Les placements à cash flow positif

[lebadeil]

La distillation d'informations utiles, circonstanciées et motivées par les textes officiels

et merci d'ailleurs @moietmoi pour ta contribution/ton aide bien utile pour beaucoup d'entre nous !

 

[Buffeto]

Les fidèles en connaissent très long sur moi..

mais ils ne savent pas , comme moi , que tu as un physique à la Leo Di caprio .........

 

[moietmoi]

mais ils ne savent pas , comme moi , que tu as un physique à la Leo Di caprio

Ou bien, pour montrer à notre professeur de mathématiques, qu'il n'y a pas qu'en math que l'ordre des choses compte:
"mais ils ne savent pas , que tu as,comme moi, un physique à la Leo Di caprio"

 

[yannou79]

Cher moietmoi,
dans une ultime tentative de vous convaincre de l'importance des flux dans un placement, je vous ai amoureusement concocté le petit graphique ci-dessus (ne criez pas à la déformation professionnelle) . Dans les 4 cas il s'agit d'un placement coutant initialement 40 et rapportant 50 sur 5 ans et 6 mois. Comme vous pouvez le voir la situation que vous envisagez (bloquer 40€ pendant 5 ans et 6 mois et en retirer seulement alors 50€) est la pire avec une rentabilité de seulement 4,14%. La plus réaliste en rouge (versement trimestriel après 6 mois de délais de jouissance) monte à 7,59%. Une autre courbe fantaisiste avec un violent retour tôt dans la vie du placement fait monter la rentabilité à 28,1%. La rentabilité peut en fait monter artificiellement aussi haut qu'on le désire en imaginant un retour des capitaux investis très rapide.

 

[moietmoi]

Bonjour Yannou79.,
Merci pour cet égard qui malheureusement vous égare.
Je crains que vous ne soyez aveuglé par les maths,le français perdant son sens pour vous.

Le sujet étant votre affirmation d'un boule qui roule toute seule une fois lancée, avec l'achat d'usufruit.
Pour ne pas se noyer, j'ai juste calculé sur 1 part sur la durée que vous indiquiez.5 ans et 6 mois.
Désolé dans ce cas , même en multipliant l'apport initial, pierre qui roule n'amasse pas les euros.
Et je calculais dans ce cas ,le taux qu'il faudrait en intérêts cumulés à l'année pour avoir à partir de 40 euros , 50 au bout de 5 ans et 6 mois.il n'y a pas 2 réponses.
Et c'est le taux que j'indiquais.
J'ai non seulement peur pour vos finances personnelles, mais aussi pour les élèves.
Je vois en vous un concurrent du professeur Shadokko,:
Pourquoi faire simple, alors que l'on peut faire compliqué.

 

[yannou79]

Imaginez maintenant que vous arriviez à financer ce placement à crédit amortissable (ce qui est loin d'être facile), avec un différé de 9 mois pour coller au plus près entre les deux flux. Imaginez que vous réitériez l'opération au fur et à mesure que le cash flow positif se présente... C"est là ma vision de la boule de neige : réussir a empocher le différentiel entre un crédit à 3% (idyliquement) et un placement à 7,5% le tout se combinant avec la magie des intérêts composés.

 

[moietmoi]

C"est là ma vision de la boule de neige : réussir a empocher le différentiel entre un crédit à 3% (idyliquement) et un placement à 7,5% le tout se combinant avec la magie des intérêts composés.

N'êtes vous pas un peu limité en disant 3 et 7,5. Avec 1et 15 ce serait mieux...
Avec les vrais chiffres le delta hors impôts est quasi nul.
Après impôt et montage, il est négatif.
La boule de neige fond au fur et à mesure.
Fin de discussion pour moi.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai le sentiment que l'on assiste à un débat qui tourne en rond ?

Il n'est pas contestable que plus les revenus sont perçus à une périodicité fréquente (=> rapprochée = mois mieux que trimestre, mieux que semestre, mieux qu'annuel, mieux que bisannuel...etc...) et capitalisée à chacun de ces termes plus la rentabilité globale sera meilleure.

Mais, perso, faute des précisions sur les données de base, je reste très interrogatif.

Dans le cas d'école présenté par moietmoi si, ayant "sorti de sa poche" 40€ initialement et "rentré dans sa poche" 50€ six mois plus 20 trimestres plus tard il a - trimestres après trimestres - capitalisé les revenus périodiques desdits 40€ initiaux il n'y a pas d'erreur.

Il a eu un premier flux de sortie de trésorerie initial de 40€ et un second flux de rentrée de trésorerie de 50€ 6 mois plus 20 trimestres plus tard lesquels 50€ intégrant les loyers perçus périodiquement et sujet, eux mêmes, à perception de loyers.

En revanche, si les loyers périodiques sont versés à part et non réinvestis dans des conditions supposées identiques au placement initial, effectivement la rentabilité réelle est sous évaluée.

Mais n'ayant ni les données de base servant au calcul de vos TRI et au graphe ci-dessus il est impossible d'en vérifier la validité.
D'ailleurs comment avez vous calculé vos TRI ?
+ Quelle est votre équation de calcul ?
Ou bien
+ Présentez nous votre tableau Excel (non protégé) avec toutes les données.
A ce sujet je vous rappelle que si c'est la fonction "TRI" de Excel que vous avez utilisée les résultats seront forcément inexacts car cette fonction n'admet que les flux de trésorerie à périodicité régulière.

Or, dans le cas évoqué ce n'est pas le cas puisque l'on a une première période de un semestre sans aucun flux d'entrée de trésorerie et, ensuite, une seconde période avec des flux d'entrées de trésorerie trimestriels.

Mai il me semble que le vrai problème est encore ailleurs à savoir la plausibilité des taux de rendement extraordinaires (et en cashflow positif ?) que vous annoncez en début de post.

Ainsi que déjà dit il semblerait utile de présenter un cas plausible d'un tel investissement avec tous les détails :
+ Montant investi
+ Frais de souscription/entrée
+ Durée
+ Loyers
+ Périodicité d'encaissement des loyers
+ Caractéristiques précise et complète de l'éventuel crédit avec tous ses fraix annexes (= asurances - frais dossier frais garantie...)
+ Etc.

=> Présentation détaillée du calcul du TRI
+ Soit équation calcul
+ Soit tableau Excel
(Ci-dessus)

Après validation des données de base par "les sachants" au regard de leurs expériences/pratiques réelles antérieures lesdits taux de rendement mirobolants pourront - peut-être (?) - ou non - être confirmés ?

Cdt

 

[yannou79]

A ce sujet je vous rappelle que si c'est la fonction "TRI" de Excel que vous avez utilisée les résultats seront forcément inexacts car cette fonction n'admet que les flux de trésorerie à périodicité régulière.

J'ai simulé avec une périodicité à la semaine. Mon fichier est fort brouillon, mais je vous le livre bien volontiers.
Quant à rejoindre la théorie à la pratique, je suis en train de mettre en place le montage décris, j'attends juste de voir si les quantités d'usufruit que j'envisage sont facilement trouvable. Je financerais avec du crédit conso et de l'avance sur AV (taux actuellement à 2,3% en in fine donc ce qui n'est pas si mal pour 6 ans maximum)

 

[Nature]

Auto-suppression de mon message (telles les bandes enregistrées dans "Missions impossibles")

 

[Blister]

Je financerais avec du crédit conso et de l'avance sur AV (taux actuellement à 2,3% en in fine donc ce qui n'est pas si mal pour 6 ans maximum)

Je serais intéressé par ce taux de 2,3% in fine (si ça existe vraiment ).
C'est proposé par quel(s) établissement(s) ?

 

[Aristide]

J'ai simulé avec une périodicité à la semaine. Mon fichier est fort brouillon, mais je vous le livre bien volontiers.
Quant à rejoindre la théorie à la pratique, je suis en train de mettre en place le montage décris, j'attends juste de voir si les quantités d'usufruit que j'envisage sont facilement trouvable. Je financerais avec du crédit conso et de l'avance sur AV (taux actuellement à 2,3% en in fine donc ce qui n'est pas si mal pour 6 ans maximum)

Merci.

Mais, dans la vraie vie, imaginer un gestionnaire qui va verser des loyers toutes les semaines me semble utopique
.
Qu'en pensent "les sachants" ?

Par ailleurs, pour les moins initiés aux mathématiques financières, ci-joint autre présentation de votre tableau Excel.

Cdt

 

[yannou79]

Je serais intéressé par ce taux de 2,3% in fine (si ça existe vraiment ).
C'est proposé par quel(s) établissement(s) ?

C'est ma compréhension du règlement des avances sur mon contrat intencial de apicil :


Le fond euro en question était à 1,3% en 2022, pour une fois que je bénis un fond euro d'être mauvais. Evidemment, le taux augmentera en 2024 et certainement par la suite car le fond euro devrait délivrer plus, quoi qu'il ne doit pas avoir une collecte énorme et aura peut être du mal à réinvestir dans les nouvelles obligations plus rémunératrices...?

 

[Blister]

C'est ma compréhension du règlement des avances sur mon contrat intencial de apicil :

Afficher la pièce jointe 20055
Le fond euro en question était à 1,3% en 2022, pour une fois que je bénis un fond euro d'être mauvais. Evidemment, le taux augmentera en 2024 et certainement par la suite car le fond euro devrait délivrer plus, quoi qu'il ne doit pas avoir une collecte énorme et aura peut être du mal à réinvestir dans les nouvelles obligations plus rémunératrices...?

Je crois que les conditions ont changé depuis le 13/10/2022: [lien réservé abonné]

L’avance ouvre droit au profit de l’assureur à des intérêts dont le taux est au plus égal au plus élevé des deux taux suivants :
– Le taux moyen de rendement des actifs (TRA) de l’année précédente détenus par APICIL Life sur le fonds en euros en représentation des engagements au titre des contrats de même catégorie, majoré de 1 point
– Le taux moyen des emprunts d’Etat (TME) du mois précédent majoré de 1 point.

L’avance consentie porte intérêts au profit de APICIL Life, à compter de la date d’octroi de l’avance, dans les conditions suivantes :
- les intérêts sont calculés quotidiennement et capitalisent (intérêts composés)
- les intérêts sont prélevés lors de chaque remboursement d’avance

La date d’effet et le taux d’intérêt annuel applicables pour l’avance sont précisés dans le courrier de confirmation envoyé au souscripteur principal.

 

[yannou79]

Damn c'est pourtant le document que je télécharge dans mon interface client (juste avant de cocher la case dans l'interface comme quoi j'ai pris connaissance du document). Je me renseigne sur ce point.

 

[Blister]

mais ils ne savent pas , comme moi , que tu as un physique à la Leo Di caprio .........

Pour faire rêver Leonardo DiCaprio (ou Brad Pitt) c'est dépassé.
Bradley Cooper ou Ryan Gosling c'est beaucoup plus vendeur

 

[Buffeto]

Pour faire rêver Leonardo DiCaprio (ou Brad Pitt) c'est dépassé.
Bradley Cooper ou Ryan Gosling c'est beaucoup plus vendeur

oui mais bon pour trouver un sex-symbol qui colle avec son époque j'aurais du parler de Sean Connery époque James Bond ....

 

[Blister]

Damn c'est pourtant le document que je télécharge dans mon interface client (juste avant de cocher la case dans l'interface comme quoi j'ai pris connaissance du document). Je me renseigne sur ce point.

Tenez-nous informés

 

[moietmoi]

oui mais bon pour trouver un sex-symbol qui colle avec son époque j'aurais du parler de Sean Connery époque James Bond ....

Au moins, j'en ai conservé l'Aston Martin...
Avec laquelle je peux rouler malgré la norme crit air ,avec la vignette voiture de collection.
Chaque époque,son attrait.

 

[Nature]

oui mais bon pour trouver un sex-symbol qui colle avec son époque j'aurais du parler de Sean Connery époque James Bond ....

Clark Gable plutôt ?