du rachat (prélèvements sociaux si AV> 8 ans et intérêts < plafond)

bien sur.
mais tant qu'on reste dans l'envellope, on raisonne en ce qu'il te reste 'dans la poche' de l'enveloppe.

Apres de memoire la fiscalité est effacé en cas de transmission non ? ;-)
Tout depends comment tu envisages ta sortie (par le rachat de ton AV) ou les pieds devant

 

[moietmoi]

Tout depends comment tu envisages ta sortie (par le rachat de ton AV) ou les pieds devant

Ce qu'on envisage n'est pas forcément ce qui se passe...

 

[SCPIMANN]

Afficher la pièce jointe 52767

Afficher la pièce jointe 52768

Je ne comprends pas le point 3. Pour moi ce qui est écrit là est totalement faux.
Car c'est justement le "problème" en AV, vous paierez des PS sur tous les revenus (y compris) étrangers ce qui n'est pas le cas en direct!

 

[Bossuet]

Je ne comprends pas le point 3. Pour moi ce qui est écrit là est totalement faux.
Car c'est justement le "problème" en AV, vous paierez des PS sur tous les revenus (y compris) étrangers ce qui n'est pas le cas en direct!

oui

 

[SCPIMANN]

Un zoom sur Kyaneos, une SCPI pouvant être une bonne idée de diversification sur le résidentiel (vos avis ?).

J'avais écouté l'interview d'un journaliste auprès du pdg d'IROKO qui lui posait la question de l'investissement aussi dans du résidentiel en plus des bureaux and co dans la SCPI IROKO ZEN.
Il a répondu en substance qu'il ne le ferait pas car il s'agit d'actif très petit au niveau des montants des actifs (quelques milliers d'euros pour un appartement VS des millions pour un immeuble tertiaire) et même s'il est possible d'acheter un immeuble de logement il y aura une miriade de petits baux....qui seront beaucoup plus chronophages à gérer de part leur nombre et leur durée plus courte et avec plus de turn over

 

[lebadeil]

#SCPICarto - Cartographie SCPI

- Update -
Merci pour vos soutiens.
J'ai rajouté 3 SCPI disponibles sur Linxea / Spirit : Activimmo , Epargne Pierre, et Transitions Europe.
Hypotheses de frais , taux , rendement brut /net , augmentation de valeur de parts en annexe.
Pour les formules de rendement en AV, j'ai pris la méthode 2 plus précise (voir en annexe)

Grace aux formules validées sur le forum en 2024 (je ne reviens pas dessus svp) ,
100% IA Free !

J'ai calculé un taux de rendement Net fiscal en 2025 + pris en compte la revalorisation du prix de part 2025 (en appliquant la meme règle de fiscalité étrangère que le rendement)

J'ai amorti les éventuels frais de souscription sur 5 ans, et/ou sur 10 ans (2 colonnes dans le tableau). Une différenciation pour Epsicap Nano, Epargne Pierre, Transitions Europe, Activimmo.

les hypothèses sont les suivantes :

- les frais de souscription AV propres à chaque contrat courtier / assureur. (Linxea /Spirica, Garance, Linxea /Apicil)
- pas de frais d'entrée AV dans ces exemples.
- les frais de gestion AV
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2025
- délai de jouissance pas pris en compte , ni les pénalités en cas de sortie anticipée (chez Spirica)
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prélèvements Sociaux

- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition)
avec tm 22% ou tm 6% (taux moyen d'imposition tranche haute 30% , ou tranche basse 30%)
La formule en direct favorise les SCPI avec forte part de valeur étrangère.

Je mets en annexe le détail des calculs, à consommer avec un Doliprane 1000.

On peut toujours s’améliorer mais en restant positif svp.
J’espère ne pas avoir fait d'erreurs dans les valeurs specifiques de chaque SCPI. Mais sinon, merci de me le signaler.
Merci d’être indulgent, je vois que peu de personnes proposent ce genre de synthèse !
Edit : J'ai réduit ici la synthèse aux SCPI les plus favorables en AV (hors Corum) ....



- Formules de calcul en AV




- Formules de calcul en Direct

 

[Jacques Sparreau]

N'oublions pas que la Révolution IA est déjà bien présente et qu'il y aura des conséquences dramatiques en terme d'emplois.

Moins d'employés -> moins de bureaux ? (à quelle échéance ?)

Difficile de savoir l'impact de la Révolution IA. Si l'IA décime les emplois, difficile de savoir dans quel immo investir. Pas sûr que le résidentiel, l'hôtelier, le commerce ou même la logistique s'en tirent si bien non plus. Sauf mise en place de modèles à Revenu Universel, on y viendra sans doute à terme, mais même là, difficile d'estimer quels seront les moyens de la population.

 

[plop962]

J'ai regardé hier soir le webinaire de France SCPI sur les résultats 2025 des scpi. J'avais que ça à faire oui. Le chat était en furie avec des questions très bas niveau et parfois déconcertantes pour qui s'y connait un tout petit peu. Et pourtant c'était très souvent des questions de personnes ayant investi. Paul Bourdois a eu du mérite car il a dû répondre à des questions du genre "c'est quoi les parts en attente ?" (Deux fois même).

Bref.. Il y a vraiment un monde où des gens mettent de l'argent dans des spci sans comprendre que dalle.. et encore moins toutes les subtilités qu'on lit ici, ou les calculs que font certains comme lebadeil (bravo pour le Doliprane !).

Il y aura un replay du webinaire mais je ne sais pas si on se rendra compte du niveau avec juste la vidéo sans le chat.

 

[thor]

@lebadeil,
- Transition europe n'ai pas dispo sur le PER spirit2 (versement, arbitrage, investissement progressif non ok) et est dispo uniquement sur versement sur AV Spirit2
- Activimmo et epargne pierre sont dispo en PER spirit2 (versement, arbitrage et investissement progressif ok)

 

[darkmilou]

pour ce qui ont contrat netlife 2 de la boutique des placements , êtes vous satisfait ?

possibilité de faire un 100% scpi tel 50% iroko , 50% mistral visiblement

 

[Sluwp]

Merci moietmoi, j'avais mal compris votre message (je pensais que vous disiez que les recettes brutes à déclarer étaient différentes).

Autre information, il est indiqué dans leur dernier rapport de gestion qu'ils allaient intégrer une partie du cout des travaux en déduction des loyers 2025. Il faudra attendre l'IFU 2025 pour cela mais comme je suis en nu pro, je ne pourrais pas vous le confirmer.

Ca semble à priori une bonne chose. A noter qu'en contrepartie, les travaux ne diminueront plus la PV lors de la vente des biens par la scpi.

Vu que beaucoup de positif a été dit sur Kyaneos je partage certaines de mes réticences :
- achat dans des zones peu dynamiques, parfois dépendantes d'un nombre limité d'employeurs
- travaux qui me semblent plus compliqués à valoriser quand le bien vaut 1000€/m² (soit le coût d'une rénovation !) vs 5000€/m²
- travaux gérés en interne par kyaneos, donc potentiel d'efficacité mais aussi de conflit d'intérêt
- secteur résidentiel donc cycle différent mais prix + réglementés, énormément de baux donc lourd à gérer => en général - rentable et je crains que le rendement inférieur pèse sur la liquidité un jour (mais cela n'a pas été le cas à ce jour)

 

[Pascal 75]

SCPI ->

Que du bonheur en perspective






-> Ne pas hésiter à contacter vos SDG, à lire les notices explicatives et à regarder les vidéos
Les vidéos explicatives de Corum, Sofidy, Iroko (entre autres) sont généralement assez bien réalisées.

 

[plop962]

Afficher la pièce jointe 52826

Il manque les boites de Doliprane

 

[Pascal 75]

> SCPI IMMORENTE, le vendredi 10 avril 2026 à 14 heures au 303 Square des Champs Elysées, 91080 Évry-Courcouronnes

Fusion / absorption de Sofidy par TIM (Tikehau Investment Management)

Bizarre de faire l'AG au siège ... pas super "séduisant" Evry ...
Le buffet n'en sera que plus attractif ?



> Pour Info, Corum, ne fera pas d'AG en présentiel cette année.