Intérêts d amortissement

xenesis57

Contributeur
Bonjour a tous j'ai une question qui me taraude. Quand on parle d'investissement a crédit dans les parts de SCPI on peut déduire les intérêts d'emprunt des revenus locatifs avant impôts. Étant a 30% de TMI l'imposition sera sur 47.2% ce qui veut dire que si je prend par exemple sur 200k sur 20 ans au taux de1.89% les intérêts du crédit seront de 40k environ. Prenons une SCPI purement française avec un taux de rendement interne de 4% net de frais de gestion sans aucune revalorisation de parts. Prenons ensuite 13% de frais d entrée pour simplifier soit un achat de 174k de parts. Le rendement annuel est de 6960 euros (4% x 174k) soit sur 20 ans 139200 euros. L impôt du pour toutes ces années est de 65702 euros plein pot soit un résultat net d impôt de
73498 euros. Avec une déduction des intérêts (40k) le montant de l impôt du est de 46822 euros soit un résultat net de 92378 euros soit une différence de 18886 de gain sur la version a 1.89.

Sur le même endettement avec un taux a 0.98
Les intérêts sont de 20k soit un montant d'impôt du de 56262 soit résultat net de 82938 euros. Le gain entre les deux résultats net est de -9746 euros.

L'amortissement a 1.89% a fait une dépense de 40k et un gain d'impôts de 10k. Soit 30k de dépense.

L'amortissement a 0.92% a fait 20k de dépense et une pertes impôt de 10k soit 30k de dépenses.

A priori le résultat est similaire mais au niveau de l'assurance les frais sont plus élevés et y compris en cas de remboursement anticipés des ira non ? Du coup il vaut mieux privilégier l'amortissement a 0.92% ? (Bon ok a 0.92% on demande aussi la domiciliation bancaire et les frais de CB et de gestion / tenue de compte) a moins de les faire sauter après un an (il me semblait que cette pratique était interdite pour la rp.. idem pour les SCPI ?)
 
xenesis57 a dit:
Prenons ensuite 13% de frais d entrée pour simplifier soit un achat de 174k de parts. Le rendement annuel est de 6960 euros (4% x 174k) soit sur 20 ans 139200 euros
Bonjour, cela ne se passe pas comme cela pour les scpi; il n' y a pas de frais d'entréé; tes 200ke travaillent au taux de la scpi, tu ne sens les "frais d'entréé" qu 'en sortie...... :)

sur le fond , il est difficile de parler de fiscalité sur 20 ans...tant pour ta propre TMI, notion qui n'existera peut être plus dans 20 ans;

par ailleurs concernant ton calcul, la trésorerie mensuellle n'est pas la même dans chaque cas; donc cela dépend aussi de ce que tu cherches.... et puis en ce moment les banques demandent un apport;
 
Bonjour,

Par ailleurs, bien que n'ayant fait que survoler le post sans vérifier les calculs, il me semble qu'il sont inexacts en ce sens que si les intérêts payés sont bien déductibles des intérêts perçus pour le calcul de l'IRPP à 30%; les prélèvements sociaux de 17,20% ne bénéficient pas de cette déduction.

Cdt
 
Exact artisitide je me pose la question car j' ai la possibilité de faire un prêt avec une thématique 100% SCPI européennes mais le taux d intérêt me semble assez gros. On me propose 0.92 avec domiciliation de salaire et compte courant c'est pour cela que j hésite
 
xenesis57 a dit:
Exact artisitide je me pose la question car j' ai la possibilité de faire un prêt avec une thématique 100% SCPI européennes mais le taux d intérêt me semble assez gros. On me propose 0.92 avec domiciliation de salaire et compte courant c'est pour cela que j hésite
Dans ce cas là pas de possibilité de déduire les intérêts d’emprunt.
 
Exact et c'est pour ça que je me demandais s'il fallait prendre un amortissement avec un taux d intérêt élevé mais un choix de SCPI européennes et donc une fiscalité attractive ou un taux d intérêt bas et des SCPI imposées françaises sur lesquelles on arrêtes pas de dire que les intérêts d'emprunt sont déductibles. A ce sujet je me demandais à la sortie du crédit les intérêts ne sont plus déductibles donc plein pot la fiscalité et si par rapport à un investissement avec un taux d intérêt lourd vs un taux d'intérêt bas lequel est le plus coûteux infinie. C'est vrai 47.2% d'impôt c'est largement exagéré et je plains ceux qui ont un TMI de 45% du coup prendre des SCPI française a crédit avec une forte fiscalité pour tenter - via les intérêts d'emprunt - d'optimiser le rendement durant la phase de constitution est il toujours judicieux ? Pourquoi diversifier avec de la SCPI française ? Les européennes ont l'air plus avantageuse et fiscalement il faut revoir les conventions fiscales entre chaque pays pour faire bouger la fiscalité alors qu'en France c'est beaucoup plus simple de changer les lois. Dans 20 ans on aura peut être des changements certes mais peut être que le risque est moindre en misant un max sur des européennes (1/2 max). Pour vous les SCPI françaises ont elles un avantage par rapport aux européennes ?
 
Exact et c'est pour ça que je me demandais s'il fallait prendre un amortissement avec un taux d intérêt élevé mais un choix de SCPI européennes et donc une fiscalité attractive ou un taux d intérêt bas et des SCPI imposées françaises sur lesquelles on arrêtes pas de dire que les intérêts d'emprunt sont déductibles. A ce sujet je me demandais à la sortie du crédit les intérêts ne sont plus déductibles donc plein pot la fiscalité et si par rapport à un investissement avec un taux d intérêt lourd vs un taux d'intérêt bas lequel est le plus coûteux infinie. C'est vrai 47.2% d'impôt c'est largement exagéré et je plains ceux qui ont un TMI de 45% du coup prendre des SCPI française a crédit avec une forte fiscalité pour tenter - via les intérêts d'emprunt - d'optimiser le rendement durant la phase de constitution est il toujours judicieux ? Pourquoi diversifier avec de la SCPI française ? Les européennes ont l'air plus avantageuse et fiscalement il faut revoir les conventions fiscales entre chaque pays pour faire bouger la fiscalité alors qu'en France c'est beaucoup plus simple de changer les lois. Dans 20 ans on aura peut être des changements certes mais peut être que le risque est moindre en misant un max sur des européennes. Je pensais prendre 1/4 de SCPI maximum je fais le mauvais choix ? Pour vous les SCPI françaises ont elles un avantage par rapport aux européennes ?

Actuellement en SCPI je pensais à ce choix :

Pierreval santé (secteur a long baux et stables et partie FR déductibles) 25%
Activimmo (je pense que l'e-commerce va augmenter et qu'il faudra de plus en plus d'entrepôt) 15%
Sofidy Europe invest (maison de gestion sûre) ou sogenial coeur d'Europe (plus chère mais même thématique) 30%
Pf grand Paris (revalorisation des parts constantes et fr) 15%
Pf hospitalité Europe (ISR bon rendements) 15%

La répartition est elle correcte ?
 
Désolé je n'arrive pas à supprimer le message précédent (#6)!si un modérateur passes par la
 
Tornado05 a dit:
Dans ce cas là pas de possibilité de déduire les intérêts d’emprunt.
Si vous avez une source fiable permettant d'étayer cette affirmation je serais intéressé. De très nombreuses SCPI européennes indiquent dans leur IFU annuel la méthodologie pour déduire les intérêts d'emprunt sur revenus étrangers (Corum, Pierval Santé, Eurovalys)
 
Dividendaire a dit:
Pierval Santé
rendons à César...extrait de la notice Euryale Pierval Santé
1625141999465.png
 
Dividendaire a dit:
Si vous avez une source fiable permettant d'étayer cette affirmation je serais intéressé. De très nombreuses SCPI européennes indiquent dans leur IFU annuel la méthodologie pour déduire les intérêts d'emprunt sur revenus étrangers (Corum, Pierval Santé, Eurovalys)
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Il y a plusieurs exemples en fouillant sur le net. Après chacun fait comme il veut et même un CGP me l'avait dit.
 
Je veux bien avoir l information également car les cgp me disent que oui (sans garantis) et la législation dit le contraire
 
xenesis57 a dit:
Je veux bien avoir l information également car les cgp me disent que oui (sans garantis) et la législation dit le contraire
Moi aussi le CGP me disait que c'était possible mais en montrant que j'avais lu le contraire il est revenu sur ses positions. Ca n'est pas le CGP qui prendra le redressement fiscal;)
 
A titre de complément :

Question : les intérêts d’un emprunt contracté pour l’achat d’une SCPI internationale sont-ils déductibles ? Merci d’avance pour votre réponse T.G.



Voici la réponse à votre question :


* Personnes physiques/ sociétés translucides :


L’article 31 du CGI donne une liste limitative de ce qui est déductible des revenus fonciers, par le contribuable, pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Dans cette énumération, figurent les intérêts des dettes qui ont servi à l’achat du bien à l’origine du revenu foncier imposable (CGI art. 31 I 1°d)).


Quelle que soit la nature de la dépense en jeu, la première condition de cette déductibilité est toujours que le bien financé par l’emprunt produise des revenus dans la même catégorie que celle dans laquelle on souhaite déduire une charge (principe général du droit fiscal : ubi emolumentum, ibi et onus esse debet). Or, ce n’est pas le cas ici car les immeubles détenus à l’étranger par les scpi produisent, pour les porteurs de parts, des revenus de source étrangère exonérés par application des conventions fiscales internationales et non, à proprement parlé, des revenus fonciers imposables en France.


C’est pour cette raison que les intérêts des dettes contractées pour l’achat de SCPI en direct, ne sont pas déductibles pour la détermination du montant des revenus fonciers net imposable, au prorata des revenus de source étrangère, puisque les revenus des immeubles détenus à l’étranger par la SCPI ne sont pas des revenus fonciers imposables en France, par le jeu des conventions internationales.

Source :

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Donc seule la partie fr des revenus de la SCPI européennes est déductible. C'est juste ?
 
xenesis57 a dit:
Donc seule la partie fr des revenus de la SCPI européennes est déductible. C'est juste ?
Oui (y)
 
Mais je comprends pas cette histoire de.pierreval où on multiplie les intérêts par 34.6% (voir post précédent) ça veut dire que les notices publiées par les SCPI sont fausses?
 
Autre question si j emprunté 100k avec 25k de pierre val santé si 50% des immeubles de pierre val sont en france je ne peux déduire les intérêts d'emprunt que sur la ligne des 25k ou sur tout le crédit ? Quid du taux de 34.5% pour les logements allemands ?
 
Excusez-moi mais aucun d'entre vous ne cite une quelconque source fiable montrant que les intérêts d'emprunt ne seraient pas déductibles (articles promotionnels non sourcés, blog dans lequel l'auteur dit le contraire en commentaire), permettant d'aller à l'encontre de ce qui est préconisé par les sociétés de gestion elles-mêmes dans leur IFU.
 
Dividendaire a dit:
Excusez-moi mais aucun d'entre vous ne cite une quelconque source fiable montrant que les intérêts d'emprunt ne seraient pas déductibles (articles promotionnels non sourcés, blog dans lequel l'auteur dit le contraire en commentaire), permettant d'aller à l'encontre de ce qui est préconisé par les sociétés de gestion elles-mêmes dans leur IFU.
D'ailleurs vu les likes sur le message de moietmoi, j'ai l'impression que certains ont compris que la notice de Pierval santé indiquait que les intérêts n'étaient pas déductibles alors que c'est justement tout le contraire :
 

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