Investissement dans l'ancien

[patt555]

Bonjour,

Je vous explique brievement ma situation.

Mes parents possedait une maison que mon pere avais fait lui meme ( il etais macon), mon pere est décédé et nous avions bien sur décider de laisser ma mere rester dans sa maison (nous sommes 3 enfants) .

Aujourd'hui ma mere aimerais vendre car elle trouve la maison trop grande et mal isolée. J'ai du mal a me faire a l'idée de vendre cette maison ( celle ou j'ai toujours vécu..) à un inconnu.

La maison est relativement grande et j'ai donc eu l'idée de la racheter pour en faire des appartements que je mettrai en location. Je resterai quand meme proporiétaire de cette maison et si cela peut me faire un investissement pour plus tard, ce n'est pas de refus.

La maison date d'environ 1950, il y aurait donc des travaux d'isolation a faire, délectricité (qui est d'époque..) ainsi que les fentres a changer par du double vitrage.
Ceci etant pour la partie que ma mere habite aactuellement.
Par la suite, il y a un grenier qui pourrait etre transformé en appartemment ainsi qu'un énorme garage au rez de chaussée qui pourrait etre transformé en studio voir T1.

Je ne beneficie malheurement pas de "capital" a investir et il faudrait donc que ce bien soit autofinancé par la location.

Je vous avoue que je suis vraiment débutant de chez débutant dans ce genre d'opération...

J'espere que vous pourrez me donner quelques conseils de choses a faire attention, a éviter...ect..

Mon idée est elle viable a votre avis?

Merci d'avance

 

[hargneux]

Bonjour

La première chose à faire c'est de prendre la calculette :

Il vous faut ajouter

- la part de votre mère +
- la part de vos frères +
- le montant des frais de notaire (a lui demander) +
- le montant des travaux à effectuer (faire faire des devis par des professionnels) (attention, si l'électricité n'est pas aux normes, me semble bien que vous n'avez pas le droit de mettre en location)

Total à payer
En face vous mettez : apport personnel

La différence = prêt immobilier à la banque

Vous choisissez la durée, ils vous donnent un taux ... = une mensualité.

Vous demandez dans le quartier combien vous pouvez louer ce que vous avez transformé puis le verdict tombe

Si loyers supérieurs aux mensualités des crédits, vous pouvez commencer à consulter les catalogues des croisières...

Si loyers inférieurs aux mensualités de crédits, il faudra mettre la main à la poche tous les mois !

N'oubliez pas le reste : assurances des biens, loyers impayés, dégradations...et tous ces petits plaisirs que connaissent bien les loueurs...

Ne vous découragez pas quand même, les bonnes affaires existent aussi, et puis comme c'est sentimental.........à vos comptes

 

[Gagarine]

D'accord avec le raisonnement de hargneux. Ajoutez également la Taxe fonciere et les impots sur le revenu généré.
Le pb ici, c'est qu'avec 3 enfants, vous devez acheter la maison à son juste prix pour ne pas "voler" vos freres et soeurs. Vous devez donc financer 5/6ème de la maison + les travaux. Ca risque d'être un peu short mais faites tout de même un calcul rapide pour avoir un ordre de grandeur

Cordialement.

 

[patt555]

Merci pour vos réponses.

Ce que je pensais faire en fait, c'est acheté la maison moi seul en me mettant comme un acheteur extérieur.

Je paie donc le "prix normal" de la maison comme si j'achetais a une personne étrangere a ma famille. Ma part de la maison ainsi que la part de mon frere et celle de ma soeur, serait réinvestie dans un appartemment afin que ma mere puisse se loger (elle mettrai le complément au bout si besoin).

Exemple partique :

Le maison vaut 80000 euros. je paie les 80000 euros ( 20000 vont a chaque personnes normalement )
Chacun réinvestit ses 20 000 euros pour racheter un appartement a ma mere, mais nous serions les 3 enfants propriétaires de l'appartemment. Ma mere soit rajoute un peu de ses 20 000 euros pour avoir un meilleurs appart si besoin.

Moi je fais un credit de 80000 + 20000 de travaux et j'essaie que la location paie mon remboursement de credit.

Est ce un peu plus clair?

 

[Gagarine]

La maison est à vos parents. Donc sur 80ke, 40ke vont à votre mere et 40ke aux enfants. Cela signifie en plus que votre mere, propriétaire de sa maison, va se retrouver avec un loyer à payer à ses enfants ? Sympa ! ! ! A ce moment là, autant que votre mere mette sa maison en location et utilise le loyer pour se financer son propre appart ! Elle serai ainsi toujours propriétaire et serai à l'abrit pour sa retraite. Quand à vous, il faudra attendre un peu pour toucher l'héritage...

Cordialement.

 

[patt555]

Bonjour,

Je crois que vous avez mal compris mon raisonnement...

Il n'est pas question de faire payer un loyer à ma mere!!!!! On lui achete l'appart mais on la loge bien sur gratuitement comme elle est maintenant.

ce n'est nullement une manip pour toucher l'héritage....j'espere d'ailleurs le toucher le plus tard possible.

Simplement ma mere approche des 80 ans et ne veux plus etre dans cette grande maison seule...ce que je comprend.

J'essaie simplement de trouver une solution pour acceder au souhait de ma mere sans pour autant que la maison parte chez des étrangers.

J'espere avoir été plus clair dans mes expliquations

Merci encore

 

[Gagarine]

Si vos freres et soeurs sont d'accord, pourquoi pas...
Pour être concret, 20ke de travaux cela ne va pas tres loin. Si il y a l'electricité, sanitaire, deco, toiture, fenetres, vous risquez d'être "un peu" legés.
Un ordre de grandeur (à la louche...) : pour autofinancer un bien sur 15 ans vous devez le louer (par mois) environ 1% de sa valeur (bien + travaux). C'est à dire qu'à 80ke + 20ke de trvx, vous devez louer la maison 1000 euros par mois.

Cordialement.

 

[patt555]

Merci de toute ces précisions....

Le but de ma question était de savoir si mon idée de base pouvait etre réalisable comme je le pensais...

A premiere vue pourquoi pas.... Il ne me reste maintenant qu'a conaitre le prix de vente de la maison, faire estimer les travaux, voir a quel montant je pourrais louer l'appart et faire ensuite mes comptes...

Merci encore de votre aide, si vous avez d'autres conseils n'hésitez pas!

 

[Banquier]

Bjr,

Je pense que pour votre cas précis, la solution peut consister à créer une SCI (associés: votre mère + 3 enfants), vous pouvez optimiser le montage par du démembrement de part et une donation partage de votre maman ( à étudier avec un notaire). S'il reste un financement à effectuer en fonction de la valeur de la maison, votre maman pourra utiliser cet argent pour constituer une assurance vie ( peut être utilisé pour garantir le financement accordé par la banque) avec tous les avantages fiscaux que cela suppose...
Dernière remarque : attention à la rédaction des statuts de la SCI...

 

[patt555]

Ok creer une SCI revient a avoir chacun le meme pourcentage de participation dans l'affaire?

La je pense que je vais devoir aller voir un notaire pour clarifier tout ca.

Pourquoi dites vous : attention a la rédaction des statuts?

 

[Banquier]

Les statuts d'une SCI sont souvent négligés ( rédaction de statuts pré définis) or c'est essentiel de savoir comment s'organise la société, qui décide quoi, comment vendre les parts etc... ces questions seront incontournables si une succession s'ouvre par exemple...

cdt