Investissement locatif et Transmission de patrimoine

[kiri45]

Bonjour
Voila ma situation et mon projet :
Marié avec 2 enfants (25ans et 20ans). J'ai 55 ans, assimilé salarié, président de SASU. 100 k€ de salaire annuel pour 2.5 part.
Ma fille est sur son propre foyer fiscal, elle est alternante + job étudiant. Encore 1 an d'étude.
Mon fils est en deuxième année d'étude (encore 3 ans dans la région au moins).
On souhaite acquérir un appartement pour héberger mon fils pendant 3 ans pour ses études.
A l'issue de cette première période, on souhaite mettre le bien en location (colocation étudiante ? 3 chambres).
Nous avons trouvé un bien a 115 k€ (T4 80m2) proche fac. + travaux 10 k€ (si réalisé par nous même).
Emprunt 90.000€ (2.95% sur 20 ans, accord de principe et taux en cours de négo avec la Caisse Epargne).
On a toujours un emprunt en cours pour notre résidence principale : fin 06/2030.
Notre objectif à travers ce projet : Transmettre du patrimoine à nos deux enfants, permettre à notre fils de prendre son indépendance gentiment, leur procurer à échéance un revenu locatif sur un bien en commun à eux deux.
A priori pas de risque de mésentente sur le bien (...)

Mes questions
Est-ce qu'en empruntant en notre nom (avec mon épouse), pouvons nous transmettre le bien immédiatement à nos enfants ou l'acheter en leur nom ?
Quelle est la meilleure alternative pour ce projet : nom propre (avec LMNP à l'issue des 3 ans ?) ou en société (SCI, SNC, SARL de famille) sachant que pendant 3 ans environ le bien ne sera pas loué ?
Est-ce que ce projet peut se faire en deux fois : une organisation pour les 3 premières années et un changement de statut à l'issue ? (on a pas de projet d'augmenter le nombre d'appartement à priori)

Merci pour vos retours,
Mon cerveau fume ;-)

 

[Buffeto]

Est-ce qu'en empruntant en notre nom (avec mon épouse), pouvons nous transmettre le bien immédiatement à nos enfants

si l'achat se fait à crédit la banque prendra forcément une hypothèque .
difficile de transmettre un bien sous hypothèque

Quelle est la meilleure alternative pour ce projet : nom propre (avec LMNP à l'issue des 3 ans ?) ou en société (SCI, SNC, SARL de famille) sachant que pendant 3 ans environ le bien ne sera pas loué ?

société quelle qu'elle soit juste pour un bien fait beaucoup de frais de création et de gestion pour pas grand chose ....

Est-ce que ce projet peut se faire en deux fois : une organisation pour les 3 premières années et un changement de statut à l'issue ?

c'est tout à fait possible

Mon cerveau fume ;-)

fumer est mauvais pour la santé .

 

[Kizzo]

Bonjour
Vous pouvez acheter en nom propre et donner la nue-propriété aux enfants sous réserve de l'accord préalable de la banque. Il vaut mieux demander l'accord avant de se lancer dans l'opération si ça représente un point essentiel pour vous. Ça se fait plutôt bien, mais il faut un vrai dialogue entre le notaire et la banque quand le projet se monte

Si achat en société, sans doute IR les 3 premières années mais attention quand vous passez à l'IS vous devrez passer par la case Impôts... et il faudra là encore l'accord de la banque par principe.

 

[kiri45]

Merci pour vos retours.
La solution de donner la nue propriété aux enfants est séduisante !
En raisonnant à l'inverse, est-il possible de leur céder l'usufruit car quand le bien sera mis en location, ils pourront "proprement" vis à vis du fisc disposer des loyers ?
Nue propriétés aux enfants : la propriété du bien est actée ce qui est très bien
Usufruit aux enfants : les loyers leurs reviennent et son à leur charge fiscalement

Pour la société, effectivement les coûts me semblent lourds surtout en cas de revente. Pour le moment, je penche de plus en plus sur un achat en nom propre.

 

[Buffeto]

En raisonnant à l'inverse, est-il possible de leur céder l'usufruit car quand le bien sera mis en location, ils pourront "proprement" vis à vis du fisc disposer des loyers ?

et quid du décès du NP dans ce cas ?

 

[kiri45]

Effectivement je ne sais pas si la banque peut accepter une cession en nue-propriété ou en usufruit et ce qui est le plus pertinent

 

[Kizzo]

Effectivement je ne sais pas si la banque peut accepter une cession en nue-propriété ou en usufruit et ce qui est le plus pertinent

La banque peut accepter une donation de la nue-propriété
L'usufruit ça peut poser davantage problème : moins de revenus = votre niveau d'endettement permet-il toujours de rembourser le prêt sans risque ?
Pas évident...

 

[moietmoi]

Nous avons trouvé un bien a 115 k€ (T4 80m2) proche fac. + travaux 10 k€ (si réalisé par nous même).

Bonjour
Je réponds hors sujet, car les réponses précédentes me conviennent ( on pourrait faire de l'usufruit temporaire sur les 3 ans d'utilisation d'études).
Je note le prix et la surface,,cela me fait penser aux appartements proche des facs d'Orléans.

Et là, ou pas, il faut faire attention aux charges de copropriété, qui souvent sont appelés à être très élevées pour les travaux de mises aux normes dans des copropriétés vieillissantes. Surtout ne pas prendre un rdc ou un dernier étage sauf si des travaux d'isolation ont été fait récemment.
J'ai failli acheté là il y a 6 ans pour faire une coloc .
Bien mené, les rentabilités sont excellentes , surtout pour un 4 chambres., mais en province avec 80;M2: on ne peut avoir que 3.
C'est la 3 ème chambre qui fait la marge..
Donc un bon projet qui allie le service immédiat et l'investissement.

 

[Sans]

et quid du décès du NP dans ce cas ?

A ma connaissance, fin de l'usufruit ! Et le bien se retrouve en PP dans la succession de l'ex NP décédé.
Confirmation @Kizzo ?

 

[Kizzo]

A ma connaissance, fin de l'usufruit ! Et le bien se retrouve en PP dans la succession de l'ex NP décédé.
Confirmation @Kizzo ?

La NP entre en effet dans la.succession du défunt, elle fait partiellement l'actif successoral.

 

[Sans]

La NP entre en effet dans la.succession du défunt, elle fait partiellement l'actif successoral.

Que la NP ?
Dans ce cas "donation d'usufruit" , l'usufruit ne prend il pas fin au décès du donateur de l'usufruit ?

 

[Kizzo]

Que la NP ?
Dans ce cas "donation d'usufruit" , l'usufruit ne prend il pas fin au décès du donateur de l'usufruit ?

Non puisque l'usufruit est donné il appartient au donataire

 

[Kizzo]

Il ne s'agit pas ici d'une donation temporaire d'usufruit mais d'une donation d'usufruit.
L'usufruit ne s'éteint qu'au décès de l'usufruitier.

 

[kiri45]

Bonjour
Je réponds hors sujet, car les réponses précédentes me conviennent ( on pourrait faire de l'usufruit temporaire sur les 3 ans d'utilisation d'études).
Je note le prix et la surface,,cela me fait penser aux appartements proche des facs d'Orléans.

Bien vu, effectivement.
Je suis d'accord sur les charges des copro qui sont élevées et effectivement c'est bien la troisième chambre qui fait la marge.
Après les loyers augmentent sur Orléans même en copro. Nouvelles fac (médecine, 100 étudiants demain 200) et nouvelles écoles de commerce.
L'investissement n'est pas exagéré.

 

[kiri45]

La banque peut accepter une donation de la nue-propriété
L'usufruit ça peut poser davantage problème : moins de revenus = votre niveau d'endettement permet-il toujours de rembourser le prêt sans risque ?
Pas évident...

Merci
Le choix entre l'Usufruit et le Nue Propriété est bien au delà de mes compétences.
Rappel ce sont mes enfants donc la succession est théoriquement assurée.
Mes objectifs : leur assurer un revenu d'appoint dans 3/4 ans et si possible leur léguer rapidement le bien (pour profiter de l'exonération sur les donations tous les 15ans).
Usufruit ou Nue Propriété ?
Pour la banque, notre taux d'endettement avec ce bien serait de 26%. Fin de crédit sur notre résidence principale dans 5 ans.