Investissement locatif occupé avec 1 LMNP en cours

[Niluje]

Bonjour à tous,

Je suis à la recherche d'un bien depuis quelques mois désormais, j'avais envisagé d'acheter un appartement, de le rénover et de le louer en LMNP car j'en ai déjà un autre en LMNP au réel (avec un cabinet comptable).
Je viens de faire une visite sur un appartement qui me plait (hormis son DPE G) mais il est loué jusqu'en septembre 2026. J'ai regardé les différentes dispositions, en ait parlé à la locataire lors de la visite et envisage de lui donner congé en cas d'achat à la date prévue.

Ma question porte sur la fiscalité : qu'elle est l'incidence d'acheter un appartement loué nu si l'on a déjà un LMNP au réel ?

Je vous pose la question afin d'avoir une réponse rapide, je sais que les membres du forum sont réactifs, efficaces et obligeants !

Merci de votre aide !

 

[PepeR]

DPE G!

 

[moietmoi]

mais il est loué jusqu'en septembre 2026. J'ai regardé les différentes dispositions, en ait parlé à la locataire lors de la visite et envisage de lui donner congé en cas d'achat à la date prévue.

Tu n'as pas le droit.

 

[lebadeil]

Bonjour à tous,

Je suis à la recherche d'un bien depuis quelques mois désormais, j'avais envisagé d'acheter un appartement, de le rénover et de le louer en LMNP car j'en ai déjà un autre en LMNP au réel (avec un cabinet comptable).
Je viens de faire une visite sur un appartement qui me plait (hormis son DPE G) mais il est loué jusqu'en septembre 2026. J'ai regardé les différentes dispositions, en ait parlé à la locataire lors de la visite et envisage de lui donner congé en cas d'achat à la date prévue.

Ma question porte sur la fiscalité : qu'elle est l'incidence d'acheter un appartement loué nu si l'on a déjà un LMNP au réel ?

Je vous pose la question afin d'avoir une réponse rapide, je sais que les membres du forum sont réactifs, efficaces et obligeants !

Merci de votre aide !

Bonjour,
pour donner congés a un locataire, il faut un motif applicable, et attendre la fin du bail de 3 ans (ou renouvellement) avec 6 mois de preavis.
Tu ne peux pas donner congés à un locataire en loc nue pour le relouer en LMNP ! et tu ne peux pas non plus transformer un bail de location nue en location meublé (le fisc considérait que c'est a vocation d'optimisation fiscale, interdit !)
Il faut donc attendre qu'il s'en aille de lui meme .....

 

[Niluje]

C'est drôle d'avoir systématiquement des retours sur les interdictions sur le forum alors que je précise que je le ferai à la date prévue et avec un motif applicable. Elle a de toute façon précisé qu'elle sera partie avant.

Ma question est purement fiscale.

 

[Niluje]

DPE G!

Comme 90% des appartements 1 ou 2P en région parisienne.

 

[svprets]

Comme 90% des appartements 1 ou 2P en région parisienne.

[lien réservé abonné]

 

[moietmoi]

C'est drôle d'avoir systématiquement des retours sur les interdictions sur le forum alors que je précise que je le ferai à la date prévue et avec un motif applicable. Elle a de toute façon précisé qu'elle sera partie avant.

Ma question est purement fiscale.

Ton exposé n'est pas clair.
Perso, en te lisant j'ai compris que tu voulais donner congé au moment de ton acquisition.
Fiscalement d'un côté tu as de la location nue avec une déclaration des revenus fonciers.
De l'autre tu as une déclaration en BIC pour la location meublée.

Un locataire qui dit on sera parti avant ,n'a aucune valeur.
Le propriétaire, pour vendre a différents choix ,vu que c'est de location nue.
Soit en donnant congé en fin de bail, ce qui ne sera pas le cas
En vendant occupé, ce qui sera noté par le notaire, bail a l'appui.
Et si tu achètes avec le locataire en place il est une règle particulière en fonction de la durée du bail déjà couru avant la vente pour savoir si tu dois attendre une échéance ou deux du bail avant d'avoir le droit de proposer un congé au locataire. 2026 ou 2029
Vu que tu achètes locataire en place tu auras une déclaration de revenus fonciers à faire en nu.
Au passage le dpe c'est G ou G+.

 

[Niluje]

Merci pour la réponse et désolé si ce n'était pas clair, j'aurai dû précisé prévue "par la loi".
Je me suis déjà renseigné et ce sera 2026.

Le logement est en G et j'ai prévu une rénovation complète avec isolation.
@PepeR @svprets Je ne m'arrête pas à une lettre G et heureusement que je ne suis pas le seul dans ce cas car ce ne serait plus une baisse du marché mais un arrêt complet.

 

[svprets]

Ton exposé n'est pas clair.
Perso, en te lisant j'ai compris que tu voulais donner congé au moment de ton acquisition.
Fiscalement d'un côté tu as de la location nue avec une déclaration des revenus fonciers.
De l'autre tu as une déclaration en BIC pour la location meublée.

Un locataire qui dit on sera parti avant ,n'a aucune valeur.
Le propriétaire, pour vendre a différents choix ,vu que c'est de location nue.
Soit en donnant congé en fin de bail, ce qui ne sera pas le cas
En vendant occupé, ce qui sera noté par le notaire, bail a l'appui.
Et si tu achètes avec le locataire en place il est une règle particulière en fonction de la durée du bail déjà couru avant la vente pour savoir si tu dois attendre une échéance ou deux du bail avant d'avoir le droit de proposer un congé au locataire. 2026 ou 2029
Vu que tu achètes locataire en place tu auras une déclaration de revenus fonciers à faire en nu.
Au passage le dpe c'est G ou G+.

En ce cas, que les frais d'acte et de négociation seront perdus...n'est-ce pas, Moi&moi ?

 

[Niluje]

Pourquoi seraient-ils perdus ?

Après avoir creusé un peu, le point le plus bloquant sur le passage d'une location nu à du LMNP est l'impossibilité de le faire pendant 3 ans en cas de déficit foncier.

 

[Rewolution]

Hello,

Je reprends : tu achètes un bien avec un locataire "nu" dedans.
Quand il part, tu veux le passer en meublé, après travaux de rénovation.

Tu peux parfaitement bien sur, mais il y a des incidences :

- Pendant la location nue, tu perçois des revenus fonciers, donc moins de charges déductibles et moins d'abattement. Ton comptable suivra toujours ton meublé, mais tu de débrouilleras avec le nu. Tu ne pourras pas déduire les frais d'acquisition.

- A son départ, tu crées ton activité meublé (nouveau Siret rattaché au même Siren), et tu lances tes travaux. ils seront amortis, donc déduits sur une dizaine d'année selon le comptable. Tu crées un déficit sans doute, comme avec le premier.

Donc au début, tu auras une fiscalité plus lourde, et surtout, tu perds la déductibilité des frais d'achat. Mais ensuite, tu retrouves la fiscalité LMNP. Tu auras donc perdu la déductibilité des frais, et c'est dommage.

 

[lebadeil]

Hello,

Je reprends : tu achètes un bien avec un locataire "nu" dedans.
Quand il part, tu veux le passer en meublé, après travaux de rénovation.

Tu peux parfaitement bien sur, mais il y a des incidences :

- Pendant la location nue, tu perçois des revenus fonciers, donc moins de charges déductibles et moins d'abattement. Ton comptable suivra toujours ton meublé, mais tu de débrouilleras avec le nu. Tu ne pourras pas déduire les frais d'acquisition.

- A son départ, tu crées ton activité meublé (nouveau Siret rattaché au même Siren), et tu lances tes travaux. ils seront amortis, donc déduits sur une dizaine d'année selon le comptable. Tu crées un déficit sans doute, comme avec le premier.

Donc au début, tu auras une fiscalité plus lourde, et surtout, tu perds la déductibilité des frais d'achat. Mais ensuite, tu retrouves la fiscalité LMNP. Tu auras donc perdu la déductibilité des frais, et c'est dommage.

Merci @Rewolution, c'est clair, d'accord avec cette explication.

 

[Niluje]

Merci beaucoup c'est hyper clair !

Il faut que je mette tout dans la balance car le bien est un bien placé, bel immeuble et peu cher pour ma ville.

 

[PepeR]

Merci beaucoup c'est hyper clair !

Il faut que je mette tout dans la balance car le bien est un bien placé, bel immeuble et peu cher pour ma ville.

Si c'est flou il y a un loup.

Le DPE est G. C'est une réflexion en profondeur qui faut pour passer à un DPE D, le seul capable de survivre à l'année 2034...

 

[Niluje]

Si c'est flou il y a un loup.

Le DPE est G. C'est une réflexion en profondeur qui faut pour passer à un DPE D, le seul capable de survivre à l'année 2034...

Il n'y en a pas, il est vendu loué avec DPE G, ceci explique le prix.

A voir si la différence de prix par rapport au marché compense les avantages d'un LMNP.

 

[PepeR]

Ca suppose une étude sérieuse et un DTG.

 

[moietmoi]

Quand il part,

C'est un point essentiel.
Il doit partir de lui même, peut être dans 10 ans?

En ce cas, que les frais d'acte et de négociation seront perdus...n'est-ce pas, Moi&moi ?

Pourquoi seraient-ils perdus ?

Après avoir creusé un peu, le point le plus bloquant sur le passage d'une location nu à du LMNP est l'impossibilité de le faire pendant 3 ans en cas de déficit foncier.

En fiscalité meublée en peut passer en charges ou amortissements, les différents frais d'acquisition, si la location meublée commence juste après l'acquisition.
Si une période d'occupation autre que de location meublée a lieu entre l'achat et la location meublée il est impossible de déduire d'une quelconque manière ces frais.
Concernant cette histoire des trois ans, il faut éclaircir les choses.
Si en location nue ,donc en revenu foncier, on aboutit a un résultat foncier de l'année négatif hors intérêts d'emprunt,ce déficit a le droit et l'obligation de s'imputer sur le revenu général (salaires par exemple) à déclarer,
Alors si on ne poursuit pas la location nue pendant 3 ans après cette déduction, la déduction est remise en cause.
Rien interdit pendant cette période de passer de la location nue à la location meublée si le locataire est parti de son plein gré. Juste , dans ce cas ,la déduction fiscale du revenu foncier négatif sera réintégrée avec recalcul de l'imposition due ,sur là où les années.

 

[Niluje]

Il doit partir de lui même, peut être dans 10 ans?

En cas de congés donnés par le bailleur (en respectant les règles ), où serait la difficulté ?

Si en location nue ,donc en revenu foncier, on aboutit a un résultat foncier de l'année négatif hors intérêts d'emprunt,ce déficit a le droit et l'obligation de s'imputer sur le revenu général (salaires par exemple) à déclarer,

Est-ce réellement une obligation ? Si je ne passe pas toutes mes dépenses ?

Alors si on ne poursuit pas la location nue pendant 3 ans après cette déduction, la déduction est remise en cause.
Rien interdit pendant cette période de passer de la location nue à la location meublée si le locataire est parti de son plein gré. Juste , dans ce cas ,la déduction fiscale du revenu foncier négatif sera réintégrée avec recalcul de l'imposition due ,sur là où les années.

Merci pour cette précision

 

[moietmoi]

En cas de congés donnés par le bailleur (en respectant les règles ), où serait la difficulté

Le problème, c'est que ton projet disparaît..
Tu as le droit de donner congé au locataire pour habiter le bien ou pour le vendre...
Pas pour le garder pour le louer...
Qu'envisages tu comme motif de congé?