Les meilleures assurances vie pour SCPI

[polkota]

Bonjour,
Je viens d’ouvrir un contrat placement direct patrimoine. J’avais un tableau des UC en annexe avec les performances 2025. Garance annonce 8,13% pour Iroko Zen et une performance nette de frais du contrat de 7,63%
Je débute dans le domaine des scpi mais quel est la subtilité par rapport aux chiffres cités précédemment ?

Je vous invite à lire mon post complet [lien réservé abonné] pour mieux comprendre ces chiffres

 

[lebadeil]

#SCPIAvie

Bonjour,
Ci joint mise à jour de mon suivi de quelques SCPI en AV sur la base des informations du T4-2025 avec ajout de la l"AV Placement Direct Patrimoine, et la SCPI Eden.

Dans la ligne AV disponibilité, je me limite aux AV les plus attractives pour une SCPI donnée.

S'il y a des erreurs, ou des commentaires, merci de me l'indiquer.
Je ne traite pas ici Corum , qui est une formule spécifique (avec des allocations imposées, voir annotations)

Il y a aussi peut etre à regarder les conditions de Lucya /CNP , pour ses frais de gestion réduits 0.3%, et pas de delai de jouissance, mais des contraintes d'engagement (5 ans sur Iroko ? versus pénalités de sortie) contraintes d'allocation max en SCPI (50% max contrat, 30% max par SCPI) .... Je n'ai pas finalisé l'ensemble des conditions de cette AV.

Enjoy !

 

[Olexze]

Bonjour,
Le post arrive au bon moment, je suis en train de m’instruire sur les SCPI. Merci

 

[lebadeil]

#SCPICarto - Cartographie SCPI

Hypotheses de frais , taux , rendement brut /net , augmentation de valeur de parts en annexe.
Pour les formules de rendement en AV, j'ai pris la méthode 2 plus précise (voir en annexe)

Grace aux formules validées sur le forum en 2024 (sur la file SCPI, je ne reviens pas dessus svp) ,

J'ai calculé un taux de rendement Net fiscal en 2025 + pris en compte la revalorisation du prix de part 2025 (en appliquant la meme règle de fiscalité étrangère que le rendement)

J'ai amorti les éventuels frais de souscription sur 5 ans, et/ou sur 10 ans (2 colonnes dans le tableau). Une différenciation pour Epsicap Nano, Epargne Pierre, Transitions Europe, Activimmo.

les hypothèses sont les suivantes :

- les frais de souscription AV propres à chaque contrat courtier / assureur. (Linxea /Spirica, Garance, Linxea /Apicil, et le nouveau Placement-Direct /Garance)
- pas de frais d'entrée AV dans ces exemples.
- les frais de gestion AV
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2025
- délai de jouissance pas pris en compte , ni les pénalités en cas de sortie anticipée (chez Spirica)
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prélèvements Sociaux

Je mets en annexe le détail des calculs, à consommer avec un Doliprane 1000.

On peut toujours s’améliorer mais en restant positif svp.
J’espère ne pas avoir fait d'erreurs dans les valeurs spécifiques de chaque SCPI dans son enveloppe. Mais sinon, merci de me le signaler.
Merci d’être indulgent, je vois que peu de personnes proposent ce genre de synthèse !
Edit : J'ai réduit ici la synthèse aux SCPI les plus favorables en AV (+ Activimmo, Épargne Pierre, Transitions Europe car elles sont sur Linxea / Spirit2)



Annexes - Calculs en AV

 

[Dami-1]

J'ai vu que bourse direct proposait une assurance vie avec plusieurs SCPI mais les frais sur UC sont à 0,65%.

 

[lebadeil]

#SCPIAvie

Bonjour,
Ci joint mise à jour de mon suivi de quelques SCPI en AV suite aux premiers reportings T1-2026.
J'indique par un icône d'AV barré, la fin de la souscription d'une SCPI chez certains courtiers (enveloppe max atteinte)


Dans la ligne AV disponibilité, je me limite aux AV les plus attractives pour une SCPI donnée.

S'il y a des erreurs, ou des commentaires, merci de me l'indiquer.

Je ne traite pas ici Corum , qui est une formule spécifique (avec des allocations imposées, voir annotations)

Il y a aussi peut être à regarder les conditions de Lucya /CNP , pour ses frais de gestion réduits 0.3%, et pas de délai de jouissance, mais des contraintes d'engagement (5 ans sur Iroko ? versus pénalités de sortie) contraintes d'allocation max en SCPI (50% max contrat, 30% max par SCPI) .... Je n'ai pas finalisé l'ensemble des conditions de cette AV. Mais si vous avez l'ensemble des conditions, je mettrai à jour.

Enjoy !

 

[Philbox]

Sur BoursoVie, pour la SCPI Mistral Sélection et Sofidynamic, les 3% de frais de sortie sont prélevés lors de la souscription sans compter le blocage de 4 ans, comme cela a déjà été signalé…

 

[lebadeil]

Sur BoursoVie, pour la SCPI Mistral Sélection et Sofidynamic, les 3% de frais de sortie sont prélevés lors de la souscription sans compter le blocage de 4 ans, comme cela a déjà été signalé…

Une bonne raison pour ne pas prendre de SCPI chez Boursovie, d'où l'icône grimace de mon tableau .....

 

[Philbox]

Une bonne raison pour ne pas prendre de SCPI chez Boursovie, d'où l'icône grimace de mon tableau .....

Il y a des grimaces partout sur ton tableau…

 

[lebadeil]

Il y a des grimaces partout sur ton tableau…🤣

il y en a beaucoup, c'est vrai, mais pas partout. C'est une réalité du marché.
Cela indique surtout qu'il faut faire le bon choix des AV pour souscrire des SCPI , ou souscrire en direct ! ... ou alors assumer les conditions pas sympathiques

 

[moietmoi]

y a aussi peut être à regarder les conditions de Lucya /CNP , pour ses frais de gestion réduits 0.3%, et pas de délai de jouissance, mais des contraintes d'engagement (5 ans sur Iroko ? versus pénalités de sortie)

Quid de la contrainte d'engagement si le contrat est dénoué par le décès du souscripteur avent les 5 ans?

 

[Bendji]

Article intéressant de Louve invest avec un simulateur pour comparer 3 assurances-vies (a priori LOUVE INFINITY, LINXEA SPIRIT 2 et LUCYA CNP) pour un mix SCPI/ETF qui démontre l'intérêt d'avoir les loyers reversés bruts de fiscalité étrangère. :
[lien réservé abonné]

Par contre, je ne vois pas dans l'article les informations en défaveur de LOUVE INFINITY, c'est à dire:
- Les frais d'entrées non réduits des SCPI
- Le délai de jouissance
- Les contraintes d'allocations imposées, notamment pour le fonds euros à seulement 10% max.

Personnellement, le premier argument en faveur de LOUVE INFINITY c'est la sélection de SCPI intéressante notamment EPSICAP NANO et SOFYDYNAMIQUE qui ont des frais d'entrées relativement faibles.
J'aime bien aussi LUCYA CNP pour IROKO ZEN et TRANSITION EUROPE sans délai de jouissance et avec peu ou pas de frais d'entrées mais les contraintes d'allocation sont encore plus pénible et le fonds euros hors bonus vraiment pourri.
A aujourd'hui, depuis l'arrêt des SCPI intéressantes chez LINXEA SPIRIT 2 (IROKO ZEN, MISTRAL et REMAKE LIVE) je ne vois pas l'intérêt de ce contrat pour des SCPI.

Je suis loin du plafond de mon PEA, mais pour une stratégie SCPI/ETF équilibrée je réfléchis à privilégier les ETF via LOUVE INVEST et LUCYA CNP pour pouvoir rentrer dans les cases des contraintes d'allocation imposées pour ces deux contrats. Des avis sur cette stratégie?

 

[Slaven K]

Sur Linxea spirit 2, via un versement programmé et de l'investissement progressif, il est assez simple de pouvoir continuer à investir sur les SCPI fermées à la souscription. Le tout étant de l'anticiper avant l'arrêt de la commercialisation et de ne plus changer ensuite.

Personnellement je fais un versement programmé 50% SCPI 50% Fond € puis un investissement progressif du fond € vers la SCPI et enfin alimenter son fond € régulièrement si vous voulez continuer à investir sur la SCPI.

 

[ArnaudAlbt]

Bonjour à tous,

Suite aux conseils de @lucienbramard que je remercie au passage, j'ai ouvert un contrat Placement-direct Patrimoine assuré par Garance.

J'en ai profité pour contacter le service client sur un point qui me tient à cœur : le reversement des loyers SCPI en brut de fiscalité étrangère (comme le fait Corum sur ses contrats).

Leur réponse m'a agréablement surpris par sa franchise et son honnêteté :

« À ce stade, l'assureur Garance reverse les loyers étrangers nets de fiscalité étrangère. Nous avons déjà challengé Garance sur ce point. Aujourd'hui et à notre connaissance sur le marché, seul l'assureur Corum parvient à reverser sur les contrats le prélèvement à la source opéré à l'étranger. Nous avons bon espoir de pouvoir aligner prochainement le contrat Placement-direct Patrimoine sur cette bonne pratique. »

Je trouve ça encourageant — ils sont clairement au courant de l'enjeu et poussent dans le bon sens. Pour rappel, sur une SCPI comme Iroko Zen avec une forte composante internationale, l'écart brut/net peut représenter 0,3 à 0,5 % de rendement annuel selon l'exposition géographique — c'est loin d'être négligeable sur la durée.

Mon conseil : si vous avez un contrat chez Placement-direct Vie, faites remonter vous aussi cette demande. Plus ils reçoivent de sollicitations clients sur ce point, plus ils auront de poids pour convaincre Garance d'accélérer.

Bonne continuation à tous

 

[Bendji]

Bonjour à tous,

Suite aux conseils de @lucienbramard que je remercie au passage, j'ai ouvert un contrat Placement-direct Patrimoine assuré par Garance.

J'en ai profité pour contacter le service client sur un point qui me tient à cœur : le reversement des loyers SCPI en brut de fiscalité étrangère (comme le fait Corum sur ses contrats).

Leur réponse m'a agréablement surpris par sa franchise et son honnêteté :



Je trouve ça encourageant — ils sont clairement au courant de l'enjeu et poussent dans le bon sens. Pour rappel, sur une SCPI comme Iroko Zen avec une forte composante internationale, l'écart brut/net peut représenter 0,3 à 0,5 % de rendement annuel selon l'exposition géographique — c'est loin d'être négligeable sur la durée.

Mon conseil : si vous avez un contrat chez Placement-direct Vie, faites remonter vous aussi cette demande. Plus ils reçoivent de sollicitations clients sur ce point, plus ils auront de poids pour convaincre Garance d'accélérer.

Bonne continuation à tous

Ce serait une très bonne nouvelle et très largement la meilleure des assurances vie pour les SCPI dans ce cas!
Bonne idée d'insister... J'ai moi aussi fait cette demande lorsque le contrat est sortie 😉
Il me semble que la différence est plus importante que 0,3 à 0,5%. Sur SCPI-lab ils annoncent pour IROKO ZEN 7,14% en brut et 6,04% en net.
Globalement pour des SCPI 100% étrangères, il faut compter une perte de la distribution d'environ 20%.

 

[jean019]

Avec Garance ca me paraîtrait étonnant.

Rappelons-nous que sur leur contrat en direct ils ont augmenté les frais de gestion de 0.1%...
Donc s'amuser à lâcher 0.5 % de gain supplémentaires j'ai comme un gros doute... Mais bon ce serait une bien bonne surprise.

 

[Pizza-au-caviar]

La question du crédit d'impôt pour les SCPI étrangères détenues en AV m'a toujours semblé assez nébuleuse.

Ok les assureurs détiennent en direct les parts des SCPI mais comment se passe la récupération du crédit d'impôt et sous quelle forme juridique ? Est-ce que les grands assureurs bénéficient du crédit d'impôt et le gardent simplement pour eux, ou alors est-ce qu'il existe des contraintes juridiques/techniques qui les empêchent d'en faire la demande ?

Pour l'instant Corum est le seul à proposer de reverser le crédit l'impôt mais jusqu'à maintenant ca n'a été applicable que sur les SCPI Corum.
Avec le lacement de l'AV Louve c'est la première fois que Corum va devoir reverser le crédit l'impôt sur des SCPI non-corum (Sofidynamic, Epargne Pierre Europe etc...), à voir si tout va bien se dérouler.

De mon coté j'ai pris de l'Epargne Pierre Europe à l'ouverture du contrat, j'attends avec impatience les premières distributions à la fin du délai jouissance pour vraiment calculer si on a bien les distributions attendues.

 

[gden]

Bonjour, il est prévu de mettre iroko atlas dans le tableau maintenant qu'elle est dispo en AV ?

 

[lebadeil]

Bonjour,
Mise à jour tu tableau SCPI en AV ici

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-628#post-783424

 

[Dami-1]

Bonjour à tous,

Suite aux conseils de @lucienbramard que je remercie au passage, j'ai ouvert un contrat Placement-direct Patrimoine assuré par Garance.

J'en ai profité pour contacter le service client sur un point qui me tient à cœur : le reversement des loyers SCPI en brut de fiscalité étrangère (comme le fait Corum sur ses contrats).

Leur réponse m'a agréablement surpris par sa franchise et son honnêteté :



Je trouve ça encourageant — ils sont clairement au courant de l'enjeu et poussent dans le bon sens. Pour rappel, sur une SCPI comme Iroko Zen avec une forte composante internationale, l'écart brut/net peut représenter 0,3 à 0,5 % de rendement annuel selon l'exposition géographique — c'est loin d'être négligeable sur la durée.

Mon conseil : si vous avez un contrat chez Placement-direct Vie, faites remonter vous aussi cette demande. Plus ils reçoivent de sollicitations clients sur ce point, plus ils auront de poids pour convaincre Garance d'accélérer.

Bonne continuation à tous

J'ai sollicité Placement Direct sur la distribution des loyers brut de fiscalité étrangère. Voici la réponse reçue:

Cher Monsieur, Nous vous informons que Corum Life est la seule compagnie qui reverse les loyers brut de fiscalité. Malheureusement, cela ne sera pas possible sur votre contrat Placement-direct Patrimoine. Cordialement, Votre Service Client

Réponse plutôt décevante mais sincère.