Les SCPI

[micaum]

pour être tout à fait exact, il est mentionné mais la lecture n'est pas immédiate, en PJ surligné.
L'AV (exclusive) sur laquelle j'investis en SCPI.

Le contrat Meilleur taux ne propose pas les mêmes SCPI que Linxea Spirit, bien que l'assureur soit Spirica pour les 2. Iroko Zen, Remake ne sont pas proposés. Comme ce sont parmi les meilleures, c'est dommage...
Pour une approche SCPI, Linxea Spirit est meilleur que Meilleur Taux Liberté Vie.

 

[plop962]

Je cherche des avis sur cristal life proposé par le contrat Louve infinity

Difficile de réponse à une question aussi ouverte, je répondrai donc par le fait que j'aime bien cristal life.
Je suis biaisé puisque j'en ai des parts, mais c'est une de scpi qui me procure le meilleur rendement quand je regarde les chiffres. Le prix de souscription a augmenté au fil des années sans que le TD baisse. La stratégie diversifié mais assez axée commerce me plait, la localisation très française me dérange pas vu ma tmi (je suis en direct, en av c'est encore mieux donc) et ils ont aussi une part assez européenne, la granulométrie des biens, les durées de baux, etc. je ne vois rien de négatif. La capitalisation a 385 millions d'euros est encore relativement petite, ils peuvent encore grossir sans problème et continuer à délivrer je pense. Je ne vois pas vraiment de point négatif, peut être la communication de la sdg qui me semble un peu boiteuse parfois, mais ca n'a pas l'air d'etre handicapant. Je serais très curieux de voir ce que d'autres en pensent et voient de négatif d'ailleurs !

 

[moietmoi]

À titre personnel je serais favorable à la suppression de ce dispositif, je ne vois pas pourquoi des contribuables seraient mieux traités que d'autres pour le même type de revenu.

Le micro foncier a été créé pour un investisseur qui gère le bien .Il y a gestion active.
En SCPI , l'investisseur est passif.c'est quasi un produit financier, voir d'ailleurs les autorisations à avoir pour être autorisé par l'AMF, à distribuer des parts de SCPI, qui sont les mêmes que pour les produits financiers contrairement à l'immobilier.

Aussi fiscaliser les SCPI au micro foncier serait adjuger une remise de 30% sur un revenu quasi financier.
Une possibilité a été ouverte pour les petits investisseurs mixtes.

 

[plop962]

À titre personnel je serais favorable à la suppression de ce dispositif, je ne vois pas pourquoi des contribuables seraient mieux traités que d'autres pour le même type de revenu.

Merci de me laisser en profiter encore quelques années avant de supprimer le micro foncier !

Pour en revenir à l'article, il prend plein de raccourcis bien sur, le premier étant la TMI de 30% comme si c'était une norme (surprise, ca ne l'est pas !) mais l'absence des frais comme l'abattement pris en compte montre bien que le tableau est là pour démontrer en effet l'angle de l'article. Sans aucune nuance.

 

[Anzenia]

Le micro foncier a été créé pour un investisseur qui gère le bien .Il y a gestion active.
En SCPI , l'investisseur est passif.c'est quasi un produit financier, voir d'ailleurs les autorisations à avoir pour être autorisé par l'AMF, à distribuer des parts de SCPI, qui sont les mêmes que pour les produits financiers contrairement à l'immobilier.

Aussi fiscaliser les SCPI au micro foncier serait adjuger une remise de 30% sur un revenu quasi financier.
Une possibilité a été ouverte pour les petits investisseurs mixtes.

Imaginons, j'achète un petit parking en province que je loue 20€/mois, 240€/an, je peux appliquer un abattement de 30% sur les 14700€ de loyers de SCPI par an à côté ?

 

[Anzenia]

Après quelques recherches sur internet, je lis que certains ont eu la même idée. En statut micro-foncier il faut réintégrer les frais de gestion des SCPI dans les revenus déclarés, donc ce n'est pas si intéressant que cela

 

[moietmoi]

Imaginons, j'achète un petit parking en province que je loue 20€/mois, 240€/an, je peux appliquer un abattement de 30% sur les 14700€ de loyers de SCPI par an à côté ?

Oui et non.
Oui si le revenu de la SCPI est de 12500 ou 13 000 de revenu SCPI.
Pourquoi ?
En micro foncier le revenu à déclarer en SCPI est supérieur au revenu que la scpi te demande de déclarer quand tu es au réel.

Au réel le revenu que la SCPI te demande de déclarer est le revenu réel de la part, moins les frais internes, moins les intérêts d'emprunts internes à la SCPI.
Au micro foncier , ce que te demande de déclarer le SCPI ,est le revenu réel, qui est donc supérieur..

Oui c'est curieux , au réel on déclare un faux et en micro on déclare un réel....

 

[gden]

Imaginons, j'achète un petit parking en province que je loue 20€/mois, 240€/an, je peux appliquer un abattement de 30% sur les 14700€ de loyers de SCPI par an à côté ?

Pour moi oui

 

[gden]

Difficile de réponse à une question aussi ouverte, je répondrai donc par le fait que j'aime bien cristal life.
Je suis biaisé puisque j'en ai des parts, mais c'est une de scpi qui me procure le meilleur rendement quand je regarde les chiffres. Le prix de souscription a augmenté au fil des années sans que le TD baisse. La stratégie diversifié mais assez axée commerce me plait, la localisation très française me dérange pas vu ma tmi (je suis en direct, en av c'est encore mieux donc) et ils ont aussi une part assez européenne, la granulométrie des biens, les durées de baux, etc. je ne vois rien de négatif. La capitalisation a 385 millions d'euros est encore relativement petite, ils peuvent encore grossir sans problème et continuer à délivrer je pense. Je ne vois pas vraiment de point négatif, peut être la communication de la sdg qui me semble un peu boiteuse parfois, mais ca n'a pas l'air d'etre handicapant. Je serais très curieux de voir ce que d'autres en pensent et voient de négatif d'ailleurs !

Merci pour votre avis. Je vais me laisser tenter

 

[lebadeil]

#SCPICarto - Cartographie SCPI

Grace aux formules validées sur le forum en 2024 (je ne reviens pas dessus svp) ,
Je rajoute la formule en direct pour les SCPI sélectionnées en AV.

J'ai calculé un taux de rendement Net fiscal en 2025 + pris en compte la revalorisation du prix de part 2025 (en appliquant la meme règle de fiscalité étrangère que le rendement)

J'ai amorti les éventuels frais de souscription sur 5 ans, et/ou sur 10 ans (2 colonnes dans le tableau). Une différenciation pour Epsicap Nano.

les hypothèses sont les suivantes :

- les frais de souscription AV propres à chaque contrat courtier / assureur. (Linxea /Spirica, Garance, Linxea /Apicil)
- pas de frais d'entrée AV dans ces exemples.
- les frais de gestion AV
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2025
- délai de jouissance pas pris en compte , ni les pénalités en cas de sortie anticipée (chez Spirica)
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prélèvements Sociaux

- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition)
avec tm 22% ou tm 6% (taux moyen d'imposition tranche haute 30% , ou tranche basse 30%)
La formule en direct favorise les SCPI avec forte part de valeur étrangère.

Je mets en annexe le détail des calculs, à consommer avec un Doliprane 1000.

On peut toujours s’améliorer mais en restant positif svp.
J’espère ne pas avoir fait d'erreurs dans cette mise à jour.
Merci d’être indulgent, je vois que peu de personnes proposent ce genre de synthèse !
Edit : J'ai réduit ici la synthèse aux SCPI les plus favorables en AV (hors Corum) ....




- Formules de calcul en AV



- Formules de calcul en direct

 

[Stef7075]

Le contrat Meilleur taux ne propose pas les mêmes SCPI que Linxea Spirit, bien que l'assureur soit Spirica pour les 2. Iroko Zen, Remake ne sont pas proposés. Comme ce sont parmi les meilleures, c'est dommage...
Pour une approche SCPI, Linxea Spirit est meilleur que Meilleur Taux Liberté Vie.

Absolument, j'ai Spirit2 avec Remake, Iroko, Mistral tout récemment investie.

 

[moietmoi]

Pour moi oui

14700 de loyer SCPI doivent se déclarer pour au moins 15 200 euros au micro foncier et là on est au dessus du seuil de 15000 .
Donc ,ce n'est pas possible avec ces chiffres.

 

[attente92]

Bonjour @moietmoi ,

Faut-il indiquer au gestionnaire de la Scpi qu'on est au réel foncier et non au micro-foncier et quand?. 2025 est la 1ere année pour moi de déclaration de revenus de Scpi détenues en direct :il y a une part revenus fonciers et une part revenus financiers sur lesquels la SDG a prélevé la flat tax.
Je n'ai jamais précisé aux SDG que j'étais au réel et non au micro-foncier ( regime de droit commun si revenus < à 15 k €).

 

[SCPIMANN]

Non il n'y a rien à préciser car l'IFU envoyé par lettre société de gestion prévoit les 2 modes de déclarations, c'est si choisissiez ensuite lequel prendre pour faire votre déclaration aux impôts.

 

[Pascal 75]

Un zoom sur Kyaneos, une SCPI pouvant être une bonne idée de diversification sur le résidentiel (vos avis ?).

N'oublions pas que la Révolution IA est déjà bien présente et qu'il y aura des conséquences dramatiques en terme d'emplois.

Moins d'employés -> moins de bureaux ? (à quelle échéance ?)

à moyen / long terme, les SCPI "résidentiel" peuvent donc être une diversification pertinente
Nous aurons TOUJOURS besoin de nous loger ...

Une hausse progressive du dde tout au long de l'année​

Celui-ci a progressé régulièrement tout au long de l'année 2025 :

• 1er trimestre 2025 : 2,40 € par part
• 2e trimestre 2025 : 2,41 € par part
• 3e trimestre 2025 : 2,42 € par part
• 4e trimestre 2025 : 2,43 € par part

Cette progression marque une inflexion positive après plusieurs années durant lesquelles le dividende était orienté à la baisse, notamment sous l'effet de plusieurs facteurs : la hausse des taxes foncières, l'augmentation du coût des travaux, et la remontée des taux d'intérêt. La dynamique observée en 2025 s'inscrit donc dans un contexte de stabilisation progressive de certains indicateurs immobiliers.

Taux d'occupation financier proche de l'objectif

Le Taux d'Occupation Financier (TOF) constitue un indicateur central pour une SCPI de rendement. Au T4 2025, le taux d'occupation financier de la SCPI atteint 89,6 %, un niveau proche de l'objectif fixé autour de 90 %.

La situation locative se décompose ainsi :

• 89,6 % de locaux occupés
• 3,0 % de locaux vacants en travaux
• 7,4 % de locaux vacants en recherche de locataires [lien réservé abonné]

Cette configuration reflète la stratégie d'investissement adoptée par la SCPI : acquérir des immeubles nécessitant des travaux importants, ce qui peut temporairement générer de la vacance locative avant remise sur le marché

Revenus locatifs en progression​

Sur le quatrième trimestre, Kyaneos Pierre enregistre 7 711 684 € de loyers [lien réservé abonné] encaissés sur l'ensemble de ses 635 actifs Le portefeuille reste majoritairement orienté vers l'immobilier résidentiel, qui représente 88,5 % des loyers perçus, tandis que 11,5 % proviennent de commerces et de bureaux [lien réservé abonné]

Expansion du patrimoine immobilier

La SCPI poursuit le développement de son portefeuille immobilier. Au cours du T4 2025, elle a réalisé :

• 18 acquisitions immobilières
• Représentant 156 lots
• Pour un montant total de 17 220 827 € acte en main

La stratégie reste centrée sur la réhabilitation d'immeubles résidentiels dans les petites et moyennes villes françaises, avec l'objectif d'améliorer la qualité du parc immobilier et la performance énergétique des logements]. Cette approche, combinant rendement financier, efficacité énergétique et respect du locataire, positionne Kyaneos Pierre comme une SCPI de rendement atypique dans un marché immobilier en transformation.

 

[plop962]

Un zoom sur Kyaneos, une SCPI pouvant être une bonne idée de diversification sur le résidentiel (vos avis ?).

C'est bien résumé ce zoom. Dommage que le td baisse de 2025 a 2024. Je sais bien que l'idée est aussi que le foncier va gagner de la valeur avec la rénovation et que l'idée est que la part va être régulièrement revalorisé. Mais même les revalos sont en baisse depuis 2020. Aucune certitude que dans 10 ans la valo du parc aura réellement augmenté.

D'ailleurs kyaneos et son boss plutôt sympathique ne font pas des promesses folles la dessus et je trouve leur posture et communication très claire. C'est aussi une des rares SCPI a avoir a un moment donnée en 2022 je crois freiner la collecte pour pouvoir grandir sereinement. C'est plutôt rassurant sur la volonté de bien gérer.

Pour moi je rentrerai sur kyaneos quand je pourrai me le permettre ! Ca veut dire quand je serai prêt à perdre un peu à court terme en performance dans mes investissements pour la mission de rénovation du parc de logement que s'est donné kyaneos.

N'oublions pas que la Révolution IA est déjà bien présente et qu'il y aura des conséquences dramatiques en terme d'emplois.
Moins d'employés .....> moins de bureaux ? (à quelle échéance ?)

Mais du coup moins d'employés, donc moins de salariés et moins de salaires et au final moins de loyers ? Comment on va trouver des locataires si y'a plus de travail ?

 

[Vincent41]

Un zoom sur Kyaneos, une SCPI pouvant être une bonne idée de diversification sur le résidentiel (vos avis ?).

N'oublions pas que la Révolution IA est déjà bien présente et qu'il y aura des conséquences dramatiques en terme d'emplois.

Moins d'employés -> moins de bureaux ? (à quelle échéance ?)

à moyen / long terme, les SCPI "résidentiel" peuvent donc être une diversification pertinente
Nous aurons TOUJOURS besoin de nous loger ...


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Une hausse progressive du dde tout au long de l'année​

Celui-ci a progressé régulièrement tout au long de l'année 2025 :

• 1er trimestre 2025 : 2,40 € par part
• 2e trimestre 2025 : 2,41 € par part
• 3e trimestre 2025 : 2,42 € par part
• 4e trimestre 2025 : 2,43 € par part

Cette progression marque une inflexion positive après plusieurs années durant lesquelles le dividende était orienté à la baisse, notamment sous l'effet de plusieurs facteurs : la hausse des taxes foncières, l'augmentation du coût des travaux, et la remontée des taux d'intérêt. La dynamique observée en 2025 s'inscrit donc dans un contexte de stabilisation progressive de certains indicateurs immobiliers.

Taux d'occupation financier proche de l'objectif

Le Taux d'Occupation Financier (TOF) constitue un indicateur central pour une SCPI de rendement. Au T4 2025, le taux d'occupation financier de la SCPI atteint 89,6 %, un niveau proche de l'objectif fixé autour de 90 %.

La situation locative se décompose ainsi :

• 89,6 % de locaux occupés
• 3,0 % de locaux vacants en travaux
• 7,4 % de locaux vacants en recherche de locataires [lien réservé abonné]

Cette configuration reflète la stratégie d'investissement adoptée par la SCPI : acquérir des immeubles nécessitant des travaux importants, ce qui peut temporairement générer de la vacance locative avant remise sur le marché

Revenus locatifs en progression​

Sur le quatrième trimestre, Kyaneos Pierre enregistre 7 711 684 € de loyers [lien réservé abonné] encaissés sur l'ensemble de ses 635 actifs Le portefeuille reste majoritairement orienté vers l'immobilier résidentiel, qui représente 88,5 % des loyers perçus, tandis que 11,5 % proviennent de commerces et de bureaux [lien réservé abonné]

Expansion du patrimoine immobilier

La SCPI poursuit le développement de son portefeuille immobilier. Au cours du T4 2025, elle a réalisé :

• 18 acquisitions immobilières
• Représentant 156 lots
• Pour un montant total de 17 220 827 € acte en main

La stratégie reste centrée sur la réhabilitation d'immeubles résidentiels dans les petites et moyennes villes françaises, avec l'objectif d'améliorer la qualité du parc immobilier et la performance énergétique des logements]. Cette approche, combinant rendement financier, efficacité énergétique et respect du locataire, positionne Kyaneos Pierre comme une SCPI de rendement atypique dans un marché immobilier en transformation.

Bonjour à tous.

J'ai pour ma part souscrit à des parts de SCPI Kyaneos Pierre en nu pro à l'automne dernier.

Après avoir discuté avec Kyaneos, il semblerait que la SCPI soit éligible au dispositif Jeanbrun et cela pourra d'ici quelques temps améliorer un peu le rendement (quand la part des nouveaux bien représentera un poids suffisant).

Autre information, il est indiqué dans leur dernier rapport de gestion qu'ils allaient intégrer une partie du cout des travaux en déduction des loyers 2025. Il faudra attendre l'IFU 2025 pour cela mais comme je suis en nu pro, je ne pourrais pas vous le confirmer.

 

[Sluwp]

Au réel le revenu que la SCPI te demande de déclarer est le revenu réel de la part, moins les frais internes, moins les intérêts d'emprunts internes à la SCPI.
Au micro foncier , ce que te demande de déclarer le SCPI ,est le revenu réel, qui est donc supérieur..

Oui c'est curieux , au réel on déclare un faux et en micro on déclare un réel....

Vous êtes sûr ? La SCPI est supposée être transparente fiscalement donc les recettes devraient être identiques, par contre au réel vous déduisez beaucoup de frais/charges. Je me souviens de plusieurs SDG expliquant pourquoi les recettes à déclarer sont nettement > à ce qui a été perçu.

#SCPICarto - Cartographie SCPI

Grace aux formules validées sur le forum en 2024 (je ne reviens pas dessus svp) ,
Je rajoute la formule en direct pour les SCPI sélectionnées en AV.

J'ai calculé un taux de rendement Net fiscal en 2025 + pris en compte la revalorisation du prix de part 2025 (en appliquant la meme règle de fiscalité étrangère que le rendement)

J'ai amorti les éventuels frais de souscription sur 5 ans, et/ou sur 10 ans (2 colonnes dans le tableau). Une différenciation pour Epsicap Nano.

les hypothèses sont les suivantes :

- les frais de souscription AV propres à chaque contrat courtier / assureur. (Linxea /Spirica, Garance, Linxea /Apicil)
- pas de frais d'entrée AV dans ces exemples.
- les frais de gestion AV
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2025
- délai de jouissance pas pris en compte , ni les pénalités en cas de sortie anticipée (chez Spirica)
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prélèvements Sociaux

- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition)
avec tm 22% ou tm 6% (taux moyen d'imposition tranche haute 30% , ou tranche basse 30%)
La formule en direct favorise les SCPI avec forte part de valeur étrangère.

Je mets en annexe le détail des calculs, à consommer avec un Doliprane 1000.

On peut toujours s’améliorer mais en restant positif svp.
J’espère ne pas avoir fait d'erreurs dans cette mise à jour.
Merci d’être indulgent, je vois que peu de personnes proposent ce genre de synthèse !
Edit : J'ai réduit ici la synthèse aux SCPI les plus favorables en AV (hors Corum) ....

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- Formules de calcul en AV

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- Formules de calcul en direct

Afficher la pièce jointe 52754

Merci. Toujours curieux de voir qu'avec cette fiscalité tmi-tm un foyer en théorie moins fiscalisé se retrouve en pratique plus fiscalisé !! Il me semble que pour les revenus de certains pays ce n'est pas ce mode de calcul qui est utilisé, donc en théorie il faudrait faire une analyse encore plus fine que FR/étranger mais peut-etre qu'il ne s'agit que de quelques pays peu significatifs (et puis c'est déjà assez compliqué ainsi !).

 

[thor]

Bonjour

J'ai joué un peu avec gemini et voici ce qu'il me fait comme projection sur spirit 2 concernant les rendements en AV/PER sur mon perimetre de SCPI :

 

[lebadeil]

Bonjour

J'ai joué un peu avec gemini et voici ce qu'il me fait comme projection sur spirit 2 concernant les rendements en AV/PER sur mon perimetre de SCPI :
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Le rendement final, est ce un rendement avant fiscalité française ?
Comment est intégré l'évolution de la part ? Ex. Iroko