frais d'entretien logement locatif

[snack]

Bonjour,
je projète d'acheter des appartements dans le futur pour les louer. J'essaie de prévoir le mieux possible la rentabilité future.

Il y a 2 inconnues qui ont beaucoup d'impact et que j'ai du mal à estimer :

* la vacance locative. J'ai trouvé 1 truc qui indique 2.7 mois de vacance locative pour mon département, mais ça reste assez vague : 1 - je ne connais pas la durée moyenne de location des locataires, je l'ai estimé à 2 ans. 2 - j'aurais aimé nuancé cette vacance locative suivant le type de bien (ça va être différent suivant que c'est un F1 ou F5).

* les frais d'entretien. On trouve des sites qui parlent de 5% du loyer, voire 1% de la valeur du bien... mais ça me paraît assez bas (si on a la toiture à changer à un moment de la vie locative, ça va tout de suite accaparer l'entretien annuel d'une dizaine d'année au moins). On peut imaginer que les frais d'entretien sont bien plus importants en pourcentage sur les petites surfaces (davantage de wc et autre plomberie au m2 !). On peut imaginer qu'ils sont également plus importants s'il n'y a pas de copropriété (puisqu'ils ne sont justement pas pris en compte par cette copropriété).

J'en viens à ma question ! Parmi les personnes qui ont du recul et louent des biens depuis pas mal d'années, avez-vous déjà fait un bilan rétrospectif de ce que vos biens vous coûtent en entretien ?
Merci d'avance

 

[BAILBAIL59]

Bonjour,
dans la vie, il y a la théorie et la pratique.
Les statistiques ne servent qu'à faire des rapides calculs.
Dans la pratique tout dépend de votre implication dés le début du projet pour estimer le bien, les travaux, le marché...
Si vous gérez vous même, la vacance est considérablement réduite ( quasi nulle dans mon cas )
De même pour l'entretien, ne pas attendre que le bâtiment s'écroule en fermant les yeux et en ne pensant qu'à la rentabilité, mieux vaut faire du préventif.
Tenir le bien en parfait état, c'est la garantie d'une location plus rapide, de garder ses locataires et de bien revendre le logement.
Éviter le "placement pierre" avec réduction d'impôts, mais acheter en bon père de famille comme si vous deviez habiter le bien et voir ensuite si la carotte fiscale existe.
Bonnes recherches.

 

[Gagarine]

Bonjour,

C'est vraiment du cas par cas donc impossible à estimer. Bien sur un appartement dans un grand ensemble immobilier de 20 ans sans ascenseur nécessitera beaucoup moins de frais d'entretien qu'un appartement dans un vieil immeuble de caractère avec seulement 6 appartement, toiture en ardoise, façade en pierre...