IRA causées ou pas ?

[vivien]

Bonjour,

Un ami m’interroge sur une question de droit/pratique bancaire, je me permets de vous exploser la situation qu’il rencontre.

Pour un crédit immobilier de 2010, sur un bien à destination locative, il vient de vendre le bien attaché à ce crédit. Via le notaire, en ce mois de février 2025, il y a eu la perception par l’organisme prêteur des indemnités de remboursement anticipées. Elles correspondent aux conditions contractuelles (6 mois d’intérêts plafonnés à 3% du capital restant dû). Jusque-là tout va bien.

Cependant, depuis octobre 2021, il est à la retraite ; soit il y a plus de 3 ans. D’où son interrogation. Et sa question repose sur cette clause de son contrat :

« Conformément à l’article L. 312-21 du code de la consommation [lien réservé abonné], aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé :

/

- par le départ en préretraite ou le départ à la retraite. »

Il s’avère que le Code de la consommation ayant été toiletté, on retrouve l’esprit de cet article dans l’article L 313-48 du Code de la consommation qui stipule :

« Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 [lien réservé abonné] relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers. ».

Un autre article plus adapté existerait-t-il ?

Est-il possible de considérer le statut de retraité comme une « cessation forcée de l’activité professionnelle » ? Et donc, ce statut de retraité permet-il de considérer qu’il peut contester la perception de cette indemnité de rupture anticipée ?

Est-ce la proche concomitance de son départ en retraite et de sa vente immobilière qui seule permet son exemption ? Et qu’entendre par « proche » concomitance ?

On m’a évoqué la prescription de deux ans qui touche les assurances, mais la naissance du droit ne parait pas être sa date de départ à la retraite, mais bien ce mois de février 2025 où il constate ce désaccord.

Avant de contacter la Caisse d’Epargne, il souhaite bien préparer sa demande. Cet organisme a-t-il d’ailleurs des spécificités statutaires lui imposant plus de souplesse sur ce point ?

Merci par avance de vos réponses que je lui transmettrai.

Cordialement,

 

[Buffeto]

question intéressante .
je n'ai malheureusement pas des connaissances suffisantes en droit bancaire pour répondre .

peut etre @Aristide si tu passes par là .

 

[Aristide]

Bonjour,

Cependant, depuis octobre 2021, il est à la retraite ; soit il y a plus de 3 ans. D’où son interrogation. Et sa question repose sur cette clause de son contrat :

« Conformément à l’article L. 312-21 du code de la consommation [lien réservé abonné], aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé :

/

- par le départ en préretraite ou le départ à la retraite. »

Je ne sais pas d'où tu sors ce texte ?
Par ailleurs si le crédit date de 2010 c'est la version en vigueur à la date de l'offre de prêt qui s'applique

Version en vigueur au 01 janvier 2010


Article L312-21 [lien réservé abonné]
Abrogé par Ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016 - art. 34 (V) [lien réservé abonné]

L'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts régis par les sections 1 à 3 du présent chapitre. Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde.

Si le contrat de prêt comporte une clause aux termes de laquelle, en cas de remboursement par anticipation, le prêteur est en droit d'exiger une indemnité au titre des intérêts non encore échus, celle-ci ne peut, sans préjudice de l'application de l'article 1152 du code civil, excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret.

Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé

+ par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint,

+ par le décès

+ ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

[lien réservé abonné]

Il s’avère que le Code de la consommation ayant été toiletté, on retrouve l’esprit de cet article dans l’article L 313-48 du Code de la consommation qui stipule :

« Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 [lien réservé abonné] relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers. ».

Un autre article plus adapté existerait-t-il ?

Ainsi que dit ci-dessus c'est le code en vigueur en 2010 qui s'applique.

Est-il possible de considérer le statut de retraité comme une « cessation forcée de l’activité professionnelle » ? Et donc, ce statut de retraité permet-il de considérer qu’il peut contester la perception de cette indemnité de rupture anticipée ?

Est-ce la proche concomitance de son départ en retraite et de sa vente immobilière qui seule permet son exemption ? Et qu’entendre par « proche » concomitance ?

Et, en cas de "cessation forcée de l'activité professionnelle" stricto sensu, contrairement au changement du lieu d'activité professionnelle, le texte n'impose pas la vente pour bénéficier de l'exonération.
Il suppose donc que les emprunteurs utilisent des fonds personnels à cette fin.

A mon avis ton cas n'est pas dans l'esprit du texte (Par exemple Rbt au moyen indemnité de licenciement).

De plus, partir en retraite en 2021 puis vendre en 2025 tout en en faisant argument de la retraite 4 ans avant pour être exonéré de l'IRA me semble "capillotracté.

Cdt

 

[Buffeto]

De plus, partir en retraite en 2021 puis vendre en 2025 tout en en faisant argument de la retraite 4 ans avant pour être exonéré de l'IRA me semble "capillotracté.

 

[Warf]

Bonjour,

J’observe la naissance d’une secte des détracteurs de tout ce qui concerne les avis « capillotractés ». Et, comme à chaque fois en telle situation, de leurs fans énamourés, souvent adeptes de la facilité. Le monde serait resté à l’âge de pierre sous cet empire : des avis péremptoires donnés à coup de mentons et des foules sentimentales avides d’approbations qui applaudiraient béatement…. Bannir oui, mais que soit au bénéfice de la raison et de l'argumentation étayée...

A l’attention de Vivien, votre sujet est d’une grande complexité, je me permets cet avis, tous enrichissement/critique/avis inverses sont les bienvenus. Car je n’ai aucun avis déterminant.

1. Non-rétroactivité des lois nouvelles
Il est possible de souscrire à l’avis du fait qu’en droit français, une loi nouvelle ne s’applique pas en principe à des situations juridiques déjà nées et définitivement constituées sous l’empire de la loi ancienne. C’est le principe de non-rétroactivité.

• Pour les contrats : la règle est généralement que l’on reste soumis à la loi en vigueur au moment de la conclusion du contrat, sauf si la loi nouvelle comporte des dispositions expressément rétroactives ou d’ordre public (impératives), ou s’il existe des dispositions transitoires particulières.
• Ainsi, en matière de crédits, si le contrat a été conclu sous l’empire d’un ancien texte (ici l’ex-article L. 312-21 du code de la consommation) et que la loi (ou l’ordonnance) qui l’a abrogé ne prévoit pas de dispositions transitoires imposant d’appliquer directement la nouvelle loi aux contrats en cours, on peut défendre l’idée que le régime ancien demeure applicable à ce contrat.

2. En pratique : que change l’ancien texte pour l’emprunteur ?
a) L’ancien article L. 312-21 du code de la consommation (abrogé en 2016)
Avant son abrogation, c’est le contenu du contrat que listait votre ami, qui en son sein se référait à l’article L. 312-21 (dans la rédaction antérieure au 1er juillet 2016). Ce contenu du contrat semblait lister explicitement parmi les cas d’exonération des indemnités de remboursement anticipé (IRA) :
« …le remboursement est motivé par le décès de l’emprunteur ou de son conjoint, son départ à la retraite ou en préretraite, ou un changement du lieu d’activité professionnelle… » (selon les versions antérieures).
En d’autres termes, la retraite volontaire (ou la préretraite) était clairement indiquée comme cause d’exonération, dans le contrat (et non dans l’article L. 312-21 du code de la consommation). Observez cependant la notion de "volontaire".

b) L’article L. 313-48 du code de la consommation (aujourd’hui en vigueur)
Depuis le 1er juillet 2016, ce texte stipule qu’aucune indemnité n’est due lorsque le remboursement est motivé par :

• un changement du lieu d’activité professionnelle,
• le décès de l’emprunteur ou de son conjoint,
• la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.

La simple « mise à la retraite » n’y figure plus, sauf à démontrer qu’elle est « forcée » (mise d’office, inaptitude, invalidité, etc.).
Conséquence : Sous le nouveau texte, un départ à la retraite classique (volontaire) ne donne pas droit à l’exonération de l’IRA, alors qu’il y avait un cas de figure clair dans l’ancien texte.

3. Quelle différence pour la situation de l’emprunteur ?
Hypothèse n°1 : Application du nouveau texte (L. 313-48)

• L’exonération pour simple départ à la retraite n’existe plus.
• L’emprunteur ne peut pas se prévaloir du motif « départ en retraite » (volontaire en 2021) pour échapper à l’IRA en 2025.
• Au surplus, trois ans se sont écoulés entre la retraite et la vente, rendant difficile de prouver que la retraite est la cause directe du remboursement.

Hypothèse n°2 : Application de l’ancien texte (L. 312-21)

• L’ancien article mentionnait explicitement la retraite ou la préretraite comme motif d’exonération.
• Mais attention : l’exonération supposait déjà que le remboursement anticipé soit motivé par la retraite, c’est-à-dire qu’il y ait un lien de causalité direct entre l’arrêt d’activité et la nécessité de solder le prêt.

Or, si l’emprunteur est parti à la retraite en octobre 2021, mais ne solde le prêt (et vend le bien) qu’en février 2025, un juge pourrait considérer que l’événement « départ en retraite » n’est plus vraiment la cause du remboursement anticipé.

Il faudrait démontrer que malgré le laps de temps écoulé, c’est bien la baisse de ressources ou l’impossibilité de garder l’emprunt après la retraite qui motive la vente.

• C’est donc sur ce lien de causalité que la discussion se jouerait : la simple invocation de l’article vieux de plusieurs années ne suffit pas si, factuellement, la vente ne paraît pas directement liée à la retraite.
• Rien donc de « capillotracté », le droit, et encore le droit, repose sur la capacité de votre ami de prouver ce lien causalité : il fait qu’il explique les raisons de sa vente. Si elle est étrangère à sa situation de mise à la retraite, son dossier est délicat. Si ce n’est pas le cas, le combat commence….

Rien d’évident donc : c’est ce double débat — application de l’ancien ou du nouveau texte + réalité du lien de causalité — qui sera déterminant pour savoir si l’exonération d’IRA est possible ou non.

Je note que, dans la précipitation, aucune réponse n’a été apportée à votre question sur les modalités statutaires que prévoiraient la Caisse d’Épargne sur ce sujet.

Bonne fin de journée.

 

[Aristide]

2. En pratique : que change l’ancien texte pour l’emprunteur ?
a) L’ancien article L. 312-21 du code de la consommation (abrogé en 2016)
Avant son abrogation, c’est le contenu du contrat que listait votre ami, qui en son sein se référait à l’article L. 312-21 (dans la rédaction antérieure au 1er juillet 2016). Ce contenu du contrat semblait lister explicitement parmi les cas d’exonération des indemnités de remboursement anticipé (IRA) :
« …le remboursement est motivé par le décès de l’emprunteur ou de son conjoint, son départ à la retraite ou en préretraite, ou un changement du lieu d’activité professionnelle… » (selon les versions antérieures).
En d’autres termes, la retraite volontaire (ou la préretraite) était clairement indiquée comme cause d’exonération, dans le contrat (et non dans l’article L. 312-21 du code de la consommation). Observez cependant la notion de "volontaire".

J'ai cherché désespérément cet ancien article L.312-21 du code de la consommation abrogé en 2016; sans succès.

En revanche j'ai repris le texte en vigueur de juin 1999 à mars 2016

Version en vigueur au 01 janvier 2010

Article L312-21 [lien réservé abonné]
Abrogé par Ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016 - art. 34 (V) [lien réservé abonné]

Article L312-21 (abrogé)

Version en vigueur du 29 juin 1999 au 01 juillet 2016

Abrogé par Ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016 - art. 34 (V) [lien réservé abonné]

L'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts régis par les sections 1 à 3 du présent chapitre. Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde.

Si le contrat de prêt comporte une clause aux termes de laquelle, en cas de remboursement par anticipation, le prêteur est en droit d'exiger une indemnité au titre des intérêts non encore échus, celle-ci ne peut, sans préjudice de l'application de l'article 1152 du code civil, excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret.

Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

[lien réservé abonné]

=> Et nulle part je ne vois ce texte :

« …le remboursement est motivé par le décès de l’emprunteur ou de son conjoint, son départ à la retraite ou en préretraite, ou un changement du lieu d’activité professionnelle… » (selon les versions antérieures).

Vous serait-il possible de joindre le lien qui convient ?

Merci

Cdt

 

[vivien]

Bonjour,

Comme j’ai pu vous l’indiquer dans mon exposé initial, il s’agit d’une clause du contrat, et non de l’article L 312-21 du Code de la consommation qui interroge. Le contenu de cet article, relativement vague, n’a que peu d’utilité dans la situation qui nous occupe.

Cet ami m’ayant transmis son contrat, je vous communique la clause en question (en jaune la partie prévoyant une exemption). Vous trouverez ci-dessous la citation du paragraphe qui a été source de malentendus



Elle précise bien cette notion de « départ à la retraite », mais aucune précision n’est apportée sur les conditions, la volonté où le délai qui permet de s’en prévaloir.

C’est bien la raison de son interrogation.

Warf a apporté un éclairage intéressant sur cette notion de lien de causalité (il n’était pas obligé d’avoir des propos ironiques, que certains ont pu trouver déplaisants) Nous sommes tous ici de bonne volonté, volontaires et solidaires du savoir des autres).

Merci par avance de vos avis que je transmettrai à cet ami.

Cordialement

 

[Warf]

Bonjour,

Vivien vous avez raison, je vais contenir des réactions trop instinctives à l'égard de certaines postures...

Je vous souhaite à toutes et tous une belle journée

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Comme j’ai pu vous l’indiquer dans mon exposé initial, il s’agit d’une clause du contrat, et non de l’article L 312-21 du Code de la consommation qui interroge. Le contenu de cet article, relativement vague, n’a que peu d’utilité dans la situation qui nous occupe.

Je suis rassuré de ta précision qui confirme que l'article L.312-21 du code de la consommation n'ait jamais mentionné explicitement "le remboursement est motivé par le décès de l’emprunteur ou de son conjoint, son départ à la retraite ou en préretraite,....".
Tu sais que "je beigne" dans le sujet depuis quelques décennies et, n'ayant absolument aucun souvenir d'un tel texte, je craignais les prémices de Alzheimer

Il s'agit donc d'une clause de l'offre/contrat de prêt qui, dans l'alinéa de l'article ci-dessus cité traitant de l'exonération de l'IRA dans le cas de cessation forcée de l'activité professionnelle exclut explicitement le départ en retraite de ce cas de figure :
"A noter que ne constituent pas des cas de cessation forcé d'activité professionnelle l'arrivée à échéance d'un contrat de travail à durée déterminée, la démission, le départ en préretraite ou le départ à la retraite"

Elle précise bien cette notion de « départ à la retraite », mais aucune précision n’est apportée sur les conditions, la volonté où le délai qui permet de s’en prévaloir.

???
Elle précise que ce départ à la retraite "ne constitue pas un cas de cessation forcé d'activité professionnel""

C’est bien la raison de son interrogation.

Le code de la consommation ne mentionne donc pas explicitement le "départ à la retraite" comme motif d'exonération de l'IRA.
Maintenant cet évènement peut-il être considéré comme "une cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers" ?

Je t'ai déjà indiqué qu'à mon avis ce n'est pas dans l'esprit du texte.
Et si, avec les mots clés qui conviennent, tu fais une recherche sur le web tu verras que l'exemple généralement cité dans les sites professionnels est le licenciement.

Nous sommes donc dans une situation d'éventuel conflit entre un texte d'ordre public (lequel ? => "d'orientation" = irréfragable ou "de protection" = discutable) et une disposition contractuelle.
Je n'ai pas connaissance de jurisprudence sur ce cas de figure; pour connaître la vérité juridique il faudrait donc aller en justice.

Quant à l'éventuel lien de causalité entre un départ à la retraite ( = cessation forcée d'activité ?) en 2021 et une vente en 2025 qui justifierait l'exonération de l'IRA il est à craindre ton ami risque d'avoir du mal à l'établir.

C'est ce départ en 2021 qui lui a généré une perte significative de revenus mais, pour autant, pendant quatre ans, il n'a eu aucun souci pour payer ses mensualités.

Puisque le terme "capillotracté" apparaît comme un gros mot, je te laisse le soin d'appliquer à cet argument le qualificatif qui convient.

Mais, à la réflexion, pourquoi ne demanderais tu pas avis à quelques-uns de tes partenaires avocats ?

Cdt

 

[vivien]

Bonjour à tous,

Aristide : mon ami te remercie vivement et te félicite pour tes précieux renseignements étayés que je lui ai communiqués. Et bien évidemment je me joins à lui.

il va suivre tes recommandations et va se contenter de payer les IRA réclamées. D'ailleurs celles-ci ont été prélevées par le notaire lors de l'encaissement du prix de vente.

Tu écris : "Puisque le terme "capillotracté" apparaît comme un gros mot, je te laisse le soin d'appliquer à cet argument le qualificatif qui convient." Pour ma part je connais une expression beaucoup plus vulgaire qui fait allusion à des pratiques avec des mouches...... !

Malheureusement depuis les évolutions de la jurisprudence sur le droit bancaire, les principaux avocats avec qui je travaillais, ont pour la principale quitté la profession pour devenir directeur juridique d'une compagnie d'assurance - un autre a évolué vers une activité de Médiateur et le 3ème a pris sa retraite.

Merci encore et bonne journée.