Le banquier dit vrai? j'ai de gros doutes...

[ledophin82]

Bonjour et déjà un grand merci car ma petite amie et moi même nageons dans la semoule complet:

un banquier de la BP nous a reçu ce matin et il ne maitrisait pas du tout son logiciel.

Pour faire assez simple:

*Cout total du prêt: 135 000€

*on a droit au PTZ à auteur de 30900€ qui se décompose de la façon suivante:
180 mois à 85,83€ et 48 mois à 321,89.

Le banquier à mis une assurance Invalidité, décès,etc... donc on a: 101,29€ pendant 180 mois et 337,35€ sur 48 mois.

*Prêt habitation classique: 135 000 - 30 900 = 104 100€.
Taux 4,90% TEG 5,08% mensualité hors assurances 602,51.

le problème c'est qu'il a oublié de mettre les mensualités avec assurances. j'ai fais (5,08-4,90)=0.18% donc 104 100 x 0.0018 / 12 = 15.615€ par mois? soit 602,51 + 15.615 = 618,125€


Il m'a appelé en me disant qu'il avait oublier les assurances et que après lissage les mensualités s'élevaient à 768€/mois avec les assurances.

Or 768€ x 300 = 230 400€ de remboursé sur 25ans.

Cependant il y a 800€ de dossier et 1480€ de fond de garantie.
alors si je fais
mensualité à taux zéro + autre mensualité:
101,29€ pendant 180 mois et 337,35€ sur 48 mois + 618,125€ x 300 mois =
101,29 x 180 + 337,35 x 48 + 618,125 x 300 =
219 862,5€
en rajoutant les frais de dossier de de fond de garantie dans le prêt immobilier cela fait 106 380€ soit avec le même calcul une différence de 40centimes et cela sur 300mois soit environ 120€.

Je suis vraiment perdu.


Quelqu'un pourrais nous expliquer car je dois me tromper sur les calculs et sur toute la ligne?
L'image ci dessous est la feuille qui nous a donné sans lissage.
Ce conseiller maitrisait pas du tout son logiciel et nous a donner uniquement cette feuille.

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[kenko82]

L'image que tu à presentée ne correspond pas au lissage, le prêt habitat est a echéance fixe sur 25 ans. De plus il y a un soucis sur les assurance, quel est le taux de celle ci ? et quelle quotité de prêt est couverte .

Car dans ta simulation l'assurance semble correspondre à 100% pour une seule tête.

 

[kenko82]

Le prêt n'est pas lissé car le prêt habitat à la meme échéance tout du long.

Si le prêt était lissé tu aurais trois palier sur ton prêt habitat :

• Le palier 1 de 180 mois
• Le palier 2 de 48 mois
• Le palier 3 de 72 mois

On pourrait te refaire le calcul ou tu peux le faire en allant sur le site Calcamo [lien réservé abonné]

Les données manquantes sont :

Sur la base de quelle échéances maximum par mois on raisonne ici, et quel est le taux de l'assurance emprunteur et est -ce du 100% par tête pour chacun de vous deux ?

Après on remarque aussi qu'aucun apport n'est présent dans ton dossier, alors bon je ne sais pas si ton dossier serait validé.

Mais pour le principe c'est mieux d'avoir une simulation correcte et là ta simu est fausse....et normalement elle est composée de 5 ou 6 pages

Il y a deux erreurs dans ta simulation par rapport à ce que ton conseiller t'a annoncé apres au tel :

1. Le prêt n'est pas lissé
2. Les assurances emprunteurs ne sont que partiellement renseignées.

Je pense qu'au tél il t'a annoncé le cout en ayant lissé le prêt et mis des assurance emprunteurs à 100% par tête sur les deux prêts.

on arrive alors dans l'ordre de cout annoncé.


Ex :

Le prêt de 104 100 € sans lissage coute déja 76 653 €
Si on rajoute les assurance emprunteurs à par exemple 0.18% par tête pour deux personnes sur un financement de 135 000 €, ca donne un cout d'assurance de 135 000 x 0.0018 x 25 x 2 = 12 150 €


Ce qui fait déja sans lissage un cout total hors frais de dossier et garantie de 88 803 €.


Avec le lissage tu arrives selon ce que tu annonces à 95400 de coût, ce qui n'est pas choquant car la lissage à un impact sur le coût des intérêts du prêt principal.

 

[ledophin82]

Le prêt n'est pas lissé car le prêt habitat à la meme échéance tout du long.

Si le prêt était lissé tu aurais trois palier sur ton prêt habitat :

• Le palier 1 de 180 mois
• Le palier 2 de 48 mois
• Le palier 3 de 72 mois

Alors il nous a donner le feuille ci dessus mais en effet sur l'ordinateur avec son logiciel il a fait 3 paliers comme tu as cité avec des mensualités différentes pour le lisser.

Les données manquantes sont :

Sur la base de quelle échéances maximum par mois on raisonne ici, et quel est le taux de l'assurance emprunteur et est -ce du 100% par tête pour chacun de vous deux ?

Après on remarque aussi qu'aucun apport n'est présent dans ton dossier, alors bon je ne sais pas si ton dossier serait validé.

alors en effet on le fait sans apport. 100% sur l'ensemble des 2 têtes.

Il y a deux erreurs dans ta simulation par rapport à ce que ton conseiller t'a annoncé apres au tel :
[*]Le prêt n'est pas lissé
[*]Les assurances emprunteurs ne sont que partiellement renseignées.

il nous a donné en effet quelques feuilles mais qui ne correspondent pas au prêt lissé et avec des erreurs (car il a oublier de mettre les assurances sur le prêt autre que celui du PTZ)

Je pense qu'au tél il t'a annoncé le cout en ayant lissé le prêt et mis des assurance emprunteurs à 100% par tête sur les deux prêts.

on arrive alors dans l'ordre de cout annoncé.


Ex :

Le prêt de 104 100 € sans lissage coute déja 76 653 €
Si on rajoute les assurance emprunteurs à par exemple 0.18% par tête pour deux personnes sur un financement de 135 000 €, ca donne un cout d'assurance de 135 000 x 0.0018 x 25 x 2 = 12 150 €


Ce qui fait déja sans lissage un cout total hors frais de dossier et garantie de 88 803 €.

Cependant il y a 800€ de dossier et 1480€ de fond de garantie.

Pourquoi tu fais 135 000 x 0.0018 dedans les 135 M€ il y a 30 900€ PTZ avec déjà les assurances non?

Ok donc pour toi cela semble correct.

Il m'a également dit que le taux il pouvait le tomber à 4,80 au lieu de 4,90%. Combien cela fait environ de moins par mois

Encore merci et je me suis permis de te tutoyer...

vraiment merci par on a fait 3 banques et on peut pas comparer aucune explique pareil....


mille merci

 

[Anonyme]

salut KENKO...

papy arrive a la rescousse.


1° : le TEG est complétement faux.

il n'a pas intégré l'assurance.

2° le taux de l'assurance est de 0.30% pour 1 tête et donc 0.60% pour 2 têtes a 100%

on le voit grace au PTZ : 101.29 - 85.83 = 15.46€ pour 30900 emprunté

15.46 x 12 mois = 185.52 de cotisation annuelle et si on divise cette somme par 30.900 % on obtient 0.60

c'est donc bien du 0.30% par tête et donc 0.60% sur capital emprunté pour 2 têtes à 100%


de là on obtient pour le prêt immo :104100 € x 0.60% divisé par 12 = 52.05€ par mois pour l'assurance du prêt principal.


3° le lissage maintenant : avec ce nouveau PTZ doublé il est évident que si on lisse .......................ca coince

on est en amortissement négatif à la fin des 180 mois.

donc j'ai fait un palier différent.

180 mois à 664.61 AC

48 mois à 480.44 AC

72 mois à 750.44 AC

paliers auquel il faut rajouter le PTZ:

180 mois : 765.90 € AC

48 mois 765.74 AC

72 mois à 750.44 AC


Bon maintenant savoir si on a une différence de 100 ou 120€ au bout des 300 mois c'est vraiment titiller la mouche......


j'espère par contre que vous avez un apport personnel ou des sous de côté car une construction va AUTOMATIQUEMENT vous engendrer des frais non compris dans les devis.


bien cordialement

 

[kenko82]

Je n'ai pas voulu déduire la cotisation assurance par la PTZ car elle est souvent un chouia en dessous des autres prêts pour le PTZ, mais c'est vrai qu'on arrive à du 0.3% par tête.

Ceci expliquant cela, votre offre est fausse mais les infos données par tél sont bonnes.


Après comme dit plus haut votre dossier n'est pas pour autant sur de se réaliser mais au moins la base de départ sera ajustée. Demander à votre conseiller de vous communiquer la simulation corrigée.

 

[ledophin82]

salut KENKO...

papy arrive a la rescousse.

merci pour ces informations.

il m'a parlé qu'il pouvez faire tomber le taux à 4,80%.
A la louche pouvez vous me dire combien fait de moins par mois... 5€?


Encore un grand merci.

 

[Anonyme]

c'est pas a la louche ............


6.01 € par mois en moins.....



voili voila

 

[Anonyme]

en général , au delà de 15 ans le taux est identique pour tous les prêts inclus dans le financement.