Jeune freluquet veut apprendre la vie :)

[khark]

Bonjour a tous et a toutes,

24 ans dans quelques mois, salarié depuis 1 an.
j'ai un livret jeune bloqué a 2000 euros ainsi qu'un livret de dev durable a 4500 euros, autant dire pas grand chose par rapport aux sommes visible sur le forum
j'ai un salaire de 30k / an et j'arrive a économiser pour l'instant quelques 500 euros par mois.

Je me permets d'énoncer, malgrés ma très jeune expérience les quelques options qui s'offrent a moi (je oublie surement, j'espere que vous m'aiderez a palier ce manque) :

le placement banquier (un panel de compte en tous genre), qui est actuellement mon cas (d'ailleurs, si mes placements n'étaient pas optimisés, je prends tous les conseils).
Le placement boursier.
Le placement immobilier.

Le placement boursier actif est apparemment valable seulement dans le cas ou la somme misée est > a 2000 euros, ce qui représente pour l'instant trop pour moi pour simplement tenter l'expérience. Les Sicav, je ne sais pas ce que ça vaut ni si c'est interessant (de l'aide?).

Le placement immobilier n'est pas non plus trés interessant en ce moment, apparement. J'étais tenté dans l'achat d'un T1 (crédit sur 10 ans) a faire louer sur une ville moyenne, comme Lille ou Bordeaux, mais beaucoup s'accordent a dire que l'immobilier va chuter de manière significative (et même bien plus pour certains) trés bientôt, comme c'est le cas en Angleterre, en Espagne et aux USA. Ce ne serait donc pas le moment d'acheter en France... J'ai donc pensé à l'investissement dans une petite maison à l'étranger, et dans des pays en essor comme le portugal, la rep. doimnicaine (interessant car payé en $), etc, etc... mais a ce niveau, je peine a trouver de l'information, j'ai l'impression que personne n'en parle.

J'ai arpentés d'autres sites pour investir, sur des valeurs comme le vin etc, mais cela ne m'interesse pas. (Autant le dire tout de suite !)

Vous allez surement penser (peut-être à raison) que je m'emballe beaucoup, avec mes maigres fonds et mon jeune age... Si tel était le cas, dites le moi franchement, je suis ici pour ca !
suis prêt a prendre quelques risques.

Je sais que je m'eparpille beaucoup et que mes questions sont vagues, mais je serais ravi d'avoir quelques conseils d'initiés pour débuter ma vie

Je vous remercie d'avance !

 

[stunt38]

Bonjour et bienvenue,

la plupart des gens qui n'y connaissent rien en immobilier pensent en effet qu'il va chuter après avoir lu toutes les c******* qui circulent sur internet, dans le réel on assiste à une stagnation suite à la hausse fulgurante des dernières année, une reprise de souffle en quelque sorte.

pour tes comptes tu as déja un bon effort d'épargne mensuel, ce qui est une bonne chose pour commencer à faire grossir ton capital.

tu peux commencer par remplir ton LDD et garder ton LJ (jusqu'à 25 ans) pour avor de l'argent dispo si besoin est.

ensuite quels sont tes projets ? dur de pouvoir t'orienter vers tel ou tel compte si on ne sait pas...

pour l'immobilier tu peux ouvrir un PEL/CEL qui te permettront d'obtenir des compléments de crédits à taux avantageux.

-----> cf la rubrique épargne-logement pour plus d'infos

pour la bourse il faut posséder un patrimoine plus important pour commencer à investir et surtout il faut être prêt à perdre cet argent, les SICAV peuvent être investit en actions ou sur d'autres supports, elles comportent plusieurs dizaines d'actions différentes ou d'obligations, monétaires...).
le principe est le même, et bien que le risque soit moindre car divisé c'est souvent sur le long terme et les fonds investits peuvent également être perdus.
a réserver pour plus tard, c'est une diversification de patrimoine.

pour revenir sur l'immobilier, tu dis pouvoir acheter un bien avec un crédit sur 10 ans, si tu prends ton temps pour le choisir et le gérer tu peux obtenir de très bon rendements, il faut juste faire attention à ce que ce crédit ne t'handicape pas pour obtenir un prêt pour acquérir ta résidence principale si c'est prévu par la suite.

Cdt

 

[khark]

Bonjour Stunt,

Merci pour ton message rapide (je n'ai pas eu l'occassion de répondre avant).

Mes projets sont assez flous, finalement, mais principalement :
pas de prévision d'achat d'appart pour moi avant 5-6 ans.
investir aujourd'hui pour gagner plus plus tard.
et a trés long terme, assurer le plus rapidement possible ma retraite indépendemment de l'état.

Bref, me dire grosso modo : "j'ai bien joué le coup étant jeune".
Des projets bien vague, certes...

Sur l'immo, je suis un peu perdu, étant que l'on écrit noir ou blanc selon les endroits.

Il est sur que remplir mon LDD sera deja une bonne chose, mais au rythme ou je vais, ca risque de se faire relativement rapidement (bloqué a 7000 euros je crois? Ca me laisse plus ou moins une demi année) et c'est pour ca que je me renseigne maintenant, pour eviter d'être pris de court.

J'ai deja pensé au crédit pour faire louer un T1 qui pourrait éventuellement m'handicaper plus tard pour l'achat d'une résidence principale. Mon salaire risque de monter d'ici 5-6 ans, ce qui pourra m'ouvrir le droit a un crédit plus conséquent, et j'aurais toujours la possiblité de revendre ledit T1 en cas de coup dur. Enfin, sur ce coup, j'ai aussi besoin de conseil.
J'avoue par contre ne pas être allé sur lire les infos sur CEL/PEL, je vais y aller quand j'aurais plus de temps.

Une derniere question : j'ai vu des annonces pour l'immobilier "spécial investisseur", des apparts avec haut rendement, mais j'ai lu que ca pouvait être des pièges a con derriere les chiffres a priori interessant. Quel sont les pièges a éviter, et comment reconnaitre la bonne affaire?

Des infos aussi sur l'investissement immobilier a l'étranger?

merci de votre aide, surtout qu'elle est faite avec le sourire

 

[Gagarine]

Bonjour,

Pour l'immo, il n'y a pas de secret. Personne ne va venir frapper à votre porte pour vous proposer du 10%.
Donc soit on vous propose effectivement du 10%, et c'est une arnaque. Soit on vous propose du 5% et cela ne correspond pas à votre profil car tres cher et ne demande aucun effort (sauf quand ca ne marchepas comme il faut et que vous êtes dans la m****). Soit vous vous bougez pour chercher un bien avec une bonne rentabilité et vous le gérez vous même. Ce sera l'occasion d'apprendre à poser du papier peint et changer un robinet ou une prise electrique
Vous pouvez louer nu, meublé (il y a des spécialiste sur ce site) ou rechercher des locaux commerciaux (peut connu et tres rentable). Commencez par eplucher regulierement les petites annonces. N'esitez pas à visiter des biens. Cela vous permettra 1° de voir ce qui se vend 2° A quel prix 3° de rencontrer des agents immobiliers (cela ouvre bien des portes...)

 

[stunt38]

le LDD est plafonné à 6000 €, mais tu peux te faire une petite réserve supplémentaire sur un autre livret si tu as peur d'être juste.

après comme l'a dit gagarine il n'y a pas de mystère, il faut se bouger pour chercher son bien et commencer par viser petit (studio ou T1 avec petites rénovations) pour ne pas t'handicaper dans les années à venir.
c'est fort possible de trouver un bonne petite affaire bien placé à conditions de ne pas se précipiter sur la 1er offre.

comme dit tu as le choix entre le nu et le meublé.

le nu te permet de louer en ayant 30 % d'abattement sur les loyers (micro-foncier) ou alors en réel si les charges exèdent ces 30%.
le meublé offre un abattement de 68% sur les loyers perçus (micro-Bic) mais il faut le meubler (coût supplémentaire) et donc s'attendre parfois à des détériorations de la part des locataires peu soigneux.

Voila, reste plus qu'à faire le tour des agences et des banques

 

[Pierrealb]

L'immobilier, est déjà en train de chuter.
A Eviter !

Ouvrez plutôt une AV, au moins pour prendre date.

Marrant je vois pas ça sur la même longueur d'onde ma barraque continue de se prendre 6-7 % par ans depuis que j'y suis 2005, et les prix grimpent toujours, moins vite certes mais toujours.

Il ne faut confondre la stagnation des grandes villes au reste de la France qui rattrappe son retard.

La seule baisse est le nombre d'affaire, si il y 5 ans un bien se vendait en 1 mois et il en faut 3 aujourd'hui mais les rpix ne descendent pas ou très peu (marge de négociation des personnes devant vendre eux même pour acheter ailleurs.)

Paris ou je travailles a pris +3.5% moyen avec des baisses dans les quartiers populaires et des hausses magistrales dans les quartier huppés déjà très cher.

Les nouvelles lois (diminution des maximum sociaux pour les différentes aides et surtout la hausse des prix (hors immobilier) rend les logements "populaires" trop cher donc effectivement ça baisse.
Dans le haut de gamme ça reste toujours très cher.

La bulle n'explosera pas, pour y arriver l'état et les collectivité devraient mettre en place des centaines de milliers de logements peu chers pour qu'on y arrive.
Nous savons tous que cette politique de construction est de très loin insuffisante.
Les gents doivent se trouver un toit peu importe comment mais il n'y en aura certaienement jamais assez.

 

[stunt38]

et encore tu es gentil pour l'augmentation parisienne, en 2007 bon nombre d'arrondissement ont vu leur prix au mètre carré augmenter de 2 chiffres !

je pense que l'immobilier ne eput vraiment s'apprécier au niveau général, il y a des régions en pleins boom, d'autres en croissance régulière, d'autres en stagnation.
il y a tellement de paramètres qui rentent en compte que c'est quasiement au niveau individuel qu'il faut regarder cet investissement...

 

[Pierrealb]

Je suis d'accords mais même globalement on est loin d'une baisse.

 

[Gagarine]

Et au delà de la région, il y a le type de bien. Une ville inondée de Robien (en existe-t-il qui ne le sont pas ???) peut va voir son marché du T2 stagner ou baisser (à la vente comme à la location) mais les biens de standing ou au contraire à usage socials continuent à être rechercher et à trouver preneur rapidement.

 

[khark]

il y a tellement de paramètres qui rentent en compte que c'est quasiement au niveau individuel qu'il faut regarder cet investissement...

C'est bien pour ca que c'est vraiment dur pour un débutant de savoir quoi faire...
Quoi qu'il en soit, je viens d'aller voir un conseiller financier, et si je prend un bien immobilier a 80KE sur 20 ans (déja beaucoup trop a mon gout, pas question d'en avoir pour 20ans de remboursement), je serais a un endettement d'environ 42%, ce qui est enorme. (j'ai aussi mon loyer de 530 euros). J'ai apparemment, des revenus qui ne sont pas pris en compte par la banque :
- remboursement de note de frais (frais kilomètrique, > au frais réels)
- don régulier tous les mois ( a hauteur de 200 euros)

Ce que je vais donc faire, c'est de continuer a mettre le plus possible sur mon LDD, et ouvrir un CEL et le remplir pendant 1,5 / 2 ans. Ca me fera un petit apport (10-15k environ) pour l'appart, et d'ici la, j'aurais (j'espere) un meilleur salaire, ce qui permettra surement de raccourcir la durée d'emprunt (et donc le taux).

Je pense finalement que c'est la meilleure solution !

 

[Gagarine]

changez de conseiller financier !
Un bien à 80ke sur 20 ans, c'est 520 euros par mois. Il se louera au minimum 400/450 euros par mois si vous prenez un appart sans vous cassez la tête. Soit 100 euros à ajouter pour payer le crédit et 150 de mieux pour la TF et les petits travaux. soit 250 euros d'effort d'épargne mensuel. Je pense que vous gagnez plus de 600 euros par mois !

 

[Pierrealb]

Comme le précise Gagarine certains biens baissent du à l'effet Borlo et Robien donnant des biens louables à meilleurs marché mais ce ne sera jamais suffisant.
Ces lois sont passées pour réouvrir bon nombre de logement que les propiétaires revendaient faute d'avoir des locataires solvables.

Les "baisses" à Paris concernent bon nombre de logement et piteux état qui ne répondent même plus aux normes et donc ne sont pas achetables par des personnes disposant du droit au PTZ.
Faute d'acquéreur il est vrai que leur prix descend, les entrepreneurs se les arrachent d'ailleur.

Cette donne a d'ailleur un effet bénéfique sur leur remise en état.

Ce qui augmente c'est le volume de vente en agence, sûre que la belle époque de disposer de 30 - 40 bien et révolu, la c'est 3 - 4 fois plus, mais ça se vend toujours.

Les banques sont plus récalcitrantes donc forcément moins de crédits donc un ralentissement.

Pour le moment on en est la. La conjoncture n'offrira pas la possibilité de tenir les promesses en terme de volumes de logement neufs (coûts des matériaux trop haut) ce qui rend la construction sociale déficitaire donc pour ne pas perdre, les entreprises diminuent les quantités.
Qui dit logement sociaux en berne dit ratrappage sur l'ancien ou le neuf non sociale donc réaugmentation de l'ofre etc....

Dernier point important les loyers, ils sont trop haut il est actuelement moins coûteur d'acheter que de louer donc ce phénomène tend à rendre l'achat prioritaire.

Vu que tu sembles bien au courrants des baisses donnes nous des courbes ou tendances mais la nous n'avons rien.

 

[khark]

changez de conseiller financier !
Un bien à 80ke sur 20 ans, c'est 520 euros par mois. Il se louera au minimum 400/450 euros par mois si vous prenez un appart sans vous cassez la tête. Soit 100 euros à ajouter pour payer le crédit et 150 de mieux pour la TF et les petits travaux. soit 250 euros d'effort d'épargne mensuel. Je pense que vous gagnez plus de 600 euros par mois !

Je suis bien d'accord, mais j'ai aussi a loyer a payer de 500
=> 500+250 = 750.
1600*13/12 = 1750 (environ, hors dons & remboursements frais)
750/1750 = 43%

Je me trompe?

 

[Gagarine]

Autant pour moi, je n'avais pas vu que tu avais un loyer de 500 euros. Le pb, c'est alors qu'il ne te reste que 83 euros d'endettement possible. Ca va tout de même être un peu difficile car il est tres risqué d'être "limite" dans ce type d'investissement. Il faut pouvoir palier à une dépense imprévue (travaux, logement vide...). Donc prend ton temps pour trouver un bien vraiment interressant. Perso, j'ai acheté des commerces pour 115ke frais de notaire inclus sur 15 ans. Crédit 850 euros. Loyers 1050 euros indéxés sur l'ICC (croissance rapide) et taxe fonciere à la charge des commerces. Le tout en plein Bordeaux. Donc il y en a. Mais encore une fois, il faut chercher un peu.

 

[khark]

83 euros, c'est le palier que va me fixer la banque
Pour moi, je peux mettre bcp plus ! Comme je le disais avant, je mets 400 euros a l'aise de côté sans mes notes de frais (donc je vais monter a 800 je pense la, mais je suis ok, c'est pas un revenu garanti a long terme), en vivant bien (restau, sorties, ...). Je suis d'accord qu'il faut pas tout investir dans l'appart, en cas de probleme. Reste que je peux quand meme mettre 200 euros facile.

Donc en gros, même si je trouve un truc vraiment interessant, je pense que je vais me faire refouler par la banque.

On peut savoir combien on peut esperer louer un bien avant d'acheter?
Gargarine, pourrais tu me donner en pv des adresses (internet) ou je pourrais me renseigner sur les achats de commerces? ca serait gentil

 

[Gagarine]

Je n'en connais pas. En fait, j'ai commencé simplement en épluchant les annonces des journaux gratuits. De là quelques visites pour prendre la température. A présent, je suis en contact avec un agent immo qui m'appele quand il rentre un bien succeptible de m'interresser. Je suis en quelque sorte sur sa "short-list". Le top pour avoir des biens exceptionnels. Il faut savoir que quand une agence rentre un bien interressant, elle commence à le proposer à son carnet de clients connus. Si personne n'est preneur, il est mis en vente dans le circuit "classique". Autrement dit, les biens vraiment rentable sont tres difficile à trouver si on n'a pas un point d'entrée. Et pour cela, pas de secret : il faut se bouger, montrer son serieux et sa motivation, visiter des biens et un jour... Perso je n'ai pas hésité à aller voir des biens hallucinants comme une imprimerie de 1300m² à Bordeaux pour 330ke (que j'ai d'ailleurs bien failli acheter) et c'est de là que j'ai exposé à l'agent immo ce que je cherchais. 2 mois apres je faisais affaire avec lui sur un autre produit. Puis 2 autres à 1 an d'intervalle à chaque fois.
Pour savoir combien louer un bien c'est tres simple, je les achetes toujours déjà occupés !

 

[flomel]

Vu que tu sembles bien au courrants des baisses donnes nous des courbes ou tendances mais la nous n'avons rien.

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Les sources sur le sujet, ce n'est pas ce qui manque sur le web.

Sinon, pour répondre à ceux qui se plaignent que l'on ne construit pas assez en France, ce lien ( espagnol) qui donne les chiffres de constructions chaque année dans plusieurs pays d'Europe ( de 1997 à 2006 : utiliser les onglets en bas ) .......
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Maintenant, chacun est libre de penser ce qu'il veut sur l'évolution du marché immobilier, personne n'a de boule de cristal.

 

[Pierrealb]

J'aime beaucoup les analyses des "spécialistes" qui disent ça baisse mais ça se rattrappe à chaque fois mais on sait pas si ou si.............. bref l'incertitude.

La FNAIM annonce la "baisse" et quelques lignes plus loin une hausse des prix de 2.7% en moyenne, plutôt contradictoire.

Enfin le graphique des écho, faut aussi regarder l'echelle la fluctuation d'un marché de 1.5% moyen sur deux ans n'est pas vraiment anormale, l'achat de maison est saisonnier les apprtements un peu moins.

Il est vrai que les augmentations de 140% dans certains cas sont maintenant en stagnation voir en baisse mais une telle plusvalue entraine aussi un changement énorme de la population et une saturation du marché, les propriétaire réclamant toujours plus bien au dela de la valeur des biens vendus, et ne vendent bien évidament plus à ce prix.

L'espagne c'est un peu à part les subprimes américaines ont fait netement plus de dégâts qu'en France, l'augmentation des prix alimentaires accentuent la chose.
N'oublions pas que les revenus moyens espagnols sont 30% en dessous des français mais que les augmentations elles sont identiques puisqu'il s'agit des prix "boursiers" des matières première exprimé en dollards.
Enfin point très important pour l'espagne la grosse majorité des constructions sont pour les résisdence de vilégiature et par des promoteur européen pour le marché européen et au prix européen (allemagne france hollande anglais). Ce marché devenant hors de portée des Espagnoles.

Mais bon ça reste de sperspective comme tout marché.

 

[khark]

Apparemment, c'est pas le premier, et ca sera pas le dernier post qui crée un conflit entre les pro-cavabaisser et les pro-cavapasbaissertébétouquoi
Toujours est-il que pour l'instant, ca me parait un peu tot dans mon cas pour acheter, que ca baisse ou pas !

Néanmoins, suivant les conseil de Gargarine, j'ai commencé a me renseigner sur les achats de commerce, et j'ai plusieurs questions :

Quelle est la différence entre un achat (et location a un particulier) d'habitable?
Y a t'il une différence entre commerce, bureau, hangar, fond de commerce?

Autrement, j'ai par exemple trouvé un truc a 66k, loué 1000 euros. Disons 100k avec les frais de notaire + le crédit sur 15 ans. (au pif, je sais pas comment on calcule, ca doit etre ca en gros)
100k sur 15 ans => 660 euros par mois, cad benef de 340.
100k sur 10 ans => 840 euros par mois, cad benef de 160.
1) Pourquoi tout le monde se jette pas dessus?
2) Pourquoi les 3/4 des francais investissent pas dans ce genre de chose?
De l'argent aussi facilement, moi ca me fait peur... Je dois oublier un truc ou je sais pas...

Derniere question :
faut-il d'abord visiter puis ensuite aller a la banque pour voir si le banquier est ok ou faut-il plutot aller a la banque pour tater le terrain, voir combien on pourrait emprunter pour ensuite aller visiter les biens?


merci beaucoup pour vos eclairsissements rapides et clairs

 

[Gagarine]

Pour l'ordre de grandeur, ajoutez 10% au prix de vente pour connaitre le prix "tout compris". Un peu plus sur des prix "bas" car les frais de notaire sont degressifs. Donc pour 66ke, comptez au final 75ke environ.
Mais pour ce prix (et ce loyer), c'est plutôt un fond de commerce que vous achetez. C'est à dire que c'est le commerce qui vend son activité (garage, boulangerie, épicerie...). Le commerce n'est que le locataire des murs. alors que vous cherchez à être propriétaire des murs que vous louerez à un commerce.

A l'achat, il n'y a pas de grande différence suivant la destination du bien (habitation, commerce, bureau, garage) à l'exception de la période de 7 jours de rétractation qui n'existe que pour les biens d'habitation. De plus, en devenant propriétaire, vous êtes liés au locataire par un bail commercial un peu opaque pour les néophytes. Donc ne pas hésiter à le faire lire par votre notaire. Vous y trouverez les conditions d'indexation des loyers mais également (et surtout) les frais qui incombent à chacun. Cela peut tout changer car vous pouvez avoir tout à la charge du proriétaire comme dans une habitation, ou une grande partie à la charge du locataire (taxe fonciere, charge de co-pro).

Les locaux commerciaux (ou bureaux) ont une rentabilité entre 8 et 12% (autrement dit, comptez environ 1000 euros de loyer pour un bien à 120ke). Pourquoi les gens preferent un Robien à 4,5% ? Demandez à au troupeau pourquoi il a suivi le mouton de Panurge... Et, pour être honete, parce qu'investir dans l'ancien est surtout interressant lorsqu'on est dans la tranche d'impot <= 14%. Bcp moins dans la tranche à 30%.