investir dans l'immobilier à long ou très long terme?

[nadege]

bonjour,

j'ai le projet à moyen et long terme d'investir dans l'immobilier; je suis déjà propriétaire d'un appartement en région parisienne (petite couronne) que je loue et pour lequel j'ai emprunté sur 20 ans il y a 3 ans. Je suis en train de faire construire et je reprends un credit sur 20 ans (loi Girardin en résidence principale donc pour moi, plus d'impot pendant 10 ans!).
J'arrive aujourd'hui au maxi des 33% admis pour les emprunts.
Hors j'envisage éventuellement d'acheter (d'ici à 8-10 ans) un logement étudiant pour mon fils (puis mis en location) ou un appartement dans ma ville d'origine pour le louer.
J' ai 33 ans et mon idée est de me constituer des revenus futurs (pré-retraite, retraite...).

Mais aujourd'hui je ne peux plus emprunter... Un courtier m'a parlé de SCI pour pouvoir emprunter. Qu'en est-il?

existe-t-til des montages financiers qui permettent d'emprunter plus en tenant compte des loyers qui couvrent mensualité + charge.
si vous avez des conseils, ça me permettra d'envisager mes investissements eventuels.

merci

 

[alcane]

- est-il sage d'être au maximum de sa capacité de remboursement ? quelle marge de manoeuvre reste-t'il en cas de tuile ?

- une SCI n'offre aucun avantage en matière de capacité d'emprunt, puisque celle-ci est rapportée à la capacité des associés, et tient comme pour un achat en direct, des revenus générés par le bien acquis.

bien à vous,

 

[nadege]

Bonjour,

en fait,c'est vrai que 33% c'est beaucoup mais nous sommes tous les deux enseignants et notre revenu augmente (sans tuile hors maladie, décès...etc...) petit à petit au cours de la carrière, donc notre endettement aujourd'hui à 33% ne sera plus à ce stade dans 15 ans...

Merci quand même pour la précision de la SCI. Donc je pense que je vais épargner et on verra pour un prochain achat immobilier.... Je vais donc changer de forum

nadege

 

[alcane]

je pense en effet à un coup dur qui surviendrait aujourd'hui, demain... pas dans 15 ans.

 

[Gagarine]

Bonjour,

Une seule solution: trouver des biens à forte rentabilités auto financés. Du coup, les loyers paye la TOTALITE de l'emprunt et votre taux d'endettement ne bouge pas. Le tout est d'être en confiance avec votre banque.
Ce type de montage n'est dans tous les cas possible que si vous êtes dans la TMI à 14%. A 30%, les bénéfices fonciers se trouve imposés à 40%. Il vous faudrait donc investir dans du neuf defiscalisé mais impossible à trouver en autofinance.

Cordialement.

 

[nadege]

Merci.
Mais les biens autofinancés ne sont pa appréciés comme tel par les banques!! j'ai un crédit pour mon appartement en Région parisienne de 678€ et je le loue 1050€ CC; Je paie avec la différence le gestionnaire, les charges de copropriété et l'assurance loyer impayé. Bref, auto-financé, il ne rapporte rien mais ne me coute rien...
Or pour le deuxième crédit, les banques ne prennent pas en compte ce point et leur savant calcul me fait "perdre" 400€ de possiblité d'emprunt (par mois)!! Bon, ce n'est pas grave... mais je trouvais cela dommage...

nadege

 

[Gagarine]

Bonjour,

Pourtant, certain banquier ne comptabilise pas les crédits de placements dans l'endettement. Seuls sont pris en compte les efforts d'épargnes. Et c'est normal, puisque un investissement n'est pas un prêt à la consommation ni un prêt immobilier pour un usage privée. Trouvez le bon interlocuteur et il n'y aura pas de pb !

 

[nadege]

Merci pour cette précision. Pour le moment je fais construire ma résidence principale mais je pense que d'ici 5 à 10 ans (selon possiblité de défiscalisation présente à ce moment), j'investirais dans un appart' étudiant en faisant valoir à la banque que mon 1e achat est auto-financé!! Cette fois-ci, elles sont pas très coopératives (j'ai donc chargé la cafpi de monter mon crédit; ça m'évite des parlementations et des pertes de temps!!) mais comme les deux crédits juxtaposés sont dans la limite du raisonnable (33-34%), ça passera... Mais je ne comprenais pas comment les investissements dans l'immobilier étaient possibles pour des revenus moyens à moyens plus avec une telle politique....
Je pense que je vais ouvrir une assurance vie qui me servira d'apport perso au moment de ce 3e achat... Comme de toute façon, je ne peux pas estimer le cout d'un studio ou d'un deux-piece pour étudiant dans 5 à 10 ans, donc j'ajusterais mes objectifs au moment. Mais je garde l'info sous le coude, merci!! c'est exactement ce que je cherchais.

nadege