interets d'emprunt et renegociation du pret immobilier

[Ashleen]

Bonjour, j'aurais de besoin de vos éclaircissements sur un cas de renégociation d'un prêt immobilier dans une meme banque sans novation, seulement le taux d'emprunt change. Passant de 4% à 2%.

Pour situer le cas, l'emprunteur achète un logement le 8 décembre 2011 et sa première échéance de remboursement intervient le 1er janvier 2012. Il paie la première échéance majorée des intérêts du capital de la période du 8/11/2011 au 1/01/2012.
Cette renégociation intervient en septembre 2015 et la première mensualité du prêt renégocié en octobre 2015.

L'emprunteur remarque dans son espace bancaire en ligne, que les mensualités à venir sont erronées de quelques euros en sus des échéances décrites dans le tableau d'amortissement et contacte son conseiller par mail.

Le conseiller répond qu'il a fait le nécessaire. Or la première échéance d'octobre est débitée au montant "érroné" et les échéances prévues des mois à courir sont correspondantes au tableau d'amortissement. Novembre est donc régularisé.
Les quelques euros en sus prélevés au mois d'octobre sont affectés aux intérêts du prêt immobilier.
Le conseiller dit que cela est normal, indiquant que la différence correspondant aux intérêts du capital restant au taux de 4% du 1er au 2 septembre, et des intérêts du capital au taux de 2% du 2 septembre au 30 septembre.

Je suis perdue dans cette réponse.... Il me semble que l'emprunteur paie ses intérêts en avance vu la toute première échéance de son immobilier...j'espère que vous pourrez m'aider à voir plus clair. Je vous remercie d'avance.

 

[ZRR_pigeon]

Il me semble que l'emprunteur paie ses intérêts en avance vu la toute première échéance de son immobilier...j'espère que vous pourrez m'aider à voir plus clair. Je vous remercie d'avance.

non les interets sont calculés chaque période (pour vous un mois) en multipliant le capital restant du en début de période (= le jour de l'echeance) et le taux périodique (=taux du pret/12 car 12 périodes par an).

si le taux change en cours de mois, il y a deux calculs d'interets qui s'ajoutent pour trouver les interet dus pour ce mois de transition.
l'echeance est du coup exceptionnellement plus forte.

cela répont-il a la question ?

 

[Ashleen]

Merci ZRR_Pigeon. Une question me vient, dans une mensualité, il y a le capital qu'on rembourse et les intérêts. Donc la mensualité d'octobre devrait comprendre les intérêts du mois écoulé. Etant que le taux baisse, pourquoi y aurait il une difference, ou pourquoi n'est pas t-elle pas indiqué sur l'avenant du prêt, dans le tableau d'amortissement?

 

[ZRR_pigeon]

le mois d'octobre est special du fait du changement de taux. vu qu'il n'y a qu'un seul jour a 4%, le montant devrait etre quasiment le meme que pour le mois de novembre, c'est a dire CRD * 2%/12.
il y a deux façons de proceder quand on renegocie un taux:
- celle qui arrange le banquier
- celle qui arrange le client

devinez quelle solution est appliquée si le client ne donne pas de consignes ?
la premiere maintient la durée et descend la valeur de la mensualité.
la deuxieme maintient la mensualité et réduit la durée.

deja il faudrait nous dire lequel des deux scénarios est le votre.