emprunter pour placer

[moietmoi]

perso j'ai souscrit il y a peu à une offre de crédit peu chère identique . avec j'ai financé un projet d'investissement à l'étranger pour lequel ma banque ne m'aurait sans doute pas fait crédit ou alors après des semaines de discussions et des tonnes de paperasserie ....

idem pour des scpi...

 

[Buffeto]

Pourquoi pour ces types de prêts les banques ne demandent pas de justificatif.

exact on ne m'a rien demandé. ( enfin si quand même ma déclaration de revenus pour voir si je pouvais rembourser )

 

[zizou]

Si l’on compare les frais entre les banques classique (ou les assureurs) et les contrats internet , sur une période de 20 ans , on peut considérer que les banques prélèvent 50 % du capital
Hypothèse : 2 arbitrages par an .
Gratuits sur le net et facturés 1% par les banques
Frais d’entrés :
Gratuit sur le net et jusqu’ à 4 % , toutefois négociable , pour les banques .
Frais annuels :
O,6 % pour le net et entre 0,8 et 1 % pour les banques
En conclusion , emprunter dans une banque classique pour investir dans un contrat d’AV , me semble irréaliste dans la mesure où l’on investit dans le fond euro

 

[brunoc]

Ne serait-il pas plus pertinent de placer mensuellement et progressivement l'équivalent du montant des échéances du crédit sur les supports qui vous plaisent dans votre AV ? Les frais étant (normalement) proportionnel, ça ne vous coutera pas plus cher et vous permettra de lisser le risque dans le temps (voire peut-être d'attraper quelques creux). Imaginez-vous vous retrouver avec un support qui se crashe investi en 1 fois et un crédit à rembourser...

 

[paal]

Ne serait-il pas plus pertinent de placer mensuellement et progressivement l'équivalent du montant des échéances du crédit sur les supports qui vous plaisent dans votre AV ?

Cela est de nature à s"appliquer sur un contrat dans lequel il va y avoir des UC ; mais dans le cas présent, il n'était question que d'investir sur un support de type fond Euros

Les frais étant (normalement) proportionnels, ça ne vous coûtera pas plus cher et vous permettra de lisser le risque dans le temps (voire peut-être d'attraper quelques creux). Imaginez-vous vous retrouver avec un support qui se crashe investi en 1 fois et un crédit à rembourser...

Primo personne ne parle d'aller investir sur un contrat d'AV sur lequel il y aurait des frais sur versements ...

Ensuite et pour tout investissement en UC, il est possible d'investir faiblement sur des UC au départ, puis de procéder graduellement (et sans frais) à des arbitrages à bon escient !

 

[Jumal]

idem pour des scpi...

On peut utiliser ces offres pour investir en SCPI ? Ca ne pose pas de problème (cadre du projet perso...) ?

A-t-on déjà vu mieux/ est-il judicieux d'attendre les réponses des "concurrents" ?

 

[Buffeto]

On peut utiliser ces offres pour investir en SCPI ? Ca ne pose pas de problème (cadre du projet perso...) ?

oui mais uniquement en AV alors ...parce qu'en direct impossible de déduire les intérêts de l'emprunt puisque c'est un crédit conso

 

[Jumal]

Mais en AV c'est pareil, on perd bien ces déductions ? C'est nettement moins rentable du coup ?

Moietmoi tu as fait comment ?

 

[moietmoi]

A-t-on déjà vu mieux/ est-il judicieux d'attendre les réponses des "concurrents" ?

cette banque depuis quasi 1 an fait du 0,95 puis 1,15; 1,45,1,15..et je n ai pas vu d'offres équivalentes.. peut être ai-je mal regardé?

 

[Jumal]

C'est donc possible de trouver du 0,95 sur ce type d'offre. Sans prendre d'assurance j'entends.

Pour l'investissement en SCPI, tu es passé en direct ou en AV ? J'aimerais comprendre au mieux l'impact sur la rentabilité de l'opération suite à la remarque de buffeto.

 

[moietmoi]

C'est donc possible de trouver du 0,95 sur ce type d'offre. Sans prendre d'assurance j'entends.

si tu retrouve h.g wells et que tu lui demandes de revenir en novembre 2016... ou que tu attends l'age d'or... qui ne viendra peut-être pas... en ce moment c'est 1,15

Moietmoi tu as fait comment ?

simple ;emprunt de 30 000 sur 48 mois en ce moment à 1,15% , coût du crédit 706,08 euros sur 4 ans; donc si ma trésorerie me permet de rembourser 639,71 par mois ( en fait c'est moins car il faut retirer le loyer et rajouter les impôts et ps induits) je n 'ai pas besoin d'un rendement très fort du placement pour m'enrichir, en espérant que dans 4 ans( je vise 10) la valeur de la scpi ait atteinte le prix de souscription( la plus value ayant regagnée les frais de souscription)

 

[Jumal]

Même avec un TMI de 14 ou 30 ce type d'investissement en scpi via un prêt conso vous paraît plus judicieux en AV ?

[lien réservé abonné]
Ce point de vu explique bien la fiscalité. Existe-t-il d'autres points à prendre en considération (mis à part le manque de choix via l'AV) ?

 

[paal]

Même avec un TMI de 14 ou 30 ce type d'investissement en Scpi via un prêt conso vous paraît plus judicieux en AV ?

Si vous utilisez un prêt conso pour l'acquisition de vos Scpi en direct, il vous faudra porter attention à ce que ce prêt soit dans son objet, clairement affecté à cette acquisition ; ensuite, aussi bine les intérêts que l'assurance couvrant le prêt seront déductibles des revenus fonciers procurés par les parts de Scpi souscrites ...

[lien réservé abonné]
Ce point de vue explique bien la fiscalité.
Existe-t-il d'autres points à prendre en considération (mis à part le manque de choix via l'AV) ?

Primo, le document du revenu considère que le lors d'un rachat partiel, que ce rachat ne bénéficie aucunement de tout ou partie de l'abattement annuel, même si le contrat a plus de 8 ans ; c'est une faculté de considérer que cet abattement soit déjà utilisé par des rachats effectués sur d'autres contrats, mais je considère que cela fausse la comparaison ....

En effet, si le contrat a plus de 8 ans, il sera possible de répartir les rachats selon les contrats qui seront dans une situation comparable ; à l'inverse, et si le contrat dans lequel des Scpi existent n'a pas encore cette antériorité, il sera possible d'attendre qu'il en dispose, et de stocker ainsi les revenus de scpi avant de les percevoir ultérieurement dans de meilleures conditions fiscales ...

C'est là une souplesse qui n'est pas disponible avec les Scpi souscrites en direct ...

L'idéal reste bien entendu la faculté de panacher les 2, mais à condition d'avoir besoin de générer du déficit foncier en direct ...

Ensuite et si l'on considère un couple bénéficiant d'un abattement annuel de 9.200 Euros, et que cet abattement soit déjà utilisé à hauteur de 5.000 euros, il restera possible de procéder à un rachat sur le contrat sur lequel sont versés les revenus de Scpi, et il sera possible d'utiliser le solde d'abattement hors fiscalité, puis d'utiliser éventuellement ensuite le PFL de 7.5% pour le montant de revenus dépassant le solde d'abattement ...

Mais ainsi, il est possible de "jouer fin" en matière fiscale !

Alors ensuite, vous avez tout de même un certain nombre de contrats qui proposent des Scpi (notamment Puissance Avenir et Linxéa Avenir qui proposent en ligne des Scpi dont les revenus sont versés sur un fond Euros) ; vous avez aussi Altaprofits qui en propose.

Dans les 2 premiers contrats, vous disposez d'un éventail de 5 Scpi, et ce sera à vous de rechercher le secteur où se trouvent réalisés les investissements (bureaux, murs de boutiques, santé, secteurs géographiques etc ...), afin d'affiner votre recherche.

En effectuant une première souscription sur l'ensemble du panel proposé par chaque compagnie, cela vous donnera une approche comparative, que ce soit en matière de niveau de revenu, ou bien de valorisation (en terme de valeur liquidative) de la part de Scpi.

 

[moietmoi]

En effectuant une première souscription sur l'ensemble du panel proposé par chaque compagnie, cela vous donnera une approche comparative, que ce soit en matière de niveau de revenu, ou bien de valorisation (en terme de valeur liquidative) de la part de Scpi.

Bonjour, suggères tu là qu'un essai en réalité sur des petits montants permet d'éclaircir la chose?

malgré mes connaissances, que je juge correctes( on n'est jamais si bien servi que par soi-même) dans ce domaine, j'ai procédé ainsi, entre autre en ouvrant des AV ou faisant des souscriptions diverses lors de parrainage ou d'offres de bienvenue,sur des montants de 100 à 1000 euros;

 

[paal]

Bonjour, suggères-tu là qu'un essai en réalité sur des petits montants permet d'éclaircir la chose ?

Alors primo, il s'agit juste de vérifier comment évoluent les valeurs liquidatives des 5 Scpi qui se trouvent dans chacun des contrats cités ; c'est la raison pour laquelle, j'indique la faculté d'y verser un montant minimum sur chaque, et de vérifier comment fonctionne l'ensemble et dans quelles conditions ; ensuite, et contrairement à ce qu'elles font généralement en direct, ces UC de Scpi versent des acomptes réguliers au cours de l'année (c'est du moins ce que j'ai remarqué sur celles que je suis au travers d'une AV ...) ...

Malgré mes connaissances, que je juge correctes (on n'est jamais si bien servi que par soi-même) dans ce domaine, j'ai procédé ainsi, entre autre en ouvrant des AV ou faisant des souscriptions diverses lors de parrainage ou d'offres de bienvenue,sur des montants de 100 à 1000 euros;

C'est un témoignage de ce que vous avez expérimenté ; serait-ce contradictoire ?

Mais il reste aussi à savoir comment ce projet s'intègre au sein de la logique de gestion globale du patrimoine de l'intéressé !

 

[moietmoi]

C'est un témoignage de ce que vous avez expérimenté ; serait-ce contradictoire ?

non au contraire, cela va dans le même sens!!

Mais il reste aussi à savoir comment ce projet s'intègre au sein de la logique de gestion globale du patrimoine de l'intéressé !

eh oui, mais avant de se lancer en grand pour de vrai, quelques épreuves et tests ne sont pas de refus..

ensuite, et contrairement à ce qu'elles font généralement en direct, ces UC de Scpi versent des acomptes réguliers au cours de l'année (c'est du moins ce que j'ai remarqué sur celles que je suis au travers d'une AV ...) ...

moi aussi, même constatation, je suppose que c'est le mécanisme même de la scpi déténue par un particulier dans une scpi qui fait cela: en fait , c'est la compagnie qui achète en "bloc" des parts de scpi, et qui les "affecte " à tel ou tel contrat détenu par un particulier, , je ne crois pas( à vérifier) que le porteur de parts (numérotées) soit le particulier, mais les parts sont portées par la compagnie; c'est donc l'assureur qui touche les loyers de la scpi(variables selon les trimestres) et qui redistribue les loyers écrêtés( ou ponctionnés d'une partie) au particulier; l'associé de la scpi restant l'assureur et non le détenteur de l'assurance vie

 

[paal]

moi aussi, même constatation, je suppose que c'est le mécanisme même de la scpi détenue par un particulier dans une scpi qui fait cela : en fait, c'est la compagnie qui achète en "bloc" des parts de scpi, et qui les "affecte " à tel ou tel contrat détenu par un particulier

En fait la Scpi joue le rôle d'une Sicav, mais au lieu d'acheter des titres, elle achète des immeubles ou parties d'immeubles (et constitue en fait une très grosse SCI) et elle attribue des parts, comme le fait une SCI entre des particuliers ....

Ensuite, soit ce sont des personnes (physiques ou morales) qui viennent acquérir ces parts en direct, soit ce sont des assureurs (personnes morales) qui jouent alors un rôle de grossistes, et replacent ces acquisitions auprès de souscripteurs de contrats ...

je ne crois pas( à vérifier) que le porteur de parts (numérotées) soit le particulier, mais les parts sont portées par la compagnie; c'est donc l'assureur qui touche les loyers de la scpi (variables selon les trimestres) et qui redistribue les loyers écrêtés (ou ponctionnés d'une partie) au particulier; l'associé de la scpi restant l'assureur et non le détenteur de l'assurance vie

Oui, pour ce qui concerne les loyers, soit ils sont affectés / redistribués au compte euro du contrat (sous déduction d'une forte commission de gestion - souvent 15%), soit ils sont redistribués sous forme de nombre d'UC, et c'est alors soumis à un autre dispositif de commissionnement qui s'applique ...

Et comme c'est l'assureur qui se trouve globalement détenteur des parts de la Scpi, il n'a pas d'obligation de répercuter la valorisation des parts détenues, et il fait selon le même principe qu'un Opcvm qui fixe une valeur liquidative toutes les semaines ou tous les 15 jours, au gré de sa seule volonté ...

 

[moietmoi]

ce sont des assureurs (personnes morales) qui jouent alors un rôle de grossistes, et replacent ces acquisitions auprès de souscripteurs de contrats ...
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un grossiste "revend" la marchandises au client final, ici dans un contrat d'AV, le porteur de parts de la scpi n'est pas le client final; je suis convoqué aux AG de la scpi pour les parts en direct, mais je ne suis pas convoqué aux AG pour les parts de scpi que j'ai en AV;
Cependant l'image "grossiste" me semble très proche de la réalité

 

[paal]

Un grossiste "revend" la marchandises au client final, ici dans un contrat d'AV, le porteur de parts de la scpi n'est pas le client final ; je suis convoqué aux AG de la scpi pour les parts en direct, mais je ne suis pas convoqué aux AG pour les parts de scpi que j'ai en AV;

Moyennement d'accord avec cette notion, même si de nombreux grossistes ne "revendent pas" aux consommateurs finaux, mais à des détaillants, qui sont aussi des intermédiaires ...

Mais il est logique que ce soient les souscripteurs de parts (quel que soit leur statut) qui soient invités à l'assemblée ...

Cependant l'image "grossiste" me semble très proche de la réalité

C'était effectivement l'image générale que je souhaitais faire passer, sans tenir compte du statut juridique précis des intervenants ...

Même chose, une Scpi ne fait pas juridiquement partie des Opcvm ....

 

[Buffeto]

purée je suis vénére.....

bourso vient de me refuser un crédit conso ....."Suite à l'étude des éléments de votre dossier, nous avons le regret de vous annoncer que Boursorama Banque ne peut pas financer votre projet."

eux non plus , ne savent pas lire les avis d'imposition de libéraux qui défiscalisent un max ....quels nazes ...