investissement LMNP

[noisette]

Nous envisageons d'acquérir un appartement Pierre et Vacances en LMNP à Val Thorens.
quels sont les pièges à éviter et est-ce un bon placement?
Par avance merci de vos conseils.

 

[babas]

avec aussi peu d'éléments, difficile à dire...

 

[formoulain]

deux facteurs encourageant : le groupe pierre et vacances qui est une référence dans le domaine et dans ce secteur et la station de val thorens qui n'a pas de réputation à faire.

 

[stunt38]

Bonjour,

les "pièges" ce serait des garanties insuffisantes et un promoteur-gestionnaire foireux, mais la station est privilégié de part sa position dominante à 2300m (plus haute d'europe) et ses nombreuses activités en dehors du ski.

reste à voir le prix et la superficie du bien et les différentes garanties (carence/vacance locative, loyer impayé, remise en état des lieux, remboursement des frais de notaire...).

cdt

 

[noisette]

Merci pour vos réponses!

Le gestionnaire serait Pierre et Vacances.
Il s'agit d'un T2 de 26m2 ,en front de neige , avec balcon et une place de parking couvert , pour 175 000 euros , frais de notaire inclus. L'immeuble sera entièrement rénové intérieurement ainsi que le mobilier à l'automme prochain ( livraison prévue en décembre ).
Un loyer annuel garanti quelque soit le taux d'occupation de 5300 euros nous est annoncé . Seule la taxe foncière resterait à notre charge .
Nous rencontrons notre banquier pour le financement demain .
Très cordialement

Noisette

 

[tbw]

Bonjour,


un rendement de 3% brut par an.

C'est faible car au mieux celà vous fera du 2.7% net de rendement avant l'intégration de l'avantage fiscal (si il y en a )

Prévoyez donc une revente dans quelques avec une belle moins value.

Pour idée, un investisseur cherche au moins un rendement supérieur à l'inflation (3% environ actuellement) + une prime de risque (qui couvre les impayés, les frais ...) + un bénef.
Le rendement brut minimal actuel devrait être de 6% brut, donc votre bien devrait vous rapporter 10600 euros par an ou alors il devrait vous être vendu 87500 euros.

Pour faire simple, laisez tomber et placez votre argent sur un livret ****, moins d'emmerdes et plus de rendement.

A+
erwan

 

[stunt38]

Prévoyez donc une revente dans quelques avec une belle moins value.

a Val Thorens

Pour faire simple, laisez tomber et placez votre argent sur un livret **** moins d'emmerdes et plus de rendement.

gaffe a la pub

 

[tbw]

@stunt les moins values ne sont pas exclues qque soit l'endroit.
Effectivement Val thorens est plus "protégé" qu'ailleurs.

Mais qui se satisferait de 3% de rendement ? Surtout quand les obligations, les livrets, les comptes à terme proposent un rendement net de 3% à 5%.

Désolé pour la pub je voulais parler des livrets défiscalisés et des compte à terme surtout.

A+
erwan

 

[Gagarine]

Merci de ne pas comparer 3% de rentabilité locative adossée à un crédit avec 3% de renta sur un livret ou un CAT sur lequel on va placer notre épargne !

A la revente, ce type de bien peut-être destiné à des residences secondaires. Cela minore le pb de la revente. En revanche, il va vous couter les yeux de la tête en effort d'épargne mensuel.

Assurez-vous que le bail commercial est bien au nom de P&V et pas une nouvelle entité créée pour l'occasion...

 

[tbw]

Merci de ne pas comparer 3% de rentabilité locative adossée à un crédit avec 3% de renta sur un livret ou un CAT sur lequel on va placer notre épargne !


Et pourquoi donc ? J'espère que l'effet bras de levier immobilier (pret + locataire +effort d'epargne supplémentaire) reste positif tout le temps ou je constitue mon capital. C'est de la spécualtion et à 3% de rendement brut ça n'en vaut meme pas la peine.

Autant dans ce cas epargner sur un CAT et eviter une belle gammelle.

Et puis :

A la revente, ce type de bien peut-être destiné à des residences secondaires. Cela minore le pb de la revente. En revanche, il va vous couter les yeux de la tête en effort d'épargne mensuel.


Qui achete sa residence secondaire dans une résidence Pierre et vacances, je veux voir celà

A+
erwan

 

[stunt38]

la bonne question à se poser c'est pourquoi cet investissement, quel est l'objectif derrière ?

quelqu'un qui investit dans la pierre ne le fait pas de façon anodine, il a un projet précis en tête.

si la question était plutôt tourné du genre : "j'ai 150 000 € que me conseillez vous comme placement en sachant que ma situation fiscale, familial, pros et patrimonial est la suivante...?" la on pourrait dire vous avez ceci et cela

 

[tbw]

je suppose que l'objectif est l'enrichissement

il y a donc de meilleure façon de grossir son patrimoine que d'accepter des risques et des rendements de 3% brut.

A moins que la spéculation sur l'immobilier (spéculation à la hausse) reparte de plus belle

A+
erwan

 

[noisette]

Nous ne recherchons pas au travers de cet achat à faire du bénéfice. Nous sommes conscients que le prix d'achat est probablement surévalué , que l'investissement nous entrainera des frais.
La rentabilité financière n'est pas notre objectif mais nous ne voulons pas non plus perdre des sommes "astronomiques" au travers de ce projet. Cet investissement permettait de concrétiser un placement d'argent plutot que de bloquer les fonds sur un livret ou autre.

 

[tbw]

Bonsoir Noisette,

je note qques contradictions dans votre réflexion.

Nous ne recherchons pas au travers de cet achat à faire du bénéfice. Nous sommes conscients que le prix d'achat est probablement surévalué , que l'investissement nous entrainera des frais.
La rentabilité financière n'est pas notre objectif mais nous ne voulons pas non plus perdre des sommes "astronomiques" au travers de ce projet.

contradictoire avec :

Cet investissement permettait de concrétiser un placement d'argent plutot que de bloquer les fonds sur un livret ou autre.


Maintenant les conseilleurs ne sont pas les payeurs mais attention aux déconvenues.

A+
erwan

 

[Gagarine]

Effectivement tbw, le prix peut permettre une revente en résidence secondaire mais pas dans une résidence P&V. Autant pour moi.

En revanche, je n'aime pas trop comparez la renta brut d'un bien avec la renta d'un livret ou d'un CAT. Même si à 3% brut, il faut être un peu fou pour se lancer la dedans puisque cela va couter environ 700 euros par mois, soit 165ke sur 20 ans. Quasiment le prix de l'appart, donc pas de bras de levier. Mais sur des renta brut autour de 6%, le rendement tourne autour de 9%. Loin d'un livret. Et sur des biens encore plus rentables (hein, stunt ! ) on peut atteindre les 15%/20% pour 300 euros par mois alors que la renta brut va tourner autour de 8/10%.

 

[stunt38]

tout a fait

 

[tbw]

heu les gars, moi aussi j'en veux du bon rendement à 10/15%

z'auiez pas un tuyau ? même pas percé ?

 

[Gagarine]

Petit appart loué en meublé pour Stunt (si j'ai bien compris).
Logements sociaux et locaux commerciaux pour moi. Le dernier : 115ke frais de notaire inclus. Emprunt 110% sur 15 ans : 850 euros de crédit. Loyer 1050 euros/mois (indexé sur le cout de la construction). TF payé par le preneur. Reste à payer les charges de co-pro, l'IR, l'assurance et les éventuels trvx. Bref, un gros 15% de rendement.

 

[paraton]

En revanche, je n'aime pas trop comparez la renta brut d'un bien avec la renta d'un livret ou d'un CAT. Même si à 3% brut, il faut être un peu fou pour se lancer la dedans puisque cela va couter environ 700 euros par mois, soit 165ke sur 20 ans. Quasiment le prix de l'appart, donc pas de bras de levier. Mais sur des renta brut autour de 6%, le rendement tourne autour de 9%. Loin d'un livret. Et sur des biens encore plus rentables (hein, stunt ! ) on peut atteindre les 15%/20% pour 300 euros par mois alors que la renta brut va tourner autour de 8/10%.

Du 6 qui devient 9, du 8 qui devient 15 ????
Je ne comprends pas bien comment on y parvient.

Gagarine, est-ce que ça serait possible d'expliquer un peu ?

Merci

 

[Gagarine]

No problemo,

Les calculs sont différents, c'est tout.
La rentabilité (brutte) se calcule simplement en prenant le loyer annuel / prix d'acquisition. Ex d'un bien à 100ke HT que vous louez 660 euros par mois, soit 8ke par an d'où une renta à 8/100=8%. Ok ?
Mais dans l'immobilier, il y a le bras de levier des loyers. Alors on fait un autre calcul : Votre bien à 100ke, financé sur 20 ans à 110% (frais de notaire inclus) vous coute 700 euros par mois de crédit + 100 euros de frais divers - 660 euros de loyer. Soit 140 euros d'effort d'épargne mensuel pendant 20 ans. Avec une revalorisation de votre bien de 2% par an, il vaudra dans 20 ans 148ke. Pour avoir la même somme avec un produit financier, il faudrait placer vos 140 euros mensuels à 12,5% pendant 20 ans ! Difficile à trouver.
Et pour une renta à 10%, le bien vous coute 700 euros de crédit + 100 euros divers - 833 euros de loyer. C'est à dire qu'il ne vous coute rien ! Et même sur 15 ans, il vous en coute 120 euros par mois, soit un rendement de 20% !
Voilà pourquoi je n'aime pas trop que l'on compare la rentabilité d'un produit financier et d'un bien immobilier lorsque l'achat du bien est adossé à un emprunt.