Immobilier : après une promesse de vente, on ne peut plus renoncer

[Buffeto]

La Cour de cassation [lien réservé abonné] a refusé à un vendeur d'un bien immobilier le droit de revenir sur son engagement. Jusqu'à présent, le vendeur pouvait se rétracter, quitte à payer des dommages-intérêts.
Le droit évolue. Attention : désormais, on ne peut plus renoncer après une promesse de vente d'un bien immobilier. Dans un arrêt rendu le 23 juin dernier, la Cour de cassation a refusé à un vendeur le droit de revenir sur son engagement, bien que l’acquéreur n’ait pas encore déclaré acquérir (n’ait pas encore "levé l’option" selon le terme juridique).
La Cour a donc changé d’avis : celui qui signe une promesse de vente d’un bien immobilier est définitivement engagé, à moins qu’une clause de cette promesse ne lui ait réservé la possibilité de se désengager. Jusqu'à présent, le vendeur pouvait se rétracter, quitte à payer des dommages-intérêts parfois conséquents à l’acquéreur pressenti

 

[Triaslau]

Ah ben je pensais que c'était déjà le cas.

Quand j'ai vendu ma maison, le notaire m'a clairement indiqué qu'il était impossible de revenir sur mon engagement, que justement c'était pour çà qu'on demandait à l'acheteur de mobiliser une certaine somme car, lui, peut se désister. Il m'avait même dit que si je décédais, mes héritiers n'avaient pas d'autre choix que de poursuivre la vente.

 

[Aristide]

Bonjour,

Le droit évolue. Attention : désormais, on ne peut plus renoncer après une promesse de vente d'un bien immobilier.

J'avais déjà vu cet arrêt.
Mais il n'est pas aussi catégorique/automatique que tu l'écris :

11. Il convient dès lors d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.

12. La cour d’appel a relevé que, dans l’acte du 1er avril 1999, Mme [M] avait donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée de l’option par les bénéficiaires était intervenue dans les délais convenus.

[lien réservé abonné]

Dès lors, moyennant une clause appropriée dans la promesse unilatérale de vente il serait toujours possible d'y prévoir que, tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, l’obligation du promettant ne constituait qu’une obligation de faire susceptible - comme antérieurement - d'être sanctionnée par des dommages et intérêts mais non pas par une exécution forcée de la vente.

Cdt

 

[Triaslau]

Bonjour,

J'avais déjà vu cet arrêt.
Mais il n'est pas aussi catégorique/automatique que tu l'écris :

Dès lors, moyennant une clause appropriée dans la promesse unilatérale de vente il serait toujours possible d'y prévoir que, tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, l’obligation du promettant ne constituait qu’une obligation de faire susceptible - comme antérieurement - d'être sanctionnée par des dommages et intérêts mais non pas par une exécution forcée de la vente.

Cdt

Bonjour,

D'accord, merci Aristide.

Effectivement çà semble logique qu'il soit possible d'inclure une clause de ce type. Mais quelle pourrait en être la justification/condition? tu as déjà vu des exemples ?

 

[Aristide]

Non; je n'ai pas d'exemple.

Mais ce n'est pas étonnant, puisque jusqu'à présent, tant que l'option n'était pas réellement levée, la jurisprudence considérait qu'il n'y avait pas pas réellement de rencontre des volontés.

M'est avis - si ce n'est déjà fait - que les professionnels de l'immobilier concernés vont adapter leurs clauses desdites promesses unilatérales de ventes.

Cdt

 

[Anonyme]

Jusqu'à présent, le vendeur pouvait se rétracter, quitte à payer des dommages-intérêts.

Bonjour, je plussoie Triaslau. Ou réside ce droit à rétractation qui aurait disparu?
Par ailleurs je crois que ce n'est pas le droit qui évolue, mais l'in,terprétation du droit.

 

[Aristide]

Pour le vendeur il n'y a jamais eu de droit de rétractation dans une promesse unilatérale de vente.

Mais en cas de refus de signer la vente après levée de l'option des acquéreurs il était susceptible de devoir leur payer des dommages et intérêts.

Sauf clause appropriée dans la promesse unilatérale de vente, il pourrait désormais y avoir exécution forcée de la vente.

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour,
Il me semble que tout ceci date un peu... Il s'agit d'une vente de 1999 et l'arret fait expressément réféfence à la rédaction du code civil, antérieure à février 2016.
Donc ceci n'est valable que pour des anciennes affaires.
En 2016 le droit des contrats a été modifié par ordonnance

 

[Anonyme]

Merci Aristide.
Je ne sais pas si c'est la bonne raison, mais l'idée que l'interprétation du droit ait été imapctée par l'intrusion (à bon escient) du droit des contrats me plait assez.

 

[Aristide]

Il me semble que tout ceci date un peu... Il s'agit d'une vente de 1999 et l'arret fait expressément réféfence à la rédaction du code civil, antérieure à février 2016.
Donc ceci n'est valable que pour des anciennes affaires.
En 2016 le droit des contrats a été modifié par ordonnance

A toutes fins utiles :

Le vendeur peut-il se dégager de sa promesse unilatérale de vente ?

Que faire si le vendeur souhaite se rétracter de la vente ? Est-il autorisé à le faire ? Quelles en sont les conséquences ?

C’est à ces questions qu’a répondu la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 23 juin 2021 (n° 20-17.554, FS-B).

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Anonyme]

Merci pour ce lien, dans lequel je lis en effet:
<<Avant la réforme du droit des obligations issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la Cour de cassation jugeait que lorsque la levée de l’option intervenait après la rétractation, alors seuls des dommages et intérêts étaient dus. La vente n’était pas nulle [lien réservé abonné], mais tout simplement pas formée>>.

Il faudrait plutot se référer aux attendus de la cour pour certifier cette interprétation, mais c'tes un léément de plus. Le commentaire vient d'un avocat donc je ne doute pas que ce soit ce qu'il ait lu.

 

[moietmoi]

...........................;

 

[moietmoi]

A toutes fins utiles :

Cdt

Bonjour
désolé,mais il y a qui proquo; c'est la même base pour l'arrêt le 23 juin; fait de 1999 et donc application avant la modification de 2016 du code civil;

<<Avant la réforme du droit des obligations issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la Cour de cassation jugeait que lorsque la levée de l’option intervenait après la rétractation, alors seuls des dommages et intérêts étaient dus. La vente n’était pas nulle [lien réservé abonné], mais tout simplement pas formée>>.

cet avocat me parait tirer des conclusions complètement fausses;

Il n' y a pas rétroactivité du droit et de l'application de l'ordonnance; les faits de 1999 statués en 2021, l'ont été dans l'état du droit de 1999 ou 2010 2011(date de l'acceptation), et certainement pas de de 2021 ou d'après 2016;
Ceci n'existe pas dans notre république;
Il est exact que la cour de cassation a eu une autre lecture que précédemment, mais on ne peut expliquer cela par une loi promulguée après les faits.... (on n'est tout de même pas bananier à ce point)

Le commentaire vient d'un avocat donc je ne doute pas que ce soit ce qu'il ait lu.

je doute complètement de sa compétence, si c'est cela qu'il a voulu dire;

cdlt

 

[moietmoi]

il est écrit:
10. Par ailleurs, en application de l’article 1142 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l’exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (1re Civ., 16 janvier 2007, pourvoi n° 06-13.983, Bull. 2007, I, n° 19 ).

11. Il convient dès lors d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement

la cour reconnait avoir une autre lecture du même article..en aucun cas elle applique en 2021 une loi de 2016 sur des faits de 1999
l'avocat que cite @Membre50050 n'a rien compris, la cour de cassation utilise la jurisprudence pour se dédire; rien d'autre;
et pour savoir si on peut actuellement revenir en arrière d'une promesse, il faut se référer au nouvel article du code civil;
cdlt

 

[Aristide]

A toutes fins utiles:

Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations

Le livre III du code civil est modifié conformément aux articles 2 à 4 de la présente ordonnance et comporte :
1°
2°
3°
4° Un titre III intitulé : « Des sources d'obligations », comprenant les articles 1100 à 1303-4 ;
5°
6°

« Titre III

« DES SOURCES D'OBLIGATIONS

« Chapitre IV
« Les effets du contrat

« Section 5
« L'inexécution du contrat

« Sous-section 2
« L'exécution forcée en nature

« Art. 1221.-Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier.

[lien réservé abonné]

Ancienne référence

« Art. 1142. - Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur.

Nouvelle référence

« Art. 1221. – Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier.

Définition de l’exécution en nature

Présentation des articles 1221 à 1222 de la nouvelle sous-section 2 « L’exécution forcée en nature »

L’exécution forcée en nature consiste à contraindre le débiteur à exécuter l’obligation qu’il n’a pas ou qu’il a mal exécutée. Par opposition, on parle parfois d’exécution forcée par équivalent à propos de la responsabilité civile contractuelle. Au lieu d’obtenir satisfaction en nature, le créancier obtient un équivalent monétaire : des dommages-intérêts. L’ordonnance modernise les dispositions relatives à l’exécution forcée en nature.

[lien réservé abonné]

Ce texte ne semble pas remettre en cause la possibilité de prévoir que, dans une promesse unilatérale de vente, la rencontre des volontés ne soit vérifiée qu'après la levée de l'option par l'acquéreur.

=> Dans ce cas :

+ Rétractation vendeur avant = dommages et intérêts
+ Rétractation vendeur après = exécution forcée ou, si pas possible ou disproportions coûts/intérêts, dommages et intérêts.

Cdt

 

[Anonyme]

J'ai une tendance à ne pas trop penser pour les avocats mais à penser que en cassation ils se font pas mal de nœuds au cerveau avant de décider et que les décisions sont très longuement et murement posées.

En cassation, ils ne 'font' pas de droit, ils l'interprêtent, parce que parfois les textes sont peu clairs et que souvent, la loi ne peut pas tout énoncer, et que parfois encore, les lois se catapultent. Ici donc elles se suivent.
Mais c'ets vrai que ca fait bizarre d'appliquer apres 2016 un corpus de nouvelles lois sur une affaire antérieure. La je trouve que ça cloche.

En tant que français on a tendance à penser que les belles envolées lyriques dans la constitution ça sert à jouer de la lyre les 14 juillets, c'est bêta mais la cours de cassation et le conseil d'état eux s'en servent.

Merci Arisitide pour ce point précis que personnellement,j'aurais été incapable de deviner;

 

[Aristide]

Je l'ai déjà dit/écrit des dizaines de fois :

+ Nos énarques et autres bac+25 nous "pondent" des textes alambiqués, difficiles à lire et donc à comprendre, mal pensés ou, tout au moins, superficiels/non approfondis.............quand ils ne sont pas contradictoires.

+ Et nos """avisés""" (???) parlementaires, après des heures de supposés débats, les votes............mais les ont-ils seulement lus............et, à fortiori compris ???

+ Enfin les magistrats de trois niveaux (TGI + Cour appel + cour de cassation) chacun dans leur "chapelle" les interprètent avec une scandaleuse cacophonie entre les différents tribunaux de l'hexagone sur des cas pourtant assez similaires sur le fond..

Il arrive même qu'à la cour de cassation, d'une chambre à l'autre, les arrêts soient contradictoires sur des litiges pourtant très voisins

Pire, il arrive aussi qu'aujourd'hui une chambre de la cour de cassation prenne un arrêt dans un sens et que, dans quelque jours, sur un cas similaire sur le fond, la même chambre prenne une décision contraire.

Quant par ailleurs il est annoncé d'emblée "Au nom du peuple français" mais que - pour tenter de comprendre - l'on soit obligé de lire et relire plusieurs fois les jugements et arrêts rédigés en patois javanais je me dis qu'en fait, l'on se moque dudit peuple français.

Cdt

 

[EVarlin]

Je l'ai déjà dit/écrit des dizaines de fois :

+ Nos énarques et autres bac+25 nous "pondent" des textes alambiqués, difficiles à lire et donc à comprendre, mal pensés ou, tout au moins, superficiels/non approfondis.............quand ils ne sont pas contradictoires.

+ Et nos """avisés""" (???) parlementaires, après des heures de supposés débats, les votes............mais les ont-ils seulement lus............et, à fortiori compris ???

+ Enfin les magistrats de trois niveaux (TGI + Cour appel + cour de cassation) chacun dans leur "chapelle" les interprètent avec une scandaleuse cacophonie entre les différents tribunaux de l'hexagone sur des cas pourtant assez similaires sur le fond..

Il arrive même qu'à la cour de cassation, d'une chambre à l'autre, les arrêts soient contradictoires sur des litiges pourtant très voisins

Pire, il arrive aussi qu'aujourd'hui une chambre de la cour de cassation prenne un arrêt dans un sens et que, dans quelque jours, sur un cas similaire sur le fond, la même chambre prenne une décision contraire.

Quant par ailleurs il est annoncé d'emblée "Au nom du peuple français" mais que - pour tenter de comprendre - l'on soit obligé de lire et relire plusieurs fois les jugements et arrêts rédigés en patois javanais je me dis qu'en fait, l'on se moque dudit peuple français.

Cdt

Pour les députés, quand on voit l'hémicycle déserté, les votes avec au mieux une centaine de députés plus ou moins éveillés, certains votant pour d'autres, on peut avoir des doutes certains quant à la possible lecture des lois, amendements qu'ils votent, cela sans compter le fait que certains votent ce que leur parti a décidé de voter peu importe, parfois voire le plus souvent, que la loi soit bonne ou non.
Les énarques jargonnent pensant se rendre plus intelligents en masquant leur vacuité par les propos obscurs et abscons ...
Et ensuite le quidam moyen essaie de pédaler dans cette semoule indigeste ...

Cela dit si tout était simple, bien pensé, clair et le moins sujet à interprétation dès le début ça mettrait pas mal de monde au chômage

 

[moietmoi]

J'ai une tendance à ne pas trop penser pour les avocats mais à penser que en cassation ils se font pas mal de nœuds au cerveau avant de décider et que les décisions sont très longuement et murement posées.

je suis bien d'accord, je pense juste ici que l'avocat voulait remplir son blog, et qu'il n'a pas étudié les attendus avant d'écrire;

Au passage pour le lecteur attentif, mais peu familier des termes, qui , ici, au bar, aurait encore le courage de lire, nous parlons ici de promesse de vente, à ne pas confondre avec les compromis.....Ceci est une autre histoire

 

[Aristide]

Cela dit si tout était simple, bien pensé, clair et le moins sujet à interprétation dès le début ça mettrait pas mal de monde au chômage

Oui...............mais non !!!

Car les impôts que nous payons tous pour les rémunérer grassement pourraient être utilisés à d'autres fins plus utiles/qualitatives dont certaines créatrices d'emplois (recherches - innovations - écologie - relocalisations tous azimuts...etc).

Cdt