Les SCPI

[Greg42]

Comment calculer la rentabilité 'une SCPI en AV ?

Merci @Val-5 , il y a même une version plus récente de Mars 2025 , lien ci dessous.

Effectivement, les formules de calcul ont été élaborées avec le consensus du forum et la précieuse aide de @Bossuet (une pensée amicale)

Je ne prends pas encore en compte la hausse ou baisse de la valeur de la part. Ca sera pour une prochaine version à moins que @Pascal 75 enrichisse son tableau avec le gain en AV?

Poster dans la discussion 'Les SCPI' https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-692318

Bonjour
Dans le tableau
Chez garance, frais de souscription de 1% sur iroko zen !?
Je ne l ai pas vu sur leur site...

 

[Pascal 75]

Synthèse actualisée des SCPI crées en 2024 (classement par PGA)


#P75SCPI2024

Note :
Patrimonia Capital & Rendement, créée en 2024, a été dissoute (Assemblée Générale le 25 novembre 2025)

 

[lebadeil]

Bonjour
Dans le tableau
Chez garance, frais de souscription de 1% sur iroko zen !?
Je ne l ai pas vu sur leur site...

Bonjour,
en 2025, il y avait des frais de souscription sur Iroko Zen chez Garance. Ces frais de souscription sont supprimes en 2026. !

 

[lebadeil]

#SCPICarto - Cartographie SCPI : AV

Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only), c'est l'ordre de grandeur que je cherche ici
Bilan rendement 2025 Net fiscal en AV

Bonjour à tous,

Grace aux formules validées sur le forum en 2024 (je ne reviens pas dessus svp) ,

J'ai calculé un taux de rendement Net fiscal en 2025 + pris en compte la revalorisation du prix de part 2025 (en appliquant la meme regle de fiscalité etrangere que le rendement)

J'ai amorti les éventuels frais de souscription sur 5 ans, et/ou sur 10 ans (2 colonnes dans le tableau). Une différenciation pour Epsicap Nano.

les hypothèses sont les suivantes :

- les frais de souscription AV et PER propres à chaque contrat courtier / assureur. (Linxea /Spirica, Garance, Linxea /Apicil)
- pas de frais d'entrée AV dans ces exemples.
- les frais de gestion AV
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2025
- délai de jouissance pas pris en compte , ni les pénalités en cas de sortie anticipée (chez Spirica)
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prélèvements Sociaux

Pour chaque SCPI , indication de l'assureur pris en reference (pour determiner les frais de souscription, les frais de gestion, % loyers versés)

Je mets en annexe le détail des calculs, à consommer avec un Doliprane 1000.

On peut toujours s’améliorer mais en restant positif svp.
Merci d’être indulgent, je vois que peu de personnes proposent ce genre de synthèse !
J'ai réduit ici la synthèse aux SCPI les plus favorables en AV (hors Corum) ....




* Calcul sur 5 ans

 

[Val-5]

Ah trop fort, je m'étais amusé ce matin à calculer la différence entre détention en AV (Linxea Spirit 2) et en Direct, sur la base de vos formules @lebadeil , et des chiffres des SCPI synthétisés par @Pascal 75. Le voici :



Par contre je n'avais pas pris en considération la revalorisation de l'année 2025, je voulais principalement comparer AV vs Détention en direct. Notamment avec Mistral et Transition Europe qui sont actuellement disponibles sur Linxea Spirit 2. Celà explique une partie des différences, tout comme quelques petits écarts sur les performances 2025.

 

[Sluwp]

Après la grosse limite de l'exercice c'est que ces TD sont +/- boostés selon la scpi par la collecte/capi - délai de jouissance. Sauf epargne pierre, et c'est aussi un peu moins vrai sur remake. A ce sujet remake racontait qu'avec 6 mois de délai de jouissance au lieu de 3 ils auraient pu afficher un TD de 1,5% de plus les premières années

TE utilise une filouterie de plus, ils distribuent un max en début d'exercice, et le mini à la fin lorsqu'il y a + de parts à rémunérer

 

[Val-5]

En effet, les jeunes SCPI ont des tx de distribution "surgonflées" par leur "jeunesse". Mais plus que le taux final, je voulais surtout comparer la fiscalité AV vs détention en Direct.

Pour une SCPI 100% ou fortement Française, le match est vite plié : c'est l'AV.

Et pour une SCPI 100% Européenne, certes, il y a double fiscalité (ex. TE) mais c'est surtout son Tm qui détermine si la détention en direct est + ou - interessante. Et dans mon cas, ayant un Tm plus proche de 8% que de 22%, pour moi, quelque soit la SCPI, l'AV, c'est un grand OUI !

 

[lebadeil]

En effet, les jeunes SCPI ont des tx de distribution "surgonflées" par leur "jeunesse". Mais plus que le taux final, je voulais surtout comparer la fiscalité AV vs détention en Direct.

Pour une SCPI 100% ou fortement Française, le match est vite plié : c'est l'AV.

Et pour une SCPI 100% Européenne, certes, il y a double fiscalité (ex. TE) mais c'est surtout son Tm qui détermine si la détention en direct est + ou - interessante. Et dans mon cas, ayant un Tm plus proche de 8% que de 22%, pour moi, quelque soit la SCPI, l'AV, c'est un grand OUI !

Cela permet aussi de voir l'horizon de temps pour amortir des frais d'entree entre 8 et 10%.
En Direct, il y a aussi a se farcir la déclaration d'impôts. Parfois on a tout ce qu'il faut, parfois c'est plus compliqué. Ceci en plus de l'équation financière. Donc pour des petites allocations, chacun se fera sa réflexion.

 

[Buffeto]

En Direct, il y a aussi a se farcir la déclaration d'impôts.

pareil si tu as des BNC , des BIC , des revenus fonciers , des revenus agricoles en plus de ta pension de retraite juste parce que tu as su diversifier ton patrimoine

ceci dit finalement il vaut mieux avoir une déclaration compliquée et avec de nombreuses pages

 

[SCPIMANN]

Le calcul du rendement net net en direct d'EP me semble faux.
Avec TD de 5.28% le rendement net d'impôt et de taxe sera de 5.28% - 5.28% *(30% + 17.2%) = 2.79%

 

[Val-5]

Le calcul du rendement net net en direct d'EP me semble faux.
Avec TD de 5.28% le rendement net d'impôt et de taxe sera de 5.28% - 5.28% *(30% + 17.2%) = 2.79%

Je suis reparti de la formule de nos amis @lebadeil et @Bossuet :


Cette formule prends en compte les frais de souscription de l'AV pour la calcul du taux net global.

Pour mon calcul, j'ai pris l'hypothèse le fait de garder la SCPI 8 ans. Les 10% de frais de souscription viennent emputer le gain annuel de 10% / 8ans = 1,25% par an. Ainsi, 2,79 - 1,25 = 1,54%.

Ce calcul se rapproche plus du TRI net net qui est un meilleur indicateur de la perf globale, puisqu'il inclue les frais de souscription.

 

[Pascal 75]

Pour ceux qui ont du Iroko Atlas (perso je n'en ai pas ) ->

N'hésitez pas à nous signaler vos candidatures aux Conseils de Surveillance (pour Iroko ou pour tout autre SCPI) et vos noms en MP dans le but de voter pour des candidatures MvX et non pour des "institutionnels" ou des inconnu(e)s

 

[plop962]

Pour ceux qui ont du Iroko Atlas (perso je n'en ai pas ) ->

N'hésitez pas à nous signaler vos candidatures aux Conseils de Surveillance (pour Iroko ou pour tout autre SCPI) et vos noms en MP dans le but de voter pour des candidatures MvX et non pour des "institutionnels" ou des inconnu(e)s

Afficher la pièce jointe 52577
Afficher la pièce jointe 52578

J'ai bien aimé ce passage du mail.

Sympa d'avoir glissé une petite blague.

 

[Philou75]

Wemo One fait une nouvelle acquisition à Dublin (locataire : Techlab Prodieco) ce qui porte les investissements à l’étranger à 87%.

 

[allololo]

Eux qui visaient 75% à la fin de l'année, ils sont en train d'inverser la vapeurs, je ne sais pas si c'était une répartition mini à l'étranger d'ici la fin de l'année, ou s'ils vont faire d'autres acquisitions en France d'ici la fin d'année pour contrabalancer

 

[Philou75]

Eux qui visaient 75% à la fin de l'année, ils sont en train d'inverser la vapeurs, je ne sais pas si c'était une répartition mini à l'étranger d'ici la fin de l'année, ou s'ils vont faire d'autres acquisitions en France d'ici la fin d'année pour contrabalancer

Ça me va bien qu’il n’y ait pas de place pour les investissements en France

 

[Nature]

N'hésitez pas à nous signaler vos candidatures aux Conseils de Surveillance (pour Iroko ou pour tout autre SCPI) et vos noms en MP dans le but de voter pour des candidatures MvX

Rémunérés, je l'ignore.
Mais nourris, assurément, puisque @Pascal 75 veut candidater

 

[Pascal 75]

Affaire PFO2 et PF Grand Paris.

https://www.moneyvox.fr/immobilier/...cpi-perial-o2-et-perial-grand-paris-suspendue

 

[Sluwp]

Encore un article qui désinforme plus qu'il n'informe puisqu'il laisse croire qu'avant cette décision l'associé pouvait tranquillement revendre ses parts à la SDG, sans dépendre d'un acheteur. C'est totalement faux...

Au passage rien de neuf, vous aviez déjà aimablement partagée cette actu ici il y a 2 semaines

 

[Pascal 75]

Affaire "Perial" suite ...

Pour info, les conseillers Perial appellent leurs clients pour expliquer la situation.

A partir du 2 avril, vous aurez la possibilité de vendre vos parts de gré à gré sur le site Perial.

Valeurs constatées pour l'instant ->

Perial O2 : Entre 100 € et 200 € (valeur de retrait avant passage en KF : 150.06 €)
Perial GP : Entre 300 € et 400 € (valeur de retrait avant passage en KF : 414,49 €)

Avis :

Sauf besoin impératif de récupérer ses fonds, il est peut-être judicieux de faire le dos rond (vu la moins value potentielle) et d'encaisser ses dividendes (même peu élevés).

Perial redressera peut être la situation d'ici 2/3 ans ...

Votre ancienneté est aussi importante à analyser pour discerner.
Pour des parts achetées il y a plus de 10 ans, les dividendes historiques peuvent couvrir la moins values (n'hésitez pas à faire vos calculs)

Derniers TIPS : Ne pas se précipiter pour "brader" ses parts, sauf besoin impérieux de liquidité