Investissement locatif et impôts

moietmoi

Top contributeur
Nous sommes en bord de mer (5min à pieds) et souhaitons mixer de la location saisonnière de mai à septembre et le reste en location moyenne durée avec un loyer bas, ce qui amène à ce rendement, bien sûr il faudra déduire les frais de gestion, et autres charges !

Vous devriez interroger votre avocat fiscaliste sur le maintien du statut LMNP puisque vous toucherez des recettes, pour partie "saisonnières", d'un montant supérieur à 23 k€...Tenez-nous informés, svp...

Nous lui avons posé la question, tant que cela reste inférieur à nos salaires nous devrions rester en LMNP et pas passer en LMP
que de confusions!!!!!!

donc
en étant lmnp, si les recettes totales des meublés comprennent un euro de location saisonnière et sont au total supérieures tous meublés confondus à 23 000 euros;l'urssaf est dûe sur la totalité de l'exploitation méublée;

Par la suite quelque soient les recettes , y compris si elles ne sont plus que de 10 euros au total, l'urssaf est due à vie de l'exploitation;

rien à voir avec le lmp qui demandent d'autres conditions;
 

svprets

Contributeur régulier
Merci pour votre retour, moietmoi..👍C'est beaucoup plus clair...Pour résumer : plus de 23 k€ de recettes dont 1 € d'activité saisonnière et je suis redevable des cotisations...quel que soit mon statut...
 

moietmoi

Top contributeur
Merci pour votre retour, moietmoi..👍C'est beaucoup plus clair...Pour résumer : plus de 23 k€ de recettes dont 1 € d'activité saisonnière et je suis redevable des cotisations...quel que soit mon statut...
oui; l'urssaf envoie en nombre depuis novembre2021 des appels de cotisations aux lmnp classiques , qui ont eu le "malheur" de louer un weekend leur rp en airbnb......
dès que le total dépasse 23 000 euros;
 

moietmoi

Top contributeur
Nous lui avons posé la question, tant que cela reste inférieur à nos salaires nous devrions rester en LMNP et pas passer en LMP
c'est pas si simple, tente de changer d'avocat, car il faut tenir compte des prorata temporis; par exemple tes revenus salariés après abbatement des 10% font 50 000 annuels et tu loues 1 mois en meublé en décembre à 4250 euros ; tu te crois sauvé d'affaire puisque 4250 est inférieur à 50 000!!!!!! mais le fisc pour savoir si tu es lmp ou lmnp comptera 4250x12=51 000; crac tu es lmp!!!!!!!!!

Lorsque la location meublée d'un local d'habitation débute en cours d’année, les recettes y afférentes sont ramenées à douze mois. La location du local d’habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l’acquisition a eu lieu avant l’achèvement, à la date de cet achèvement. Cette règle s’applique également lorsque le local d'habitation n'était pas affecté à la location meublée dès l’origine ou n’a été inscrit au bilan que postérieurement à son acquisition ou son achèvement. L'ajustement prorata temporis est effectué en fonction du nombre de jours de location par rapport à 365 jours.
.........................................................Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s'élève, en N -1, à 20 400 € et, en N, à 20 400 + 10 000 x 365 / 170 = 41 871 €.

 

attente92

Contributeur régulier
c'est pas si simple, tente de changer d'avocat, car il faut tenir compte des prorata temporis; par exemple tes revenus salariés après abbatement des 10% font 50 000 annuels et tu loues 1 mois en meublé en décembre à 4250 euros ; tu te crois sauvé d'affaire puisque 4250 est inférieur à 50 000!!!!!! mais le fisc pour savoir si tu es lmp ou lmnp comptera 4250x12=51 000; crac tu es lmp!!!!!!!!!

Lorsque la location meublée d'un local d'habitation débute en cours d’année, les recettes y afférentes sont ramenées à douze mois. La location du local d’habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l’acquisition a eu lieu avant l’achèvement, à la date de cet achèvement. Cette règle s’applique également lorsque le local d'habitation n'était pas affecté à la location meublée dès l’origine ou n’a été inscrit au bilan que postérieurement à son acquisition ou son achèvement. L'ajustement prorata temporis est effectué en fonction du nombre de jours de location par rapport à 365 jours.
.........................................................Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s'élève, en N -1, à 20 400 € et, en N, à 20 400 + 10 000 x 365 / 170 = 41 871 €.

Merci Moi et Moi. Incroyable ces loyers fictivement reconstitués pour faire passer les bailleurs en Lmp avec son cortège de cotisations sociales
Le fisc nous tond.
 

moietmoi

Top contributeur
Incroyable ces loyers fictivement reconstitués pour faire passer les bailleurs en Lmp avec son cortège de cotisations sociales
C'est compliqué. Initialement cette mesure avait été prise pour satisfaire les investisseurs qui cherchaient à être LMP,pour pouvoir imputer sur leur revenu général, un déficit provenant du LMP. Le fait d'être LMNP un mois ou 2 , leur retirait la possibilité d'imputer les frais de notaire et autres sur le revenu général.donc le fisc avait pris une mesure favorable aux investisseurs.
C'etait du temps ( 2000- 2010) oú le LMP était vu comme un moyen de défiscaliser les hauts revenus.
 

moietmoi

Top contributeur
ce n'est plus le cas ?
Bonjour, en 2009, le fisc a brusquement fait basculer des milliers de lmp en lmnp, ( il a fait l'inverse en 2020);

Aussi les solutions défiscalisantes qui permettaient d'imputer le déficit généré par les frais sur le revenu général n'ont plus été opérationnelles car le fisc a brutalement fait passer les lmp en lmnp, ce qui empêche de baisser le revenu imposable, donc l'impôt:

Exemple d'avant 2009; un contibuable ayant par exemple un revenu imposable de 100 000 euros; célibataire il payait grosso modo 30 000 euros d'impôts euros; il achète à crédit pour 600 ke de meublé (éhpad, étudiants, tourisme) , il est jusqu'à la réforme de 2009 lmp; à 4% de rendement cela génère 24 000 euros de recettes; en comptabilisant les frais( intérêts 25 000, agence ingéniérie 30 000, notaire (moitié vefa , moitié ancien) 25 000,frais de gestion divers 5000; ) il peut donc retirer de son revenu général 60 000 euros; sans comptabiliser les amortissements; ce qui fait qu'il ne déclare plus que 100 000-60 000= 40 000 euros; il est donc imposé sur 40 000 et paye 6000 euros d'impots ; il économise donc 24 000 euros d'impots;

aujourd'hui le même contribuable est lmnp...... il n'y a pas de défiscalisation sur le revenu général donc il n'achète pas..... le vendeur ne touche pas sa commission, le notaire ses émoluments, l'état ses taxes,...

mais en 2008, le contribuable qui achetait en juillet ou novembre, n'était pas lmp, donc il perdait donc tout l'avantage; le fisc a donc créée pour lui, cette histoire de prorata de loyer à l'année, pour le caractériser dès la première année d'exploitation lmp...
 
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