Foncières côtées

[namo]

J'ouvre un nouveau fil pour ne pas dérailler l'original.

Je cite RamonLacheminée :

Ah oui donc les 5 et qqs sont le rendement net de frais de gestion des SCPI.
Mais tu as les frais à l'achat (de l'ordre de 10% en moyenne) ensuite le coût du crédit, puis l'imposition, qui même avec la déductibilité des intérêts d'emprunt n'est pas nulle.

5.5% net de frais et de fiscalité, c'est ce que me rapportent mes foncières cotées, totalement liquides, sur 100% de mon investissement initial.

Je ne connaissais pas les foncières côtées, donc j'ai fait des recherches rapides, et ça a l'air effectivement intéressant comme véhicule d'investissement dans l'immobilier. On perd la possibilité de prêt immo et l'effet de levier associé, mais on gagne sur les frais (plutôt élevés pour la majorité des SCPI, de ce que j'en comprends), la liquidité et potentiellement sur la fiscalité (je suppose qu'il faut passer par un PEA).

Ramon, sur quelles foncières investis-tu - ou au moins, comment les choisis-tu ?
Quels retours ont d'autres membres du forum ?

 

[Anonyme]

J'investis sur des foncières cotées canadiennes (versement mensuel du dividende), américaines, britanniques et néerlandaises.
Je diversifie les devises, les zones géographiques et les "secteurs" (bureau, commercial, santé, résidentiel, autres...). L'idée est de diversifier là encore comme pour le reste du portefeuille.
J'évite la France car je considère l'immo résidentiel, de bureaux et commercial énormément surévalué. Vous me direz, pour la GB on y est aussi, et les autres pays on en est pas très loin. Mais la dynamique économique n'est pas la même.
Je cherche des foncières sur l'Autriche et l'Allemagne, mais pas facile de trouver des foncières de qualité bien que je suis persuadé qu'il doit y en avoir.

Je choisis des foncières qui idéalement versent un dividende régulier, en hausse sur les dernières années et fractionné (je n'aime pas les dividendes annuels) et qui présentent une décote sur l'ANR (actif net réévalué).

Aujourd'hui, j'ai une dizaine de lignes sur ces valeurs, qui représente 1/4 de mon portefeuilles d'actions, sachant que c'est la seule composante "immo" de mon patrimoine.

 

[j.bauer]

Je ne connaissais pas les foncières côtées, donc j'ai fait des recherches rapides, et ça a l'air effectivement intéressant comme véhicule d'investissement dans l'immobilier. On perd la possibilité de prêt immo et l'effet de levier associé, mais on gagne sur les frais (plutôt élevés pour la majorité des SCPI, de ce que j'en comprends), la liquidité et potentiellement sur la fiscalité (je suppose qu'il faut passer par un PEA).

Quels retours ont d'autres membres du forum ?

Le levier est intégré aux foncières puisque qu'une partie des actifs est financé par de la dette, contrairement aux SCPI. Il faut regarder le LTV (loan to value= pourcentage des dettes sur la totalité du patrimoine) qui doit être raisonnable et les échéances de dette pour que le refinancement de la dette.

Par contre, les foncières européennes ne sont pas éligibles au PEA depuis octobre 2012 (celles qui y étaient peuvent y rester). Il faut passer par un CTO où le dividende est imposable à l'IR sans abattement après PS, ce qui perd son intérêt pour un contribuable fortement imposé. C'est le paradoxe puisque les foncières américaines et canadiennes sont éligibles à l'abattement sur les dividendes.

 

[namo]

Merci à tous deux pour ces précisions.

@j.bauer: Avec mon TMI de 30%, ça refroidit déjà un peu, puisqu'à vu de nez Charges Sociales + IR seront à ~30% des dividendes après abattement (calcul approximatif), ou >40% sans abattement.
Pour les placements cotés (et ceux visant dividendes en particulier), je comptais plutôt alimenter mon PEA. Mais la diversification géographique reste intéressante, bien sûr.

@Ramon: vous opérez en CTO également, malgré la fiscalité peu favorable ?
J'imagine que vous effectuez peu de mouvement sur ces lignes ?

 

[Anonyme]

L'essentiel de mes foncières sont américaines ou canadiennes, donc je ne m'étais pas posé la question du CTO.
Par contre, il faut que je vérifie ce que dit jbauer sur les foncières européennes car j'ai quand même deux foncières anglaises et une néerlandaises.
Je n'ai pas encore reçu mon IFU donc je n'ai pas pu vérifier quelle règle appliquait Binck.

Bien sûr j'investis dans les foncières sur du long terme, approche dividendes, donc le but n'est pas de faire des AR dessus. (sauf si coupure de dividende)

 

[namo]

As-tu de bonnes sources d'informations à recommander sur les foncières cotées étrangères ?

Tu mentionnais 5,5% de rendement net sur tes placements : quel est le rendement brut avant taxes/impôts ?

Il serait intéressant d'avoir accès à des foncières en AV, mais c'est sans doute trop spécialisé.

 

[Anonyme]

Je me base principalement sur un autre forum spécialisé sur l'investissement. (je peux te l'envoyer en MP si tu veux)

Le 5,5% net concerne la poche foncières cotées de mon portefeuille, en rendement net sur PRU.
Je paye sur les foncières cotées environ 15% de retenue à la source, qui me donnent droit à un crédit d'impôt équivalent vis-à-vis du fisc français, et que je déduis des xxx * 0,60 (1-40%)* 0,30 (TMI) qu'il me réclame sur mes dividendes d'actions sur CTO.
+ 15,5 de CSG-CRDS.
Au global il faut compter environ 30% d'IR+PS.
Je n'ai pas encore vérifié sur mon IFU donc c'est à la louche.

Pour avoir du 5,5% net, ça veut donc dire que j'ai investi à 7,85% brut. C'est beaucoup, cela représente un panachage de foncières canadiennes qui versent du 8% et qqs, de foncières américaines dont le rendement est légèrement inférieur (plutôt 6% et qqs) et marginalement des foncières britanniques (5% et qqs).

Pour avoir des foncières cotées en assurance vie, il faut trouver une assurance vie qui autorise les titres en direct.
Il y en a très peu.
Titres@vie d'altaprofits propose des foncières mais seulement françaises. (et 0,84% de frais de gestion sur la ligne)

Cardif (BNP) vient de lancer un contrat avec 850 titres disponibles, mais je n'ai pas la liste et je doute qu'il y ait des foncières américaines ou canadiennes dedans.

 

[namo]

Je pense savoir de quel forum il s'agit, et je voulais justement y passer plus de temps (mais n'hésite pas à m'envoyer un MP, ça me servira de confirmation). Du peu que j'en ai vu, les foncières semblent effectivement y a voir la cote. (Ca c'était un peu facile ! )

8% brut c'est plutôt impressionnant.

Tu es chez quel courtier pour les valeurs étrangères ? (Tu peux ajouter ça au PM au cas où ça enfreigne les règles.)

Encore merci.

 

[Anonyme]

MP envoyé.