Les SCPI

[Viking63]

#SCPI-AV

Mise à jour de mon tableau des SCPI d’intérêt (les plus citées sur le forum) / AV
Ajout des 2 SCPI Iroko Zen chez Garance et Epsilon360 chez Linxea / Apicil.
J'ai récupéré la valeur de reconstitution Activimmo sur le site indiqué par @flocon ([lien réservé abonné])
Je limite le nombre de SCPI et de propriétés afin de rester sur un petit tableau facile à manipuler.

Quelques questions svp :
- Quelles sont les conditions de sortie chez Garance et Linxea Apicil ? pénalités , durée minimum pour ne pas avoir de pénalités ?
- Quelles sont les conditions max d'encours Epsilon 360 chez Linxea Apicil ? % encours ou versement ?


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Bonjour,
Ne serait-il pas intéressant d'ajouter Corum Origin (a minima) à ce tableau ? Via l’AV Corum c'est 0% de frais de gestion annuel vs 0,5% spirica et 0,6% apicil ! Certes il y à la contrainte à 55% max de l’enveloppe mais avec 25% fond euros on a juste à prendre 20% de leurs fonds oblig assez performants. Il y a bien une contrainte à 50% max de scpi chez apicil...

 

[Pascal 75]

Bonjour,
Ne serait-il pas intéressant d'ajouter Corum Origin (a minima) à ce tableau ? Via l’AV Corum c'est 0% de frais de gestion annuel vs 0,5% spirica et 0,6% apicil ! Certes il y à la contrainte à 55% max de l’enveloppe mais avec 25% fond euros on a juste à prendre 20% de leurs fonds oblig assez performants. Il y a bien une contrainte à 50% max de scpi chez apicil...

Je suis bien d'accord, mais attention aux % :

Corum :

25 % en Fonds Euros
75 % en UdC dont au max 55% en SCPI



SCPI : Sur l'enveloppe totale, on a 55% de 75% : 41.25 %
Fonds obligataires : Sur l'enveloppe totale, on a 45% de 75% : 33,75 %

ERRATUM

J'investis toujours 25% en Eurolife (qui devrait faire +/- 4% en 2024)
Il reste donc toujours 75% à investir en SCPI et en Fonds Obligataires
Il faut donc "tâtonner" pour que la part en SCPI des 75% (hors Eurolife) constitue au max 55% du contrat

Raison pour laquelle il est possible (en fonction de la situation initiale de son contrat) de pouvoir faire des % importants en SCPI.
Au bout du compte cette part en SCPI ne doit pas dépasser 55% du contrat.

 

[Viking63]

Je suis bien d'accord, mais attention aux % :

Corum :

25% en Fonds Euros
75% en UdC dont au max 55% en SCPI

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SCPI : Sur l'enveloppe totale, on a 55% de 75% : 41.25 %
Fonds obligataires : Sur l'enveloppe totale, on a 45% de 75% : 33,75 %

A vérifier avec un conseiller mais j'ai souscrit une petite somme en faisant en sorte d'arriver avec scpi à 55% du versement total et c'est passé ! Pour les matheux ça fait environ 73% scpi et 27% fond oblig des 75% UDC.

Bien sûr avec les frais d'entrée des SCPI je suis actuellement à moins 55% sur le contrat global. Mais sur le versement j'ai pu monter jusqu'à environ 55% de scpi.

 

[lebadeil]

#SCPI-AV

En m'appuyant sur le grand tableau de @Pascal 75 , ci joint mon extrait des SCPI sur Corum à coté des autres SCPI

La particularité de Corum est : "pas de frais" de gestion AV , mais ...
- des contraintes de %SCPI
- des taux de distribution plus faibles que les autres SCPI
- des frais de souscription élevés.
- un % etranger proche de 100%
- frais de gestion de la SCPI classique

--> A voir ce que ca donne avec la rétrocession des avoirs fiscaux etrangers ? quelqu'un a t il fait l'exercice en le comparant avec une AV classique , et une fiscalité francaise classique ?









Ajout des définitions , extrait des planches postées par @Pascal 75

 

[Pascal 75]

SI l'on ajoute les SCPI Corum de Corum Life à la synthèse (ce qui serait ) :

Voici l'ensemble des frais du contrat :

 

[fdod]

Pour moi le mieux c'est remake life sur spirica et iroko sur garance tout le reste c'est beaucoup trop de cuisine

 

[Lukas]

Bonjour,

Voici les tableaux de frais chez Spirica et Apicil pour les SCPI.
Tel que je le comprends, pour Epargne Pierre on aurait un prix d'achat à 203,84€ chez Spirica et 204,88€ chez Apicil contre 208€ en direct (10% de frais). En réalité les assureurs font une sorte de cashback sur les rétrocommissions qu'ils perçoivent et réduisent le prix d'achat ainsi, comme certains intermédiaires lors de l'achat en direct. Dites moi si je fais erreur dans mon calcul, je trouve Spirica pas très clair et utilise un vocabulaire différent de celui des SCPIs.

Pour Apicil, il est vrai que leurs contraintes, 25% max par SCPI et 50% max pour toute la part SCPI du contrat, sont génantes… Je ne suis intéressé que par Epsilon 360 chez eux, je prévois donc de faire un versement puis un rachat des 75% du fonds euros pour être 100% Epsilon.

 

[Deedjo]

Pour Apicil, il est vrai que leurs contraintes, 25% max par SCPI et 50% max pour toute la part SCPI du contrat, sont génantes… Je ne suis intéressé que par Epsilon 360 chez eux, je prévois donc de faire un versement puis un rachat des 75% du fonds euros pour être 100% Epsilon.

Bonjour,

Pas bête ça... Apicil l'autorise sans discuter ?

 

[Pascal 75]

#SCPI-AV

En m'appuyant sur le grand tableau de @Pascal 75 , ci joint mon extrait des SCPI sur Corum à coté des autres SCPI

La particularité de Corum est : "pas de frais" de gestion AV , mais ...
- des contraintes de %SCPI
- des taux de distribution plus faibles que les autres SCPI
- des frais de souscription élevés.
- un % etranger proche de 100%
- frais de gestion de la SCPI classique

--> A voir ce que ca donne avec la rétrocession des avoirs fiscaux etrangers ? quelqu'un a t il fait l'exercice en le comparant avec une AV classique , et une fiscalité francaise classique ?

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Remarque ; ce qui compte au final c'est bien le taux net de sa propre fiscalité :

- Avec les hypothèses formulées :

Corum Origin : 4,08%
Activimmo : 3,09%

De plus, attention, on ne peut pas vraiment dire que les Corum ont des taux de distribution plus faibles que les SCPi du tblx.

Il faut comparer ce qui est comparable ...
Corum Origin est une quasi historique (février 2012) contre des SCPI très récentes (Iroko, Remake et Epsilon 360)
D'ailleurs, face aux autres, Corum Origin présente un meilleur TD

 

[lebadeil]

Remarque ; ce qui compte au final c'est bien le taux net de sa propre fiscalité :

- Avec les hypothèses formulées :

Corum Origin : 4,08%
Activimmo : 3,09%

De plus, attention, on ne peut pas vraiment dire que les Corum ont des taux de distribution plus faibles que les SCPi du tblx.

Il faut comparer ce qui est comparable ...
Corum Origin est une quasi historique (février 2012) contre des SCPI très récentes (Iroko, Remake et Epsilon 360)
D'ailleurs, face aux autres, Corum Origin présente un meilleur TD

Peux tu detailler le calcul de fiscalité pour Corum Origin et Activimmo stp ? as tu considéré une formule en direct ou AV ?

 

[Pascal 75]

Peux tu detailler le calcul de fiscalité pour Corum Origin et Activimmo stp ? as tu considéré une formule en direct ou AV ?

En direct
Je l'ai déjà bien détaillé plus haut dans la file... désolé ne suis plus sur mon .

 

[Phil17000]

#SCPI-AV

En m'appuyant sur le grand tableau de @Pascal 75 , ci joint mon extrait des SCPI sur Corum à coté des autres SCPI

La particularité de Corum est : "pas de frais" de gestion AV , mais ...
- des contraintes de %SCPI
- des taux de distribution plus faibles que les autres SCPI
- des frais de souscription élevés.
- un % etranger proche de 100%
- frais de gestion de la SCPI classique

--> A voir ce que ca donne avec la rétrocession des avoirs fiscaux etrangers ? quelqu'un a t il fait l'exercice en le comparant avec une AV classique , et une fiscalité francaise classique ?

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Ajout des définitions , extrait des planches postées par @Pascal 75

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Je continue à regarder pour diversifier en AV.
J'aimerais clarifier un point :
En AV on touche bien le taux de distribution après fiscalité étrangère ?
Et au moment du rachat de l'AV on paye les prélèvements sociaux.

En pleine propriété, en direct, on touche le taux de distribution après fiscalité étrangère et on ne paye pas les prélèvements sociaux sur la partie étrangère ?

Est-ce que pour une SCPI à dominante étrangère, la fiscalité ne serait pas plus lourde en AV qu'en direct ?
(Ou plus probablement : je ne suis pas encore bien réveillé )

 

[Pascal 75]

Je continue à regarder pour diversifier en AV.
J'aimerais clarifier un point :
En AV on touche bien le taux de distribution après fiscalité étrangère ?
Et au moment du rachat de l'AV on paye les prélèvements sociaux.

En pleine propriété, en direct, on touche le taux de distribution après fiscalité étrangère et on ne paye pas les prélèvements sociaux sur la partie étrangère ?

Est-ce que pour une SCPI à dominante étrangère, la fiscalité ne serait pas plus lourde en AV qu'en direct ?
(Ou plus probablement : je ne suis pas encore bien réveillé )

Tu es très bien réveillé.
Tu as 20/20
En tout cas, je suis en phase sur tous les points évoqués

 

[lebadeil]

Je continue à regarder pour diversifier en AV.
J'aimerais clarifier un point :
En AV on touche bien le taux de distribution après fiscalité étrangère ?
Et au moment du rachat de l'AV on paye les prélèvements sociaux.

En pleine propriété, en direct, on touche le taux de distribution après fiscalité étrangère et on ne paye pas les prélèvements sociaux sur la partie étrangère ?

Est-ce que pour une SCPI à dominante étrangère, la fiscalité ne serait pas plus lourde en AV qu'en direct ?
(Ou plus probablement : je ne suis pas encore bien réveillé )

oui tu as raison @Phil17000 .
Peut etre un schema d'exception chez Corum en AV .... qui demande à etre clarifié

 

[lebadeil]

En direct 🙂
Je l'ai déjà bien détaillé plus haut dans la file... désolé ne suis plus sur mon 💻.

OK, et de mon coté, je n'adresse que le cas AV dans mes tableaux - d'ou les écarts apres fiscalité

 

[Phil17000]

Tu es très bien réveillé.🤣
Tu as 20/20
En tout cas, je suis en phase sur tous les points évoqués 🙂

oui tu as raison @Phil17000 .
Peut etre un schema d'exception chez Corum en AV .... qui demande à etre clarifié

Merci @Pascal 75 @lebadeil
J'avais cru comprendre jusqu'à présent que la composante étrangère diminuait l'intérêt de l'AV mais pas que ça rendait l'AV défavorable par rapport à la PP.
C'est effectivement un point crucial à prendre en compte.

 

[fdod]

J'ai pris Garance pour le boost fond euro des la fin du boost et la prise les intérêts ce qui fait 6 % + environ 3,5 % j'arbitre une partie sur iroko

 

[lebadeil]

Merci @Pascal 75 @lebadeil
J'avais cru comprendre jusqu'à présent que la composante étrangère diminuait l'intérêt de l'AV mais pas que ça rendait l'AV défavorable par rapport à la PP.
C'est effectivement un point crucial à prendre en compte.

question de béotien. Comment acheter une SCPI en direct ?

 

[Pascal 75]

Merci @Pascal 75 @lebadeil
J'avais cru comprendre jusqu'à présent que la composante étrangère diminuait l'intérêt de l'AV mais pas que ça rendait l'AV défavorable par rapport à la PP.
C'est effectivement un point crucial à prendre en compte.

La composante étrangère des SCPI en AV introduit une certaine "érosion" fiscal.
Je tente de l'objectiver mais mes calculs sont loin d'être abouti actuellement.
Will keep you informer

 

[fdod]

J'ai remake life sur spirica par rapport à la somme investi ça me fait 5 % qui tombe tous les mois